18.夫妻單方處分共有房產的效力問題

陳克宇[1]

2014年12月22日，熱議多時的《不動產登記條例》終于正式出臺，并于2015年3月1日起正式施行。政府調控房價、房屋限購等各種新政的出臺，都會對二手房交易有很大的影響，各種房屋買賣糾紛案件數量自然也會大幅上升。司法實踐中，部分共有人擅自處分共有房產糾紛主要涉及夫妻一方擅自處分夫妻共有房產，另一方以不知道、不同意為由主張合同無效，也有一部分涉及因合伙、繼承等法律行為或者法律事實形成的共有關系中，部分共有人處分共有財產，其他共有人以不知道或不同意為由主張合同無效。

現《婚姻法》未規定夫妻共有財產公示的對抗效力，與《物權法》規定有沖突，進而容易造成對善意第三人信賴利益保護的失衡問題。所以筆者專門單獨就“夫妻單方處分共有房產的效力”談一談個人的意見。由于個人能力有限，不足之處在所難免，僅在此拋磚引玉，希望與各位法律從業同行和朋友們共同探討和交流，并期望此文能對遭遇二手房糾紛的當事人有所啟發和幫助。

一、問題的提出

我國對于夫妻財產實行婚后所得共有制，夫妻在婚姻關系存續期間所得的房產歸夫妻共同所有。在婚姻關系存續期間，夫妻對于共同所有財產平等地享有占有、使用、收益以及處分的權利。當夫妻雙方出賣、出租及贈與屬于夫妻二人共同所有的動產及不動產時，應平等協商達成一致的意見。夫妻任意一方在知道另一方處分共同所有的財產時，卻未作出否定表示，應視為同意。但是，實踐中會出現夫妻共同買房，但是登記在一方名下的情形。后來，一方瞞著另一方將房屋賣給了第三人，此行為的效力如何？這讓法律在價值判斷上，陷入兩難：一方面夫妻單方處分共有房產，也就侵害了另一方的權利，對于另一方的權利應予充分保護。另一方面，如第三人是善意，對其合理的信賴利益亦有保護的必要。在司法實踐中因裁判者的理解不同，也造成類似案件的審判結果也不盡相同。

在夫妻單方處分共有房產時候，法律對夫妻一方的保護途徑體現在：認定處分行為無效，賦予另一方以追回權。最高人民法院《民通意見》第八十九條規定：“在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。”

對于保護第三人合理的信賴利益，有兩種途徑。途徑一：確認無權處分人與第三人簽訂的合同有效。這種途徑在立法上是通過限制共有人以不同意或不知道為由進行抗辯的方式實現的，如最高人民法院《婚姻法解釋（一）》第十七條第二款規定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”途徑二：通過善意取得制度使第三人直接取得房產的所有權。《民通意見》第八十九條并沒有對部分共有人擅自處分共有財產認為絕對無效，其同時規定：“但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”《婚姻法解釋（三）》第十一條：“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。”從對共有人追回權限制的角度進一步強調了第三人善意取得房產的條件。

但在司法實踐中，上述情況的認定容易混淆，并且經常出現爭議，所以下面的內容，進一步對上述法律關系及其規定做一個梳理，明確它們的適用情形，有助于杜絕法律適用的隨意性。

二、無權處分行為的效力

“處分”一詞在民法上至少有三層含義。最廣義的處分既包括法律上的處分，也包括事實上的處分。廣義上的處分僅指法律上的處分，而狹義上的處分則是指與負擔行為相對應的處分行為。

物權形式主義模式下，法律行為又分為負擔行為和處分行為。負擔行為僅在當事人之間產生債權債務的負擔，而處分行為則直接引起物權的變動。以出賣他人之物為例，出賣人與第三人簽訂的買賣合同系負擔行為，不以出賣人具有處分權為要件。而處分行為則專指基于買賣合同所產生的物權變動的事實，即合同標的物的交付或登記。因此，在此種模式下，無權處分中的處分指的僅僅是與負擔行為相對應的處分行為，買賣合同并不受處分人處分權的影響。

我國《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有約定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”

雖然我國通說上并沒有接受來自德國法的物權行為獨立性及無因性的理論，但卻接受了處分行為與負擔行為的概念。而債權形式主義模式下，民事活動被統一納入法律行為的概念下進行調整，與負擔行為相對應的處分行為并不存在。它僅僅被視為對合同約定義務的履行行為，所以無權處分行為也就被界定為包含設立債權債務的約定和標的物交付或登記于一體的統一法律行為。

我國《合同法》第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”在合同法上，所謂負擔行為，就是債權債務發生的原因；所謂處分行為，由于我國不承認獨立的物權行為，則被視為是合同履行的當然結果。雖然我國不區分物權行為與債權行為，但實際上我國立法已經接受了“區分物權變動的原因與結果”的原則，因此，在理解適用《合同法》第五十一條的時候，就應當注意區分負擔行為與處分行為、區分物權變動的原因與結果。所以，買賣合同的效力并不因出賣人欠缺處分權而受影響，《買賣合同解釋》第三條似乎也采納了這一點。

三、無權處分和無權代理

在厘清了無權處分行為效力的基礎上，我們便不難對夫妻單方處分共有房產行為的效力進行分析，夫妻一方擅自處分共有房產有三種情況：第一種情形為共有房產登記在夫妻雙方名下，夫或妻單方將房產轉讓給第三人。第二種情形為共有房產登記在夫或妻一方名下，登記權利人將房產轉讓給第三人。第三種情形為共有房產登記在夫或妻一方名下，非登記權利人將房產轉讓給第三人。

這三種情形涵蓋了司法實踐中夫妻單方處分房產的全部情形，并且在該三種情形下，法律對當事人權利予以保護的價值基礎有所區別，并由此造成在法律上的適用也有不同。

在第一種情形下，房產登記在夫妻雙方的名下，夫妻單方處分共有房產時，第三人知道且應當知道房產屬于夫妻共有，卻仍與無權處分人進行交易，第三人存在一定的惡意。法律顯然應優先保護非真實處分意愿一方的權利，在其不予追認的情況下，應當認定合同無效并賦予其追回權。

在第三種情形下，房產登記在夫妻一方名下，非登記名義人處分房產。此種情形更近于普通意義上的無權處分。無權處分人、第三人的主觀惡意較第一種更甚，所以在權利人不予追認的情況下，亦應優先保護實際權利人一方，認定合同無效并賦予其追回權。

在論述上述兩種情形時，是以處分人以自己的名義進行處分為前提而展開。而實務中，這種情況是比較少見的。原因在于，在上述兩種情形下，由于處分人對房產在名義上即不具備處分權，故很難獲得第三人的認可。為了解除第三人的顧慮，處分人往往會提供一定的經過夫妻另一方同意的表征，如授權委托書等。此時，處分人雖然仍在行使處分權，但其實際上屬于代理真實權利人行使處分權，或者部分代理真實權利人行使處分權。其真實身份并非處分人，而是代理人，或者兼具代理人和處分人的雙重身份。此時，對其行為的認定應當從無權代理制度入手。而在夫妻一方單獨處分共有房產時，究竟構成無權處分還是無權代理，應當根據具體情形予以分辨。

在上述第一種情形下，如果處分人以自己名義為之，則構成無權處分。但如果處分人系以夫妻雙方的名義為之，處分人的處分行為實際上便兼具處分和代理的雙重屬性。此時，由于處分人對自有權利的處分并無任何法律障礙，故對處分人的行為進行認定時，便應著重審查處分人對夫妻另一方的代理權是否存在瑕疵，沒有瑕疵的行為結果歸屬于被代理人，買賣合同自當有效。有瑕疵的，則應當根據《合同法》第四十八條規定的無權代理的規則進行評判。

在上述第三種情形下，如果處分人以自己名義為之，顯然構成無權處分，而如果以夫妻另一方名義為之或以夫妻雙方名義為之，亦應當著重審查處分人對夫妻另一方的代理權。當然，在適用無權代理制度對上述情形進行認定時，還應考慮表見代理制度的適用。

四、善意取得制度的適用

夫妻一方擅自將共有房屋賣給第三人，不管事后有沒有取得另一方的追認，至少他們之間所簽訂的房屋買賣合同是成立的，至于第三人能否取得該房屋的所有權，則涉及下面要探討的另一個問題：善意取得制度。

動產適用善意取得制度的前提條件是動產物權的占有人與所有權人不一致，那么于不動產而言，由于不動產物權的公示方法為登記，而非占有，所以在判定不動產是否適用善意取得制度時，應著重考量登記權利人與實際權利人是否一致。在不一致的情況下，登記權利人處分該不動產，第三人相信登記權利人就是不動產之所有人，第三人的信賴利益由此產生，在第三人經過登記程序取得該不動產所有權后，第三人的信賴利益自應當予以充分保護，這也是我國物權法將善意取得適用于不動產的最充分理由。

在前述三種夫妻單方處理房產的情況中，第一種和第三種情況中，出賣人處分夫妻共有財產都是以夫妻雙方的名義，第三人與出賣人發生交易也不是基于對登記簿和權利外觀（房產證）的信賴，不符合善意取得制度的立法目的和構成要件。只有第二種才具備《物權法》第一百零六條和《婚姻法解釋（三）》第十一條規定的善意取得制度的適用條件。即共有房產登記在夫或妻一方名下，登記權利人將房產轉讓給第三人時，才有適用的可能，只有這種情況中的第三人才是信賴物權登記而與出賣人發生交易關系。此種情形下，如果房產已經轉移登記在善意第三人名下，善意第三人可以根據善意取得制度取得房產的所有權。

那么，如何認定“善意”，也是司法實踐中爭議較多的一個地方。

在司法實踐中，出現以下幾種情形之一的，一般應當認定第三人是善意的：第一，轉讓人是權屬證書上記載的所有權人，受讓人完全相信了權屬證書的記載并支付了合理的價格；第二，處分人沒有出具夫妻另一方的書面證明，僅是口頭向第三人表示夫妻另一方同意對該財產進行轉讓。通過考慮多種因素，如：是否支付合理對價、交易場所的選擇、交易時間的認定、受讓人與出讓人的熟悉程度等來判斷受讓人是否是善意的；第三，權屬證書上記載的所有權人是配偶另一方，而不是處分人，出讓人又出具了虛假的授權委托書、身份證明等證據用以證明其享有對該物的處分權，且受讓人相信了此證明而與處分人為交易行為。

而在善意的舉證責任分配上，第三人需要證明處分人是權利證書上記載的權利人，對于已婚的處分人，第三人應證明其已經征求過夫妻另一方的意見，并且該方給予了肯定的答復，他與處分人的交易完全是合法、合理的，在物的權利上沒有任何瑕疵。如果夫妻他方主張第三人主觀上是惡意的，也就是說第三人知道該房產是屬于他們夫妻的共同財產抑或是第三人應當知道該房產是他們的共同財產，也就是說第三人在這次交易行為中存在過失，對這一主張應由夫妻他方承擔舉證責任。

五、對我國夫妻共有財產制的反思

在實踐中，由于登記往往需要一定的時間，登記權利人與第三人簽訂買賣合同將共有房產出售給第三人而尚未辦理變更登記時，非登記權利人主張買賣合同無效，并要求追回房產的情形大量存在。此時，善意第三人有理由相信登記權利人有權處分房產，故其信賴利益已經產生。但由于房產尚未變更登記，第三人不能善意取得房產，同時，登記權利人處分的房產仍屬于夫妻共同財產，在非登記權利人不予追認的情形下，登記權利人與第三人簽訂的合同亦難謂實質有效。此時，便出現了對善意第三人的信賴利益應當保護而又無從保護的兩難困境。這種困境從根本上講是我國立法對夫妻共有財產制和不動產物權登記制度規定上的不協調造成的。

根據《婚姻法》第十七條、第十八條、第十九條之規定，“夫妻婚姻關系存續期間所得的財產，除雙方另有約定或者法律另有規定外，均歸夫妻共同所有”。而根據《物權法》第九條之規定，“除法律另有規定外，不動產物權的設立須經依法登記，始生效力。”在夫妻關系存續期間購買房產的情況下，根據《婚姻法》的規定，房產理應歸夫妻共有。但如果房產未依法登記的，根據《物權法》之規定，不動產物權又不發生法律效力。

在調整夫妻關系上，《婚姻法》是特別法，《物權法》是一般法。《婚姻法》的規定屬于《物權法》第九條“法律另有規定”的情形，故應當優先適用。根據該種觀點，在善意第三人相信登記權利人享有處分權而與其訂立買賣合同，但房產尚未變更登記時，善意第三人不僅不能受到善意取得制度的保護，也不能受到有效合同的保護，第三人的利益雖可通過締約過失責任予以保護，但其保護力度顯然與雙方當事人的過錯程度嚴重不符。《婚姻法》規定夫妻關系存續期間取得的財產歸夫妻共有，系出于立法政策上的考慮，為了維護夫妻婚姻關系乃至家庭關系的穩定性，其立法本意在于保證夫妻對婚姻關系存續期間取得的財產享有平等的權利，該規定應當被限定在處理夫妻內部關系時適用，即當因婚姻關系解除而需要對夫妻共有財產進行分割時，夫妻關系存續期間取得的財產均納入夫妻共有財產的范圍予以分割。

《物權法》規定的不動產的設立方法則重點是為了突出物權變動的公示公信力和對抗效力，其針對的應當是不動產物權所有人之外的他人，從此種意義上講，夫妻關系存續期間取得的房產在夫妻分割財產時，應當被確定為共有財產。但如果其并未按照《物權法》的規定登記在夫妻雙方名下，一般會認定夫妻對共有房產的共有尚未具備一般意義上的公示公信力和對抗效力，所以不能拿來對抗善意第三人。當登記權利人將該房產轉讓給善意第三人時，登記權利人所為之處分雖因處分了夫妻另一方的權利而具有無權處分的性質，但登記權利人所為之處分對善意第三人乃至社會一般人而言更具有有權處分的表象特征。

六、結論

正是由于我國《婚姻法》尚未規定夫妻共有財產公示的對抗效力，所以造成了與《物權法》規定的沖突，進而造成對善意第三人信賴利益保護的失衡。因此，在法律層面上有對夫妻共有財產的取得予以限制的必要，筆者建議對《婚姻法》進行修訂或出臺相關司法解釋，明確規定，夫妻關系存續期間取得的房產歸夫妻共同所有，但未依法進行登記的，不得對抗善意第三人。這樣可以更有效地避免夫妻一方處分共有房產所引發的合同效力糾紛。

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[1]陳克宇，廣東智洋律師事務所。