第二節(jié) 去庫(kù)存和信貸政策精準(zhǔn)調(diào)控

信貸調(diào)控是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的重要組成部分，有關(guān)調(diào)控手段圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控目標(biāo)而不斷變化。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了去庫(kù)存即去房地產(chǎn)庫(kù)存的工作任務(wù)。本節(jié)圍繞房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存，分析如何使用金融手段精準(zhǔn)調(diào)控。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策目標(biāo)和信貸調(diào)控任務(wù)

2015年11月，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第11次會(huì)議提出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性變化，從短缺轉(zhuǎn)向了過(guò)剩，面臨著庫(kù)存多、去化周期長(zhǎng)的問(wèn)題。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，通過(guò)農(nóng)民工市民化、城市戶籍制度改革增加有效需求，取消過(guò)時(shí)的限制性措施。為激發(fā)市場(chǎng)需求，2015年央行5次降息，累計(jì)達(dá)1.25個(gè)百分點(diǎn)；4次降準(zhǔn)，1次定向降低準(zhǔn)備金率，釋放流動(dòng)性。同時(shí)，調(diào)低首付比例提高居民杠桿率，3月30日二套房首付比例從60%～70%下調(diào)為40%,9月30日將首套房首付比例從30%降為25%。2016年2月，進(jìn)一步對(duì)首套房和二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例進(jìn)一步由40%降至30%。然而，熱點(diǎn)城市過(guò)度執(zhí)行刺激政策，沒(méi)有體現(xiàn)城市差異，2016年的調(diào)控目標(biāo)從刺激需求措施下的去庫(kù)存迅速扭轉(zhuǎn)為抑制需求措施下的控房?jī)r(jià)。

受市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策往往滯后于市場(chǎng)趨勢(shì)的變化，政策目標(biāo)主要以發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)為主，調(diào)控力度在松緊之間來(lái)回?cái)[動(dòng)。受房地產(chǎn)持續(xù)漲價(jià)預(yù)期的影響，調(diào)控政策并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果，特別是房地產(chǎn)作為商品已脫離居住的本質(zhì)功能，成為城市特別是一、二線城市居民的重要投資品，其作為金融產(chǎn)品的投資功能愈發(fā)顯著。但是，危害性顯而易見。一是需求擠出效應(yīng)明顯。居民主要收入用于房地產(chǎn)購(gòu)置需求，且以未來(lái)幾十年的預(yù)期收入作保證，盡管房地產(chǎn)價(jià)格上漲有一定的財(cái)富效應(yīng)，但結(jié)果是有房居民出現(xiàn)有財(cái)富、無(wú)收入的現(xiàn)象，無(wú)法擴(kuò)大生活消費(fèi)支出。二是產(chǎn)業(yè)間投資扭曲效應(yīng)顯著。由于房地產(chǎn)開發(fā)掙錢、購(gòu)置商品房掙錢，且遠(yuǎn)超過(guò)其他制造業(yè)實(shí)體企業(yè)盈利的可能性，甚至出現(xiàn)個(gè)別上市公司賣出兩套商品房即可實(shí)現(xiàn)扭虧為盈的荒唐情形，結(jié)果導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)家無(wú)心于工匠精神和創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展。三是城市居民的再生產(chǎn)成本、商務(wù)成本過(guò)快過(guò)早攀升。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)膨脹，土地價(jià)格、住房?jī)r(jià)格、租賃價(jià)格均大幅度上升，由此導(dǎo)致工業(yè)用地成本上升、勞動(dòng)力再生產(chǎn)成本上升、企業(yè)商業(yè)成本高昂等。

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的功能定位，在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第14次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，抑制房地產(chǎn)泡沫，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)逐步清晰，回歸房子是用來(lái)住的的本質(zhì)特征。因此，圍繞“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的功能定位和建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的宏觀調(diào)控目標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸等金融調(diào)控可以更加精準(zhǔn)地實(shí)現(xiàn)對(duì)各類城市居民居住需求的支持，對(duì)各類投資性、投機(jī)性需求的分級(jí)控制。

二、房地產(chǎn)庫(kù)存的結(jié)構(gòu)性差異和調(diào)控重點(diǎn)

庫(kù)存機(jī)制是有形產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求波動(dòng)、充分利用生產(chǎn)能力的重要機(jī)制。制造業(yè)企業(yè)庫(kù)存過(guò)多是產(chǎn)能利用率低或產(chǎn)能過(guò)剩的表現(xiàn)。無(wú)形產(chǎn)品行業(yè)或服務(wù)性行業(yè)沒(méi)有庫(kù)存機(jī)制，只能忍受產(chǎn)能利用率低或者無(wú)法滿足高峰期需求的現(xiàn)實(shí)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，但鑒于其先建后銷的生產(chǎn)模式，其也會(huì)產(chǎn)生庫(kù)存過(guò)多、住房積壓的問(wèn)題。住房去化周期長(zhǎng)是房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩的重要表現(xiàn)，更是房地產(chǎn)供給與需求之間的結(jié)構(gòu)性矛盾的體現(xiàn)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑的不同，房地產(chǎn)庫(kù)存計(jì)算的庫(kù)存規(guī)模和去化周期差異較大，直接影響分析判斷。計(jì)算房地產(chǎn)庫(kù)存涉及三種口徑。第一種統(tǒng)計(jì)口徑是待售現(xiàn)房口徑，即商品房待售面積。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋，商品房待售面積是指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本年度竣工的房屋面積。第二種統(tǒng)計(jì)口徑是待售現(xiàn)房和待售期房，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已開盤的房屋面積。待售期房是指已經(jīng)取得預(yù)銷售許可證但尚未竣工的在建房。第三種統(tǒng)計(jì)口徑是指在第二種口徑基礎(chǔ)上，進(jìn)一步計(jì)算空置的二手房，即居民手中待出售或出租的庫(kù)存。計(jì)算去化周期一般以房地產(chǎn)庫(kù)存除以年度或月度商品房銷售面積。需要注意，商品房銷售面積包含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得預(yù)售許可證后銷售的期房面積。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，去化周期一般以12個(gè)月作為正常參照標(biāo)準(zhǔn)，以18個(gè)月作為警戒線標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，以第一個(gè)口徑計(jì)算已竣工現(xiàn)房的去化周期可以發(fā)現(xiàn)，2015年的房地產(chǎn)去化周期為近年的峰值，具體而言，商品房待售面積的去化周期為6.7個(gè)月，住宅去化周期為4.8個(gè)月，辦公樓達(dá)到13.5個(gè)月，商業(yè)營(yíng)業(yè)房達(dá)到19個(gè)月（見圖4-3）。各類商品房的庫(kù)存去化周期之間存在顯著的結(jié)構(gòu)性差異。與經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)相比照，商品房待售面積及住宅的去化周期較短，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的去化周期較長(zhǎng)。2016年，各類商品房的去化周期均有下降，去庫(kù)存政策取得了一定成效。然而，從2016年全國(guó)已銷售商品房所包含的現(xiàn)房和期房結(jié)構(gòu)看，現(xiàn)房約占25%，期房約占75%；住宅銷售面積中現(xiàn)房約占23.2%，期房約占76.8%。這意味著房地產(chǎn)去庫(kù)存并不像工業(yè)企業(yè)的先進(jìn)先出庫(kù)存管理方式，商品房待售面積中有相當(dāng)一部分并不能于當(dāng)期實(shí)現(xiàn)銷售。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成套住宅竣工套數(shù)和當(dāng)年銷售套數(shù)，可以計(jì)算已竣工住宅的去化周期。長(zhǎng)三角地區(qū)成套住宅的去化周期趨勢(shì)與全國(guó)基本一致，但去化月數(shù)稍高、波動(dòng)幅度較大（見圖4-4）。以江蘇為例，據(jù)江蘇省城市工作推進(jìn)暨住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議公布的數(shù)據(jù)，江蘇省庫(kù)存商品住宅去化周期已從2015年年底的15.2個(gè)月縮短至7.5個(gè)月。但整體而言，多數(shù)年份均處于去化周期的正常范圍內(nèi)。

施工面積在形成竣工面積前，分為獲得預(yù)售許可的面積和未獲得預(yù)售許可的面積。雖然從會(huì)計(jì)記賬角度看，未獲得預(yù)售許可的施工面積最終應(yīng)轉(zhuǎn)化為可銷售面積，因而可以類似工業(yè)會(huì)計(jì)記入庫(kù)存科目，但是，就當(dāng)前時(shí)點(diǎn)而言，其本質(zhì)上并不構(gòu)成可銷售的庫(kù)存。我們以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積模糊測(cè)算潛在庫(kù)存。在2014年，房屋施工面積去化周期達(dá)到6年的峰值，住宅表現(xiàn)出基本一致的趨勢(shì)。2015年去化周期達(dá)到4.9年的峰值，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的去化周期仍然高出整體平均水平的一倍左右，分別高達(dá)10.4年和12年（見圖4-5）。根據(jù)房屋施工面積與當(dāng)年竣工面積測(cè)算竣工周期，竣工周期從2005年開始持續(xù)上升，至2015年已經(jīng)達(dá)到7.35年，在通常年份都高于施工面積去化周期（施工面積去化周期長(zhǎng)也存在工程方面的原因）。2015年、2016年的房屋施工面積去化周期已經(jīng)出現(xiàn)明顯下降，表明去庫(kù)存政策效果開始顯現(xiàn)。對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，如果去掉正常建設(shè)周期在3年左右，則可以推算住宅施工面積達(dá)到竣工狀態(tài)的去化周期在12個(gè)月左右。如果再加上現(xiàn)有待售住宅面積，則整體去化周期在15個(gè)月左右，去化周期已處于正常范圍。至于辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，無(wú)論待售面積還是施工面積均存在典型的庫(kù)存過(guò)高問(wèn)題。2016年，房屋新開工面積達(dá)到17億平方米，高于房屋銷售面積15.7億平方米，由此推算，房地產(chǎn)新開工面積依然過(guò)高。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)由于四個(gè)原因需要一定庫(kù)存：一是房屋交易需要正常的搜尋和談判周期；二是開發(fā)商捂盤惜售的周期；三是開發(fā)商提供了無(wú)效供給，房屋質(zhì)量差、設(shè)計(jì)賣相差、位置差，與其定價(jià)相比缺乏有效需求；四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積中有一部分是保障性住房，不屬于商品房。

從長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積去化周期與全國(guó)的對(duì)比看，江蘇與全國(guó)平均去化周期基本持平；2011年開始，浙江的去化周期大幅度高于全國(guó)水平，但在2015年也有較大幅度的回落；上海的去化周期在2013年后回落，略高于全國(guó)水平（見圖4-6）。

對(duì)于第三種口徑的庫(kù)存，可以考慮把二手房納入統(tǒng)計(jì)范圍。由于未獲得二手房市場(chǎng)供給數(shù)據(jù)，我們把住宅空置率作為替代性指標(biāo)。從住宅的核心功能“居住”角度看，住宅空置率應(yīng)能反映已建成面積的功能發(fā)揮情況。計(jì)算空置率應(yīng)以居民和開發(fā)商手中待出售或出租房屋面積作為分子，以全部可供使用的房屋即全部房屋面積作為分母。按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%～10%之間較為合理，10%～20%之間為警戒區(qū)，20%以上則存在庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}。如以制造業(yè)為參照，則產(chǎn)能利用率低于80%也意味著產(chǎn)能過(guò)剩較為明顯，因此，國(guó)際通行慣例基本可以采用。目前，尚未發(fā)現(xiàn)我國(guó)住宅空置率的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而民間多是測(cè)算估計(jì)數(shù)字。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2014》將空置定義為自有住房無(wú)人居住，其抽樣調(diào)查表明中國(guó)家庭自有住房擁有率達(dá)90.8%，城鎮(zhèn)地區(qū)多套房擁有率達(dá)21%，城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率為22.4%（其中一套房空置率為5.1%、多套房空置率為17.3%）。該抽樣調(diào)查表明一線城市多套商品房空置率為14.2%，二線城市為20.9%，三線城市為22.6%。根據(jù)騰訊房產(chǎn)研究院發(fā)布的《2015年5月全國(guó)城市住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》，一線城市住房空置率為22%，二線城市為24%，三、四線城市為26%。由于中國(guó)住房投資習(xí)慣與其他國(guó)家不同，空置率30%是中國(guó)樓市警戒線的合理水平。因此該調(diào)查報(bào)告認(rèn)為，全國(guó)住宅市場(chǎng)空置率尚處于安全范圍內(nèi)。

從房地產(chǎn)庫(kù)存結(jié)構(gòu)和去化周期來(lái)看，商品房待售面積總量去化周期處于正常區(qū)間，但是現(xiàn)房去化周期存在結(jié)構(gòu)性差異，即辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房去化周期較長(zhǎng)。由于施工面積規(guī)模大，房地產(chǎn)投資增速下降符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，但還未全面進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。單純從幫助去房地產(chǎn)庫(kù)存的角度講，信貸調(diào)控政策的重點(diǎn)不在于住宅，而在于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度高，房地產(chǎn)投資增速下降有可能導(dǎo)致關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)投資增速下降，甚至可能導(dǎo)致傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，造成地方政府土地出讓金和稅收收入下降等一系列問(wèn)題。因此，回到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，建立適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落，要求信貸等金融調(diào)控政策取向不能只是單純地為了去房地產(chǎn)庫(kù)存。抑制房地產(chǎn)泡沫，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，既涉及調(diào)控房?jī)r(jià)漲跌，也涉及調(diào)控住宅投資需求和投機(jī)需求。城市化、收入增長(zhǎng)、居住需求、自主房產(chǎn)文化傳統(tǒng)等因素，只能部分解釋城市住宅價(jià)格上漲現(xiàn)象。更為重要的是，住宅已經(jīng)從單純的居住功能屬性，更多地演變?yōu)榫哂匈Y產(chǎn)保值增值和投資功能的金融產(chǎn)品屬性。因此，需要從貨幣發(fā)行量增長(zhǎng)速度、可替代的投資品等角度調(diào)控住宅投資需求。無(wú)論普通商品還是投資品，均應(yīng)符合供求基本規(guī)律，普通商品主要涉及當(dāng)前市場(chǎng)供求，投資品既涉及當(dāng)前市場(chǎng)供求也涉及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)和價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期。如果住宅價(jià)格預(yù)期上漲，居住功能的購(gòu)買需求（或可稱之為剛性需求）將把購(gòu)置時(shí)間提前，投資需求或投機(jī)需求更會(huì)提前。公眾基于過(guò)去多年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)規(guī)律，對(duì)調(diào)控政策的效果已經(jīng)形成經(jīng)驗(yàn)預(yù)期，所以相關(guān)政策還涉及對(duì)價(jià)格預(yù)期的調(diào)控。

三、房地產(chǎn)庫(kù)存的城際差異和信貸調(diào)控措施

住宅是典型的區(qū)位產(chǎn)品，城際差異很大，即使在同一城市，不同城區(qū)的差異也很大。2016年，《第一財(cái)經(jīng)周刊》下屬新一線城市研究所按照商業(yè)資源集聚度、城市樞紐性、城市人口活躍度、生活多樣性和未來(lái)可塑性5個(gè)維度計(jì)算城市指數(shù)，將中國(guó)338個(gè)地級(jí)以上城市劃分為4個(gè)一線城市、15個(gè)新一線城市、30個(gè)二線城市、70個(gè)三線城市、90個(gè)四線城市和129個(gè)五線城市。根據(jù)該研究公布的結(jié)果，上海是一線城市，南京、杭州、寧波均為新一線城市（我們稱之為1.5線城市）。與該機(jī)構(gòu)2013年的研究結(jié)果相比，寧波從二線城市晉升為1.5線城市。比較上海、南京、杭州、寧波四個(gè)城市的施工房屋面積去化周期，2011年杭州、寧波去化周期高位運(yùn)行，顯著高于之前年份，也大幅度高于上海、南京（見圖4-7）。其中，上海的施工房屋面積去化周期在6～7年之間，南京在2012年后低于上海并下降較快，杭州、寧波的施工房屋面積去化周期甚至一度高達(dá)10年左右，但是2015年得益于施工面積增幅下降，均已顯著回落。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工面積去化周期看，四個(gè)城市之間并沒(méi)有太大差異，去化周期在12個(gè)月左右波動(dòng)。以南京市為例，住宅竣工面積去化周期從2012年的18.7個(gè)月迅速降為2013年的7.9個(gè)月，2015年去化周期僅略微上升至9個(gè)月。從城市級(jí)別看，整體上也沒(méi)有顯著差異，一線城市與1.5線城市之間不存在顯著差異。究其原因，一線城市與1.5線城市的房地產(chǎn)需求均較為旺盛，不存在顯著的庫(kù)存壓力，不存在明顯的去庫(kù)存問(wèn)題。仍以南京為例，2016年上半年，房地產(chǎn)庫(kù)存一度較低，房地產(chǎn)去化周期僅為3～4個(gè)月，投資者排隊(duì)參加搖號(hào)購(gòu)買商品房，很多樓盤均在數(shù)小時(shí)內(nèi)銷售一空。實(shí)際上，南京房地產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)嚴(yán)重不足，供不應(yīng)求，面臨補(bǔ)庫(kù)存的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

價(jià)格是供給和需求強(qiáng)弱變動(dòng)的結(jié)果，能夠從側(cè)面反映房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期的長(zhǎng)短。我們根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)月度數(shù)據(jù)來(lái)間接分析房地產(chǎn)庫(kù)存狀態(tài)。長(zhǎng)三角地區(qū)除上海、南京、杭州、寧波4個(gè)城市外，無(wú)錫、徐州、揚(yáng)州、溫州、金華也位列其中。根據(jù)新一線城市研究所2016年城市分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)錫為1.5線城市，徐州、揚(yáng)州、溫州、金華為二線城市。我們選取2014年5月至2017年3月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)觀察其趨勢(shì)。一線城市上海住宅價(jià)格指數(shù)始終位于高位，2015年、2016年住宅價(jià)格更是大幅度攀升。與1.5線和二線城市相比，上海的住宅價(jià)格指數(shù)更高（南京除外，南京的住宅價(jià)格指數(shù)在2016年第四季度高于上海）。2015年年底之前，1.5線城市與二線城市住宅價(jià)格指數(shù)交叉分布，既有1.5線城市杭州、寧波住宅價(jià)格指數(shù)持續(xù)低于100，也有二線城市溫州住宅價(jià)格指數(shù)長(zhǎng)期運(yùn)行在80以下。整體而言，一線城市住宅價(jià)格指數(shù)顯著高于1.5線和二線城市。但是，2016年前三季度，在去庫(kù)存政策的激發(fā)下，一線城市、1.5線城市住宅價(jià)格指數(shù)均迅速攀升。與之形成鮮明對(duì)比的是，二線城市住宅價(jià)格指數(shù)僅有小幅上揚(yáng)。2016年4季度房地產(chǎn)政策調(diào)整，特別是一線、1.5線城市紛紛采取限購(gòu)措施后，一線、1.5線城市住宅價(jià)格指數(shù)開始高位橫盤。與之相反，二線城市住宅價(jià)格指數(shù)開始發(fā)散式上揚(yáng)。由此可見，不能不區(qū)分城市等級(jí)，采取一刀切的去庫(kù)存、激發(fā)市場(chǎng)購(gòu)房需求的政策，否則將直接導(dǎo)致一線城市、1.5線城市價(jià)格大幅度上揚(yáng)，其他低等級(jí)城市的住房購(gòu)買力被梯次吸引到高等級(jí)城市。

從上述9個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)看，二手住宅價(jià)格漲幅普遍較新建商品住宅小一些。以上海市為例，2015年12月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)達(dá)到了140，但是二手住宅價(jià)格指數(shù)卻不到130；自2016年10月開始，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)超過(guò)了145，二手住宅價(jià)格指數(shù)達(dá)到了140以上，仍略低于新建商品住宅。從二手住宅價(jià)格指數(shù)看，一線城市、1.5線城市和二線城市有顯著分化，二線城市住宅價(jià)格指數(shù)顯著低于一線和1.5線城市。由此可見，無(wú)論在新建商品住宅市場(chǎng)還是在二手住宅市場(chǎng)，城市等級(jí)差異基本類似，即一線、1.5線城市價(jià)格存在較快的上漲勢(shì)頭，二線城市略微上漲或處于正常增長(zhǎng)區(qū)間。如果一線、1.5線城市針對(duì)新建商品住宅采取嚴(yán)格的限購(gòu)措施，那么購(gòu)房需求就會(huì)轉(zhuǎn)移到二手住宅上。因此，從有效調(diào)控的角度看，調(diào)控政策需要對(duì)新建及二手住宅采取同等力度的措施。

由于暫時(shí)沒(méi)有獲得三線、四線城市較為完整的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，但從個(gè)案觀察可以看到價(jià)格漲幅的城際差異。首先，距離一線、1.5線、二線城市較近的三線城市甚至四線城市，受益于熱點(diǎn)城市高房?jī)r(jià)下的需求溢出效應(yīng)，特別是熱點(diǎn)城市限購(gòu)、限貸等政策實(shí)施后，2016年第四季度至2017年上半年，房?jī)r(jià)漲幅較大，庫(kù)存消化得較快。其次，邊遠(yuǎn)的縣級(jí)城市、四線城市去庫(kù)存壓力依然較大。以南京周邊的鎮(zhèn)江句容為例，雖然句容2016年樓市成交近5萬(wàn)套，創(chuàng)下歷史新高，但新房庫(kù)存仍高達(dá)23000套，與南京市庫(kù)存總量相當(dāng)。

從信貸調(diào)控措施看，2016年，房地產(chǎn)信貸政策“先松后緊”。在經(jīng)濟(jì)下行壓力和庫(kù)存水平高企的背景下，根據(jù)去庫(kù)存的政策導(dǎo)向，雖然有關(guān)方面提出要因城施策去庫(kù)存，但熱點(diǎn)城市并沒(méi)有很好地結(jié)合城市差異去庫(kù)存，整體房地產(chǎn)政策相對(duì)寬松，降準(zhǔn)、降息、降稅、降首付政策頻繁出臺(tái)。2016年2月，不限購(gòu)城市首套房首付最低20%，二套房首付最低30%。南京市在3月份出臺(tái)了細(xì)化政策，首次購(gòu)房首付最低25%，首套房首付最低30%，二套房首付最低45%；隨后，房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，土地拍賣不斷創(chuàng)出新高，南京市開始分級(jí)限制房?jī)r(jià)漲幅，對(duì)土地拍賣實(shí)施最高限價(jià)；8月份實(shí)施差異化信貸政策，首套房首付最低35%，二套房首付最低50%。在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期刺激下，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)樓市過(guò)熱現(xiàn)象，價(jià)格迅猛上漲。

面對(duì)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯過(guò)熱的現(xiàn)象，各城市開始因城施策，采取嚴(yán)厲措施調(diào)控房?jī)r(jià)。2016年第三季度開始，一、二線城市基本上全面恢復(fù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的信貸政策。南京市于10月初出臺(tái)政策加大了主城區(qū)（不含六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)）的調(diào)控力度，加大了執(zhí)行差別化住房信貸政策的力度。例如，居民家庭首次購(gòu)買普通住房（指從未購(gòu)置過(guò)住房），最低首付款比例不低于30%；對(duì)于有購(gòu)房貸款記錄，但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒(méi)有住房的居民家庭，以及有一套住房，但沒(méi)有購(gòu)房貸款記錄的居民家庭或相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的最低首付款比例提高到不低于50%；對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的居民家庭，最低首付款比例提高至不低于80%；對(duì)于擁有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。11月，住建部和銀監(jiān)會(huì)要求購(gòu)地資金必須為開發(fā)商自有資金，不得來(lái)源于銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等。

四、房地產(chǎn)庫(kù)存精準(zhǔn)調(diào)控的信貸政策取向

房地產(chǎn)信貸政策的精準(zhǔn)調(diào)控主要表現(xiàn)為差別性信貸政策。這涉及兩個(gè)維度：一是消費(fèi)性需求和投資性需求之間的差別；二是不同城市之間信貸政策的差別。

首先，準(zhǔn)確區(qū)分消費(fèi)性需求和投資性需求。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，旨在讓房地產(chǎn)需求回歸居住功能需求。對(duì)信貸政策的要求是“微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房”，即采取差別性信貸政策，對(duì)合理的居住功能的購(gòu)買需求給予支持和優(yōu)惠，對(duì)非居住功能的投資性需求進(jìn)行限制。

區(qū)分消費(fèi)性需求和投資性需求的關(guān)鍵在于測(cè)算人均合理居住面積。根據(jù)中央城市工作會(huì)議精神和住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十三五”規(guī)劃綱要，到2020年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到35平方米左右。2015年，南京、無(wú)錫、徐州、揚(yáng)州城鎮(zhèn)常住居民人均住房建筑面積分別為36.5、46.4、41.2和45.1平方米，平均每戶家庭人口分別為2.82、3.01、3.07和3.03人，由此測(cè)算戶均住房建筑面積分別為102.93、139.66、126.48和136.65平方米。但是，從政策可操作性講，區(qū)分一套住房和多套住房更加方便。

為防止一套房住宅面積很大，人均住房建筑面積超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)太多，需要區(qū)分普通住宅和非普通住宅。通常的標(biāo)準(zhǔn)是單套建筑面積在144平方米及以下的住宅稱為普遍住宅，反之屬于非普通住宅。非普通住宅還可以加上其他標(biāo)準(zhǔn)，如小區(qū)容積率在1.0以下，實(shí)際成交價(jià)格高于同區(qū)位平均成交價(jià)格1.2倍以上。

以家庭為單位，我們可以將家庭唯一的一套達(dá)到戶均住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)的普通住宅界定為以居住為目的的消費(fèi)性需求。對(duì)于家庭唯一的一套非普通住宅或別墅也可以界定為以居住的消費(fèi)性需求。二者的核心差異在于居民家庭財(cái)富多寡的差異。從實(shí)施差別性信貸政策的角度分析，對(duì)消費(fèi)性需求應(yīng)該采取支持性信貸政策，給予貸款支持和利率優(yōu)惠。當(dāng)然，這還涉及首付比例、貸款利率浮動(dòng)幅度、公積金貸款可獲得性和額度等問(wèn)題。對(duì)于超過(guò)消費(fèi)性需求的投資性需求，或者兼具消費(fèi)性和投資性需求特征的，都可以納入限制性范圍。主要原因在于住宅具有較強(qiáng)的社會(huì)性，居者有其屋是社會(huì)政策的基本取向。

居民家庭為了鉆政策漏洞而出現(xiàn)了另一偏離現(xiàn)象，即一線城市、1.5線城市等限購(gòu)政策較嚴(yán)的城市均存在以購(gòu)房為目的的離婚率上升的現(xiàn)象。受住房購(gòu)買政策影響，以利用政策漏洞為目的的離婚，本質(zhì)是從居民家庭多套房轉(zhuǎn)化為首套房，或者第二套住房，基本可以認(rèn)定投資性需求是核心目的。對(duì)于此類政策漏洞如何彌補(bǔ)呢？北京市2017年《關(guān)于加強(qiáng)北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》就提出了彌補(bǔ)措施，即對(duì)于離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人，各商業(yè)銀行應(yīng)參照第二套房信貸政策執(zhí)行；申請(qǐng)住房公積金貸款的，按第二套住房公積金貸款政策執(zhí)行。此類政策既要區(qū)分假離婚后以購(gòu)房為目的的投資性需求，又要區(qū)分真實(shí)離婚后以居住為目的的消費(fèi)性需求。

熱點(diǎn)城市普遍對(duì)第二套及以上住宅采取了差別性信貸政策。擁有一套住宅，再購(gòu)買第二套住宅，主要存在兩種情形。第一種情形是第一套住宅人均居住面積未達(dá)到平均水平，購(gòu)買第二套住宅后，兩套合計(jì)面積仍在144平方米以下。此類需求屬于以居住為核心目的的消費(fèi)性需求，應(yīng)在信貸政策上給予支持，而不是進(jìn)行限制。第二種情形是第一套住宅人均居住面積已經(jīng)達(dá)到平均水平，再購(gòu)買第二套住宅，既有在不同區(qū)位單純擴(kuò)大居住面積的消費(fèi)性需求，比如在市區(qū)擁有一套住房，又在郊區(qū)購(gòu)置第二套住房用于周末或假期居住，也有單純以投資為目的的投資性需求。對(duì)于第二種情況，由于人均居住面積已超過(guò)平均水平，故可以采取不同于第一套住房的限制性信貸政策，比如提高首付款比例、提高貸款利率。在第二種情形中，已有一套住房，不管有沒(méi)有貸款記錄，貸款有沒(méi)有結(jié)清，其本質(zhì)都超過(guò)了人均居住面積平均水平，都應(yīng)適用限制性措施。無(wú)論商業(yè)貸款還是公積金貸款，都不是一種社會(huì)福利，不應(yīng)再按優(yōu)惠條件進(jìn)行貸款支持。沒(méi)有貸款記錄只能說(shuō)明其購(gòu)房時(shí)自有資金充裕，不需要使用信貸杠桿。對(duì)于第三套住宅，由于三套住宅合計(jì)面積仍未達(dá)到144平方米的情況比較罕見，基本可以斷定屬于投資性需求，可以直接采取禁止性的差別性信貸政策。

貸款是否結(jié)清，主要影響貸款人的還款能力。從銀行授信風(fēng)險(xiǎn)控制的角度看，銀行更關(guān)注抵押物價(jià)值。這是基于信貸風(fēng)險(xiǎn)的分析，無(wú)論居住性需求還是投資性需求，都宜采取同樣標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核。但是，這對(duì)于識(shí)別“房子是用來(lái)住的”的功能定位并沒(méi)有任何幫助。因此，精準(zhǔn)實(shí)施差別性信貸政策的本質(zhì)在于支持住房消費(fèi)需求、抑制投資需求，政策制定不應(yīng)單純從金融的角度思考問(wèn)題。

由于熱點(diǎn)城市戶籍管理相當(dāng)嚴(yán)厲，常住居民還需要區(qū)分有戶籍家庭和無(wú)戶籍家庭。從支持居住的信貸政策角度講，對(duì)于無(wú)戶籍家庭以居住為目的的住房購(gòu)買消費(fèi)性需求也應(yīng)持支持態(tài)度。但是，非本地居民的異地購(gòu)買需求在很大程度上屬于投資性需求。為區(qū)分無(wú)戶籍的常住居民和非本地居民，多數(shù)城市以社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅繳納紀(jì)錄為依據(jù)。以上海市為例，在上海市范圍內(nèi)無(wú)任何住宅類房屋且符合網(wǎng)簽日期前63個(gè)月內(nèi)累計(jì)正常繳滿60個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非上海市戶籍居民家庭，限購(gòu)一套住宅。

其次，不同城市需要根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多問(wèn)題”。這意味著房地產(chǎn)調(diào)控必須精準(zhǔn)施策，根據(jù)本地城市庫(kù)存情況，及時(shí)調(diào)整政策目標(biāo)和政策工具力度。歷年房地產(chǎn)調(diào)控政策，都希望實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要“建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”。因此，就房地產(chǎn)調(diào)控的政策目標(biāo)而言，各城市需要維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，既要防止房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲，也要防止房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下跌，以達(dá)到支持消費(fèi)性需求、限制投資性需求的政策結(jié)果。而且，“房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地”。

房?jī)r(jià)上漲壓力大的熱點(diǎn)城市，主要是一線、1.5線以及二線城市。對(duì)于此類城市，需要測(cè)算限制投資性需求所引起的需求下降，能否由消費(fèi)性需求在一定程度上進(jìn)行補(bǔ)足，實(shí)現(xiàn)需求小幅下降、房?jī)r(jià)降溫，讓市場(chǎng)逐步回歸正常。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的一個(gè)重要指標(biāo)是城市常住人口凈流入或凈流出。熱點(diǎn)城市通常是人口持續(xù)凈流入，但是住房、租賃房、商業(yè)用房?jī)r(jià)格過(guò)高，也會(huì)導(dǎo)致人口凈流出。目前，就長(zhǎng)三角地區(qū)熱點(diǎn)城市而言，凈流入將是長(zhǎng)期現(xiàn)象，但個(gè)別城市的凈流入速度面臨下降。如果政策力度、速度、精準(zhǔn)度得當(dāng)，居住性需求上升就可在一定程度上彌補(bǔ)投資性需求的下降。結(jié)合我們對(duì)消費(fèi)性需求和投資性需求的分析，熱點(diǎn)城市可以結(jié)合城市的內(nèi)在需要采取不同力度的差別性信貸政策。

三線、四線城市面臨房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多的問(wèn)題，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)過(guò)度導(dǎo)致供給過(guò)多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展吸引力有限導(dǎo)致購(gòu)買需求不足。對(duì)于此類城市，差別性信貸政策仍然應(yīng)以支持消費(fèi)性需求為主導(dǎo)方向。為消化較多的庫(kù)存，重要舉措是限制房地產(chǎn)開發(fā)增速、鼓勵(lì)消費(fèi)性需求。在信貸政策上主要表現(xiàn)為提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資本金比例，防控信用風(fēng)險(xiǎn)，降低消費(fèi)性需求首付款比例，給予利率優(yōu)惠，拉長(zhǎng)貸款期限。