16.二手房買賣中的善意第三人認定與善意取得——以產權共同共有情形為例

張育泉 謝 昕[1]

在二手房買賣中，由于房屋產權狀況復雜，牽涉到其他的債權債務可能性較大，因此交易存在許多隱性風險。《物權法》頒布以后，由于明確了不動產公示公信制度，這種情況得到了很大的緩解。

《物權法》第九條對不動產物權變動的公示方法進行了規定——登記，即“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”。不動產物權的變動既然以登記作為其表征，則信賴該表征而進行一定民事法律行為的人，即便其表征與實質的權利不符或不完全相符，也不應受到不利影響。公示公信的目的在于使人“信”，登記作為公示，其所表現的物權歸屬情況即便是不真實或者說與實際有差異的，其所造成的不利后果也不應由信賴公示者承擔。[2]因此，《物權法》第一百零六條也規定了，不動產可以適用善意取得制度。

但是，在諸多法理、法條及司法解釋互相交織的情況下，一些常見問題仍然出現了爭議，在此，筆者以房屋產權為共同共有情形下，部分產權人私自處分的情形為例，分析善意第三人的判斷標準，以及是否能夠適用善意取得。

一、處分共同共有財產行為的性質

將善意取得制度套入到不動產買賣中時，存在兩層問題。首先，善意取得以無權處分為前提，但是部分共有人私自處分共有物，到底是有權處分還是無權處分？此處的“無權處分”，其內涵外延又是什么？其次，作為共同共有的特殊形式，夫妻共有房屋的處分是否與一般共同共有處分性質相同？這兩個問題在學理上和實務上一直存在爭論。

通說認為，私自處分共有物屬于無權處分。“即使是對共有財產享有共有權的共有人，也只能依法處分其應有的部分，不能擅自處分共有財產。因為共有財產屬于全體共有人所有，某個共有人未經其他共有人同意擅自處分共有財產，就構成無權處分行為。”[3]

最高人民法院劉貴祥法官則結合公示公信原則，認為在適用善意取得制度時，無權處分應有廣義和狹義之分，未經共有人同意轉售房屋的，在廣義上都可以稱之為無權處分，“但與善意取得制度相關的‘無權處分’，僅指當公示狀態與實際權屬不一致時，動產的占有人或者不動產的登記名義人未經真正權利人同意而轉讓標的物的情形。”[4]

而著名學者梁慧星在四川省法院座談時則徹底否定了共有權人處分共有財產是無權處分，進而否定了夫妻一方擅自處分共有財產可以適用善意取得制度，轉而從其他角度解釋應當如何審理此類案件[5]。對于以上學術觀點的爭論，筆者認為在實務上，暫取通說為宜，即認可私自處分共有物屬于無權處分，可以適用善意取得制度。

二、善意取得制度的適用標準

回到善意取得制度上，以最常見的夫妻共有房屋為例，根據《婚姻法》第十七條的規定，如無特別約定，則夫妻關系存續期間所取得的財產應屬夫妻共有，具有同等處分權。但事實上，這些財產往往是以夫妻一方的名義登記的，另一方屬于隱性的共有權人。這就導致了實踐中存在不少的夫妻一方擅自買賣共有房屋的情形，為了防范這類問題，大部分地區的房管部門，在登記人聲稱處分的是個人財產時，往往要求出售人出示婚姻狀況證明。但這不能完全杜絕登記人擅自買賣的情況，由于擅自買賣可能影響隱性共有人權利，所以如果欲適用善意取得就需要嚴格限制。根據《物權法》第一百零六條，買受人如欲主張自己為善意取得，需要滿足如下三個條件：（1）受讓該不動產時是善意的；（2）該房產是以合理價格進行轉讓的；（3）轉讓的不動產依照法律規定已經登記過戶。三個條件缺一不可，否則買受人無法獲得善意取得制度的保護。

（一）判斷買受人是否“善意”

首先也是最為困難的一點，是判斷買受人是否“善意”，“善意”指的是行為人的內在心理活動狀況，不顯于外部，難于證實，但是在實踐中，必須有可度量性和可操作性。因此，就需要引入物權法的“公示公信原則”作為參考。根據《物權法》第九條、第十六條的規定，不動產的權屬需要進行登記，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，具有公信力，因此關注登記人與出售人是否一致，成為判斷買受人是否“善意”的重要標準，也可以說公示公信制度為買受人提供了一個臺階，基于善意信賴公示內容的買受人，站在這一臺階上，相對于隱性共有人就獲得了一定的優勢。

以共同共有為例，其登記人與共有人的關系大致有兩種，即：

1.顯名共有，即所有的共有人都依法進行了登記；

2.隱名共有，即只有一個共有人進行了全部所有權登記，房產權屬證明上無其他共有人；

從二手房買賣合同的簽約實際情況來看，又有四種情形，即：

1.登記人與出售人完全一致，即所有（一個或數個）登記人一致簽約出售該房屋；

2.登記人均為出售人，有部分隱名所有人也為出售人，部分隱名所有人則未出現；

3.部分登記人為出售人；

4.出售人全部為隱名共有人。

在上述情形下，結合公示公信原則，我們認為買房人的善意應分情況進行具體判斷：在第一種情形中，由于所有的共有人都進行了登記，登記人全部簽約出售該房屋，顯然不存在是否善意取得的問題；在第二種情形中，由于登記人全部參與了簽約，另有一部分隱名共有人也參與了，則買受人知曉存在隱名共有人，但只要買受人盡了詢問義務，即便沒有發現其他隱名共有人的存在，也應推定其為“善意”；而第三種情形中，由于有登記人未參與出售，則需要看出售人是否提供了足以使買受人相信未參與出售的登記人同意出售的證明，或是相應的授權委托書，如果沒有或者顯著虛假，則買受人在明知存在其他權利人的情況下依然進行交易，無疑是“惡意”的；最后，在第四種情況中，由于買受人明確知曉登記人均未參與簽約，無公示公信依據判斷其所有權，那么對其他隱名共有人所出具的簽名、證明、委托書等，則買受人必須盡必要的審慎注意義務，否則被判斷為“惡意”的可能性最大。

買受人已盡審慎注意義務的判斷標準，筆者認為可從以下幾方面著手：（1）在明知有其他共有人沒有參與房屋買賣簽約的情況，應要求出賣方提供其他共有人同意出售的聲明公證書或合法有效的授權委托書，否則應判定未盡注意義務。（2）在權屬登記人與出售人不一致的情況下，買受人應要求簽約人出示權屬登記人有權出售及處分該二手房產的公證授權委托書或其他合法有效的授權文件，否則也應判斷為未盡注意義務。（3）在買受人明知出售人出售的是夫妻關系存續期間的二手房產時，如果權屬登記人聲稱其為依法獨享的婚前個人財產或協議的婚后個人財產的，買受人應要求出售人出示婚姻證明文件或夫妻財產協議等合法有效的法律文件核實，否則應視為未盡注意義務。[6]

除此之外，在司法實踐中，司法機關還可以運用一些其他標準判斷買受人是否“善意”：比如買受人對合同條款是否仔細閱讀，是否忽視了明顯的矛盾之處；是否現場踏勘出售標的狀況，看房時是否發現另有人居住，居住者是否對于房屋擁有所有權；再如，買賣雙方私人關系及熟悉程度如何，是否充分信任，是否知曉或應當知曉該房屋存在共有人及具體的產權情況等，這些考量主要是圍繞“合理注意義務”展開的。

（二）合理價格

合理價格這一要求，與“善意”的認定也有關。善意取得的適用應以有償取得為前提，無償轉讓財產本身就表明其所有權有極大可能存在瑕疵。[7]如果不經調查就受讓財產，本身就是非善意，或者說是有過失的。而且無償接受的財產，包括接受贈予，本身具有純獲利性質，返還財產并不會受到多少損失，因此無償取得并不適用善意取得。在此前提下，合理的價格是衡量財產取得是否善意的標準之一。在現有市場環境下，財產轉讓一般是以對價為條件的，違反這一規律的財產轉讓就可以引起人們對該交易是否善意的合理懷疑，如價格過低，則買受人應當進行調查，以盡合理注意義務，如果僅僅為了貪便宜，則顯著為“惡意”；如價格過高，則買賣雙方存在合謀侵害他人合法權利的嫌疑，同樣不應認定為“善意”。

判斷交易對價是否合理，可有以下幾種標準：（1）是否實際支付了對價。（2）所支付的對價是否與房屋所在地域同等房屋條件的市場交易價格基本吻合或與評估價基本吻合。（3）在以物抵債作支付對價的方式時，債務是否真實、合法有效；債務額與抵債房屋當時市場價值是否基本吻合；以物抵債是否是雙方真實的意思表示，是否存在《物權法》禁止的流質抵押情形。

（三）是否完成不動產登記過戶手續

合同簽訂后，還需要不動產已完成登記過戶手續，才能受到善意取得制度的保障。登記是不動產所有權轉移的時間標志，如果雙方僅僅達成合意，并沒有發生標的物的轉移，則雙方當事人仍然只是一種債的關系。為了保護不知情共有人的權利，在不動產登記過戶之前，買受人僅憑買賣合同，不能主張善意取得。從另一個角度說，買受人在占有不動產之前（即未完成“取得”），已經知曉共有權人存在，就喪失了“善意”的基礎。以知悉存在其他未參與處分的共有權人或產權瑕疵的那一刻為時間點，買受人從此就喪失了自辯為“善意”的資格，倘若此時不動產尚未登記過戶，則不應繼續。因此，不動產在登記過戶之前，其他共有人（權利人）發現該事實，拒絕追認并主張合同無效的，買受人不能以“善意取得”進行對抗，只能根據實際情況，向無權處分人追究締約過失責任或違約責任。而登記過戶完成之后，原有的物權即告消滅，新的公示公信內容產生，即便此時善意買受人知曉，亦不影響其所有權。

三、善意取得與私自處分合同的效力之間的關系

雖然善意買受人有機會取得房屋所有權，但私自處分者與其訂立的合同效力如何也是一個存在爭論之處。善意取得制度解決的是物權歸屬之問題，合同效力是債法領域的問題，兩者應有所區別。[8]因此只要滿足善意取得的條件即可善意取得，并不依賴于合同效力。《合同法》第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”與此同時，《買賣合同司法解釋》第三條也規定了：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”這兩條法律和司法解釋往往被認為存在沖突，但其實不然。筆者認為二者非但不沖突，且后者可視為對前者的補充說明。

無權處分合同，如果權利人予以追認，則該合同為有效合同，雙方按約履行，自然也不存在善意第三人的問題。但法條不能推導出權利人不追認，合同就無效的結論，《合同法》在此處也沒有說明。而《買賣合同司法解釋》所表達的意思有兩點：第一，買賣雙方不能主張無效，不代表其他權利人不能主張無效；第二，如果允許締約其中一方主張無效，則剝奪了其他權利人追認有效，和出賣人嗣后取得處分權從而使合同有效的權利，這就與《合同法》的立法目的相違背，也不符合意思自治原則。

從法理上分析，在物權行為模式下，法律行為被分為負擔行為（無因行為）和處分行為。負擔行為的效力不受處分權的影響，即無權處分人簽署了合同，就應當承擔違約或者賠償責任。因此無權處分的合同，負擔行為有效，而處分行為效力待定。如果處分行為獲得處分權人追認，或者無權處分人取得了處分權，則該處分行為也有效，合同即完全有效，雙方履行合同，就不存在善意取得的問題，反之，則可能需要適用善意取得制度。

二手房買賣中的諸多問題，大體離不開公示公信制度和善意取得制度間的摩擦，在實踐中，需要考慮的因素還有很多，可能發生的情形也更為復雜。文中所及，難免掛一漏萬，權作拋磚引玉，懇請各位律師同行批評指正。

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[1]張育泉、謝昕，廣東法制盛邦律師事務所。

[2]參見[德]拉倫茨：《德國民法通論》（上冊），王曉曄等譯，法律出版社2003年版，第58-60頁。

[3]全國人大常委會法制工作委員會編：《中華人民共和國合同法釋義》，法律出版社2009年版，第95頁。

[4]參見劉貴祥：“論無權處分和善意取得的沖突和協調——以私賣夫妻共有房屋時買受人的保護為中心”，載《法學家》2010年第5期。

[5]參見梁慧星：《梁慧星教授談買賣合同司法解釋》，載中國法學網http://www.iolaw.org.cn/showarticle.asp？id＝3531，最后訪問時間2015年3月23日。

[6]參見程嘯：“論不動產善意取得之構成要件——《中華人民共和國物權法》第106條釋義”，載《法商研究》2010年第5期。

[7]參見最高人民法院物權法編寫小組：《〈中華人民共和國物權法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版，第328-329頁。

[8]參見崔建遠：《物權法》，中國人民大學出版社2009年版，第77頁。