2.6　本章小結

本章主要考察了中國的城鎮化、住房制度以及農村住房市場發育的現狀。以歷史分析方法為主，重點分析了住房制度和中國城鎮化進程的關系；對農村住房市場化的內涵進行了界定，對其構成和表征進行了詳細闡釋；基于對浙江德清、湖南瀏陽、陜西高陵的案例調查，運用制度變遷理論，分析了農村住房隱形市場的演進過程、演化條件和現狀。

首先回顧了中國的城鎮化進程和目前遇到的問題，考察了城鎮化相關概念之間的關系，重點分析了人口城鎮化出現的問題和人的城鎮化受到的制度制約。中國的城鎮化起點較低、起步較晚，但發展速度很快，隨著中國經濟增速放緩，預計未來城鎮化速度可能趨緩。“重速度、輕質量”是中國城鎮化的短板，表現為：遷移人口市民化滯后，城市融入困難；土地城鎮化與人口城鎮化失衡；城鎮規模結構與空間布局不合理等。以人為核心的城鎮化將是中國城鎮化未來的方向。本書認為，人口城鎮化包括農村人口的鄉-城遷移與轉移人口的城市融入兩大過程，分別對應人口城鎮化的“量”和“質”兩大方面。本書所研究的農村住房市場化對人口城鎮化的影響，將分別考察農村住房市場化對農民鄉-城遷移決策（“量”）和農業遷移人口城市融入（“量”）兩方面的影響。中國的人口城鎮化相對滯后可以從戶籍制度、土地制度和財稅制度得到有力解釋，住房制度也是影響人口城鎮化的重要因素。

接下來剖析了具有鮮明中國特色的城鄉住房制度，考察了住房制度與住房功能發揮之間的關系，重點分析了住房制度在中國城鎮化進程中扮演的角色。中國城鎮和農村的住房制度在用地、住房建設、供應、分配和消費等方面均截然不同，是與中國具體國情密切相關的制度創新。中國城鎮現行住房制度的核心是住房分配貨幣化，這充分發揮了住房的居住功能和資產功能。中國農村現行住房制度的核心是福利化的宅基地供給和住房自建自住，這只發揮了住房的居住功能，而抑制了其資產功能。在城鎮化的早期，城鄉二元住房制度曾經發揮了積極作用：為農民進城定居創造了條件；避免了農民爆發式涌入城市，發揮了“緩沖器”作用；催生的“城中村”和“小產權房”成為吸納進城人口的“海綿”；促進了低成本的工業化和城市擴張等。但隨著城鎮化達到較高水平，城鄉有別的住房制度也顯現出一些弊端：人與房錯配導致住房和宅基地資源浪費；人口城鎮化和土地城鎮化失調；農業轉移人口在城市的聚居區居住環境差；單向城鎮化導致農村衰敗；將農民固定在農村的理念已不適應人口紅利消失的現實等。

然后對新型城鎮化與住房制度改革之間的關系進行了具體分析。城鄉住房制度同新型城鎮化的很多內容密切相關，中國特色的新型城鎮化道路不可能繞過城鄉住房制度改革，而城鄉住房制度的成功改革必然對新型城鎮化目標的實現產生事半功倍之效。本書認為，具有鮮明中國特色的城鄉二元住房制度曾在中國的城鎮化進程中扮演了重要角色，但隨著中國的城鎮化水平進入高級階段，現行住房制度目前已經不能適應新型城鎮化的要求，需要以新型城鎮化為導向深化住房制度改革。深化住房制度改革應按照新型城鎮化戰略的要求，在完善城鎮住房制度的同時，著力在農村住房制度方面尋求突破。農村住房市場化既有利于人口市民化，實現以人為本的城鎮化，又有利于激活農村住房的資產功能，構建城鄉要素雙向流動機制，還有利于城鄉住房融合和城鄉發展一體化，因而應當成為深化住房制度改革的重要方向。

本書認為，農村住房市場化，是指在堅持集體土地所有制的前提下，通過賦予農民完整的住房財產權，建立城鄉統一的財產權表述體系，實現農村存量住房的自由交易，促進農村住房市場的規范和發展，推動城鄉住房市場的有序對接，形成城鄉統一的住房市場運行機制和市場體系，從而發揮市場在住房資源城鄉配置中的決定性作用。從改革過程的角度看，農村住房市場化意味著三個層面的深刻變化：解除宅基地流轉限制，農民將獲得住房自由轉讓權；農村隱形住房交易取得合法地位，農村住房市場規范化程度增加；農村住房市場與城鎮住房市場的有序對接，城鄉統一的住房市場體系的建立，與快速城鎮化相適應的住房資源市場配置機制的形成和完善。農村住房市場化至少可以從交易內容、交易范圍、交易量、交易方式和交易價格五個方面進行表征。

最后，本書基于實地調研案例，對三地農村住房市場從形成背景、交易動機、類型、數量、價格和范圍等方面進行橫向對比，探討了我國農村住房市場的發育狀態、演化條件、發展模式與經驗。研究表明，我國農村住房市場起步較早但發育遲緩，整體發育程度不高，發展潛力較大；交易內容方面，出租方式更為常見；區域差異明顯，發達地區發育較好且出現城鄉住房市場融合態勢；農房市場離不開產業支撐，與經濟發展呈現相互促進關系；制度約束強弱取決于基層政府態度。

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(1)　本書采用韓俊強和孟穎穎（2013a）的觀點，認為“人口市民化”與“城市融入”的內涵基本相同。

(2)　此為建制鎮建成區人均住宅建筑面積，數據來自《2015年城鄉建設統計公報》。

(3)　見1990年1月3日國務院批轉的《國家土地管理局關于加強農村宅基地管理工作請示的通知》。

(4)　《中共中央辦公廳、國務院辦公廳關于對涉及農民負擔項目審核處理意見的通知》（中發〔1993〕10號）。

(5)　《物權法》草案審議稿中，曾規定“本集體以外的人通過轉讓取得宅基地使用權的，應當繳納宅基地使用費。”后又改為“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。

(6)　國務院辦公廳發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發〔1999〕39號）規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市占用農民集體土地建住宅”；國土資源部印發的《關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資發〔2004〕234號）規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。

(7)　國務院發布的《關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）規定：“對村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請條件購買空閑住宅的，當地政府可給予獎勵或補助”；十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》明確：“保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道”。

(8)　數據來源：《推進土地節約集約利用的指導意見解讀之一》，http://www.mlr.gov.cn/xwdt/mtsy/xinhuanet/201410/t20141028_1333615.htm，國土資源部網站，2014-10-28。

(9)　見《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》。