13.論房地產法律糾紛的成因及化解對策

呂春華[1]

近年來，我國房地產市場出現了空前的發展，但由于房地產市場體系尚不成熟，法律體系不盡完善，市場管理機制不夠健全，房地產市場的開發、經營、交易行為仍不規范等原因，造成房地產業在高速發展的同時，也產生了相當數量的房地產糾紛案件，各種新問題、新焦點層出不窮。本文通過分析房地產行業法律糾紛的成因，從而提出化解房地產糾紛的對策，以促進房地產行業的健康發展。

一、房地產糾紛的類別

（一）房屋買賣合同糾紛

主要以一手房買賣糾紛為主，以延期交房和延期辦證糾紛居多。一般說來，開發商預售樓盤的商品房，在與業主簽訂房地產買賣合同時，對于交房日期、辦證期限及其違約責任均進行了明確約定。一旦開發商存在延期交房或延期辦證的行為，該樓盤的業主就會較為集中地提起訴訟，因此，這類案件具有涉及小區業主眾多、案件集中涌現、以串案為主、訴訟請求較為單一的特點。

（二）房屋貸款合同糾紛

這類糾紛所涉及的住房按揭貸款合同均為銀行提供的格式合同，同一階段合同的條款基本一致。一旦購房人有違約行為，銀行就會依照合同約定起訴。銀行的訴訟請求也較為單一，主要為要求解除按揭貸款合同，確認抵押關系成立，判令購房者償還尚欠的借款本息，判令保證人承擔連帶保證責任等。也有少數案件是銀行起訴要求購房人還貸獲支持后，抵押物無法處置，銀行要求擔保人依合同回購的情形。一般以四大國有銀行為原告的案件居多，其他股份制商業銀行數量也日益增多，如交通銀行、上海浦東發展銀行、平安銀行、招商銀行、光大銀行等，被告以自然人為主，未辦理出房產證和他項權證的案件，開發商也被列為被告。

（三）建設工程糾紛

長期以來，轉包、違法分包和掛靠是我國建筑市場三大頑疾，施工企業借用資質的掛靠行為規避了相關建筑工程的資質要求，而被掛靠建筑企業通常只收錢不管理或不進行實質管理，使實際施工中質量得不到保障、安全存在隱患。轉包、非法分包容易造成投機行為，使真正投入到工程上的資金不足，極易發生建筑工程質量與安全事故。同時，近年來建材價格持續走高，漲幅之大超過當事人的市場預期，直接導致工程結算價格增加，因此，建設工程糾紛還大量集中在工程款結算問題上。

（四）房地產居間合同糾紛

隨著新樓盤數量慢慢減少，更多的房產進入了二手房交易時代，與二手房買賣、租賃緊密聯系的中介服務日益興盛，由中介服務而導致的糾紛顯現出來。這類糾紛主要集中在中介費用、報酬方面，以房屋中介公司起訴買方的案件居多，多數是中介公司認為促成了合同簽訂，已經完成了居間服務，而買家違約不支付中介費產生的糾紛。還有一些屬于中介公司隱瞞事實真相，誘導當事人簽約而引發的糾紛。

（五）租賃合同糾紛

當前，越來越多的人把房地產作為投資手段，主要是買房后再賣和買房出租獲取收益這兩種方式。投資房地產行為的增多，也活躍了房屋租賃市場。由租賃關系引發的糾紛相對于一般的房屋買賣、房產按揭糾紛而言，解決糾紛的難度和復雜度都有所加大。特別是有中介公司參與的租賃案件以及轉租案件，這類案件在訴訟中的程序性工作多，常涉及追加當事人、訴訟保全、調查取證、證人出庭作證等，更為明顯的是，涉及評估（如裝修損失評估）、鑒定的情形增多。同時，租賃糾紛案件在審理中需要查明出租人對于租賃物是否有合法的所有權或使用權、租賃物的用途是否符合法律的有關規定、是否有轉租行為及當事人各自的履約情況等，當事人爭議焦點較多。此外，出租人與承租人一旦出現糾紛，往往矛盾較深，情緒對立，特別是涉及拆遷項目，社會影響大，案件敏感，法院處理稍有不慎，就可能加劇個別案件中隱藏的社會矛盾。

還有一類租賃糾紛案件也容易引發群體性事件，就是返租式銷售方式，即開發商為了吸引業主，最大限度賺取利潤，在售樓時向業主承諾，業主購買商鋪后即可與開發商或其他公司簽訂《返租協議》，約定由開發商或其他公司統一對外出租或使用業主所購商鋪，并向業主支付固定的收益金的一種銷售模式。此類糾紛涉及業主眾多，往往會集體起訴到法院。雙方當事人對立情緒較大，法院調解難，當事人和解的可能小，故這類案件處理的周期也比較長。

（六）物業管理合同糾紛

物業管理糾紛由早期的簡單追索物業費糾紛，發展到現在與物業相關的多種類型糾紛，既包括物業管理上的糾紛，如收取物業費、公共費用分攤、業主財產丟失引發的財產損害賠償等，又包括業主管理內部事務糾紛，如業主及業主委員會選聘物業公司、維修基金的使用管理等，還包括部分因物業用房、小區公共設施權屬引發的侵權糾紛。上述糾紛涉及業主與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又涉及房產開發商與物業管理公司的關系、業主委員會與物業管理公司的關系等，法律關系較為復雜。

二、房地產法律糾紛上升的成因

（一）房地產企業經營不誠信，開發商承諾不兌現而導致糾紛增多

商品房作為一種特殊商品，應遵循市場規律。但有些開發商在經營過程中屢屢出現不守信的行為，在賣房時，使出渾身解數，打出誘人的廣告，許以種種優惠條件，或者夸大事實，而購房者一旦把房子買下之后，有些開發商便開始變臉，原先的承諾變成了一紙空文，有的道路不通，有的缺水少電不通氣，有的配套設施不全等，更有甚者，還出現一房多賣的現象或樓房出現嚴重質量等問題，糾紛由此而產生。

（二）房地產合同中的“霸王條款”依舊存在，不合理成分占了相當的比重

合同是規范房產市場交易雙方的有效文本，按照國家目前的規定，交易雙方必須按照國家制定的標準文本簽訂商品房買賣合同，而實際上，卻難以做到這一點。開發商往往在國家制定的標準文本中附加特別約定的條款，這些條款往往是有利于開發商的霸王條款，不合理成分占了相當的比重。有些購房者法律意識淡薄，對合同沒有進行認真仔細的研究便與開發商簽訂合同，待到發現問題去找開發商時，開發商常常以“已簽訂合同”為由，拒不認賬。

（三）法律法規不完善是造成房地產市場混亂無序的一個主要原因

市場經濟是一種法治經濟，房地產市場作為市場經濟的一部分，也要遵循依法治市的原則。房地產市場內部的運行機制不完善，法律法規滯后帶來誠實信用觀念缺失，也是產生房產糾紛案件的一個重要因素。

（四）伴隨著房地產二級和三級市場的快速發展，二手房買賣糾紛不斷增加，而二手房交易缺乏有效的監管機制

有些房產中介公司，為了掙錢，打著介紹房屋為消費者服務的名義，根本不顧消費者的利益，四處亂發虛假廣告，誤導消費者，從中違法操作，亂收介紹費和中介費，損害了消費者的合法權益。

（五）隨著人們對生活質量的要求不斷提高，投資購房后出租引發的租賃糾紛以及因小區公用配套設施、物業管理等方面糾紛不斷增加

隨著人們物質生活水平的不斷提高，現在的業主在關注自家的同時，更加關心小區的整體規劃、功能布局、周邊環境、物業管理等，謀求更加優質的“大環境”。同時，配套設施完善、綠化程度高、容積率低也成為開發商提高房價的合理理由。可以說，物業管理糾紛是房地產業發展到一定程度的必然產物，包括土地租賃糾紛、優先購買權、房屋拆遷糾紛、撤銷權糾紛、房屋借用糾紛、房屋維修、車位侵權糾紛、共用設施專項費用等多種新類型的房地產糾紛不斷涌現。

（六）相對于其他類型的糾紛而言，房地產糾紛的產生受政策影響較大

去年國家及各省、市相繼出臺了一系列嚴格的房地產調控政策，對房地產市場產生了較大影響。特別是“限購令”政策的出臺，出現了一批“政策性違約”的房地產糾紛案件。

三、化解房地產糾紛的對策

房地產糾紛案件往往起訴率高、波及面廣、法律適用難以掌握，處理不好易引起社會不穩定，如何減少、化解房地產糾紛在當前房地產市場迅猛發展的情勢下顯得尤為重要。

（一）進一步規范建設工程市場，使其健康有序地發展

政府相關職能部門一方面應依法嚴肅查處違反法定建設程序的行為，完善企業資質管理辦法，建立嚴格的建筑市場準入和退出制度，強化監督，綜合治理轉包、違法分包等問題。另一方面應積極推進建筑中介市場建設，使市場信息充分公開，市場競爭充分展開。

（二）加強商鋪售后包租的整治工作

售后包租暗藏諸多法律風險，此種房產銷售模式曾遭國家多部門聯合叫停，但由于利益的驅動，它并未從市場上真正消失。除了傳統的較為直接的操作方式外，為了逃避監管，有的開發商所采用的售后包租形式更加隱蔽。如開發商讓另一家經營管理公司與購房者簽訂委托經營合同，承諾投資商鋪將提供無風險的固定租金回報，而在售房合同中不體現上述內容。開發商將房屋買賣合同與委托租賃協議在主體上割裂，使包租行為和銷售行為在形式上不易認定為售后包租，以期借此規避法律。目前，房地產市場較重的投機心理給了售后包租生存的土壤，它可能會以改頭換面的形式繼續存在。為規范房地產開發和交易市場，保護購房人的合法權益，相關行政管理部門仍應對售后包租保持謹慎態度，人民法院也應對相關糾紛妥善處理。

（三）提升物業服務水平

物業服務合同糾紛大多為物業費繳納所引發的爭議，物業收費難之所以普遍，一方面固然說明有的業主法治觀念不強、維權意識錯位，另一方面也反映出某些物業公司在包括物業費收取在內的物業服務水平方面存在需要改進之處，物業公司作為專門提供物業服務的企業應承擔起更多的宣傳責任。在物業服務合同訂立方面，合同內容應盡可能詳盡以便日后有章可循。在物業費收取和使用方面，物業公司應就物業服務收費標準、提供服務的具體內容和物業費使用情況予以公開，防止暗箱操作。業主提出質詢的，物業服務企業應當及時答復。物業服務企業擴大收費范圍、提高收費標準，應當采取適當形式，就其原因作出說明，聽取相關業主的意見。在物業服務的提供方面，物業公司應從為小區業主提供安全、便捷和舒適的環境這一目的出發，進一步提高物業服務質量和效率。

（四）加強房產中介行業的自律，規范市場行為、凈化市場環境

房地產經紀行業在盤活存量房市場、促進房地產市場健康發展等方面發揮著重要作用，在目前二手房的買賣和房屋租賃中，中介公司提供居間服務幾乎已成為當事人繞不開的環節。在居間合同糾紛中，房地產經紀行業仍存在行業競爭無序、內部管理失范的現象。少數房產中介機構利用其與買賣雙方的信息不對稱，將二手房交易人為神秘化，在看房、意向金轉定金、合同的簽訂和履行等方面操作不夠規范。一些中介人員為了謀取私利，置職業操守于不顧，損害當事人的利益。中介公司內部管理制度或缺失或流于形式，中介公司與從業人員之間的關系過于松散，加之從業人員流動性較大，事后責任追究往往無策可行。房地產中介行業應嚴格遵守《房地產經紀管理辦法》，減少房產中介亂象，為二手房買賣當事人提供更加優質高效的服務。

（五）加大法制宣傳，提高當事人的風險意識

許多房地產糾紛的引發與當事人對相關法律知識的欠缺、認識偏差有關。如某些當事人在房屋交易中對“定金條款”的規定不甚理解，片面認為毀約是個人自由，堅持要求返還定金從而引發糾紛。因此，包括法院、媒體、政府職能部門和行業協會等在內的相關機構，都應加強法制宣傳，通過各種形式開展有針對性的法制宣傳教育活動，向老百姓廣泛宣傳與房地產糾紛有關的法律法規和國家及地方政策，使老百姓切實了解自己的相關權益。法制宣傳除主要集中于實體法律的介紹外，還應注重程序法律的適當普及，使普通民眾知曉糾紛的不同解決方式及其各自特點，理性維權。

（六）充分發揮律師在房地產業務中的作用

國內律師房地產業務開始于90年代初期，至今已有近二十年。以往，律師房地產業務多側重于非訴業務，且主要集中在為商品房的銷售提供簽約法律服務及接受銀行委托提供按揭法律服務。可以說，這兩項業務是律師房地產業務的傳統業務。而現在，隨著房地產業的發展，律師在房地產業務領域可提供的法律服務更深、更廣。房地產從開發建設到銷售，其過程中涉及的法律關系是多方面的，包括項目的補償、拆遷、建設、融資、銷售等，主體也更加多元化。律師作為法律工作者，如能參與到房地產經營的各個環節中，為企業適時提供法律意見或建議，協助企業規范運作，就能有效地幫助企業防范風險，減少糾紛。同時，隨著購房者法律意識、維權意識的不斷提高，購房者聘請律師，為其提供個性化、及時的法律服務的也不在少數。比如，律師可以協助購房者選定購房項目并對項目銷售的合法性進行審查，可以協助購房者簽署合同，避免出現“霸王條款”。律師在房地產二級市場上的作用更明顯，由于二級市場上的主體大多是非專業機構且缺乏經驗，對有關法律法規了解不夠，因此，由律師提供法律服務，可以使各方有效地避免交易風險、法律障礙，并可以提供有效的法律對策。因此，在房地產業務領域中，應充分發揮律師作為法律工作者的積極作用，共同加強房地產市場的法律秩序，創造一個良好的房地產市場環境。

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[1]呂春華，廣州金鵬律師事務所。