第三節　房地產市場

一、單項選擇題（每題的備選項中，只有1個最符合題意）

1．下列有關市場概念的表述中，錯誤的是（　　）。[2008年真題]

A．市場是商品交換的場所

B．市場是消費者之間交流信息的場所

C．市場是連接商品生產者和消費者之間的橋梁

D．市場是能夠使買者和賣者得到信息并相互交易的安排

【答案】B

【解析】人們對于市場的定義或表述有：①市場是商品交易的場所；②市場是商品交易的任何場合；③市場是連接商品供給者和需求者之間的橋梁；④市場是將商品的買賣雙方連接在一起的一種交換機制；⑤市場是能夠使買者和賣者得到信息并相互交易的安排；⑥市場是相互作用，使交易成為可能的買方和賣方的集合；⑦市場是某種商品需求的總和；⑧由于商品需求是通過買者體現出來的，所以市場也可以說是某種商品所有現實買者和潛在買者所組成的群體。

2．下列關于房地產市場特點的說法中，錯誤的是（　　）。[2012年真題]

A．房地產市場是一個產品差異化的市場

B．房地產市場是一個地區性市場

C．廣泛需要房地產經紀人提供服務

D．房地產價格走勢在各地區基本相同

【答案】D

【解析】房地產市場有許多特點，其中主要的是：①交易對象的位置固定、不能移動，只能是相關權利（如房屋所有權、建設用地使用權）的轉移。②交易對象各不相同，即交易對象之間存在明顯差異，是非標準的。③市場狀況（如市場規模、價格水平、供求關系和價格走勢等）在不同地區之間差異較大，是地區性市場。④容易出現投機。⑤較多地受法律、法規、政策等的影響和限制。⑥交易金額較大，房地產交易需要大量的資金，通常需要貸款，離不開金融機構的支持與配合。⑦交易時間較長。房地產交易過程較復雜，通常需要實地查看交易對象、協商交易條件、簽訂書面交易合同、辦理貸款和不動產登記等。⑧一般人非經常參與，很多人一生中難得有幾次交易經歷。⑨專業性較強，信息不充分、不對稱，在交易時廣泛需要房地產經紀服務。

3．把房地產市場分為房地產一級市場、二級市場和三級市場，是按照（　　）進行的分類。[2011年真題]

A．房地產用途

B．房地產交易方式

C．房地產流轉次數

D．房地產交易目的

【答案】C

【解析】按照房地產流轉次數，房地產市場可分為：①房地產一級市場，即建設用地使用權的出讓市場；②房地產二級市場，即建設用地使用權出讓后的房地產開發和經營，包括建設用地使用權轉讓市場、新建商品房等的初次交易市場；③房地產三級市場，即投入使用后的房地產買賣、租賃等多種經營方式，包括新建商品住房市場、經濟適用住房市場、已購公有住房市場等的再次交易市場。

4．同類房地產的賣方為自己利益最大化而進行的努力，稱為房地產市場（　　）。[2008年真題]

A．競爭

B．交易

C．投資

D．買賣

【答案】A

【解析】房地產市場競爭是指在房地產市場上交易各方為了自己的利益最大化而進行的努力。具體有賣方與買方之間的競爭，以及賣方之間的競爭和買方之間的競爭。同類房地產的賣方為自己利益最大化而進行的努力屬于賣方與賣方之間的競爭。

5．房地產市場是房地產（　　）。

A．生產與服務的部門

B．商品交易的領域或場所

C．管理機構與場所

D．中介服務體系

【答案】B

【解析】房地產市場是指所交易的商品是房地產的市場，交易包括買賣、互換、租賃等。房地產市場既可以是有形的，也可以是無形的。有形的房地產市場是指看得見的集中進行房地產交易的固定場所；反之，稱為無形的房地產市場。

6．當房地產開發項目要預售時，應該由（　　）來評估定售價或租金水平。

A．估價師

B．經濟師

C．律師

D．會計師

【答案】A

【解析】房地產估價機構在房地產買賣、抵押、稅收等活動中提供房地產價格或價值評估服務。其中，在房地產買賣之前進行估價，可提供所買賣房地產的市場價值或最有可能實現的價格等專業意見。

7．為賣而買，特別是發生在投機者對未來的房地產價格看漲時而現在購買房地產的需求，即為（　　）。

A．自用性需求

B．投資性需求

C．投機性需求

D．保值性需求

【答案】C

【解析】A項，自用性需求，又稱自住性需求、消費需求，是購買房地產后自己使用的需求；B項，投資性需求，是購買房地產后以出租或出租一定年限（通常為5年）以上再出售來獲得回報的需求；C項，投機性需求，是為了再出售而暫時購買房地產，利用房地產價格漲落變化，以期從價差中獲利的需求，即為賣而買的需求，特別是發生在投機者對未來的房地產價格看漲時而購買房地產，甚至出現瘋狂的搶購；D項，保值性需求，如擔心通貨膨脹、錢不值錢而購買房地產。

8．房地產一級市場主要是（　　）。

A．土地或房地產開發市場

B．房地產租賃市場

C．土地使用權出讓的市場

D．房地產存量市場

【答案】C

【解析】房地產一級市場即建設用地使用權出讓市場。房地產二級市場即建設用地使用權出讓后的房地產開發和經營，包括建設用地使用權轉讓市場、新建商品房等的初次交易市場。房地產三級市場時即投入使用后的房地產買賣、租賃等多種經營方式，包括新建商品住房市場、經濟適用住房市場、已購公有住房市場等的再次交易市場。

9．從一級市場獲取土地使用權時不能通過下列哪種方法？（　　）

A．協議

B．招標

C．拍賣

D．轉讓

【答案】D

【解析】房地產一級市場即土地使用權出讓市場。出讓方式有招標、拍賣、掛牌和協議等。D項屬于從二級市場上獲取土地使用權的方法。

10．（　　）市場也被稱為二級市場。

A．土地使用權出讓

B．土地使用權轉讓

C．土地使用權劃撥

D．土地開發

【答案】B

【解析】房地產二級市場即建設用地使用權出讓后的房地產開發和經營，包括建設用地使用權轉讓市場、新建商品房等的初次交易市場。

11．按房屋交付使用的時間差異，可將房產市場分為（　　）。

A．房屋買賣市場和房屋租賃市場

B．商品房市場和房改房市場

C．新建房屋市場和二手房市場

D．現房市場和期房市場

【答案】D

【解析】按照房地產交易方式分類，房地產市場可分為房屋買賣市場和房屋租賃市場；按照達成交易與入住時間的異同分類，可房產市場可分為現房市場和期房市場。

12．房地產市場是（　　）的市場。

A．完全競爭

B．完全壟斷

C．壟斷競爭

D．寡頭壟斷

【答案】C

【解析】房地產由于具有獨一無二、不可移動特性，房地產之間各不相同，房地產市場具有壟斷競爭特征。但二手住房市場和新建商品住房市場的壟斷競爭程度有所不同。在二手住房市場中，由于交易雙方主要為分散的家庭，其壟斷競爭特征表現為競爭多于壟斷。而在新建商品住房市場中，由于某一區域市場的新建商品住房開發企業和項目通常較少，容易形成區域性壟斷，導致壟斷多于競爭。

13．當房地產需求持續增加，但增長勢頭逐漸減弱時，房地產市場處在（　　）。

A．復蘇期

B．繁榮期

C．衰退期

D．低谷期

【答案】B

【解析】在繁榮期，需求繼續增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在該階段的后期，需求出現減少的勢頭。由于自用性需求已在復蘇期大部分釋放，所以這個階段可描述為“投機、投資性需求夾雜著自用性需求增加的時期”。

二、多項選擇題（每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意）

1．下列市場情況中，會導致房地產價格下降的有（　　）[2012年真題]

A．房地產買方之間的競爭

B．房地產賣方之間的競爭

C．房地產供小于求

D．房地產供大于求

E．大量發放個人住房貸款

【答案】BD

【解析】在賣方與買方之間的競爭中，賣方為了貴賣，會極力謀求抬高價格；買方為了賤買，會極力謀求降低價格。至于最終的成交價格高低，取決于在競爭中哪一方對價格的影響力較強，即是賣方市場還是買方市場。在賣方之間的競爭中，使賣方原本要貴賣的愿望適得其反，其結果是降低價格。在買方之間的競爭中，使買方原本要賤買的愿望適得其反，其結果是抬高價格。

2．房地產市場周期大體有（　　）等幾個階段。[2011年真題]

A．復蘇期

B．繁榮期

C．衰退期

D．蕭條期

E．平緩期

【答案】ABCD

【解析】一個完整的房地產市場周期，一般會經歷下列4個階段：①復蘇階段。在這個階段，需求溫和增加。且在初期主要是自用性需求的恢復性增加，因此多發生在經濟復蘇等時期。②繁榮階段。在這個階段，需求繼續增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在該階段的后期，需求出現減少的勢頭。③衰退階段。在這個階段，由于房價漲到頂峰，期望通過買進賣出價差獲利的投機性需求減弱，通過租金回收投資并獲取收益也不一定劃算，所以投機、投資性需求減少。④蕭條階段。在這個階段，需求繼續減少，新的供給很少產生或不再產生。

3．房地產的交易包括（　　）。

A．買賣

B．議價

C．租賃

D．轉讓

E．互換

【答案】ACE

【解析】房地產市場是指所交易的商品是房地產的市場，交易包括買賣、互換、租賃等。房地產市場既可以是有形的，也可以是無形的。有形的房地產市場是指看得見的集中進行房地產交易的固定場所，如房地產交易大廳；反之，稱為無形的房地產市場。

4．房地產市場的特征有（　　）。

A．經營對象的不可移動性

B．以地產交易為主

C．流通形式的多樣性

D．以房產交易為主

E．以租賃市場為主

【答案】AC

【解析】房地產市場的主要特點如下：①交易對象的位置固定、不能移動，只能是相關權利（如房屋所有權、建設用地使用權）的轉移；②交易對象各不相同，即交易對象之間存在明顯差異，是非標準的；③市場狀況在不同地區之間差異較大，是地區性市場；④容易出現投機；⑤較多地受法律、法規、政策等的影響和限制；⑥交易金額較大，房地產交易需要大量的資金，通常需要貸款，離不開金融機構的支持與配合；⑦交易時間較長；⑧一般人非經常參與，很多人一生難得有幾次交易經歷；⑨業性較強，信息不充分、不對稱，在交易時廣泛需要房地產經紀服務。

5．一般而言，房地產需求可以劃分為（　　）。

A．潛在性需求

B．消費性需求

C．投機需求

D．投資性需求

E．保障性需求

【答案】BCD

【解析】購買房地產的需求可以分為4類：①自用性需求，又稱自住性需求、消費需求，是購買房地產后自己使用的需求；②投資性需求，它是購買房地產后以出租或出租一定年限（通常為5年）以上再出售來獲得回報的需求；③投機性需求，是為了再出售而暫時購買房地產，利用房地產價格漲落變化，以期從價差中獲利的需求，即“為賣而買”的需求；④保值性需求，如擔心通貨膨脹、錢不值錢而購買房地產。

6．房地產市場按交易方式不同可以分為（　　）。

A．房地產買賣市場

B．房地產租賃市場

C．新建房市場

D．二手房市場

E．抵押市場

【答案】AB

【解析】按房地產交易方式，房地產市場可分為房地產買賣市場和房地產租賃市場。CD項是與按照房地產流轉次數相關的分類方式。

7．按用途劃分，房地產市場可分為（　　）。

A．在建工程

B．普通住宅市場

C．寫字樓市場

D．現房市場

E．工業用房市場

【答案】BCE

【解析】按房地產用途（功能），房地產市場可分為兩類：①居住房地產市場，居住房地產市場主要是住房市場。②非居住房地產市場，非居住房地產市場又可分為商業用房市場、寫字樓市場、工業用房市場等。

8．完全競爭市場必須具備的條件有（　　）。

A．所買賣的商品具有同質性，不存在差別

B．市場信息完全

C．新生產者很難進入市場

D．有相當多的賣者和買者，并且可以自由進出市場

E．買者和賣者有串通共謀行為，有政府干預

【答案】ABD

【解析】完全競爭市場必須具備的條件包括：①有眾多的買者和賣者，每個買者和賣者所買賣的商品數量在市場中僅占很小的份額；②所買賣的商品具有同質性，不存在差別；③市場信息完全；④買者和賣者都可以自由進出市場；⑤買者和賣者無串通共謀行為，也沒有政府干預。

9．壟斷競爭市場主要具備的特點有（　　）。

A．賣者和買者都比較多

B．商品具有同質性，不存在差別

C．買者和賣者無串通共謀行為，也沒有政府干預

D．買者和賣者都可以自由進出市場

E．市場信息比較完全

【答案】AE

【解析】壟斷競爭市場主要具備的特點有：①賣者和買者都較多；②產品存在差別，即產品在功能、質量、外觀、品牌、服務等方面有所不同；③市場信息較完全。

10．賣方壟斷市場主要具備的特點有（　　）。

A．賣者和買者都比較多

B．產品無相近的替代品

C．只有一個賣者，而買者很多

D．新生產者不能進入市場

E．市場信息比較完全

【答案】BCD

【解析】賣方壟斷市場有以下特征：①只有一個賣者，而買者很多；②產品無相近的替代品，即壟斷者的產品是沒有合適替代品的獨特性產品；③新生產者不能進入市場，潛在競爭與現實競爭一樣是不存在的。

11．完全壟斷分為（　　）。

A．賣方壟斷

B．買方壟斷

C．雙邊壟斷

D．國家壟斷

E．企業壟斷

【答案】ABC

【解析】完全壟斷市場是指由一個賣者或一個買者控制的市場。又可分為賣方壟斷、買方壟斷和雙邊壟斷。賣方壟斷，是指只有一個賣者而買者很多的市場。買方壟斷，是指只有一個買者而賣者很多的市場。雙邊壟斷，是指市場中只有一個買者和一個賣者的市場。

12．房地產市場衰退期的主要特征有（　　）。

A．房地產開發項目開工率低

B．二手房屋的價格上漲

C．新房銷售困難

D．房屋空置率上升

E．舊房交易量大

【答案】CDE

【解析】衰退期的主要特征有：①新房銷售困難；②投機、投資者紛紛設法將自己持有的房地產脫手；③房價以比房租明顯快的速度下降；④房屋空置率不斷上升。

13．房地產泡沫，形成的原因有（　　）。

A．群體的非理性預期

B．大量的購買欲望

C．房地產供給量嚴重不足

D．過度的投機抄作

E．價格暴跌

【答案】AD

【解析】房地產泡沫形成的原因有多種，歸結起來主要有兩個：一是群體的非理性預期，二是過度的投機炒作。其中，人們對房地產價格看漲的一致預期是形成房地產泡沫的基礎。

14．判斷房地產是否有泡沫，簡單的衡量指標有（　　）。

A．房價增長幅度

B．毛租金乘數

C．租售比價

D．入住率

E．房價現價

【答案】BCD

【解析】判斷房地產價格是否有泡沫的方法，是看房地產市場價格是否持續且很高地脫離房地產實際價值。簡單的衡量指標有房價與房租之比（又稱毛租金乘數、租售比價）、入住率（或空置率）。