2.5　中國農(nóng)村住房市場演化——基于案例調(diào)研的分析

中國的農(nóng)村住房市場化不僅可以被理解為一種未來的改革方向，也可以被理解為一種現(xiàn)實的狀態(tài)，因為中國的農(nóng)村住房交易很早就已經(jīng)出現(xiàn)，農(nóng)村住房市場盡管還不成熟，但一直在經(jīng)歷著緩慢的演化過程。

十八屆三中全會提出“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利。慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓”。而農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)的實現(xiàn)離不開農(nóng)村住房市場的形成和發(fā)展。農(nóng)村零星的住房交易很早就存在（常紅曉等，2005），由于法律管制，農(nóng)村住房市場長期處于非正規(guī)化狀態(tài)（陳小君等，2010）。然而，現(xiàn)有文獻對農(nóng)村隱形住房市場的關(guān)注有限，尤其是通過實證方法研究其演化過程的文獻更少。為此，本部分嘗試通過考察農(nóng)村住房市場演進案例，分析農(nóng)房市場制度變遷的規(guī)律，尋找促進農(nóng)房市場發(fā)展的路徑，為未來實現(xiàn)城鄉(xiāng)住房市場的統(tǒng)一提供經(jīng)驗借鑒。本部分重點關(guān)注的問題包括：農(nóng)村住房隱形市場是怎樣演化的？農(nóng)房市場形成需要怎樣的經(jīng)濟社會條件？農(nóng)房市場演化路徑是唯一的嗎？調(diào)研案例能為推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓等提供哪些經(jīng)驗啟示？

我國以權(quán)力中心為核心的供給主導型制度變遷方式，更易陷入制度變遷的“諾思悖論”。在國家具有追求社會總產(chǎn)值最大化和自身壟斷租金最大化的雙重目標假設下，當存在競爭約束和交易費用約束時，若目標發(fā)生沖突，國家會容忍低效率產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的長期存在，即“諾思悖論”。突破“諾思悖論”需要由組織實施捕獲獲利機會的集體行動，在個人和權(quán)力中心之間形成某種利益均勢（諾思，中譯本，1994）。促使組織采取集體行動的驅(qū)動力量源自個人追求自身利益最大化的動機，而經(jīng)濟發(fā)展改變著獲利機會，因而“諾思悖論”的化解受多種經(jīng)濟因素影響。經(jīng)濟社會發(fā)展水平不同的地區(qū)，個人突破現(xiàn)有制度的潛在牟利機會差別較大，導致“諾思悖論”化解條件的滿足程度不同。為此，本書通過考察當前我國正在進行的三個農(nóng)村住房市場制度變遷案例，一方面分析誘發(fā)這些地區(qū)農(nóng)村住房自發(fā)交易的一般條件，為“諾思悖論”化解的理論假說提供實證支持，另一方面試圖論證制度變遷與經(jīng)濟績效之間的互動關(guān)系。成功的制度創(chuàng)新能提高經(jīng)濟績效，而經(jīng)濟環(huán)境的改變也可能成為突破“諾思悖論”的誘因。我國經(jīng)濟社會發(fā)展的區(qū)域差異將導致“諾思悖論”化解的不同路徑，從而表現(xiàn)出差別化的制度創(chuàng)新路徑。

為了了解不同地區(qū)農(nóng)村住房市場的發(fā)展狀況，中國人民大學住房發(fā)展研究中心于2015年10月底至12月初先后對浙江省湖州市德清縣、湖南省長沙市瀏陽市和陜西省西安市高陵區(qū)進行了調(diào)研。調(diào)研地點的選擇考慮了三方面因素，首先，三地均是2015年2月份全國人大常委會授權(quán)國務院在全國選定的33個農(nóng)村土地制度改革試點縣（市、區(qū)），其中，瀏陽和高陵為宅基地制度改革試點，德清為集體經(jīng)營性建設用地的試點。其次，農(nóng)村住房市場與宅基地制度、集體建設用地制度改革關(guān)系密切。再次，三地分處東、中、西部，代表不同的經(jīng)濟發(fā)展水平。

本次調(diào)研采用與國土、房產(chǎn)等部門工作人員座談和實地走訪相結(jié)合的方式進行，主要調(diào)查農(nóng)村住房市場的當前狀況和發(fā)展歷程、農(nóng)村土地制度改革相關(guān)的政策實踐以及農(nóng)民的利益訴求及政府人員的想法建議。

2.5.1　德清、瀏陽與高陵的農(nóng)村住房市場

（1）農(nóng)村住房市場演化進程

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三地農(nóng)村住房交易的類型和數(shù)量都是在改革開放后，隨著經(jīng)濟快速發(fā)展而逐漸增加的。20世紀80年代中期之前，農(nóng)民住房基本上都是自建自住，由于很少發(fā)生鄉(xiāng)-城人口遷移，農(nóng)村住房交換只是偶爾發(fā)生。進入到90年代，隨著市場經(jīng)濟制度逐步確立，經(jīng)濟逐漸搞活，城鎮(zhèn)化進程中鄉(xiāng)-城人口流動促使農(nóng)房交換增加。這其中走在改革開放前列的沿海各省，其農(nóng)房市場率先發(fā)育，浙江省德清縣就是一例。

①浙江德清的農(nóng)村住房市場演化

浙江德清的農(nóng)村住房市場演化與當?shù)氐匿撉佟⒚袼蘼糜蔚犬a(chǎn)業(yè)的發(fā)展是緊密聯(lián)系的。1985年德清縣洛舍鎮(zhèn)創(chuàng)辦的第一家鋼琴廠（鎮(zhèn)辦企業(yè)），就是租借的農(nóng)舍。隨著鋼琴產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，利用農(nóng)民住房辦廠越來越多，農(nóng)房除了被租用辦廠外，還被用來抵押貸款以籌集生產(chǎn)資金。另外，始于2007年的“洋家樂”，以及隨后快速發(fā)展的“農(nóng)家樂”，均是租賃鄉(xiāng)村農(nóng)房，目前已形成具有國際影響的民宿旅游產(chǎn)業(yè)。因此，隨著農(nóng)房租賃、抵押等交易的增加，德清縣農(nóng)房市場逐漸形成并發(fā)展起來。

②湖南瀏陽的農(nóng)村住房市場演化

湖南瀏陽農(nóng)村住房市場離不開“花炮”產(chǎn)業(yè)。花炮制造是瀏陽的傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，據(jù)史料記載，瀏陽是花炮的發(fā)源地，而花炮源于“作坊式”生產(chǎn)。花炮作坊是農(nóng)民利用自家住房進行生產(chǎn)，農(nóng)房既是住宅，又是工廠。1986年以后，瀏陽花炮產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展。盡管瀏陽于21世紀初進行了“工廠化改造”，但大量的家庭作坊依然存在。為擴大再生產(chǎn)，將農(nóng)房作為抵押物獲得貸款的作坊逐漸增多。還有一些農(nóng)房被出租給外來工人作為宿舍。另外，隨著一些山區(qū)農(nóng)戶搬遷到山下居住，也出現(xiàn)了一些農(nóng)房轉(zhuǎn)讓交易。

③陜西高陵的農(nóng)村住房市場演化

陜西高陵的農(nóng)村住房交易在農(nóng)民“集中居住”以后增加較快。2008年和2009年高陵縣先后被省市確定為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展示范區(qū)試點縣，探索出“小村并大村”“城中村融合”和“城邊村并入”三種新型社區(qū)建設模式。實現(xiàn)了集中居住以后，一些住房過剩的農(nóng)戶將農(nóng)房出租給外來務工人員，或者轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶，一些“城中村”農(nóng)戶將作為安置房的商業(yè)用房出租，農(nóng)房市場逐漸形成。

（2）農(nóng)村住房市場的現(xiàn)狀對比

調(diào)研地區(qū)的農(nóng)房市場在交易目的與方式、交易數(shù)量與價格以及交易范圍等方面既表現(xiàn)出相似性，又存在差異性。

①交易目的與方式

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，農(nóng)房出租、轉(zhuǎn)讓、抵押等在三地都存在，是目前農(nóng)村住房市場的主要交易方式，但交易目的各有側(cè)重。德清農(nóng)戶主要將農(nóng)房出租給一些企業(yè)或個人用于發(fā)展民宿旅游，或者抵押以獲得貸款用于鋼琴產(chǎn)業(yè)。而在瀏陽，除了少量農(nóng)房轉(zhuǎn)讓給山區(qū)遷入戶外，主要被用來抵押融資發(fā)展花炮或其他產(chǎn)業(yè)。高陵農(nóng)房出租基本被用于居住，少量轉(zhuǎn)讓發(fā)生在集體組織成員之間，“城中村”的安置商業(yè)用房被出租用于經(jīng)營。值得注意的是，在德清發(fā)現(xiàn)了一種比較特殊的農(nóng)房交易方式——聯(lián)建，即農(nóng)民出宅基地、市民出資共同建設住房，共同使用。

②交易數(shù)量與價格

德清的農(nóng)房交易起步較早，各類交易方式的總交易次數(shù)無論是年均還是總量都高于瀏陽和高陵，瀏陽的農(nóng)房抵押交易次數(shù)次之，高陵農(nóng)房出租數(shù)量較小。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，德清一處破舊的土坯房出租用于民宿旅游，年租金達到5萬元／套，租期通常為30年，150萬元租金一次付清。而在瀏陽實地走訪的南山村，一套農(nóng)宅轉(zhuǎn)讓給山區(qū)遷入戶，轉(zhuǎn)讓價格總共約5萬元，出租一套農(nóng)宅的年租金僅為1000～2000元。高陵區(qū)位于城中的農(nóng)民集中安置房租金同附近商品房租金接近，但農(nóng)村地區(qū)租金偏低。

③交易范圍與市場特點

德清的農(nóng)房不少出租給城市居民、外地投資商甚至外國投資者，其農(nóng)房交易已不限于集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，已經(jīng)突破城鄉(xiāng)界限。以長期租賃代替轉(zhuǎn)讓是德清農(nóng)房市場的特點之一。由于不少山區(qū)遷入戶并非本村成員，瀏陽的農(nóng)房轉(zhuǎn)讓也不限于集體成員之間，但很少有城市居民專門購買農(nóng)民住房的情形。將農(nóng)房抵押取得貸款用于作坊生產(chǎn)是瀏陽農(nóng)房市場的主要特點。高陵的農(nóng)房除了出租給外來務工人員或城市居民外，農(nóng)房轉(zhuǎn)讓主要還是在集體內(nèi)部，而且出租的通常都是農(nóng)民集中居住后或安置后的剩余住房（見表2-2）。

綜合以上對德清、瀏陽和高陵農(nóng)村住房市場演化進程和現(xiàn)狀的介紹至少可以發(fā)現(xiàn)兩點：首先，農(nóng)村住房市場作為一種自發(fā)形成的制度創(chuàng)新，不僅在農(nóng)村地區(qū)客觀存在，而且表現(xiàn)出值得重視的發(fā)展勢頭；其次，我國農(nóng)房市場發(fā)展的區(qū)域差異明顯，一些地區(qū)（尤其是沿海發(fā)達地區(qū)）的農(nóng)村住房交易起步較早，發(fā)展也較快，甚至已經(jīng)顯現(xiàn)出城鄉(xiāng)住房市場統(tǒng)一的趨勢，而有些地區(qū)則起步較晚，且發(fā)展較慢，仍有較大發(fā)展空間。

2.5.2　農(nóng)村住房市場演化案例經(jīng)驗及借鑒

德清、瀏陽和高陵農(nóng)村住房市場的自發(fā)演進過程和政府的先行探索，為其他地區(qū)促進農(nóng)村住房市場發(fā)展提供了重要經(jīng)驗，但也應重視三地所具有的突破“諾思悖論”的特殊條件，考慮試點經(jīng)驗在其他地區(qū)的適用性。

（1）案例經(jīng)驗

①戰(zhàn)略定位：發(fā)展農(nóng)村住房市場的目的是促進經(jīng)濟發(fā)展或提升福利水平，其自身并非目的

在調(diào)研地區(qū)的兩類農(nóng)房市場演化模式中，產(chǎn)業(yè)拉動型演化是利用農(nóng)村住房發(fā)展某些產(chǎn)業(yè)，農(nóng)房交易在促進產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用，發(fā)展推動型演化是為充分利用過剩農(nóng)房，農(nóng)房出租或轉(zhuǎn)讓提升了資源利用率，增加了農(nóng)民收入。農(nóng)民之所以選擇進行農(nóng)房交易，共同目的都是增加收入，交易只是手段，其本身不是目的。為了交易而交易將偏離改革方向，甚至舍本逐末。

②在充分尊重農(nóng)民市場主體地位前提下適當引導農(nóng)房交易

案例地區(qū)的農(nóng)村住房市場演化是個自然的過程，并不存在任何外力干預或強制。農(nóng)戶作為理性經(jīng)濟主體，為實現(xiàn)利益或效用最大化，會主動也將有能力尋找適當?shù)姆绞嚼米约易》浚俏：怖婊蚬舶踩蚣w經(jīng)濟組織都不應當過多干涉。當然，由于有時政府或集體組織可能比農(nóng)戶擁有更多優(yōu)勢，如掌握更豐富或更有效的市場信息，對農(nóng)戶適當引導將有利于縮短農(nóng)戶的選擇過程，提高效率。

③政府角色：規(guī)則制定者、秩序維護者、交易鑒證人和服務提供者

政府作為農(nóng)房市場發(fā)展的推動者，扮演著極為重要的角色。政府不應當成為市場直接參與者，中央政府主要負責農(nóng)房市場發(fā)展的戰(zhàn)略決策和頂層設計，營造寬松的改革氛圍，地方政府則要結(jié)合當?shù)貙嶋H情況制定有效的市場規(guī)則、維護市場秩序、做好農(nóng)房交易登記備案、為農(nóng)房市場提供服務。政府應有這樣的認識：只要創(chuàng)造出適宜的經(jīng)濟和制度環(huán)境，農(nóng)村住房市場將水到渠成。

④農(nóng)村住房利用管理制度應有別于城市

隨著農(nóng)民非農(nóng)經(jīng)濟活動的日益增多，農(nóng)房的使用功能悄然發(fā)生著變化。農(nóng)房已不像過去那樣只為農(nóng)民提供住所，它們越來越多地作為生產(chǎn)要素被農(nóng)民投入到非農(nóng)經(jīng)濟活動中。這一點和城市住房有很大不同。城市住房雖然具有消費品和資本品的雙重屬性，但最終的用途主要是居住，外部性的存在使得擅自改變用途可能損害他人的正常使用，因此我國現(xiàn)行法律對城市住房的用途改變進行較為嚴格的管制。鑒于此，未來改革中農(nóng)房利用管理應和城市有別，對農(nóng)房用途改變的管制應比城市寬松。

⑤他山之石：調(diào)研地區(qū)遇到的問題

首先，“一戶多宅”問題。農(nóng)房市場的形成將提高農(nóng)房資源的配置效率，但“一戶多宅”將引發(fā)公平問題（楊璐璐，2016）。“一戶多宅”現(xiàn)象比較普遍，如在瀏陽走訪的南山村，該村871戶中一戶多宅的150戶，占17%。對此，浙江進行了大膽嘗試，浙江省政府2013年發(fā)出通知，決定自2013年至2015年在全省深入開展舊住宅區(qū)、舊廠區(qū)、城中村改造和拆除違法建筑（簡稱“三改一拆”）三年行動。德清農(nóng)村的“一戶多宅”在“三改一拆”行動中得到有效治理，解決了將來農(nóng)村住房市場發(fā)展中可能遇到的公平問題。

其次，宅基地閑置問題。宅基地閑置在農(nóng)村也比較常見，例如瀏陽的沙龍村，共有2000戶左右宅基地，其中300多戶老宅閑置，占15%。調(diào)查結(jié)果與現(xiàn)有文獻基本一致（張桂芳等，2016）。宅基地閑置與一戶多宅有密切關(guān)系，農(nóng)戶多占的住宅大多閑置。農(nóng)村住房市場的形成將有利于提高農(nóng)房利用率，減少農(nóng)房閑置。

再次，農(nóng)民“流離失所”風險。調(diào)研中有政府人員對農(nóng)村住房自由交易可能導致的農(nóng)民“流離失所”表示憂慮。因此，應當建立和農(nóng)村住房市場配套的，覆蓋城鄉(xiāng)的住房保障制度，以降低此種風險的發(fā)生概率。

最后，農(nóng)房抵押貸款風險。農(nóng)房流轉(zhuǎn)受限引起的抵押權(quán)行使困難是引致農(nóng)房抵押貸款風險重要原因，因此，農(nóng)房市場的形成將增加農(nóng)房的可轉(zhuǎn)讓性，從而降低貸款風險。

（2）經(jīng)驗的可借鑒性

德清、瀏陽和高陵是中央政府確定的試點區(qū)域，具有一定典型性，不過試點經(jīng)驗推廣還要考慮對其他地區(qū)的適應性，因此需要進一步探討三地的特殊性。

①三地經(jīng)濟發(fā)展水平和居民可支配收入均高于全國平均水平

盡管分屬于經(jīng)濟發(fā)展水平不同的東、中、西部地區(qū)，而且橫向來看三地經(jīng)濟發(fā)展亦表現(xiàn)出一定差異性，但整體上，三地都具有一定的經(jīng)濟發(fā)展基礎。三地的人均GDP和人均可支配收入均高于全國平均水平（如圖2-9所示），尤其是農(nóng)村居民人均可支配收入，三地是全國的0.6～2.2倍，甚至高于人均GDP相對于全國的倍數(shù)（0.8～1.8倍）。

基于前文分析，經(jīng)濟發(fā)展同農(nóng)村住房市場有密切聯(lián)系。對于產(chǎn)業(yè)拉動型模式，農(nóng)房市場發(fā)展是經(jīng)濟發(fā)達和收入提高的原因，而對于發(fā)展推動型模式，恰恰相反，發(fā)達的經(jīng)濟和較高的收入是農(nóng)房市場發(fā)展的原因。顯然，對于那些經(jīng)濟欠發(fā)達和收入不高的地區(qū)，產(chǎn)業(yè)拉動型的農(nóng)房市場發(fā)展模式可能更適合，因為可以借力農(nóng)房市場來助推經(jīng)濟發(fā)展。

②三地城鄉(xiāng)居民收入差距較小

城鄉(xiāng)收入差距是反映城鄉(xiāng)差距和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重要指標，常用城鄉(xiāng)居民人均可支配收入之比作為城鄉(xiāng)收入差距的衡量指標。圖2-10顯示，三地的城鄉(xiāng)居民人均可支配收入之比均小于全國整體水平，表明三地城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展水平較高，這可能和農(nóng)房市場發(fā)展有一定關(guān)系：較小的城鄉(xiāng)差別為農(nóng)村住房交易創(chuàng)造了客觀條件。例如，德清在戶籍制度、基礎設施、社會保障等方面已基本實現(xiàn)城鄉(xiāng)均等，這也是投資商愿意利用破舊農(nóng)房發(fā)展旅游的重要原因。三地農(nóng)村住房市場發(fā)展的經(jīng)驗對那些城鄉(xiāng)收入差距或城鄉(xiāng)差距較大的地區(qū)在多大程度上有借鑒意義，需要更加深入的探討。

③三地都有一定的前期改革基礎

表2-3顯示，在2015年農(nóng)村土地制度改革試點啟動以前，德清、瀏陽和高陵都進行了相關(guān)探索，內(nèi)容涵蓋城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度和土地流轉(zhuǎn)等方面，這為農(nóng)村住房市場的形成和發(fā)展奠定了基礎。但是，對于全國大多數(shù)地區(qū)來說，進行類似探索的畢竟是少數(shù)，因此在推廣三地經(jīng)驗時應慎重。

綜上，調(diào)研地區(qū)在經(jīng)濟發(fā)展、城鄉(xiāng)收入差距和改革基礎等方面的特殊性可能影響其經(jīng)驗的一般性，但其實踐探索可提供一些啟示，其有益經(jīng)驗可為其他地區(qū)提供參考。

2.5.3　農(nóng)村住房市場的演化條件與發(fā)展模式

基于以上分析，可以歸納我國農(nóng)房市場需要具備的一般性演化條件，以及表現(xiàn)出的差別化演化模式。

（1）農(nóng)村住房市場的演化條件

①制度和經(jīng)濟環(huán)境改變是農(nóng)村住房市場產(chǎn)生的前提

改革開放的宏觀環(huán)境使農(nóng)村住房市場的產(chǎn)生成為可能。一方面，經(jīng)濟體制改革營造了寬松的制度變革環(huán)境。為了促進經(jīng)濟發(fā)展，以計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌為主導，各個經(jīng)濟領(lǐng)域的制度改革全面展開。從中央政府到地方政府再到各類經(jīng)濟主體，形成了突破舊制度束縛的濃厚氛圍，越來越多的經(jīng)濟主體不再墨守成規(guī)。德清和瀏陽的一些農(nóng)戶逐漸意識到自家住房不僅可以用于居住，還能用于制造鋼琴和花炮，甚至還能用來融資。

另一方面，經(jīng)濟活力增強激活了經(jīng)濟主體的逐利動機。改革開放創(chuàng)造了更多發(fā)展機遇，那些抓住機遇先富起來的農(nóng)戶，對貧困農(nóng)戶產(chǎn)生了示范效應。擺脫貧困的強烈愿望，使得越來越意識到農(nóng)房經(jīng)濟功能的農(nóng)戶有勇氣將其用于生產(chǎn)或融資。

②農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展激發(fā)出對農(nóng)村住房交易的內(nèi)生需求

農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然產(chǎn)生三方面需求：生產(chǎn)空間需求、資金需求和居住需求，而利用農(nóng)村住房將以相對較低的成本滿足這些需求。例如瀏陽的花炮產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)花炮除了需要廠房、流動資金外，隨著生產(chǎn)規(guī)模擴大和工人增加，外來產(chǎn)業(yè)工人的居住問題也需要解決，而這些都和農(nóng)民住房有關(guān)。為節(jié)約生產(chǎn)成本，農(nóng)民首先會使用自家農(nóng)房，隨著生產(chǎn)規(guī)模擴大，還會租用他人農(nóng)房，這就催生了農(nóng)村住房交易。德清的鋼琴產(chǎn)業(yè)也有類似情形。可見，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動了農(nóng)房市場形成。

③農(nóng)民的首創(chuàng)精神是農(nóng)房交易發(fā)生的直接動因

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，農(nóng)房交易的自發(fā)性是農(nóng)村住房市場產(chǎn)生的重要特征。無論是早期的零星農(nóng)房租賃和轉(zhuǎn)讓，還是后來常態(tài)化的農(nóng)房交易，都是在農(nóng)民和其他主體間自發(fā)完成的，既不存在集體經(jīng)濟組織干預，也不存在地方政府強制推動。因此，盡管存在交易風險，但農(nóng)房交易基本是自愿進行，農(nóng)房市場形成是符合農(nóng)民意愿的。

顯然，農(nóng)民在農(nóng)房市場制度變遷中扮演著第一行動集團的角色，從單個交易中以私人合約為基礎的分散化決策，逐漸演變?yōu)橹贫然膮f(xié)商和談判。當形成超越個體水平的集體行動時，產(chǎn)權(quán)創(chuàng)新的收益得到更有力的保護，這成為新的合約結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的重要動力。

④基層政府的包容態(tài)度使農(nóng)村住房市場發(fā)展成為可能

基層縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府作為法律規(guī)范的直接實施者，其對農(nóng)村住房自發(fā)交易的態(tài)度顯得尤為重要，尤其是在市場萌芽的早期。我國現(xiàn)行法律缺少對農(nóng)村住房交易的明確規(guī)定，雖然《土地管理法》對宅基地轉(zhuǎn)讓未明確禁止，但實踐中政府通常對農(nóng)村住房及宅基地向集體成員以外轉(zhuǎn)讓持否定態(tài)度。然而在調(diào)研中，德清縣及其鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對農(nóng)民自發(fā)出租、轉(zhuǎn)讓及抵押農(nóng)房的包容態(tài)度令人印象深刻。基層政府認為，既然法律未明文禁止，農(nóng)戶將農(nóng)房長期出租用于經(jīng)營家庭旅游或者鋼琴制造等產(chǎn)業(yè)，既能增加農(nóng)民收入，又能發(fā)展經(jīng)濟、增加財政收入，因此是允許的。這為農(nóng)村住房交易增多乃至農(nóng)房市場形成提供了機會。

（2）農(nóng)村住房市場的演化模式

考察德清、瀏陽和高陵的農(nóng)房市場演化過程，可以歸納為產(chǎn)業(yè)拉動型與發(fā)展推動型兩種演化模式。

①產(chǎn)業(yè)拉動型

所謂產(chǎn)業(yè)拉動型演化模式，是指農(nóng)房市場的形成和發(fā)展以一定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展為先導，農(nóng)房交易的動機和目的是為發(fā)展某些產(chǎn)業(yè)。浙江德清和湖南瀏陽顯然屬于這種模式。

產(chǎn)業(yè)拉動型演化模式實質(zhì)上屬于通過擴大農(nóng)民對于住房的行為選擇集來提高生產(chǎn)效率的制度變遷，該模式主要有兩個特征。首先，該模式更多地發(fā)揮了農(nóng)房的經(jīng)濟功能，即將農(nóng)房用作生產(chǎn)要素（廠房或抵押品），改變了農(nóng)房的居住用途。其次，該模式需要有一定的產(chǎn)業(yè)作為依托。沒有合適的產(chǎn)業(yè)，農(nóng)戶就沒有交易的動機，也就很難形成農(nóng)房市場。

②發(fā)展推動型

所謂發(fā)展推動型演化模式，是指農(nóng)房交易的發(fā)生與農(nóng)房市場的形成是經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果，即隨著經(jīng)濟發(fā)展，農(nóng)民居住方式發(fā)生改變，住房產(chǎn)生剩余，為獲得房屋收益，農(nóng)民將農(nóng)房出租或者轉(zhuǎn)讓。陜西高陵即屬于該模式。

發(fā)展推動型演化模式是一種重新分配收入的制度變遷，主要特征包括：一是農(nóng)房市場的形成是經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果，只有當經(jīng)濟發(fā)展到一定水平，農(nóng)房市場才會形成；二是農(nóng)房產(chǎn)生剩余是農(nóng)房交易的必要條件，這依賴于農(nóng)民居住方式由分散向集中的轉(zhuǎn)變；三是該模式需要農(nóng)民具有住房投資意識，即有利用剩余農(nóng)房獲取收益的動機。

（3）農(nóng)村住房市場演化的理論分析

案例表明，在法律管制下，農(nóng)村住房發(fā)生個別的自發(fā)交易。在改革開放背景下，農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使農(nóng)民發(fā)現(xiàn)農(nóng)房交易的潛在收益，產(chǎn)生變革需求，從而打破了原有制度均衡，而地方政府的容忍態(tài)度減少了制度變遷的潛在成本，制度創(chuàng)新收益大于成本促進了農(nóng)村住房市場這項制度安排的出現(xiàn)。

“諾思悖論”的化解需要某個組織實施集體行動，以形成既能滿足個人尋求最大化收益的要求，又能實現(xiàn)國家壟斷租金最大化的均勢，而組織形成和集體行動需要一定條件。以上對三地農(nóng)村住房市場演化條件的探討，支持了“諾思悖論”化解的一般理論假說，而兩種不同演化模式表明，具有不同經(jīng)濟社會發(fā)展條件的地區(qū)，將表現(xiàn)出有差別的“諾思悖論”化解路徑，從而驗證了本書的理論假說。

以上分析還表明，制度變遷與經(jīng)濟發(fā)展之間表現(xiàn)出相互影響的關(guān)系。一方面，變遷主體通過突破舊制度約束，在顯化潛在利益的同時，可以促進經(jīng)濟增長；另一方面，經(jīng)濟環(huán)境的改變將使變遷主體發(fā)現(xiàn)制度變遷的潛在收益，從而誘致制度變遷。

2.5.4　本節(jié)小結(jié)

促進農(nóng)村住房市場發(fā)展是推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保和轉(zhuǎn)讓的內(nèi)在要求。通過對浙江德清、湖南瀏陽和陜西高陵的實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國農(nóng)村住房自發(fā)交易伴隨著經(jīng)濟體制改革起步，盡管受制度約束，目前農(nóng)房市場仍處于非正規(guī)化狀態(tài)，市場化仍處于較低水平，但自發(fā)變遷過程正悄然進行且對新制度的需求不容忽視。

研究發(fā)現(xiàn)，調(diào)研地區(qū)農(nóng)房自發(fā)交易既有共同誘因，也表現(xiàn)出不同模式。制度和經(jīng)濟環(huán)境改變、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民創(chuàng)新意識和基層政府態(tài)度等共同促成了“諾思悖論”的化解。經(jīng)濟社會發(fā)展的區(qū)域差異導致農(nóng)房市場演化表現(xiàn)出差別化的制度創(chuàng)新路徑，德清和瀏陽產(chǎn)業(yè)拉動型演化模式和高陵的發(fā)展推動型演化模式顯現(xiàn)出制度變遷與經(jīng)濟績效之間的互動關(guān)系。調(diào)查案例展現(xiàn)出的農(nóng)村住房市場的演化進程，表現(xiàn)出誘致性和強制性結(jié)合的特征，而目前恰處于誘致性和強制性結(jié)合的關(guān)鍵節(jié)點。在那些農(nóng)村隱形住房市場已有雛形的地區(qū)，作為第二行動集團的政府應該發(fā)揮更大的作用以推動制度變遷的完成，而在那些農(nóng)房交易仍有限的地區(qū)，政府應該作為第一行動集團推行自上而下的制度變遷。可見，制度變遷理論也為農(nóng)房市場制度創(chuàng)新提供了指導。

試點地區(qū)的農(nóng)村住房市場演化和改革實踐為其他地區(qū)提供了重要經(jīng)驗借鑒。政府（尤其是基層政府）在接下來的農(nóng)村住房市場演進過程中應當發(fā)揮重要作用，將發(fā)展農(nóng)村住房市場作為促進經(jīng)濟發(fā)展或提升農(nóng)民福利水平的手段，在充分尊重農(nóng)民市場主體地位前提下適當引導農(nóng)房交易，更多地扮演規(guī)則制定者、秩序維護者、交易鑒證人和服務提供者的角色，在農(nóng)村實行不同于城市的住房用途轉(zhuǎn)換管理政策，解決好“一戶多宅”、宅基地閑置等問題，同時應加強城鄉(xiāng)一體化的住房保障等配套制度建設，防范農(nóng)民“流離失所”和農(nóng)房抵押貸款等風險。