第十二條　〔土地變更登記〕

依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。

條文注釋

變更土地登記，是初始土地登記以外的土地登記。在發生依法改變土地所有權、使用權的，依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移，土地用途改變等情況后，初始登記中的內容就會與現狀不符，因此，土地的所有者或使用者必須提交證明變更事項發生的資料或原土地證書，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地使用權、所有權或抵押權、承租權等他項權利的設定登記和變更登記，土地名稱、地址和用途的變更登記，土地注銷登記等。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。

根據《土地登記辦法》第39－48條的規定，下列情形下必須辦理土地變更登記:(1)依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權轉讓的，當事人應當持原國有土地使用證和土地權利發生轉移的相關證明材料，申請國有建設用地使用權變更登記。(2)因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構筑物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更后的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批準權人民政府的批準文件。(3)因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產等原因致使土地使用權發生轉移的，當事人應當持相關協議及有關部門的批準文件、原土地權利證書等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。(4)因處分抵押財產而取得土地使用權的，當事人應當在抵押財產處分后，持相關證明文件，申請土地使用權變更登記。(5)土地使用權抵押期間，土地使用權依法發生轉讓的，當事人應當持抵押權人同意轉讓的書面證明、轉讓合同及其他相關證明材料，申請土地使用權變更登記。已經抵押的土地使用權轉讓后，當事人應當持土地權利證書和他項權利證明書，辦理土地抵押權變更登記。(6)經依法登記的土地抵押權因主債權被轉讓而轉讓的，主債權的轉讓人和受讓人可以持原土地他項權利證明書、轉讓協議、已經通知債務人的證明等相關證明材料，申請土地抵押權變更登記。(7)因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權，當事人申請登記的，應當持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。權利人在辦理登記之前先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，應當依照本辦法先將土地權利申請登記到其名下后，再申請辦理土地權利變更登記。(8)已經設定地役權的土地使用權轉移后，當事人申請登記的，供役地權利人和需役地權利人應當持變更后的地役權合同及土地權利證書等相關證明材料，申請辦理地役權變更登記。(9)土地權利人姓名或名稱、地址發生變化的，當事人應當持原土地權利證書等相關證明材料，申請姓名或者名稱、地址變更登記。(10)土地的用途發生變更的，當事人應當持有關批準文件和原土地權利證書，申請土地用途變更登記。土地用途變更依法需要補交土地出讓價款的，當事人還應當提交已補交土地出讓價款的繳納憑證。

配套規定

《物權法》(2007年3月16日)

第一百四十五條　建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。

第一百五十一條　集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。

《土地管理法實施條例》(2014年7月29日)

第六條　依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。

依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。

配套解讀

在實踐中，土地權屬和用途發生變動需要進行變更登記的情形主要是:

(1)建設用地使用權變更登記。建設用地使用權人原則上可以自由處分自己的權利，有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押等。建設用地使用權的流轉采取登記生效主義，不登記的，則不產生建設用地使用權變動的效力。

(2)土地承包經營權變更登記。土地承包經營權可以互換、轉包、出租或其他方式流轉。土地承包經營權互換，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記;未經登記，不得對抗善意第三人。采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發包方備案，但備案與否并不影響流轉合同的效力。

案例注釋

案例8:廣東省龍門縣永漢鎮馬星村馬橋村民小組與廣東省龍門縣人民政府土地登記糾紛上訴案(廣東省高級人民法院〔2013〕粵高法行終字第636號)

裁判要旨:被上訴人針對涉案27733平方米土地，先后頒發了龍國用〔1995〕字第003號國有土地使用證、龍府國用〔2010〕第13xxx001號國有土地使用證兩份證件，但上訴人收到惠府行復〔2012〕157號行政復議決定書和惠府行復〔2012〕150號行政復議決定書后，只起訴了龍府國用〔2010〕第13xxx001號國有土地使用證，而未在15日法定起訴期限內單獨或一并起訴龍國用〔1995〕字第003號國有土地使用證，參照最高人民法院《關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第5條第3款規定“原房屋權利人、原利害關系人未就首次轉移登記行為提起行政訴訟，對后續轉移登記行為提起行政訴訟的”，法院應裁定不予受理或駁回起訴。

案例9:宋某某與某縣農信社財產轉讓糾紛上訴案(河南省平頂山市中級人民法院民事判決書〔2009〕平民終二字第244號)

裁判要旨:《城市房地產管理法》第38條規定:“下列房地產，不得轉讓:……(六)未依法登記領取權屬證書的……”信用社在未依法取得房屋所有權證書及土地使用權證書的情況下，即將上述抵債的土地使用權及房產以協議方式轉讓給被告，顯然違反了上述法律的強制性規定，根據《合同法》第52條第1款第(五)項之規定，確認該信用社與宋某某所簽訂的《抵債財產轉讓協議書》中的房地產轉讓部分無效。