第十一條　〔土地登記發證制度〕

農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。

農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。

單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權;其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定。

確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業法》的有關規定辦理。

條文注釋

土地登記是依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權和他項權利的登記。

土地登記的具體登記程序是:登記先后要經過縣級以上地方人民政府發布通告、登記申請者向土地管理部門提交登記申請書及權屬來源證明、土地管理部門隨后組織轄區內的地籍調查并進行全面審核、最后對認為符合登記要求的宗地予以公告，如果公告沒有被提出異議，則公告期滿后，最終由人民政府批準并辦理注冊登記，向申請者分別頒發《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》，分別確認使用權、所有權、建設用地使用權。土地登記資料可以公開查詢。

配套規定

《物權法》(2007年3月16日)

第十條　不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

第十一條　當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。

第十二條　登記機構應當履行下列職責:

(一)查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料;

(二)就有關登記事項詢問申請人;

(三)如實、及時登記有關事項;

(四)法律、行政法規規定的其他職責。

申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

第一百二十七條　土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。

縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經營權。

第一百三十九條　設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。

《土地管理法實施條例》(2014年7月29日)

第三條　國家依法實行土地登記發證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

土地登記內容和土地權屬證書式樣由國務院土地行政主管部門統一規定。

土地登記資料可以公開查詢。

確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業法》的有關規定辦理。

第四條　農民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地所有權證書，確認所有權。

農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地使用權證書，確認建設用地使用權。

設區的市人民政府可以對市轄區內農民集體所有的土地實行統一登記。

第五條　單位和個人依法使用的國有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發國有土地使用權證書，確認使用權。其中，中央國家機關使用的國有土地的登記發證，由國務院土地行政主管部門負責，具體登記發證辦法由國務院土地行政主管部門會同國務院機關事務管理局等有關部門制定。

未確定使用權的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，負責保護管理。

《不動產登記暫行條例》(2014年11月24日)

第三條　不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。

第五條　下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記:

(一)集體土地所有權;

(二)房屋等建筑物、構筑物所有權;

(三)森林、林木所有權;

(四)耕地、林地、草地等土地承包經營權;

(五)建設用地使用權;

(六)宅基地使用權;

(七)海域使用權;

(八)地役權;

(九)抵押權;

(十)法律規定需要登記的其他不動產權利。

《土地登記辦法》(2007年12月30日)

第三條　土地登記實行屬地登記原則。

申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發土地他項權利證明書。

跨縣級行政區域使用的土地，應當報土地所跨區域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。

在京中央國家機關使用的土地，按照《在京中央國家機關用地土地登記辦法》的規定執行。

配套解讀

在《不動產登記暫行條例》出臺之前，存在著土地總登記、初始登記、設立登記等相關登記類型，名稱和內涵并不統一。

(1)土地登記中的總登記和初始登記。

一是土地總登記。《土地登記辦法》第21條規定:“本辦法所稱土地總登記，是指在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記。”土地總登記具有以下幾個特征:一是階段性。土地總登記有期限，持續一段時間后即結束。二是區域性。土地總登記的作業區是一個行政轄區，通常是一個縣(市)。三是集中性。土地總登記是在一定范圍和時間內有計劃統一進行的，旨在獲取對應區域內所有的土地情況，對象是區域內的群體土地，而總登記之外的土地登記是零星、單獨進行，針對的是個別土地。四是基礎性、全面性和公益性。土地總登記一般伴隨著初始地籍展開，全部由政府財政投資進行，是對登記區域全覆蓋的登記，是地籍工作及其他土地登記工作的基礎。因而，土地總登記具有基礎性、普遍性、全面性和公益性。

二是土地初始登記。《土地登記辦法》第25條規定:“本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。”初始登記具有以下特點:一是初始登記一般發生在土地總登記之后。二是初始登記具有經常性，只要某宗地上新設定了某種權利，就要進行初始登記。三是初始登記具有分散性，哪塊土地設定了新的權利，就要對那塊土地進行初始登記。根據《土地登記辦法》，土地初始登記包括:劃撥國有建設用地使用權初始登記、出讓國有建設用地使用權初始登記、國有農用地使用權初始登記、國家出資(入股)國有土地使用權初始登記、國家租賃國有土地使用權初始登記、授權經營國有土地使用權初始登記、集體土地所有權初始登記、集體建設用地使用權初始登記、宅基地使用權初始登記、集體農用地使用權初始登記、土地抵押權初始登記和地役權初始登記等類型。

此次《條例》將之前分散的、不統一的總登記、初始登記、設立登記等統一概括為首次登記，從內涵上講，包括了土地總登記、土地權利的初始登記等。這些登記類型雖然都稱為首次登記，但是提交的材料不同、登記程序不同、頒發的權利證書也不同。因此，對于這些具體的內容還有待于國土資源部出臺具體的實施辦法予以規定。

配套規定

《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》(2011年8月7日)

第二條　土地登記機構根據人民法院生效裁判文書、協助執行通知書或者仲裁機構的法律文書辦理的土地權屬登記行為，土地權利人不服提起訴訟的，人民法院不予受理，但土地權利人認為登記內容與有關文書內容不一致的除外。

第八條　土地權屬登記(包括土地權屬證書)在生效裁判和仲裁裁決中作為定案證據，利害關系人對該登記行為提起訴訟的，人民法院應當依法受理。

配套解讀

按照《物權法》第28條規定，人民法院或者仲裁機構作出確權判決或裁決后，新的土地權利人就直接取得了土地所有權或使用權。土地權屬登記機構必須按照判決或裁決作出登記，而不能對判決、協助執行通知書或裁決的合法性進行審查，此時的登記行為實際上并非土地權屬登記機構的獨立意志。不過土地權屬登記機構登記的內容與法律文書的內容不一致時，登記就有了獨立于司法意志的因素，應為可訴。故本規定第2條規定，土地登記機構根據人民法院生效裁判文書、協助執行通知書或者仲裁機構的法律文書辦理的土地權屬登記行為，土地權利人不服提起訴訟的，人民法院不予受理，但土地權利人認為登記內容與有關文書內容不一致的除外。

《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第44條第10項規定，訴訟標的為生效判決的效力所羈束的行政行為不可訴。問題是民事判決和仲裁裁決將土地權屬證書作為證據使用，并未對行政行為的合法性進行審查，只是作為證據審查，因此不屬于“羈束”的情形。故《規定》第8條規定，土地權屬登記(包括土地權屬證書)在生效裁判和仲裁裁決中作為定案證據，利害關系人對該登記行為提起訴訟的，人民法院應當依法受理。

案例注釋

案例7:劉某某與某縣人民政府等土地登記頒證糾紛上訴案(河南省安陽市中級人民法院行政判決書〔2009〕安行終字第74號)

裁判要旨:根據《土地管理法》第11條第2款“農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權”的規定，某縣人民政府依法享有對本轄區內的農民建住宅使用集體土地進行登記頒證的法定職權。