第二節 不動產登記

一、不動產登記的內涵和意義

（一）不動產登記的內涵

1.不動產登記的定義

在不同的語境中，關于不動產登記進行界定的側重點不同。物權法上的不動產登記，是指不動產登記與否的事實狀態。物權法的關注點是不動產物權是否已經登記的事實，這個事實是裁判案件的依據。不動產登記條例上所說的不動產登記，是指登記機關實施登記的流程，也就是登記程序。換句話說，物權法上的不動產登記，是看有沒有登記這一事實，其關注點在結果；不動產登記條例上的不動產登記，是怎樣進行登記，其關注點在過程。本章所討論的不動產登記主要是從不動產是否登記的事實狀態的角度展開。

不動產登記，是指權利人申請國家專職部門將申請人的不動產物權變動事項記載于國家不動產物權登記簿的事實。^[12]也就是說，不動產登記機構依據法定程序將不動產及其負載的權利等事項記載于不動產登記簿上，進而產生特定法律結果的法律事實。如此界定，包含了兩個基本視角：第一，在動態的視角中，登記是登記機構在登記簿上進行記載的行為；第二，在靜態的視角中，登記是上述行為的結果。^[13]

2.不動產登記能力

登記能力，是指不動產權利或者涉及不動產的法律關系需要具備什么樣的資格，才能在登記簿中記載并產生特定的法律效力。簡言之，可以在登記簿上進行登記的權利和法律關系，即具有登記能力。登記能力表明某一對象被登記的可能性，它包含以下內容：第一，有登記能力的對象未必一定被登記，不符合其他條件，該對象也不能被登記；第二，沒有登記能力者被記載的，肯定是登記機構錯誤登記的結果，這與記載有登記能力的對象的實體法律效果完全一致；第三，未登記者可能有登記能力，無須登記即可生成的不動產物權均屬此類。可以說，登記能力是登記記載對象邁進登記簿的最基本門檻，只有在登記能力的支撐下，登記機構才有必要對登記對象進行合法性判斷，登記簿的記載信息才有實體法上的意義。^[14]

不動產登記要記載的內容，除了將不動產的自然狀況記載于不動產登記簿外，記載的核心當然是不動產權利。由于不動產登記主要是為了記載不動產上的權利，所以不動產登記也稱不動產權利登記。但是，并非不動產上的任何權利都要登記。只有那些對交易具有重大法律意義從而需要公示的權利，才應當在登記簿上加以記載并公示。否則，不僅違背不動產的登記目的，也加重了登記機構的負擔。^[15]可以納入不動產登記簿的權利，就是具有“登記能力”的權利；不可以納入不動產登記簿的權利，就是無登記能力的權利。關于哪些權利和法律關系可以登記，德國民法典和土地登記條例均未直接規定。而在確定具有登記能力的權利范圍時，應以土地登記的目的為出發點，亦即土地登記簿要反映與公示土地上的法律關系。

登記能力法定原則要求在登記簿上記載的權利和法律關系必須出于法律的明確規定。典型者如《物權法》第139條規定：“設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書?！睂τ隗w現當事人意思自治的約定，法律也可能賦予其登記能力。如《物權法》第158條規定：“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人?！?/p>

一般地說，具有登記能力的權利主要是物權，特殊情況下，非物權性質的權利也具有登記能力。不動產登記主要是指不動產物權登記，包括不動產所有權、用益物權、擔保物權的登記，但也包括少量的非物權性質的權利登記，比如預告登記、異議登記等。在預告登記的情形，申請登記的權利是債權，而不是物權；在異議登記的情形，其異議只是抗辯性質的權利，不是典型物權?！八械牟粍赢a上的物權，無論其變動以登記為生效要件還是對抗要件，原則上均具有登記能力，除非法律另有規定。除了具有登記能力的不動產權利外，《物權法》第19條與第20條規定還允許在登記簿上進行異議登記與預告登記?！?a id="w16">^[16]

（二）不動產登記的意義

不動產法律制度建設方面應當考慮的一個重要因素，就是建立不動產交易安全的法律制度。所謂交易安全，包括對于當事人的安全和對于第三人的安全兩個方面。對于當事人的安全，主要表現為保護物權取得人，使得物權取得人能夠按照約定取得物權。對于第三人的安全，則指的是在當事人的交易涉及第三人利益時，尤其排斥第三人利益時，立法上應該給予第三人足夠的保護措施。不論是保護當事人中的物權取得人還是第三人，這些交易安全目的的實現，都要借助于建立完善的不動產登記制度。不動產登記的意義就是通過登記為不動產交易提供具有國家公信力支持的、統一的、公開的法律基礎。這表現為如下幾個方面：

1.不動產登記是為不動產物權變動提供法律基礎

不動產物權體現著強烈的排他性，為了表現這一排他性并保障交易安全，物權法確立了物權變動的公示原則，這一公示原則在不動產領域就體現為要求不動產物權變動必須進行登記。不動產登記的本質是對不動產物權變動的法律承認，賦予不動產物權變動的法律效力，即給不動產物權變動提供法律基礎。

2.不動產登記是為不動產物權變動提供具有國家公信力的法律基礎

不動產登記是由享有職權的國家機關進行登記的，它以國家的嚴肅性作為保障，使得不動產登記具有取得社會一體信服的法律效力。這種法律效力，就是不動產登記的國家公信力。不論當事人實際的不動產物權如何，只能以國家建立的不動產登記簿上記載的權利為正確的權利，并依此建立不動產物權的交易秩序；同時，如果第三人信賴不動產登記簿的記載取得被登記的不動產權利，這一信賴就會得到國家的保護，這也就是物權公示公信力的體現。

二、不動產登記的性質

登記機構的登記行為具有兩個方面的性質，一種是公法上的管理行為，這種行為排除當事人的意思自治，以國家強制力為后盾，即使當事人不同意登記，法律規定應當登記的事項，登記機構應當強行進行登記。比如土地登記是確定地籍的方法和手段之一，此時的登記行為就是國家對行政事務的主權和國家機關根據部門分工原則進行的行政管理?！安粍赢a登記機構從事登記行為，基礎是依法享有的以管制為目的、具有實現公益功能的公共管理職責，并在程序進展中推進和落實這種職責，在此過程中，登記機構與申請人處于不平等的法律地位?！?a id="w17">^[17]另一種是私法上的公示行為，這種性質的行為主要是依托國家機構的信譽，作為國家證明行為，向社會公示財產權利狀況。這種行為，以當事人意思自治為基礎。在物權法上，不動產登記的性質是公示行為，而不是行政管理行為，表現在以下幾個方面。

（一）不動產登記是物權公示方式

從物權法的角度來看，不動產登記作為不動產物權公示的法定方式，它的主要功能就是完成物權的設立、變更、移轉或消滅，使物權狀況得以公開展示，并受到社會承認和法律保護?！斑@種行為是以國家的公信力為不動產的交易提供法律基礎的行為?！?a id="w18">^[18]“物權的登記絕不是一個行政管理的過程，而在于將物上權利設立和變動的信息向社會公開，使第三人了解這些信息，這樣不僅能夠使權利的移轉形成一種公信力，使已經形成的權利成為一種干凈的權利，更重要的是使第三人能夠通過登記了解權利的狀況以及權利上是否存在負擔等，為不動產交易的當事人提供一種風險的警示，從而決定是否與登記的權利人從事各種交易?！?a id="w19">^[19]從根本上說，不動產登記是以國家公信力為基礎的物權公示形式，目的在于貫徹物權公示原則，而不是行政管理活動?！氨M管不動產登記事務是由國家公權力機關來負責的，但這絕不意味著，登記就是一種純粹的行政管理活動。我國《物權法》第二章第一節專門規定不動產登記，顯然不是為了行政機關能夠對不動產物權的變動進行管理和干預。同樣，不動產登記也不意味著行政機關有權確認不動產物權的歸屬和內容。不動產登記在本質上應當看作是不動產物權變動的公示方法，是國家為維護不動產物權交易的安全與快捷而提供的一種公共服務。”^[20]

（二）不動產登記是當事人意思自治的結果

登記意思表示是不動產登記的前提條件?！爸挥挟斒氯颂岢錾暾?，而且登記機關同意登記時，才能發生登記的結果。只有登記意思表示有效時，登記才能發生符合當事人意愿的結果?！?a id="w21">^[21]不動產登記不可能憑空而生，它通常源于當事人的申請，是否申請、申請什么，在法律框架內均取決于當事人的意愿，它同時還制約著登記機構的審查以及處理行為?！吧暾堧m然指向了代表國家公權力的登記機構，但內容是純粹的私益，登記機構也要尊重當事人的這種自我決定，因此，不動產登記是典型的私人自治行為?！?a id="w22">^[22]在因交易行為而發生的不動產物權變動中，登記必須以當事人的合意為基礎。不動產登記是雙方當事人的意思共同推動的結果?！巴ㄟ^不動產登記而發生不動產物權變動這一實體法上的法律效果，其根本原因在于當事人之間的物權合意，而非登記機關的登記行為?！?a id="w23">^[23]因為我國民法學界一度主導的理論在法理上的不徹底、不貫通，產生了物權變動的效力來源于不動產登記機構的賦權，或者確權的所謂主流觀點，結果在我國社會產生了物權的最終效果來源于不動產登記機構的行政行為的結論。這種觀點在法理上和實踐上都否定了物權只能來源于民事主體自己的創造的本質，因此它嚴重損害了人民的權利。不動產登記只是發揮公示作用，在物權變動過程中，應該根據是否針對第三人的實際情況，依據當事人之間的物權變動的效果意思來確定公示方式的法律效果。這一點目前已經在最高法院的相關司法解釋中得到了體現。

法律并沒有賦予登記機構對當事人的交易行為的權利和義務進行審查的權限，也就是說，登記機構無權禁止或消滅當事人之間符合法律規定的不動產交易。即使是賦予不動產登記具有實體法效力的德國，法律規定不動產登記機關除有審查當事人的申請材料是否齊備的積極權利之外，對當事人申請登記的內容只有消極的登記義務。根據德國法律規定，“登記機關既沒有權利也沒有義務對當事人申請登記的涉及實質權利義務的內容進行調查，也無權對當事人的財產法律關系進行變更，因為這些做法違背權利人對自己財產的意思自治的原則，而且行政干預私有權利也會引起對登記機關不必要的糾紛”。^[24]當事人私人意思表示，只要沒有違反法律規定，登記機關就不應進行干預，從這個角度看，登記機關的登記行為不是行政管理行為，而是公示行為?！暗聡餀喾▽W中公認，不動產登記法屬于物權程序法，即不動產物權如何變動必須依據的程序法。而日本的不動產法把不動產登記法作為它的特別法。也就是說，不動產登記法在這些國家里，并不是作為行政法而是作為民法不動產法的必要組成部分?！?a id="w25">^[25]

（三）不動產登記不是行政管理行為

不動產登記不是對于不動產物權變動的“授權”或者“許可”，而是對于不動產物權變動的公示方式，即滿足物權對抗第三人效力的民法方式，它的法理基礎仍然是法律行為，即當事人之間的物權合意。“登記并非一種行政許可或者行政確認行為。當事人辦理不動產物權變動登記，并不需要政府的審批和核準，而是將物權變動的事實對外公開?？梢姡怯浶袨橹皇菍τ诜墒聦嵉拇_認，而不是創造了一個新的權利?！?a id="w26">^[26]不動產登記機構的登記行為不是行政確認行為，這種行為既不能確認民事實體法上的不動產物權，也不會導致行政法上權利和義務的產生或消滅?！爱斒氯藱嗬Ｗo通過權利公示得以實現，但權利公示并不必然要求行政機關的介入，因此，登記與行政行為并無必然的聯系。”^[27]“在我國當前的國情下，由行政機關負責不動產登記事務可能是一種現實的選擇。但盡管如此，我們也不應認為不動產登記機關所為的行為是行政管理行為，而應認為這種行為是具有特定私法效力的行為。”^[28]“將不動產登記行為看作是行政確認行為，不僅混淆了民事關系和行政管理關系，造成了行政對民事權利的不正當干預，也導致人們無法正確地解決不動產登記糾紛中民事與行政的交織問題。當發生登記錯誤時，當事人一般提起行政訴訟請求法院推翻登記機構的行政確認行為。實際上，登記機構的登記行為并非行政確認行為，而只是一種程序性行政行為，登記機構既無權利也無能力確認當事人之間的實體法上的權利義務關系，它只是依法決定是否將當事人的申請記載在登記簿上，從而使物權變動發生效力。由此可見，對于不動產登記錯誤不應提起行政訴訟，而應提起民事訴訟。當事人完全可以通過民事訴訟解決實體法上的權利義務關系爭議后，依據生效的民事判決申請更正登記，涂銷登記簿的錯誤。”^[29]

三、不動產登記的立法模式

（一）不動產登記的不同模式

1.實質主義登記與形式主義登記

在大陸法系國家，在依法律行為的物權變動制度中，根據不動產登記所發生的不同效力，可分為實質主義登記和形式主義登記兩種不同的立法模式。^[30]

形式主義登記，是指登記對不動產物權變動只具有確認或者證明作用，而不能決定其能否生效。這種立法模式由法國1855年不動產登記法所創立，后來為日本民法等所繼受。在這種立法模式中，登記對于物權變動沒有決定作用，而只有證明作用。法學上稱之為登記對抗主義。^[31]

實質主義登記，是指在依法律行為發生的物權變動的情形，非經登記，不得生效。其含義是一切依據法律行為發生的不動產物權變動，除具有當事人的意思表示一致這一必要條件外，還必須將意思表示予以登記，并自登記時起不動產物權變動有效成立。這種立法模式為《德國民法典》所創立，瑞士民法等繼受了該模式。此種模式下的不動產登記就不僅僅具有確認或者證明不動產物權變動的效力，而且還具有決定其能否生效的作用，不登記者物權變動不能生效。“實質主義登記模式要求以雙重法律事實作為不動產物權變動的根據，即當事人的意思加上不動產登記，這兩個條件在法律上缺一不可?！?a id="w32">^[32]

2.托倫斯登記制

英美法系登記制度中影響最大的是托倫斯登記制。托倫斯登記制的基本特點，是首先由政府進行一次土地總清理，將土地按照自然區劃做成不動產登記簿或者土地登記簿，然后將土地的權利人“對號入座”，即按照土地權利人確定其權利的“地籍”總登記，不動產物權變動在此基礎上進行變更登記。這種登記體例在國際上有很大的影響。從登記的內容看，托倫斯登記的主要意義是確定了土地的“地籍”，即土地與行政區劃之間的地理位置關系，從而為現代化的登記制度（如登記的電子化）確定了基礎。但是，在此所謂的地籍，其實就是法律上的所有權以及其他獨立物權的“地籍”，因為地籍的內容就是所有權或者其他獨立物權如地上權的“籍貫”。托倫斯登記制條件下的登記，其法律效力與實質主義登記相同。

3.契據登記制

我國香港地區的不動產登記為契據登記。依香港《土地登記條例》，凡涉及不動產交易的合同均應登記，包括物權變動的登記和債權關系的登記，如租賃關系登記。當然，對先納入登記的交易合同，法律給予充分保護，可以排斥在時間上先生效的合同。這種登記雖然不是典型的物權變動登記，但是，通過這種登記，可以賦予其他的不動產權利以物權的效力。比如，對一宗不動產的買賣合同的兩個買受人而言，登記在先的合同買受人，可以比訂立在先的合同買受人優先取得指定不動產。

中國古代不動產登記，也被稱為“契據登記”，其基本做法是由政府將土地的權利以及房屋的權利制作成“地契”和“房契”，這些契據又被區分為正本和副本，政府保留其正本，權利人保存其副本即“地契”，以作為權利的憑證。土地權利人可以將地契作為自己的權利證明，在其處分其土地如出賣土地、抵押土地時，可以用地契的交付表示土地所有權的移轉、表示土地抵押關系的成立等。土地所有權人交付地契即可表示物權變動。這種登記體例的特點，是用地契的移轉來表示土地權利的變動，登記本身不參與土地物權變動的過程。這種登記模式，在新中國成立后一段時間內仍然采用。^[33]

（二）我國不動產登記制度的立法模式

新中國成立以后，我國曾實行過土地登記制度，它與土地改革中辦理土地證的工作同步進行。土改之后，由于我國《土地改革法》允許土地買賣及出租，故土地登記制度直到1956年以前仍發揮過重要作用。1956年農業合作化完成及城市社會主義改造完成之后，我國逐漸實現了土地公有制，即城市土地的國家所有制及農村的集體所有制，同時不允許土地自由轉讓、出租，政府也就放棄了土地登記制度，取消了土地證書。20世紀80年代，在《憲法》和《土地管理法》確立國有土地使用權有償使用和轉讓制度后，土地市場逐步繁榮，此時便需要明確土地上的權屬關系，以便為土地使用權的轉讓奠定良好的基礎。20世紀90年代，我國在恢復和完善不動產登記制度的過程中，借鑒了托倫斯登記模式和實質主義登記模式的基本理論，基本確立了實質主義登記模式，即登記生效主義模式。

《物權法》第9條第1款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外?！笨梢哉f，上述規定符合實質主義登記的特征?？傮w上看，《物權法》建立的不動產登記立法模式，是以實質主義登記為基本原則，以形式主義登記為例外。關于實質主義登記與形式主義登記的立法選擇，一般認為，《物權法》確立了實質主義登記模式?！拔覈穹▽W界一般認為，這兩種體例相比，不論是在法理上，還是在實踐效果上，登記生效主義都更為合理。物權法起草過程中，立法機關對這個問題廣泛征求過意見。大多數認為應當采用不動產物權登記生效的立法體例。”^[34]因此，《物權法》第9條確立了以登記生效主義為原則，以登記對抗主義為例外。

四、不動產登記的類型

根據《物權法》和《不動產登記暫行條例》的規定，不動產登記的類型主要包括以下幾種：不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等。

（一）不動產首次登記

不動產首次登記，是指不動產權利第一次記載于不動產登記簿，包括總登記和初始登記。首次登記作為一種登記類型，是《不動產登記暫行條例》的首創，在該《條例》出臺之前，存在著土地總登記、土地初始登記和房屋初始登記、設定登記等相關類型，由于不同的部門對初始登記、設定登記的內涵理解不一致，再加上有的部門認為沒有必要規定總登記，因此該《條例》將其統一歸納規定為首次登記。不動產首次登記包含下列內容：

1.土地總登記

土地總登記，是指登記機構在一定期間內對全國或者某個地區的土地及其權利狀況進行的全面的、統一的登記，以便于國家了解土地及其權利狀況，為國家管理土地、實施土地政策提供依據，是地籍整理工作的一個重要方面。^[35]總登記是一種具有普查性質的登記，其目的在于使登記機構能更加清晰、準確、全面地掌握本行政轄區內的土地的權屬狀況。因此，總登記并不是登記機構日常從事的登記活動，而是在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記?！锻恋氐怯涋k法》第21條規定：“本辦法所稱土地總登記，是指在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記?！蓖恋乜偟怯浀某绦蜉^為特殊，它一般分為準備階段、通告、公示三個主要階段。準備工作包括了組織準備、行政準備和技術準備三項工作；通告是由縣人民政府發布讓社會知曉進行土地總登記的一種行政措施；公告則是針對權屬審核結果進行的，由縣人民政府國土資源行政主管部門發布。

2.土地初始登記

初始登記，是指對不動產所有權的首次登記，如建筑物建成后辦理的所有權登記；我國在實踐中具有替代所有權作用的土地使用權的首次登記，也屬于初始登記。^[36]《土地登記辦法》第25條規定：“本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。”初始登記具有以下特點：一是初始登記一般發生在土地總登記之后。二是初始登記具有經常性，只要某宗地上新設定了某種權利，就要進行初始登記。三是初始登記具有分散性，哪塊土地設定了新的權利，就要對那塊土地進行初始登記。

根據《物權法》第9條第2款的規定，國有土地所有權可以不登記。集體土地所有權應依法進行初始登記。就國家和集體以外的民事主體而言，只存在相關的用益物權制度，從《物權法》規定的用益物權的本質屬性來看，它們具有與所有權相同或相似的屬性，例如，建設用地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權和地役權等土地的用益物權形態，已經成為一種獨立的不動產物權，故此在登記上應遵循所有權的規則，進行初始登記。此外，擔保物權中的不動動產抵押權也具有類似的屬性，應進行初始登記。

根據《土地登記辦法》，土地初始登記包括：劃撥國有建設用地使用權初始登記、出讓國有建設用地使用權初始登記、國有農用地使用權初始登記、國家出資（入股）國有土地使用權初始登記、國家租賃國有土地使用權初始登記、授權經營國有土地使用權初始登記、集體土地所有權初始登記、集體建設用地使用權初始登記、宅基地使用權初始登記、集體農用地使用權初始登記、土地抵押權初始登記和地役權初始登記等類型。

3.房屋登記方面存在初始登記和設立登記

《房屋登記辦法》規定了初始登記和設定登記。合法建造的房屋，其首次辦理的登記稱為初始登記。對于在房屋上設定抵押權、地役權等他物權則被稱為設定登記。這點與土地登記不同，例如，土地登記中抵押權和地役權的登記均被稱為初始登記，房屋登記中則被稱為設定登記。由于以前土地、房屋在實踐中設置的登記類型內涵不一致，此次條例起草過程中，各方認識不統一，所以《不動產登記暫行條例》規定了首次登記，以期解決分歧。

申請房屋初始登記，應當向登記機關提供下列文件：（1）城市或者集體建設用地使用權或者宅基地使用權證明；（2）建筑物符合城鄉規劃或城市規劃的證明；（3）建筑物的測繪報告或者平面圖。

申請初始登記為區分所有建筑物的，除應提供上款所規定的文件外，還應提供：（1）就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分的分配文件；（2）全部專有部分的權利范圍及位置，如果此項權利范圍及位置不明確的，應提供專有部分的分配文件。

（二）變更登記

變更登記，是指因不動產權利人的姓名、名稱或者不動產坐落等發生變更而進行的登記。一般來說，適用變更登記的主要情形包括：權利人姓名或者名稱變更的；不動產坐落、名稱、用途、面積等自然狀況變更的；不動產權利期限發生變化的；同一權利人分割或者合并不動產的；抵押權順位、擔保范圍、主債權數額，最高額抵押債權額限度、債權確定期間等發生變化的；地役權的利用目的、方法、期限等發生變化的，以及法律、行政法規規定的其他不涉及不動產權利轉移的變更情形。

《不動產登記暫行條例》對變更登記和轉移登記予以了區分，這主要是考慮到了兩個方面的因素：一是更好地與《物權法》進行銜接。《物權法》第9條第1款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外?！痹撘幎▽ⅰ白兏焙汀稗D讓”予以了區分，因此將變更登記和轉移登記予以區分，更符合《物權法》的要求。二是更符合實踐需要。實踐中，轉移登記和變更登記都是經常發生的登記類型，其適用的情形和相關程序也不同。因此，將兩者進行區分，有利于有針對性地出臺具體實施細則，更好地指導實際登記工作。

（三）轉移登記

轉移登記，是指因不動產權利人發生改變而進行的登記。一般來說，轉移登記適用的情形包括：買賣、繼承、遺贈、贈與、互換不動產的；以不動產作價出資（入股）的；不動產分割、合并導致權屬發生轉移的；共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的；因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權屬發生轉移的；因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的；因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的，以及法律、行政法規規定的其他不動產權利轉移情形。

（四）注銷登記

注銷登記，是指因不動產權利消滅而進行的登記。注銷登記在各種不動產登記中普遍存在。注銷登記主要包括申請注銷登記和囑托注銷登記兩種情形。申請注銷登記的情形主要包括：因自然災害等原因導致不動產滅失的；權利人放棄不動產權利的；不動產權利終止的，以及法律、行政法規規定的其他情形。囑托注銷登記的情形主要包括：依法收回國有土地、海域等不動產權利的；依法征收、沒收不動產的；因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原不動產權利消滅，當事人未辦理注銷登記的；法律、行政法規規定的其他情形。例如，《物權法》第150條規定：“建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。”第155條規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記?！?/p>

（五）更正登記

更正登記，是指不動產物權人或者登記機構發現登記的錯誤而進行的予以更正的登記。更正登記與異議登記同樣是保護事實上的權利人、即真正權利人以及真正權利狀態的法律措施。與異議登記不同的是，更正登記是徹底地終止現時登記權利的正確性推定效力，杜絕第三人依據不動產登記簿取得現時登記的物權。故更正登記是對原登記權利的涂銷登記?？紤]到這種登記的法律效果，法律必須在不動產登記法中規定明確的更正登記的條件和程序。不動產物權的更正登記是為了消除登記權利與真正權利不一致的狀態，故凡是建立不動產登記制度的國家，其法律中必然建立有更正登記制度。更正登記可以由權利人或者利害關系人提出（申請更正），當然也可以由登記機關自己提出（自為更正）。對登記機關自為的更正登記，日本法未許可，而德國法律則予以許可。因登記機關發動的更正登記并非出自于當事人的意愿，故此種登記被稱為“強制更正”。有錯誤就應當糾正，在登記機關自己發生錯誤登記時，當然應當許可登記機關自己更正。另外，考慮到因為自然原因發生的不動產變故可能有權利人不愿申請更正的情形，以及權利人及利害關系人怠于提起更正登記的申請而妨害交易的情形，再如不動產物權因繼承和事實行為等已經發生移轉而取得人怠于進行變更登記的情形，以及登記機關自己發現有明顯錯誤的登記（如書寫錯誤）的時候，登記機關自為更正實屬必要。^[37]

《物權法》第19條第1款規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”據此，更正登記的啟動方式是權利人或者利害關系人的申請。也就是說，《物權法》的上述規定只是確認了申請更正登記的規則，而沒有確認自為更正登記的規則。就申請更正登記而言，申請者應享有更正請求權，而且，該請求權是物權請求權，不受時效限制。該請求權的行使有兩種結果，一為義務人同意協助請求權人申請辦理更正登記，一為義務人不同意協助申請更正登記。對應于第一種結果，是當事人雙方共同向登記機關提出更正登記的申請，或者是本條第1款規定的“不動產登記簿記載的權利人書面同意更正”。對應于第二種結果，有以下兩種解決方案：（1）請求權人通過司法途徑實現更正請求權，由法院作出義務人協助申請的判決或者確認請求權人享有真實權利的判決，請求權人持判決單方向登記機關申請更正登記；（2）請求權人持登記確屬有誤的證據，如公證文書、行政機關的裁決書等，單方向登記機關申請更正登記，這也是本條第1款所規定的“有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正”。

（六）異議登記

異議登記，是指對事實上的權利人以及利害關系人對現時登記的權利的異議所做的登記。異議納入登記后，登記權利的正確性推定作用就失去其效力，第三人也不得以登記的公信力按照登記的內容取得登記的不動產物權。它作為一種對事實上的權利人和利害關系人利益進行保護的有效措施，屬于不動產物權法不可分割的必要組成部分?！段餀喾ā返?9條第2款規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償?！?/p>

異議登記的主要效力，就是對抗現時登記的權利的正確性，即阻斷不動產登記權利正確性推定的效力和公信力效力，以維護事實上的權利人和真正的權利狀態。其法律本質，是對現時登記權利人的處分權設置限制，使其在一定期限內不可按照登記的內容處分不動產物權。異議登記雖然旨在保護真實權利人，但其作為實現此目的的手段，并不漠視或者不顧第三人利益，而是比較恰當地在真實權利人和第三人之間建構了利益平衡機制。這主要體現在：異議登記同其他物權登記一樣，具有公示性，它將登記物權可能存在瑕疵的信息向社會公眾展示出來，產生警示效力，使第三人以該登記物權為對象進行交易時，能夠在了解該風險信息的基礎上審時度勢，依據意思自治進行判斷。^[38]

異議登記作為一種臨時性措施，如果許可其長期存在，會對不動產物權秩序造成不穩定狀態的消極作用。為了讓不動產物權的不穩定狀態早日恢復正常，法律必須限制異議登記生效的期間，我國物權法規定異議登記的生效期間為十五日。如果申請人提起的異議最終不成立，結果給登記權利人的利益造成損害時，申請人應該予以賠償。

（七）預告登記

預告登記，是指為保全關于不動產物權的請求權而將此權利進行的登記。預告登記是德國中世紀民法創立的制度，日本民法稱其為假登記。^[39]這種登記是不動產登記的特殊類型，其他的不動產登記都是已經完成的不動產物權的登記，即完成權的登記；而預告登記所登記的，不是不動產物權，而是目的在于將來發生不動產物權變動的請求權，即不動產物權的取得權；而且預告登記的本質特征是使得被登記的請求權具有物權的效力，納入預告登記的請求權，對后來發生的與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排他的效力，以至于將來只能發生請求權所期待的法律結果。也正因為此，預告登記也是不動產物權法的必要組成部分之一，它是特殊的登記形式?！邦A告登記是一項關于不動產物權的請求權（一般情況下是一項債權）的登記。請求權依據其法理只發生相對權的效果，因此其成立生效與不動產物權登記無關。但是在現實生活中，有些關于不動產物權的請求權，具有法律應該優先保護的性質，因此法律通過預告登記，賦予這種請求權具備物權的效力?！?a id="w40">^[40]

預告登記制度發端于早期普魯士法所規定的異議登記，后來為德國、瑞士、日本等國家及我國臺灣地區“民法”所繼受，成為民法中的一項重要的物權制度。《德國民法典》第883條規定：“為保全轉讓或者廢止一項土地權利的請求權，或者土地上所負擔的權利的請求權，可以在土地登記簿中進行預告登記。被保全的請求權附條件或者附期限時，也可進行預告登記?！痹诘聡穹ㄖ校骸邦A告登記是一種必須在土地登記簿中登記的擔保手段，它是為了保障債權人實現其物權權利變更的債權請求權。它限制出讓人（債務人）違背其義務對土地進行處分的權限，使債權人即使在出讓人違反義務進行處分的情況下也能夠取得物權。它通過使違反預告登記所擔保的債法請求權的處分相對于預告登記權利人無效，來實現對預告登記權利人的保護?！?a id="w41">^[41]在我國臺灣地區“土地法”中，預告登記是指“以土地權利之移轉消滅，或其內容次序之變更為標的之請求權，或附條件或期限之請求權，性質上為保全物權變動之過渡登記”。^[42]

預告登記將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。據此，預告登記制度不僅適用于預售商品房，還適用于其他不動產物權協議，包括土地權利轉讓的制度。預告登記是相對于本登記而言的，是不動產登記的特殊類型。其他登記類型都是對現實的不動產物權進行的登記，而預告登記所登記的是將來發生不動產物權變動的請求權。因此，預告登記是債權物權化的一種具體表現。所謂債權物權化，是指債權具備了物權的某些效力。雖然不動產物權變動請求權屬于債權性質，但是經過登記后則被賦予物權的部分效力，限制物權人的處分權，并產生對抗第三人的效力。

預告登記的本質是限制現時登記的權利人處分其權利，保障請求權人實現其目的。預告登記的實踐意義在于：權利人所期待的未來發生的物權變動對自己有極為重要的意義，非要發生這種變動不可；而法律也認可這種變動對權利人的意義，并以法律予以保障。^[43]由于在經濟生活中常有撕毀合同的行為，而撕毀合同的一方常常是經濟上的強者，而相對人常常是弱者，故建立預告登記制度，符合法律關于保護弱者的價值取向?！段餀喾ā返?0條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”上述規定要求進行預告登記的適用對象需具備“按照約定”的條件，這就使得預告登記適用對象的范圍過于狹窄，因此，應當刪除“按照約定”字樣，將預告登記的適用對象界定為“將來實現不動產物權變動的債權請求權”。

預告登記制度不僅適用于商品房預售，而且適用于房屋買賣、抵押等不動產物權變動。有學者主張，應當擴大預告登記的適用范圍——“在房屋買賣或抵押交易中，網上簽約機制發揮著防止所有權人一房數賣的實際作用，這與預告登記制度的功能高度重合，導致預告登記制度在實踐中走向死亡。為了避免制度資源的浪費，使預告登記制度獲得再生，有必要調整其適用領域，進行制度整合和創新，把租賃權、優先購買權等也納入其中”?！爸灰茌d入不動產登記簿，并滿足諸如是法律規定的相對權等條件，預告登記制度的適用對象無須局限于引致不動產物權變動的債權請求權，而能擴及其他權利?！?a id="w44">^[44]與德國不同，瑞士的預告登記制度還指向不引發物權變動的權利，根據《瑞士民法典》第959條的規定，租賃權等債權、優先購買權等形成權也是預告登記的對象，它們在預告登記后也有對抗第三人的效力。

（八）查封登記

查封登記，主要是指不動產登記機構根據人民法院及其他機關提供的查封裁定書和協助執行通知書等法律文書，將查封的情況在不動產登記簿上加以記載的行為。在民事訴訟中，查封是人民法院為限制債務人處分其財產而最常采用的一種強制措施。采取查封措施，目的在于維護債務人的財產現狀，保障經過審判程序或其他程序確認的債權盡可能得到清償。在刑事訴訟中，公安、檢察機關為了偵查案件的需要，也可以對犯罪嫌疑人的財產進行查封。查封既可以適用于動產，也可以適用于不動產。對于動產的查封，一般是在查封標的之上加貼封條，以起到公示之作用；而對于不動產，除了采取張貼封條的方式外，更重要的是應當到不動產登記機構辦理查封登記手續，否則，不得對抗其他已經辦理了登記手續的查封行為。

五、不動產登記簿

狹義的不動產登記簿，是指法定的專門用于記載特定不動產及其權利的簿頁，如土地登記卡，它表達了登記結果的信息，是承載涉及不動產的各種法律關系的法律工具。廣義的不動產登記簿，還包括地籍圖、地籍調查表、房地產測繪資料、不動產權源證書、登記申請等補充資料。從不動產登記實際操作來看，這些資料記錄了不動產登記發生和展開的具體過程，是登記簿頁記載信息的基礎。^[45]在我國，除不動產登記簿之外，登記機構還向權利人或者申請人頒發諸如房屋所有權證書之類的權利證書，用以表征不動產權屬。不動產權屬證書，是由登記機關按統一格式制作并交由不動產登記物權人持有或保存的一種正式書面證件。

不動產登記簿和權屬證書均是登記機構針對同一事項依法行為的后果載體，信息應當完全一致，地位也應平等。但是，從法律效力上講，前者是不動產權利歸屬和內容的根據，后者是權利人享有不動產權利的證明，前者效力勝于后者，它們的記載不一致時，除有證據證明登記簿確有錯誤外，以登記簿為準?！段餀喾ā返?7條規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。”

六、不動產登記的效力

（一）不動產登記的推定力

不動產登記的推定力，也就是權利的正確性推定規則。權利正確性推定，是指將納入公示的物權作為正確權利的假定。如以登記的權利人作為正確的權利人、以登記的為正確的權利、以動產占有人作為正確權利人的推定。《德國民法典》第891條明確規定了土地登記簿的推定力：“（1）在土地登記簿中為某人登記權利的，推定其享有此項權利。（2）在土地登記簿中注銷被登記之權利的，推定此項權利不存在?！?/p>

《物權法》第16條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理?！薄段餀喾ā返?條確立了不動產物權登記生效的原則，因此，不動產登記簿就自然應當成為不動產物權的法律根據，這是不動產物權公示原則的當然體現，也是保障物權變動安全的必要手段。“《物權法》第16條第1款的規定，在民法學上一般稱為權利正確性推定規則，即在不動產登記簿上記載某人享有某項物權時，推定該人享有該項權利，其權利的內容也以不動產登記簿上的記載為準。”^[46]在建立不動產登記制度的情況下，不動產登記成為不動產物權制度的基礎。不動產登記簿所記載的權利的正確性推定效力對客觀、公正的不動產交易秩序的建立有著極為重要的意義。

不動產登記簿記載的權利和事實上的權利應當是一致的，法律也要求登記機構正確履行職責，如實記載登記事項，但是由于現實經濟生活的復雜性，也會產生兩者不相符合的情形。在實際生活中，由于當事人自己的過錯或者由于登記機關的過錯，可能會出現登記權利和事實上的權利不一致的情況。因此，規定不動產登記簿的推定正確效力，對實現不動產物權變動的客觀、公正有十分重要的意義，正因為登記簿有此效力，第三人依據登記取得物權才受到法律的保護，交易的安全才有了保障。可見，法律規定物權的歸屬和內容以不動產登記簿為根據，目的就是從國家公信力的角度對物權相對人的利益進行保護，從而建立一個能以客觀標準衡量的公正的經濟秩序，這也是物權公示原則的要求。法律在建立公正安全的交易秩序而保護相對人利益的同時，也為可能的事實權利人提供了異議登記、更正登記等救濟手段。

不動產登記的推定力只是對權利狀態的一種推定，這種推定與真實的權利狀態可能一致，也可能不一致。當登記的權利狀態與真實的權利狀態不一致時，也稱為法律物權與事實物權不一致，此時，真實權利人可以通過相關證據推翻登記的權利，也就是說，以事實物權否定法律物權。“對不動產登記簿正確性有異議者只要證明該權利產生要件或消滅要件并不存在即可?！?a id="w47">^[47]不動產登記簿不能終局性地解決不動產物權的權利歸屬問題，存在法律物權與事實物權的沖突問題，當事人可以通過相關程序推翻登記簿所記載的權利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《物權權司法解釋（一）》）第2條規定：“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持?！?/p>

不動產登記作為物權變動的公示方式，其主要職能在于為不動產物權變動提供公信力，而不是進行行政管理。也就是說，不動產登記的性質主要是民事行為，因此，因不動產登記產生的權屬糾紛屬于民事糾紛，原則上作為民事訴訟處理，除非行政訴訟一并解決該等民事糾紛。《物權法司法解釋（一）》第1條規定：“因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外?！?/p>

（二）不動產登記的公信力

1.不動產登記公信力的內涵

不動產登記的公信力，是指登記機關在登記簿上所做的不動產物權登記，具有使社會公眾信其正確的法律效力?！盎诘怯洸镜牡怯浌帕Γ幢愕怯浻绣e誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記名義人（登記簿上記載的物權人）進行交易的善意第三人，其所取得的利益也受法律保護?！?a id="w48">^[48]只有在涉及交易時，不動產登記公信力才有適用空間，其目的在于保護善意第三人。因此，不動產登記的公信力，也稱“不動產善意取得”，即使不動產登記簿上記載的物權歸屬、內容與真實的物權歸屬、內容不一致，信賴登記簿記載之人仍可如同登記簿記載正確時那樣，依法律行為取得相應的不動產物權。^[49]不動產登記公信力是不動產登記推定力的必然結果，既然推定登記的權利為真實的權利，則第三人有理由相信登記的權利狀態，因此在此基礎上的交易應受法律保護，不應使第三人承擔不必要的注意義務。

關于不動產物權變動，各立法例均以“登記”為公示方法，但有登記生效主義與登記對抗主義之別?！安傻怯浬е髁x的立法例，均賦予不動產登記以‘公信力’，用來保護不動產交易的善意第三人；采登記對抗主義的立法例，不賦予登記以‘公信力’，當然不能靠不動產登記的公信力以保護不動產交易的善意第三人。采登記生效主義的立法例，如德國民法，即用不動產登記的公信力制度保護不動產交易的善意第三人。”^[50]“采登記生效主義的國家，均建立了一套完善的不動產登記制度體系。正是這一制度體系構成了不動產登記簿的公信力制度的基礎。不動產登記制度建立的目的在于，以國家登記機關代表的國家信用作為當事人從事不動產交易的基礎，善意取得人可以信賴不動產登記簿的登記，而不是像羅馬法時代信賴讓與人的個人信用或處分權。不動產登記簿具有公開性、可信賴性，這就減少和降低了取得人的交易成本和交易風險。在一定程度上，不動產登記簿公信力制度可看作是一種對不動產登記制度的制度性的信賴?！?a id="w51">^[51]我國《物權法》以登記生效主義為原則，以登記對抗主義為例外，因此，可以認為我國《物權法》規定了不動產登記公信力。

2.否定不動產登記公信力的觀點并不妥當

《物權法》頒布后，一些學者依據該法第106條，提出種種批評甚至否認登記簿公信力的觀點。有學者認為，《物權法》第106條意味著我國沒有采納德國法那種賦予登記簿以絕對公信力的立法模式，而是通過創設不動產善意取得制度，將登記的公信力予以相對化。^[52]《物權法》只承認了不動產的善意取得，而否定了不動產登記簿的公信力。^[53]

反對者認為，雖然《物權法》沒有分別規定動產的善意取得與不動產登記公信力，但無論從立法論還是解釋論出發，都很難得出該法否定了二者之區分的結論。否定登記簿公信力與動產善意取得的區別的觀點，不僅與《物權法》立法本意相背離，也會在實踐中產生否定登記簿意義的不良后果，有害于我國不動產登記制度的完善。^[54]筆者贊同這種觀點?！段餀喾ㄋ痉ń忉專ㄒ唬逢P于不動產善意取得和動產善意取得的“善意”的判斷標準存在明顯差異，似乎表明司法實踐意在區分不動產登記公信力和動產善意取得制度，其規定與德國民法典對二者的區分似乎沒有本質區別。

七、登記機構的賠償責任

不動產登記以登記的公示和公信力為不動產交易提供對權利的確認，一方面便利了不動產交易的進行，另一方面則給權利人帶來了巨大的風險，在土地登記簿和真實的權利關系之間發生割裂時，真實的權利人就可能因為登記公信力的發生喪失其權利或承擔不應有的損失。在這一割裂是由登記機關工作疏忽等因素所導致時，便會引發登記機關的責任問題，因此需要對登記機關的責任加以明確?！段餀喾ā返?1條規定：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任；登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”

立法征求意見過程中，普遍認為，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。對于登記錯誤，登記機構應當如何承擔責任，有不同的意見。“有的提出，因登記機構的過錯，致使不動產登記發生錯誤，致使當事人或者利害關系人遭受損害的，登記機構應當承擔國家賠償責任，承擔過錯責任。如果登記錯誤是登記機構和當事人、利害關系人的共同過錯，則它們應當承擔共同責任。有的提出，因不動產錯誤登記造成他人損失的，應當由不動產登記機構賠償，但不贊同國家賠償方式，因為國家賠償不足以彌補當事人的損失，因此贊成民事賠償方式，建議設立不動產登記賠償基金，在不動產登記業務中根據一定的標準收取一定的費用，納入不動產登記賠償基金。鑒于以上爭論，物權法沒有規定登記機構的國家賠償責任，對于登記錯誤責任問題，《物權法》只在21條第2款做出原則規定，更詳細的規則和制度，應當由不動產登記的專門法律作出規定。”^[55]

關于不動產登記錯誤的賠償責任的性質，存在爭議。一般認為，登記錯誤的賠償責任的性質是民事責任，而不是行政責任，是侵權責任形態中的不真正連帶責任。^[56]

不動產登記的賠償責任可以分為四種類型：第一，當事人的單獨賠償責任。這種賠償責任主要是由于當事人提供虛假材料、虛假陳述導致登記機關錯誤登記，給他人造成損害，這種責任屬于過錯責任，應該由當事人向受害人承擔賠償責任。第二，登記機關的單獨賠償責任。由于《物權法》第21條第2款并沒有將登記機關的賠償責任明確規定為無過錯責任，因此登記機關的賠償責任應該也是過錯責任。登記機關因過失沒有盡到審查義務，擅自涂改、毀損登記簿等導致登記錯誤，給他人造成損害，應當承擔賠償責任。第三，當事人與登記機關承擔連帶賠償責任。這種情形主要指進行虛假登記的當事人和登記機關的工作人員惡意串通，共同導致登記錯誤，給他人造成損害。根據《侵權責任法》第8條與第34條第1款，登記機構與虛假登記當事人應當承擔連帶賠償責任，《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第13條對此有相同的規定。第四，當事人與登記機關分別承擔損害賠償責任。當事人進行虛假登記，登記機關因過失沒有盡到審查義務，導致錯誤登記，給他人造成損害。根據《侵權責任法》第12條與第34條第1款規定，當事人與登記機關按各自責任的大小分別承擔相應的責任，難以確定責任大小的，平均承擔責任，《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第12條對此有相同的規定。^[57]