17.租賃合同糾紛中代償抗辯權的行使——對《租賃合同司法解釋》第十七條的理解與適用

劉吉春[1]

最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（簡稱《租賃合同司法解釋》）第十七條規定，“因承租人拖欠租金，出租人請求解除解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。”該條規定對次承租人的代償抗辯權作出了規定。

在租賃合同糾紛中，一般的租賃關系僅涉及出租人和承租人，但在現實生活中，特別是經營場地的租賃，轉租的現象非常廣泛地存在。當出租人與承租人解除租賃合同，次承租人的權利如何維護，一度成為法律實踐的難題。《租賃合同司法解釋》通過作出上述規定，賦予次承租人代償抗辯權，以化解次承租人的弱勢地位和轉租合同的不穩定狀態。但次承租人在行使該抗辯權的過程中，經常會遇到一些實際的難題，該司法解釋并未作出明確的規定。筆者結合該司法解釋的立法精神和民事訴訟的基本理論，試作淺顯的理解。

一、次承租人的代償抗辯權在租賃合同糾紛訴訟中的行使

出租人因承租人拖欠租金而向法院提起訴訟，要求解除合同，所解除的合同是出租人與承租人之間的承租合同，根據合同相對性原則，訴訟的原被告是出租人和承租人，但租賃合同一旦被解除，轉租合同也就失去了基礎和前提，因此案件的處理結果與次承租人具有法律上的利害關系，次承租人在案件中為無獨立請求權的第三人，依據民事訴訟法的規定，可以申請參加訴訟，人民法院應當依據當事人申請（出租人或承租人），或依據職權通知次承租人以第三人身份參加訴訟。次承租人通過以第三人身份參加訴訟行使該抗辯權。

二、在因多手轉租引發的糾紛中，代償抗辯權的權利主體

多手轉租的情況，在現實中大量存在，尤其是在經營性房產的租賃關系中。對于多手轉租的情況，到底是每個轉租環節的次承租人都可以行使代償抗辯權，還是最后的實際使用人才能行使該權利，可能會有不同的觀點。在司法實踐中，出租人會將所有轉租人、承租人一并列為被告，在此情況下，筆者認為，應當只能是作為實際使用人的次承租人才能行使該項權利。理由一，從立法的本意出發，根據最高人民法院就本司法解釋的理解與適用所述，之所以從法理上完全突破合同的相對性原則作出代償抗辯權的規定，原因在于現實中，次承租人往往已完全履行了轉租合同的義務，沒有任何過錯，其對前手承租人的行為無法控制，無法預測前手承租人可能的違約，如果允許出租人解除租賃合同收回房屋，次承租人的法律地位處于極不穩定的狀態，其生活或經營始終處于提心吊膽的境地，為此有必要作出代償抗辯權的規定，為次承租人提供必要的法律救濟途徑。基于以上立法理由，可以看出該規定保護的是作為實際使用人的次承租人的生存或經營利益。而在多手轉租中，并未實際使用的其他轉租人，其參與租賃合約的目的往往是謀取承租與轉租之間的利益差額，并不像實際使用人一樣與租賃房屋密切相關。理由二，從保護出租人的角度出發，出租人往往很難知曉實際使用人之外的轉租人，如果賦予每一手轉租人代償抗辯權，將使出租人的法定解除權受到很大的限制。

三、次承租人行使代償抗辯權后各主體之間的租賃關系

次承租人行使代償抗辯權后，其法律后果將使得出租人要求解除合同的訴求得不到法院支持，那么之后該租賃關系是繼續原來的租賃關系，還是直接由出租人與次承租人建立？對此筆者認為，出租人請求解除的是其與承租人的租賃合同，次承租人以支付承租人拖欠的租金和違約金作為抗辯，在法律上的效果是阻滯了出租人行使法定解除權，從而使出租人和承租人的租賃合同繼續，并進而使轉租合同具備存續的前提和基礎。因此，次承租人行使該抗辯權后，出租人、承租人與次承租人之間的合同關系和法律地位并未改變。

四、出租人同意承受次承租人的租賃關系、次承租人同意直接交租給出租人的情況下，出租人、承租人、次承租人之間的法律關系

如果出租人表示解除與承租人的租賃關系，但同意承受次承租人的租賃關系，次承租人同意直接交租給出租人，在這種情況下，次承租人的意愿并非直接阻滯出租人解除與承租人的租賃關系，而是直接與出租人建立租賃關系的新的合意，這與代償抗辯權是有區別的。出租人要求解除與承租人租賃關系的請求應當得到支持，次承租人也可以以此為由要求解除轉租合同。一旦出租人明確同意承受次承租人的租賃關系并建立了直接的租金收付關系，出租人與次承租人之間屬于另一個新的租賃關系，原承租人應當退出租賃關系。當然，原承租人對退出之前所產生的責任仍應承擔。

五、租賃糾紛中，法院未追加次承租人為案件當事人，次承租人可否以未保障其代償抗辯權損害其利益為由提出撤銷之訴

租賃糾紛中，法院未追加次承租人為案件當事人，次承租人能否以未保障其代償抗辯權損害其利益為由提出撤銷之訴，是個很有爭議的問題。依據《民事訴訟法》第五十六條關于第三人和第三人撤銷之訴的規定，撤銷之訴應滿足四個條件：（1）主體條件，必須是本案的第三人，次承租人是完全符合的；（2）程序條件，因不可歸責于本人的事由未參加訴訟，在租賃糾紛中，次承租人往往不知訴訟的存在，法院也沒有通知其參加，次承租人沒有過錯，也是符合的；（3）實體條件，原判決、裁定、調解書“內容錯誤”，按最高人民法院的理解與適用所述，應當是實體處理錯誤（事實認定和適用法律錯誤）而非程序內容錯誤。就次承租人的代償抗辯權來說，應該屬于程序內容。就租賃合同糾紛而言，法院在認定承租人拖欠租金構成違約的基礎上判決解除租賃合同，在實體上并無錯誤，次承租人是否行使代償抗辯權不能改變承租人違約的事實，因此筆者認為其實體條件并不符合；（4）結果條件，損害了第三人的民事權益。按最高人民法院的理解與適用所述，該民事權益非常寬泛，但對于普通債權，原則上不適用第三人撤銷之訴保護，除非法律明確規定享有法定優先權、法定撤銷權的債權。次承租人所主張的租賃權在法理上仍然屬于債權的范圍（有人主張為租賃權的物權化），且不屬于享有法定優先權、法定撤銷權的債權范圍，筆者認為結果條件上也不符合。綜合上述各項條件，筆者認為，次承租人以未保障其代償抗辯權損害其利益為由提出撤銷之訴，不應得到支持。

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[1]劉吉春，廣東科德律師事務所。