效率與公平的權衡

效率與公平的權衡一直以來都是各個行業、部門所要重點關注的問題之一，對于土地流轉的方式而言，效率與公平的權衡同樣是非常重要的關注點。每個國家的土地流轉政策都要盡量做到效率與公平兼顧，但不同國家的土地流轉方式不同，它們對于效率和公平的側重點也不盡相同。

英國——更加注重公平

土地發展權制度始于英國，1947年英國的《城鄉規劃法》規定，一切私有土地將來的發展權轉移歸國家所有，由國家獨占，實行所謂的土地發展權“國有化”。從英國法律對于土地發展權的規定來看，英國土地發展權歸國家所有，權利屬性具有公權性，價值取向偏重于公平。土地發展權的核心內容是約束性開發控制規劃。英國的城市規劃一般以土地的合理利用、公共物品的有效供給、空間要素的最佳配置、社會利益的公平博弈為目標。英國政府通過將國有土地發展權收歸國有，以收購、調配和改售的方式干預土地使用，可以更好地實現這些目標。現實中，土地的開發價值受土地使用性質和土地開發強度的制約，因此在土地的分配和再分配過程中，英國政府通過對一系列因素進行考量，制定城市土地開發規劃管理制度，以達到短期利益和長期利益以及各利益集團之間的平衡。

英國土地產權制度具有所有權與使用權相分離的特點。為了實現收益分配的公平，關鍵在于界定土地流轉中各個主體的權利分配，盡量在保證土地所有者基本利益的基礎上，使得土地經營者能夠享有合理利用土地的權利，實現土地資源的優化配置。英國土地流轉制度賦予土地持有者自行決定土地用途的權利，或將土地進行買賣，或將土地進行出租或抵押。英國法律在土地買賣雙方、出租方與承租方的權利義務分配上均有意識地保護了土地持有者的合法利益。因此，英國的土地流轉制度充分體現了對土地所有者權益的保護，提高了其土地的價值和其本身的地位。另外，交易的許多環節都有明確的法律條文規定，各類專業團體也能夠對相關問題提供優質廉價的咨詢服務，因此對于租賃雙方來說，一般不存在信息不足和信息不對稱現象，充分保證了交易的公平性。英國的土地流轉呈現出市場調節和政府規制相輔相成的模式，現實中不可避免地會出現各方利益間的沖突，英國政府采取土地補償機制和收益分配機制以平衡各方利益。

美國——更加注重效率

20世紀60年代末，美國政府在土地用途管制的基礎上，效仿英國的做法，建立了土地發展權制度。土地發展權制度實施50多年，遍及全美國。與英國的土地發展權制度不同，美國的土地發展權制度的價值取向注重效率，因為土地發展權歸私人所有，激發了農地所有者保護農地的積極性。美國土地發展權的權利歸屬不同于英國，而是歸土地所有者擁有。

美國的土地在土地發展權制度建立之前，主要是通過土地用途管制制度來進行調控的。政府對于私人土地所有人實行嚴格的管制，但是卻不做任何的補償，所以土地用途管理制度一直伴隨著反對的聲音，它被認為侵犯了土地所有人的財產權。而引入了土地發展權制度之后，農場主通過土地發展權將會獲得一筆可觀的收入，這樣能減少土地規劃在實施過程中所遇到的阻力。美國土地發展權最主要的一個特點是引入了市場機制，通過市場而不是通過政府的強制手段來進行資源的有效配置，從而能夠調動起土地所有者更強的積極性，也使得土地發展權制度經過了50多年的發展，遍及全美，對美國農地、自然資源、生態資源的保護發揮了舉足輕重的作用。

英國和美國土地流轉的實踐從一定程度說明了，在社會發展的特定階段，執政者維護政權穩定的本質依然要回歸到人們追逐利益的本性上來，做好了土地流轉的利益分配問題，政治上的正義才能更好地實現。

維持政權的穩定，需要保證各階層對財富“取之有道”，即按照一定秩序公平競爭，保證更多公民有追求“公平”、“自由”、“福利”的希望和機會。在現有情況下，土地制度的安排應做到兩個方面：第一，把蛋糕做大；第二，把蛋糕分好。