第四節　國有建設用地使用制度

一、單項選擇題（每題的備選項中，只有1個最符合題意）

1．土地所有權是（　　）。[2005年真題]

A．物權

B．地上權

C．他項權

D．地役權

【答案】A

【解析】土地使用權與土地所有權不同，土地所有權是一種充分、全面的物權，而土地使用權只包括部分收益權和部分處分權，可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。

2．（　?。└鶕鰞r結果確定國有建設用地使用權人的行為。[2013年真題]

A．贈送

B．協議出讓

C．招標出讓

D．拍賣出讓

【答案】D

【解析】國有建設用地使用權出讓的方式包括：①招標出讓方式。招標出讓國有建設用地使用權是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（以下簡稱出讓人）發布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。②拍賣出讓方式。拍賣出讓國有建設用地使用權是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。③掛牌出讓方式。掛牌出讓國有建設用地使用權是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。④協議出讓方式。協議出讓國有建設用地使用權是指國家以協議方式將國有建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

3．非住宅建設用地使用權屆滿，土地使用者申請續期，需（　　）土地使用權出讓合同。[2013年真題]

A．變更

B．重新登記

C．重新簽訂

D．自動延長

【答案】C

【解析】《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理?！卑凑宅F行法規，非住宅建設用地使用權屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地使用權外，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂建設用地使用權出讓合同，依照規定支付出讓金等費用。

4．下列建設用地中，不宜劃撥供給的是（　?。?。[2012年真題]

A．部隊伙房建設用地

B．某核電站建設用地

C．某國有企業辦公樓建設用地

D．科技博物館擴建項目建設用地

【答案】C

【解析】《城市房地產管理法》第二十四條規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：①國家機關用地和軍事用地；②城市基礎設施用地和公益事業用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規規定的其他用地。C項應該采用出讓的方式。

5．以劃撥方式取得的建設用地使用權，除法律、法規另有規定外，其土地使用年限（　　）。[2012年真題]

A．最長不得超過同類用途建設用地使用權出讓最高年限

B．由國土資源行政主管部門在核發國有建設用地劃撥決定書中規定

C．沒有限制

D．不超過30年

【答案】C

【解析】以劃撥方式取得的土地使用權，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制?！段餀喾ā返谝话偃邨l規定，嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。

6．下列關于以劃撥方式取得的建設用地使用權的說法中，正確的是（　?。?。[2012年真題]

A．一般有使用期限的限制

B．無需繳納拆遷補償等費用

C．在一定條件下可以轉讓、出租、抵押

D．僅限于該建設用地使用權人自用

【答案】C

【解析】A項，以劃撥方式取得的國有建設地使用權，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。B項，劃撥國有建設用地使用權包括土地使用者繳納拆遷補償、安置費用（如城市的存量土地或集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。CD兩項，除法律、法規另有規定外，以劃撥方式取得的國有建設用地使用權，未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。

7．下列關于建設用地使用權的說法中，錯誤的是（　　）。[2012年真題]

A．建設用地使用權來源于土地所有權

B．建設用地使用權是一種物權

C．以招拍掛出讓方式取得的建設用地使用權使用期限的限制

D．以協議出讓的方式取得的建設用地使用權一般沒有使用期限的限制

【答案】D

【解析】D項，協議出讓國有建設用地使用權，是指國家以協議方式將國有建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。即以協議出讓的方式取得的建設用地使用權有使用期限的限制。

8．教育、科技用地的建設用地使用權出讓最高年限為（　?。┠辍?span id="8333dwf" class="ZhenTiTag">[2012年真題]

A．40

B．50

C．60

D．70

【答案】B

【解析】建設用地使用權出讓的最高年限由國務院規定。國務院規定建設用地使用權出讓最高年限按不同用途確定，其中教育、科技、文化、衛生、體育用地50年。

9．土地使用者需要改變出讓合同約定的土地用途，應當經（　?。┡鷾?。[2011年真題]

A．城市規劃行政主管部門和建設行政主管部門

B．出讓人和房地產管理部門

C．出讓人和城市規劃行政主管部門

D．房地產管理部門和建設行政主管部門

【答案】C

【解析】按照現行法規，土地使用者需要改變建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂建設用地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂建設用地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

10．國家規定，綜合用地的土地使用權出讓最高年限是（　?。?span id="xfekw3f" class="ZhenTiTag">[2005年真題]

A．40后

B．50年

C．60年

D．70年

【答案】B

【解析】國務院規定建設用地使用權出讓最高年限包括：①居住用地70年；②工業用地50年；③教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；④商業、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或者其他用地50年。

11．土地使用權轉讓不包括（　?。?。[2013年真題]

A．出售

B．贈與

C．交換

D．農村集體土地承包經營權的轉移

【答案】D

【解析】《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規定，土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。

12．旅游和娛樂用地使用權出讓的最高年限為（　?。┠?。

A．100

B．70

C．50

D．40

【答案】D

【解析】目前，建設用地使用權出讓的最高年限：居住用地為70年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。

13．土地使用權區別于土地所有權的重要特征是（　　）。

A．土地使用權主體廣泛

B．土地使用權不得隨意改變

C．土地使用權可以轉讓、抵押

D．土地使用權的權能有限

【答案】C

【解析】廣義的土地使用權的基本特征：①土地使用權的權利主體十分廣泛；②土地使用權不得隨意改變；③土地使用權是法律特別設定的一項物權；④土地使用權來源于土地所有權；⑤土地使用權的權能有限；⑥土地使用權可以轉讓、抵押，這是與土地所有權的重要區別之一。

14．土地使用權劃撥需經（　　）依法批準后才能使用。

A．縣級以上人民政府土地主管部門

B．縣級以上人民政府土地主管部門和規劃主管部門

C．縣級以上人民政府

D．縣級人民政府

【答案】C

【解析】《城市房地產管理法》第二十三條規定，土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

15．土地使用權出讓，是指（　?。┮酝恋厮姓叩纳矸輰⑼恋厥褂脵嘣谝欢晗迌茸屌c土地使用者。

A．國家

B．集體

C．企業法人

D．國家或集體

【答案】A

【解析】《城市房地產管理法》第八條規定，土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

16．（　?。┙ㄔO用地使用權期間屆滿的，自動續期。

A．商業

B．住宅

C．工業

D．非住宅

【答案】B

【解析】《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

17．按照現行法規，非住宅建設用地使用權屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前（　?。┠晟暾埨m期。

A．半

B．一

C．二

D．三

【答案】B

【解析】非住宅建設用地使用權屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地使用權外，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂建設用地使用權出讓合同，依照規定支付出讓金等費用。

18．國有建設用地使用權出讓的特征不包括（　?。?。

A．是一種國家壟斷行為

B．無限制、無期限

C．有償的

D．有一定使用期限

【答案】B

【解析】國有建設用地使用權出讓主要有以下幾個特征：①建設用地使用權出讓是一種國家壟斷行為；②建設用地使用權是有一定使用期限的；③建設用地使用權出讓是有償的；④建設用地使用權可分別設立；⑤建設用地使用權人享有的權利范圍是有限制的。

19．土地使用者應在簽訂國有建設用地使用權出讓合同后（　　）日內支付全部出讓金。

A．30

B．40

C．50

D．60

【答案】D

【解析】按照現行規定，土地使用者應在簽訂國有建設用地使用權出讓合同后60日內支付全部出讓金，逾期未全部支付的，出讓人有權解釋合同，并可請求違約賠償。

20．下面不屬于土地使用權轉讓方式的是（　　）。

A．出售

B．抵押

C．交換

D．贈與

【答案】B

【解析】土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。

二、多項選擇題（每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意）

1．下列房地產類型中，按房地產用途分類的有（　?。?span id="1hrwdca" class="ZhenTiTag">[2011年真題]

A．在建工程

B．居住房地產

C．工業房地產

D．收益性房地產

E．自用的房地產

【答案】BC

【解析】按照房地產的用途，可以把房地產細分為下列十類：①居住房地產；②商業房地產；③辦公房地產；④旅館房地產；⑤餐飲房地產；⑥體育和娛樂房地產；⑦工業房地產；⑧農業房地產；⑨特殊用途房地產；⑩綜合用途房地產。

2．在現階段，按照國家有關規定，建設用地使用權的取得途徑包括（　?。?。[2011年真題]

A．行政劃撥

B．土地征收

C．國家出讓

D．房地產轉讓

E．房地產抵押

【答案】AC

【解析】《物權法》第一百三十七條規定：“設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。”其中，出讓方式屬于有償使用方式。有償使用方式除了出讓方式，還有租賃、作價出資（入股）和授權經營方式。

3．下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥的是（　　）。[2005年真題]

A．國家機關用地和軍事用地

B．國有企業投資建設商場用地

C．集體企業投資建設商品住宅用地

D．城市基礎設施用地

E．國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地

【答案】ADE

【解析】《城市房地產管理法》第二十四條規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：①國家機關用地和軍事用地；②城市基礎設施用地和公益事業用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規規定的其他用地。

4．舊的城鎮國有土地使用制度的弊端，主要有（　?。?。

A．完全排斥地租規律、市場機制的調節作用

B．土地在經濟發展中，不能更好地發揮應有的作用

C．導致土地資源配置不合理

D．分配方式多種多樣，導致了市場混亂

E．導致城市基礎設施和城市面貌長期落后

【答案】ABCE

【解析】改革開放之前，我國采取行政劃撥方式，把城鎮國有土地無償分配給單位和個人無限期使用，不允許土地使用權作為一項財產權利流轉。這種土地使用制度有許多弊病，完全排斥地租規律、市場機制對土地利用的調節作用，致使土地在經濟發展中不能更好地發揮應有的作用，特別是人們都想占好地、多占地，導致土地資源配置不合理，城市基礎設施建設投資不能通過其帶來的土地增值得到回收，導致城市基礎設施和城市面貌長期落后。

5．關于土地使用權出讓的最高年限，下列說法正確的是（　?。?/p>

A．居住用地為70年

B．工業用地為40年

C．教育用地為50年

D．娛樂用地為50年

E．商業用地40年

【答案】ACE

【解析】目前，建設用地使用權出讓的最高年限：居住用地為70年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。

6．豪華住宅用地一般采用（　?。┏鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?。

A．掛牌

B．協議

C．招標

D．拍賣

E．限價

【答案】ACD

【解析】出讓方式有招標、拍賣、掛牌、協議等。按照規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。本題中，豪華住宅屬于商品住宅，應采用招標、拍賣或者掛牌等公開競價的方式出讓。

7．劃撥土地使用權包括的形式有（　　）。

A．土地使用者繳納拆遷安置、補償費用

B．有償取得

C．無償取得

D．占用

E．侵占

【答案】AC

【解析】劃撥國有建設用地使用權包括土地使用者繳納拆遷補償、安置費用（如城市的存量土地或集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。

8．劃撥土地使用權的特征有（　?。?。

A．以劃撥方式取得的土地使用權，有使用期限的限制

B．以劃撥方式取得的土地使用權，可隨意進行轉讓、出租、抵押等經營活動

C．取得劃撥土地使用權，必須經有批準權的人民政府核準并按法定的程序辦理手續

D．劃撥土地使用權包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用和無償取得兩種形式

E．在國家沒有法律規定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除以出讓方式取得的土地以，均按劃撥土地進行管理。

【答案】CDE

【解析】劃撥國有建設用地使用權的特征有：①以劃撥方式取得的國有建設用地使用權，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制；②劃撥土地使用權包括土地使用者繳納拆遷補償、安置費用和無償取得兩種形式；③除法律、法規另有規定外，以劃撥方式取得的國有建設用地使用權，未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動；④取得劃撥國有建設用地使用權，必須經有批準權的人民政府核準并按法定的程序辦理手續；⑤在國家沒有法律規定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除以出讓方式取得的土地外，均按劃撥土地進行管理；⑥未經批準，劃撥的國有建設用地使用權用途不得改變。

9．下列適用于拍賣出讓的用地有（　　）。

A．娛樂

B．軍事用地

C．小區建設用地

D．商業用地

E．豪華住宅

【答案】ACDE

【解析】《物權法》第一百三十七條規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

10．建設用地使用權出讓最高年限為40年的有（　　）。

A．居住用地

B．綜合用地

C．科教用地

D．商業用地

E．娛樂用地

【答案】DE

【解析】建設用地使用權出讓的最高年限由國務院規定。國務院規定建設用地使用權出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地70年；②工業用地50年；③教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；④商業、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或者其他用地50年。

11．土地使用權出讓合同（　?。?。

A．可以隨時變更

B．土地使用權轉讓后無效

C．是領取土地使用證明必不可少的憑證

D．是出讓雙方權利與義務的契約

E．簽訂的宗旨是平等、自愿、有償

【答案】CDE

【解析】采取招標、拍賣、掛牌、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：①當事人的名稱和住所；②土地界址、面積等；③建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；④土地用途；⑤使用期限；⑥出讓金等費用及其支付方式；⑦解決爭議的方法。

12．土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的用途，應當經（　?。┡鷾省?/p>

A．出讓方

B．城市建設部門

C．房屋管理部門

D．城市規劃部門

E．物業管理部門

【答案】AD

【解析】土地使用者需要改變建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂建設用地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂建設用地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

13．關于土地使用權轉讓，下列的論述正確的有（　　）。

A．土地使用權轉讓應簽訂轉讓合同

B．土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市縣人民政府可以采取必要措施

C．土地使用權轉讓包括出售、交換、贈與

D．土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權并不隨之轉讓

E．土地使用權轉讓包括征收

【答案】AC

【解析】《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規定：土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資、贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

14．關于土地使用權出租，下列說法正確的是（　?。?。

A．建設用地使用權人作為出租人將建設用地使用權隨同地上建筑物、其他定著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為

B．出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同

C．土地使用權出租后，出租人不必繼續履行出讓合同

D．未按土地使用權出讓合同約定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租

E．以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應將租金中所含土地收益上繳國家

【答案】ABDE

【解析】C項，國有建設用地使用權出租后，出租人必須繼續履行出讓合同。

三、案例分析題（由單選和多選組成）

（一）

1987年上半年，深圳經濟特區首次將土地使用權引入市場，將三幅土地按50年期限出讓，共獲出讓金2300萬元。

根據上述資料，試回答下述問題：

1．土地使用權出讓方式有（　?。?。

A．劃撥

B．拍賣

C．協議

D．招標

【答案】BCD

【解析】《城市房地產管理法》第八條規定，土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。目前，國有建設用地使用權出讓方式有招標、拍賣、掛牌和協議等方式。

2．一幅住宅用地，開發利用18年后，被轉讓，其土地使用權年限為（　?。?/p>

A．70年

B．40年

C．50年

D．52年

【答案】D

【解析】國務院規定建設用地使用權出讓居住用地最高使用年限為70年，所以本題中土地使用權年限為70－18＝52（年）。

3．土地使用權出讓合同內容包括（　　）。

A．土地的自然情況

B．出讓金數額、支付方式

C．擔保人姓名或單位名稱

D．土地用途

【答案】ABD

【解析】建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：①當事人的名稱和住所；②土地界址、面積等；③建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；④土地用途；⑤使用期限；⑥出讓金等費用及其支付方式；⑦解決爭議的方法。

4．土地使用權只包括部分收益權和部分處分權，可以在土地的（　?。┰O立。

A．地表

B．地上

C．地下

D．以上都可以

【答案】D

【解析】土地使用權的權能有限，土地使用權與土地所有權不同，土地所有權是一種充分、全面的物權，而土地使用權只包括部分收益權和部分處分權，可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。

5．下列不屬于土地使用權特征的是（　　）。

A．土地使用權的權利主體十分廣泛

B．土地使用權是法律特別設定的一項債權

C．土地使用權的權能有限

D．土地使用權可以轉讓、抵押

【答案】B

【解析】廣義的土地使用權的基本特征包括：①土地使用權的權利主體十分廣泛；②土地使用權不得隨意改變；③土地使用權是法律特別設定的一項物權；④土地使用權來源于土地所有權，它對土地所有權有某種從屬性，即沒有所有者的同意，土地使用權是無法產生的；⑤土地使用權的權能有限；⑥土地使用權可以轉讓、抵押，這是與土地所有權的重要區別之一。

（二）

甲房地產公司以出讓方式依法取得一宗商業用地40年的使用權，在開發過程中，以作價補償方式組織了征收，并通過工程總承包招標方式組織了建設。由于開發資金短缺，公司決定進行房屋預售。

1．甲房地產公司取得土地使用權的可能方式是（　?。?。

A．協議出讓

B．招標出讓

C．拍賣出讓

D．行政劃撥

【答案】BC

【解析】《物權法》第一百三十七條規定：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。”

2．在作價補償征收方式下，被征收人（　?。?。

A．取得了貨幣補償

B．保留了相應房屋的產權

C．由開發公司進行了安置

D．必須支付購房款

【答案】A

【解析】房屋征收補償的方式有貨幣補償和房屋產權調換；在作價補償征收方式下，被征收人取得貨幣補償。

3．當該出讓土地使用權屆滿，經批準準予續期的，應當（　　）。

A．重新簽訂建設用地使用權出讓合同

B．依照規定支付出讓金等費用

C．取得出讓人同意

D．取得市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意

【答案】AB

【解析】按照現行法規，非住宅建設用地使用權屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至少遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地使用權外，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂建設用地使用權出讓合同，依照規定支付出讓金等費用。

4．公司預售前應完成的工作有（　　）。

A．交清全部土地出讓金并取得土地使用證書

B．辦理預售許可證

C．按預售商品房計算，已投入建設資金達到總的25%以上

D．購房者具備一次付款能力

【答案】ABC

【解析】根據《城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號），商品房預售應當符合下列條件：①已交付全部土地使用權出讓金，取得國有土地使用證。②持有建設工程規劃許可證和施工許可證。③按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。④向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。