第三節　土地管理制度

一、單項選擇題（每題的備選項中，只有1個最符合題意）

1．土地用途管制的核心是（　　）。

A．土地的國有化

B．不能隨意改變農用地的用途

C．土地管制過程中的多部門協作

D．土地的經濟價值

【答案】B

【解析】土地用途管制的核心是不能隨意改變農用地特別是耕地的用途。控制建設用地總量，嚴格限制農用地轉為建設用地。農用地轉為建設用地必須經有批準權的人民政府核準。

2．土地儲備機構應為（　　）批準成立、具有獨立的法人資格。

A．縣、鄉人民政府

B．市、縣人民政府

C．省、市人民政府

D．國土資源管理部門

【答案】B

【解析】土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔。土地儲備機構應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。

3．年度土地儲備計劃應不包括（　　）。

A．年度儲備土地規模

B．年度儲備土地供應規模

C．計劃年度末儲備土地規模

D．年度儲備土地后期開發規模

【答案】D

【解析】年度土地儲備計劃應包括：①年度儲備土地規模；②年度儲備土地前期開發規模；③年度儲備土地供應規模；④年度儲備土地臨時利用計劃；⑤計劃年度末儲備土地規模。

二、多項選擇題（每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意）

1．國有土地有償使用方式包括（　　）[2012年真題]

A．土地使用權出讓

B．土地使用權租賃

C．土地使用權作家出資（入股）

D．土地使用權抵押貸款

E．土地使用權授權經營

【答案】ABCE

【解析】我國國有土地供給實行有償使用和劃撥兩種方式。除國家核準的劃撥土地可以無償使用以外，其他國有土地的使用均應以有償使用方式取得。國有土地有償使用方式包括：①國有建設用地使用權出讓；②國有土地租賃；③國有建設用地使用權作價出資（入股）；④授權經營。

2．我國土地管理制度主要有（　　）。

A．土地儲備制度

B．土地建設制度

C．耕地保護制度

D．土地保有制度

E．土地用途管制制度

【答案】ACE

【解析】我國土地管理制度主要有土地用途管制制度、耕地保護制度、土地儲備制度、土地調查制度等。

3．土地用途管制制度的內容主要包括（　　）。

A．國家編制土地利用總體規劃，通過土地利用總體規劃規定預期土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地三大類

B．國家對土地用途變更進行監測

C．國家對國有土地的用途、價格等進行全面管制

D．國家通過土地利用年度計劃和農用地轉用許可，嚴格限制新增建設用地，特別是耕地、林地等農用地轉為建設用地，控制建設用地總量

E．實行土地利用監督管理

【答案】ABDE

【解析】土地用途管制制度的內容包括：①國家通過土地調查依法認定現狀土地用途，將土地分為耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地等12大類；②國家編制土地利用總體規劃，通過土地利用總體規劃規定預期土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地三大類；③國家對土地用途變更進行監測；④國家通過土地利用年度計劃和農用地轉用許可，嚴格限制新增建設用地，特別是耕地、林地等農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。⑤實行土地利用監督管理；⑥對違反土地利用總體規劃的行為進行嚴格查處等。

4．我國土地用途管制制度的特點包括（　　）。

A．強制性

B．系統性

C．廣泛性

D．高要求

E．行政性

【答案】ABE

【解析】土地用途管制制度的特點包括：①強制性；②系統性；③行政性。

5．須報國務院批準的土地利用總體規劃包括（　　）。

A．省級行政區的土地利用總體規劃

B．省級人民政府所在地的市

C．人口在100萬人以上的市

D．國家經濟特區

E．人口在200萬以上的地級市

【答案】ABC

【解析】報國務院批準的土地利用總體規劃包括：①省級行政區的土地利用總體規劃；②省級人民政府所在地的市；③人口在100萬人以上的市；④國務院指定的城市。設區的市政府經授權可審批鄉級土地利用總體規劃。此外的土地利用總體規劃的審批權在省級人民政府。

6．可以納入土地儲備范圍的土地包括（　　）。

A．收購的土地

B．未辦理農用地轉用

C．依法收回的國有土地

D．行使優先購買權取得的土地

E．未辦土地征收批準手續的土地

【答案】ACD

【解析】可以納入土地儲備范圍的土地包括：①依法收回的國有土地；②收購的土地；③行使優先購買權取得的土地；④已辦理農用地轉用、土地征收批準手續的土地；⑤其他依法取得的土地。

7．關于土地儲備制度的表述，正確的是（　　）。

A．土地儲備的目標是實現調控土地市場、促進土地資源合理利用

B．市、縣人民政府可根據需要，對任何儲備土地辦理土地登記手續，核發土地證書

C．依法辦理農用地轉用，納入儲備滿兩年未供應的，下達下一年度計劃時扣減相應指標

D．在儲備土地未供應前，土地儲備機構不得將其進行出租、臨時利用，進行營利

E．土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動

【答案】ACE

【解析】B項，市、縣人民政府可根據需要，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續，核發土地證書。供應已發證儲備土地前，應收回土地證書，設立土地抵押權的，要先行依法解除。D項，在儲備土地未供應前，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建（構）筑物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。設立抵押權的儲備土地臨時利用，應征得抵押權人同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應。

三、案例分析題（由單選和多選組成）

（一）

某國有企業擬投資5億元建設高檔酒店，酒店用地使用權由出讓式獲得。在開挖地基過程中，發現地下有大量埋藏物。[2010年真題]

根據上述資料，試回答下述問題：

1．建設過程中發現的地下埋藏物屬于（　　）所有。

A．發現埋藏物的個人

B．開挖地基的施工企業

C．該國有企業

D．國家

【答案】D

【解析】《憲法》第九條規定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。”土地使用權可以進入市場，可以進行轉讓、出租、抵押等經營活動，但地下埋藏物歸國家所有。

2．該國有企業獲取土地使用權可能的方式有（　　）。

A．招標

B．拍賣

C．掛牌

D．劃撥

【答案】ABC

【解析】土地有償使用可以通過土地使用權出讓、租賃、作價出資（入股）、授權經營等多種方式實現，其中出讓方式有招標、拍賣、掛牌、協議等，按照規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

3．該酒店用地建設用地使用權出讓的最高年限為（　　）年。

A．70

B．50

C．40

D．30

【答案】C

【解析】建設用地使用權出讓最高年限是由國務院規定。國務院規定建設用地使用權出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地70年；②工業用地50年；③教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；④商業、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或者其他用地50年。酒店用地屬于商業、旅游、娛樂用地的范疇，最高使用年限為40年。

（二）

某房地產開發企業需以出讓的途徑，獲得一宗土地的使用權，用于建設娛樂設施。該宗地上有一建筑面積為1000平方米的賓館需要征收，該賓館目前市場價為3000元/平方米，八成新。

根據上述資料，試回答下述問題：

1．該企業應采用（　　）出讓的方式，獲得其地的土地使用權。

A．掛牌

B．協議

C．招標

D．拍賣

【答案】ACD

【解析】出讓方式有招標、拍賣、掛牌、協議等。按照規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

2．開發企業可獲得該宗地的土地使用權最高年限（　　）年。

A．70

B．60

C．50

D．40

【答案】D

【解析】建設用地使用權出讓的最高年限由國務院規定。國務院規定建設用地使用權出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地70年；②工業用地50年；③教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；④商業、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或者其他用地50年。本題土地用于娛樂，因而為40年。

3．實施征收時，可以采用（　　）的補償方式。

A．房屋產權調換

B．貨幣補償

C．按被征收房屋原先建設成本進行補償

D．政府統一安排

【答案】AB

【解析】征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。房屋征收補償的方式有貨幣補償和房屋產權調換。被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

4．征收補償采取產權調換的方式，償還房屋目前市場價為3500元/平方米，建筑面積為900平方米，九成新。雙方的結算差價為（　　）。

A．10萬元

B．15萬元

C．30萬元

D．43.5萬元

【答案】B

【解析】房屋產權調換是按被征收房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。在本題中，被征收房屋的評估價為：3000×1000＝300（萬元），調換房屋的市場價為：3500×900＝315（萬元），因而雙方的結算差價為：315－300＝15（萬元）。