按揭貸款購(gòu)買(mǎi)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同公證

吳振坤⁽³⁾撰寫(xiě)　陳昶屹⁽⁴⁾點(diǎn)評(píng)

一、案情梗概

近年來(lái)，房?jī)r(jià)不斷攀升，多數(shù)家庭通過(guò)銀行按揭貸款方式購(gòu)買(mǎi)住房，但后續(xù)因?yàn)榉N種原因可能要對(duì)外轉(zhuǎn)讓，也有很多家庭需要購(gòu)買(mǎi)這類按揭房，現(xiàn)實(shí)社會(huì)中有大量此類房屋買(mǎi)賣(mài)案例。但因?yàn)榉课菡诘盅褐校醋N(xiāo)抵押登記前不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。按揭房能否進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)合同公證？合同中如何控制風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和設(shè)置違約責(zé)任？

賣(mài)方夫妻以銀行按揭貸款方式購(gòu)買(mǎi)一套住宅房，現(xiàn)貸款正常償還中，尚欠銀行本息。賣(mài)方將該房屋出售給買(mǎi)方夫妻，買(mǎi)方夫妻承諾繼續(xù)償還貸款。賣(mài)方與買(mǎi)方夫妻簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將按揭貸款所購(gòu)房屋出售給買(mǎi)方夫妻，買(mǎi)方夫妻將多余房款支付給賣(mài)方，銀行貸款剩余本息由買(mǎi)方直接向銀行支付。為雙方辦理房屋買(mǎi)賣(mài)合同公證，同時(shí)由買(mǎi)方出具承諾書(shū)，承諾代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)。

二、公證要旨

法律依據(jù)——《物權(quán)法》第191條規(guī)定：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（一）關(guān)于合同效力問(wèn)題14、《物權(quán)法》第191條第2款并非針對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，不予支持。受讓人在抵押登記未涂銷(xiāo)時(shí)要求辦理過(guò)戶登記的，不予支持。

按揭房屋的買(mǎi)賣(mài)，一般辦理的都是委托公證，賣(mài)方委托買(mǎi)方指定的受托人辦理還款、領(lǐng)證、賣(mài)房、過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)，等貸款結(jié)清后才辦理房屋買(mǎi)賣(mài)合同公證并辦理過(guò)戶登記手續(xù)。這種公證模式不能很好地滿足當(dāng)事人的需要，也不利于保障當(dāng)事人尤其是買(mǎi)方的利益。買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛時(shí)，委托公證并不能證明當(dāng)事人之間的買(mǎi)賣(mài)行為以及付款、房屋交接等事宜，而當(dāng)事人是想申辦房屋買(mǎi)賣(mài)合同公證的。按照上述新的模式辦理后，首先，滿足了當(dāng)事人的實(shí)際需求，使得公證內(nèi)容與案件事實(shí)一致，也符合法律的相關(guān)規(guī)定，今后當(dāng)事人發(fā)生糾紛時(shí)也更加明確各自責(zé)任，事實(shí)清楚，如果只辦理委托公證，對(duì)各方當(dāng)事人的保護(hù)都是不力的；其次，買(mǎi)方承諾代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，形式上保障了抵押權(quán)人、產(chǎn)權(quán)人的利益，更加符合《物權(quán)法》的規(guī)定，而且注銷(xiāo)抵押權(quán)也是辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的前提條件。同時(shí)公證員承辦案件時(shí)，將合同成立、物權(quán)變動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等法律問(wèn)題一一向當(dāng)事人釋明，這樣當(dāng)事人更加清楚自己所承擔(dān)的法律責(zé)任及風(fēng)險(xiǎn)。

三、問(wèn)題與思考

幾種常見(jiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)的控制及違約責(zé)任設(shè)計(jì)：

1. 買(mǎi)方不按期還款的風(fēng)險(xiǎn)

買(mǎi)方逾期還款會(huì)造成賣(mài)方違約記錄，同時(shí)可能會(huì)損害抵押權(quán)人利益，為此要求買(mǎi)方夫妻簽署承諾書(shū)，保證代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，符合物權(quán)法的規(guī)定，在形式上保障了抵押權(quán)人的利益。在合同中約定逾期還款的責(zé)任，保障了賣(mài)方的利益。“買(mǎi)方未按時(shí)支付銀行貸款本息，造成違約記錄的，每違約一次應(yīng)向賣(mài)方支付賠償款人民幣貳仟元整”。“未按時(shí)償還銀行貸款本息累計(jì)造成六次銀行貸款違約記錄的，即視為買(mǎi)方不履行本合同，賣(mài)方有權(quán)解除合同，買(mǎi)方承擔(dān)向賣(mài)方支付總房款20%的違約金”。

2. 賣(mài)方雖然辦理了委托書(shū)，但如果需要其配合辦理相關(guān)手續(xù)，賣(mài)方不配合的風(fēng)險(xiǎn)

在合同中寫(xiě)明違約責(zé)任：“或在符合辦理注銷(xiāo)抵押登記和過(guò)戶登記條件后經(jīng)買(mǎi)方通知一個(gè)月后賣(mài)方仍拒不配合辦理相關(guān)手續(xù)的，每逾期一日，按照購(gòu)房總價(jià)的2‰支付違約金”“在符合辦理注銷(xiāo)抵押登記和過(guò)戶登記條件后經(jīng)買(mǎi)方通知三個(gè)月后賣(mài)方仍拒不配合辦理相關(guān)手續(xù)的，即視為賣(mài)方不履行本合同，買(mǎi)方有權(quán)解除合同，賣(mài)方承擔(dān)向買(mǎi)方支付總房款20%的違約金”。這一項(xiàng)在我們現(xiàn)在的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中是沒(méi)有的，如果出現(xiàn)必須賣(mài)方配合情形，有違約條款規(guī)定更加容易解決。

3. 向雙方講明合同生效、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等相關(guān)規(guī)定

在筆錄中進(jìn)行詳細(xì)的專項(xiàng)告知。同時(shí)寫(xiě)明“因賣(mài)方原因?qū)е略摲课萏幏謾?quán)被限制時(shí)，應(yīng)積極配合買(mǎi)方消除該限制，否則，由賣(mài)方承擔(dān)全部責(zé)任”。

案例點(diǎn)評(píng)

當(dāng)前，按揭貸款購(gòu)買(mǎi)的房屋交易需求日益活躍，此類房屋的買(mǎi)賣(mài)合同能否進(jìn)行公證的基本問(wèn)題也日益凸顯。一般的做法是通過(guò)先行辦理委托公證，等買(mǎi)方指定的受托人辦理結(jié)清房屋抵押貸款后，再行辦理房屋買(mǎi)賣(mài)合同公證并辦理過(guò)戶登記手續(xù)。這種做法雖然比較穩(wěn)妥，有利于規(guī)避公證處的法律風(fēng)險(xiǎn)，但從房屋買(mǎi)賣(mài)合同交易事實(shí)的角度，明顯不利于保障當(dāng)事人尤其是買(mǎi)方的利益，而且造成公證內(nèi)容與案件事實(shí)不一致，本文作者清醒地看到了傳統(tǒng)做法的這一弊端。為了避免這一弊端的發(fā)生，作者提出對(duì)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)的房屋買(mǎi)賣(mài)行為按照新模式進(jìn)行公證的解決方案。

當(dāng)然，按照新模式公證會(huì)遇到至少兩個(gè)方面的主要風(fēng)險(xiǎn)：一個(gè)是法律風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)是實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)。前者是因?yàn)槔碚摻缗c實(shí)務(wù)界對(duì)《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定對(duì)轉(zhuǎn)讓抵押房屋的效力性質(zhì)的理解不一致造成的，很多公證處擔(dān)心該法條對(duì)抵押房屋轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定會(huì)影響到按揭房屋轉(zhuǎn)讓合同的有效性，公證處對(duì)尚未涂銷(xiāo)銀行抵押登記的按揭房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)合同公證會(huì)產(chǎn)生法律效力方面的風(fēng)險(xiǎn)，但是這個(gè)問(wèn)題在《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中“關(guān)于合同效力問(wèn)題”的第14條得到了明確和解決，所以新模式公證的這一法律風(fēng)險(xiǎn)已不存在，作者找準(zhǔn)了采取新模式公證的法律基礎(chǔ)。后者是因?yàn)楹贤瑢?shí)施中存在違約風(fēng)險(xiǎn)與公證實(shí)施中存在信賴風(fēng)險(xiǎn)。違約風(fēng)險(xiǎn)主要包括買(mǎi)方不按期還款的風(fēng)險(xiǎn)、賣(mài)方不配合辦理相關(guān)手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)等方面，作者對(duì)違約風(fēng)險(xiǎn)的思考和責(zé)任承擔(dān)的設(shè)計(jì)把握住了解決該問(wèn)題的關(guān)鍵。尤其值得注意的是，雖然采取新模式公證從合同訂立層面有利于更充分地保護(hù)當(dāng)事人的利益需求與利益平衡，但是并不能完全保證合同履行層面的安全性，而老百姓通常對(duì)經(jīng)過(guò)公證處公證的交易行為的安全性存在類似“國(guó)家保人”的高度信任，一旦出現(xiàn)合同履行糾紛可能會(huì)歸咎于公證部門(mén)而產(chǎn)生信任風(fēng)險(xiǎn)，因此公證員在承辦案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)將合同成立、物權(quán)變動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移以及公證行為的性質(zhì)與局限性等法律問(wèn)題向當(dāng)事人充分釋明，以全面消解新模式公證的法律風(fēng)險(xiǎn)與實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)，作者能夠提前預(yù)見(jiàn)和化解這些基本問(wèn)題值得充分肯定。