第二節(jié)　房地產(chǎn)權(quán)利

一、單項(xiàng)選擇題（每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）

1．下列房地產(chǎn)權(quán)利中，不屬于用益物權(quán)的是（　　）。[2012年真題]

A．建設(shè)用地使用權(quán)

B．土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

C．地役權(quán)

D．抵押權(quán)

【答案】D

【解析】建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)等都屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)是就他人的擔(dān)保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

2．下列房地產(chǎn)權(quán)中，屬于擔(dān)保物權(quán)的是（　　）。[2012年真題]

A．所有權(quán)

B．抵押權(quán)

C．租賃權(quán)

D．地役權(quán)

【答案】B

【解析】我國(guó)目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。上述房地產(chǎn)權(quán)利中，所有權(quán)以外的權(quán)利，統(tǒng)稱為他項(xiàng)權(quán)利；租賃權(quán)屬于債權(quán)，其余屬于物權(quán)。在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。自物權(quán)是對(duì)自己的物依法享有的權(quán)利。他物權(quán)是在他人的物上依法享有的權(quán)利，是對(duì)所有權(quán)的限制。在他物權(quán)中，建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)是就他人的擔(dān)保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

3．下列關(guān)于土地所有權(quán)權(quán)能的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（　　）。[2011年真題]

A．土地所有權(quán)和土地占有權(quán)既可結(jié)合又可分離

B．土地收益權(quán)中收取地租的權(quán)利歸土地使用者行使

C．土地所有權(quán)人可授權(quán)土地使用者行使部分處分權(quán)

D．土地使用權(quán)和土地收益權(quán)既可結(jié)合又可分離

【答案】B

【解析】土地所有權(quán)具有的四項(xiàng)基本權(quán)能是占有、使用、收益和處分。占有通常為所有權(quán)人行使，但也可依法或者依所有權(quán)人的意志交由非所有權(quán)人行使。因此，所有權(quán)和占有既可結(jié)合又可分離。處分權(quán)一般由所有權(quán)人行使，但在某些情況下，非所有權(quán)人也可以有處分權(quán)。例如，土地所有權(quán)人可授權(quán)土地使用權(quán)人行使部分處分權(quán)。

4．（　　）屬于自物權(quán)。

A．地役權(quán)

B．典權(quán)

C．抵押權(quán)

D．所有權(quán)

【答案】D

【解析】在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。自物權(quán)是對(duì)自己的物依法享有的權(quán)利。他物權(quán)是在他人的物上依法享有的權(quán)利，是對(duì)所有權(quán)的限制。

5．下列權(quán)利中，屬于債權(quán)的是（　　）。

A．租賃權(quán)

B．抵押權(quán)

C．土地使用權(quán)

D．地役權(quán)

【答案】A

【解析】債權(quán)是債權(quán)人請(qǐng)求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的權(quán)利，債權(quán)的權(quán)利人不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無(wú)關(guān)的人為或者不為一定行為。物權(quán)是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。我國(guó)目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。上述房地產(chǎn)權(quán)利中，所有權(quán)以外的權(quán)利，統(tǒng)稱為他項(xiàng)權(quán)利；租賃權(quán)屬于債權(quán)，其余屬于物權(quán)。

6．下列各項(xiàng)中，屬于用益物權(quán)的是（　　）。

A．抵押權(quán)

B．土地所有權(quán)

C．所有權(quán)

D．地役權(quán)

【答案】D

【解析】用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)是就他人的擔(dān)保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。在他物權(quán)中，建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。

7．房地產(chǎn)所有權(quán)不包括（　　）。

A．占用權(quán)

B．使用權(quán)

C．收益權(quán)

D．占有權(quán)

【答案】A

【解析】房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)所有權(quán)人通常又稱為房地產(chǎn)所有人、所有者。所有權(quán)的上述占有、使用、收益和處分四項(xiàng)內(nèi)容，在理論上通常被認(rèn)為是所有權(quán)具有的四項(xiàng)基本權(quán)能。

8．占有的意思是（　　）。

A．取得支配權(quán)

B．使用

C．實(shí)際控制

D．獲得收益

【答案】C

【解析】占有是對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際掌握和控制。擁有一宗房地產(chǎn)的一般前提就是占有，這是房地產(chǎn)所有權(quán)人直接行使所有權(quán)的表現(xiàn)。所有權(quán)人的占有受法律保護(hù)，不得非法侵犯。占有通常為所有權(quán)人行使，但也可依法或者依所有權(quán)人的意志交由非所有權(quán)人行使。因此，所有權(quán)和占有既可結(jié)合又可分離。

9．在行使房地產(chǎn)的占有權(quán)時(shí)，所有權(quán)和占有（　　）。

A．只能結(jié)合

B．只能分離

C．即可結(jié)合又可分離

D．沒有必然聯(lián)系

【答案】C

【解析】所有權(quán)人的占有受法律保護(hù)，不得非法侵犯。占有通常為所有權(quán)人行使，但也可依法或者依所有權(quán)人的意志交由非所有權(quán)人行使。因此，所有權(quán)和占有，既可結(jié)合又可分離。

10．收取地租，是土地（　　）的體現(xiàn)。

A．占有權(quán)

B．使用權(quán)

C．收益權(quán)

D．處分權(quán)

【答案】C

【解析】A項(xiàng)，占有是指對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際掌握和控制。B項(xiàng)，使用是指是對(duì)房地產(chǎn)的運(yùn)用，以便發(fā)揮房地產(chǎn)的使用價(jià)值。C項(xiàng)，收益是通過(guò)房地產(chǎn)的占有、使用等方式取得經(jīng)濟(jì)利益，收益也包括孳息。孳息分為天然孳息和法定孳息。例如，果樹結(jié)果屬于天然孳息，出租房屋所得租金屬于法定孳息。D項(xiàng)，處分是對(duì)房地產(chǎn)在事實(shí)上和法律上的最終處置，包括出租、出賣、贈(zèng)與、抵押等。

11．關(guān)于土地所有權(quán)的處分，下列說(shuō)法正確的是（　　）。

A．土地所有權(quán)的權(quán)能只能由土地所有權(quán)人行使

B．土地所有權(quán)人不能授權(quán)土地使用權(quán)人行使部分處分權(quán)

C．土地所有權(quán)人可授權(quán)土地使用權(quán)人行使部分處分權(quán)

D．無(wú)需授權(quán)，非所有權(quán)人也可以有處分權(quán)

【答案】C

【解析】處分權(quán)一般由所有權(quán)人行使，但在某些情況下，非所有權(quán)人也可以有處分權(quán)。例如，土地所有權(quán)人可授權(quán)土地使用權(quán)人行使部分處分權(quán)。

12．土地所有權(quán)權(quán)能的分離與復(fù)歸是土地所有者行使土地（　　）的一種表現(xiàn)。

A．所有權(quán)

B．使用權(quán)

C．收益權(quán)

D．處分權(quán)

【答案】A

【解析】構(gòu)成所有權(quán)完整的權(quán)能結(jié)構(gòu)有：①占有；②使用；③收益；④處分。如果說(shuō)所有權(quán)是一級(jí)權(quán)能，則占有、使用、收益和處分等權(quán)利是二級(jí)權(quán)能。二級(jí)權(quán)能具有相對(duì)的獨(dú)立性，它們?cè)谝欢l件下同一級(jí)權(quán)能相分離時(shí)，一級(jí)權(quán)能不會(huì)因此而喪失，其條件是擁有二級(jí)權(quán)能者對(duì)所有權(quán)人應(yīng)盡一定的義務(wù)或者在一定期限后將分離的二級(jí)權(quán)能復(fù)歸于所有權(quán)人。因此，土地所有權(quán)權(quán)能的分離與復(fù)歸是土地所有者行使土地所有權(quán)的一種表現(xiàn)。

二、多項(xiàng)選擇題（每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）

1．下列屬于他物權(quán)的是（　　）。

A．所有權(quán)

B．使用權(quán)

C．抵押權(quán)

D．地役權(quán)

E．租賃權(quán)

【答案】BCD

【解析】我國(guó)目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。其中，租賃權(quán)屬于債權(quán)，其余屬于物權(quán)。在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。

2．相對(duì)于土地所有權(quán)，（　　）等物權(quán)只是對(duì)土地起一部分作用的權(quán)利。

A．抵押權(quán)

B．地役權(quán)

C．使用權(quán)

D．債權(quán)

E．租賃權(quán)

【答案】ABC

【解析】租賃權(quán)屬于債權(quán)不屬于物權(quán)。所有權(quán)作為一般的支配權(quán)，是用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等他物權(quán)的源泉。與所有權(quán)不同，他物權(quán)僅在使用收益上于一定范圍內(nèi)有支配權(quán)。他物權(quán)主要包括：建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)和抵押權(quán)。

3．土地所有權(quán)的權(quán)能有（　　）。

A．占有權(quán)

B．使用權(quán)

C．處分權(quán)

D．收益權(quán)

E．滅失權(quán)

【答案】ABCD

【解析】占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)基本權(quán)能，構(gòu)成土地所有權(quán)完整的權(quán)能結(jié)構(gòu)。

4．下面關(guān)于土地所有權(quán)的論述正確的是（　　）。

A．土地所有人具有處分權(quán)

B．土地所有權(quán)和土地占有權(quán)不能分離

C．土地使用權(quán)交由非所有人行使時(shí)，所有人喪失了對(duì)土地的所有權(quán)

D．在土地轉(zhuǎn)租條件下，土地使用者可擁有取得部分地租的權(quán)利

E．土地處分權(quán)只能由土地所有人行使

【答案】AD

【解析】土地所有權(quán)的內(nèi)容包括占有、使用、收益和處分，土地所有人具有處分權(quán)；土地所有權(quán)和占有權(quán)既可結(jié)合又可分離；處分權(quán)一般由所有權(quán)人行使，但在某些情況下，非所有權(quán)人也可以有處分權(quán)。例如：土地所有權(quán)人可授權(quán)土地使用權(quán)人行使部分處分權(quán)。在使用權(quán)交由非所有權(quán)人行使的情況下，所有權(quán)人并不喪失所有權(quán)。

5．二級(jí)權(quán)能包括（　　）。

A．土地所有權(quán)

B．土地占有權(quán)

C．土地使用權(quán)

D．土地處分權(quán)

E．土地收益權(quán)

【答案】BCDE

【解析】占有、使用、收益和處分四項(xiàng)基本權(quán)能，構(gòu)成所有權(quán)完整的權(quán)能結(jié)構(gòu)。如果說(shuō)所有權(quán)是一級(jí)權(quán)能，則占有、使用、收益和處分等權(quán)利是二級(jí)權(quán)能。

6．房地產(chǎn)所有權(quán)的特性有（　　）。

A．完全性

B．整體性

C．恒久性

D．彈力性

E．相對(duì)性

【答案】ABCD

【解析】房地產(chǎn)所有權(quán)具有下列特性：①完全性。房地產(chǎn)所有權(quán)是就房地產(chǎn)為一般支配的完全權(quán)。②整體性。或者成為單一性，房地產(chǎn)所有權(quán)對(duì)房地產(chǎn)有統(tǒng)一支配力，是整體的權(quán)利，不能在內(nèi)容或者時(shí)間上加以分割。③恒久性。所有權(quán)有永久性，其存在沒有存續(xù)期間，不因時(shí)效而消滅。④彈力性。房地產(chǎn)所有權(quán)人在其房地產(chǎn)上為他人設(shè)定權(quán)利，即使所有權(quán)的所有已知表征權(quán)利均被剝奪，仍然潛在地保留其完整性，這種剝奪終止后，所有權(quán)當(dāng)然地重新恢復(fù)其圓滿狀態(tài)。當(dāng)房地產(chǎn)被他人非法占有時(shí)，無(wú)論被任何人或任何組織控制，房地產(chǎn)所有權(quán)人都有權(quán)索回。⑤絕對(duì)性。與債權(quán)相比，所有權(quán)不待他人積極作用而實(shí)現(xiàn)。而債權(quán)的行使必須以債務(wù)人的積極協(xié)助（即履行債務(wù)）為條件。

7．房地產(chǎn)所有權(quán)分為（　　）。

A．單獨(dú)所有

B．集體所有

C．共有

D．家庭所有

E．建筑物區(qū)分所有權(quán)

【答案】ACE

【解析】房地產(chǎn)所有權(quán)可分為：①單獨(dú)所有，是指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權(quán)。②共有，是指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)。共有又分為按份共有和共同共有。③建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

8．房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利分為（　　）。

A．建設(shè)用地使用權(quán)

B．農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)

C．商業(yè)用地使用權(quán)

D．宅基地使用權(quán)

E．土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

【答案】ADE

【解析】房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利分為：①建設(shè)用地使用權(quán)；②宅基地使用權(quán)；③土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；④地役權(quán)；⑤抵押權(quán)；⑥租賃權(quán)。

三、案例分析題（由單選和多選組成）

（一）

某房地產(chǎn)開發(fā)商于2008年5月1日以1.8億元合法取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，土地面積2公頃，用途為商品住宅，容積率為3，土地使用期限為法定最高年限，現(xiàn)正進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)2010年5月1日建成交付使用。[2012年真題]

1．該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)為（　　）元/平方米。

A．1000

B．2000

C．3000

D．4000

【答案】C

【解析】計(jì)算過(guò)程如下：

①總建筑面積＝土地面積×容積率＝20000×3＝60000（平方米）；

②樓面地價(jià)＝土地總價(jià)/總建筑面積＝1.8×108/60000＝3000（元/平方米）。

2．購(gòu)買該項(xiàng)目商品房者獲得的房地產(chǎn)權(quán)利為（　　）。

A．房屋所有權(quán)

B．宅基地使用權(quán)

C．土地所有權(quán)

D．建設(shè)用地使用權(quán)

【答案】AD

【解析】房地產(chǎn)所有權(quán)具體有土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)所有制是土地只能為國(guó)家所有和集體所有，房屋可以私人所有，其中住宅主要為私人所有。因此，我國(guó)的土地所有權(quán)只有國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種，房屋所有權(quán)則有國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)三種。建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。

3．該房地產(chǎn)開發(fā)商可能是通過(guò)（　　）方式獲得此塊土地的。

A．劃撥

B．租賃

C．拍賣

D．招標(biāo)

【答案】CD

【解析】在我國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)用地需要通過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)出讓獲得，或者通過(guò)出讓后的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的需要和自身?xiàng)l件，選擇獲取建設(shè)用地使用權(quán)的途徑和方式。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：①國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；③國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。本工程不符合建設(shè)用地劃撥的條件。

4．2010年5月1日建成，商品房購(gòu)買者的土地使用期限在不續(xù)期的情況下為（　　）。

A．48

B．50

C．68

D．70

【答案】C

【解析】目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限：居住用地為70年。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。本題中，該宗土地于2008年5月取得，該項(xiàng)目于2010年5月建成，歷時(shí)2年，商品房購(gòu)買者的土地使用期限在不續(xù)期的情況下為70－2＝68（年）。