4 連續(xù)降雨不能成為延期交房的不可抗力

——鄭申伍、鄧淑娟訴永州帝豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同案

【案件基本信息】

1.裁判書(shū)字號(hào)

湖南省永州市新田縣人民法院（2016）湘1128民初1014號(hào)民事判決書(shū)

2.案由：商品房預(yù)售合同糾紛

3.當(dāng)事人

原告：鄭申伍、鄧淑娟

被告：永州帝豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱永州帝豪公司）

【基本案情】

2015年2月16日，原告鄭申伍、鄧淑娟（系鄭申伍之妻）與被告永州帝豪公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》，該合同第五條約定：房屋總價(jià)款為439671元，首付款132671元于合同簽訂當(dāng)日交清，余款307000元按銀行按揭；第十條約定：被告應(yīng)當(dāng)于2015年12月31日前交房；第十一條約定：逾期在30日內(nèi)，被告按約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，按日計(jì)算向原告支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金，逾期超過(guò)30日，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，出賣(mài)人按日計(jì)算向原告支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。合同簽訂后，原告依約交清了首付款，并辦理了余款的銀行貸款按揭手續(xù)。2016年6月14日，原告拿到了新田縣福海家園15D棟1單元4層×號(hào)房的鑰匙，并于當(dāng)日與福海家園管理公司簽訂《福海家園住房裝修物業(yè)管理協(xié)議》。

【案件焦點(diǎn)】

1.被告是否依合同約定的交房條件按期交付原告房屋；2.2015年6月至2016年6月降雨長(zhǎng)達(dá)172天，是否屬不可抗力，是否可以免除被告責(zé)任；3.原告主張延期交房違約金約定是否高于原告造成的損失，是否應(yīng)適當(dāng)減少。

【法院裁判要旨】

湖南省永州市新田縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時(shí)生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，原告鄭申伍、鄧淑娟與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同未違反法律規(guī)定，合法有效。被告應(yīng)當(dāng)按合同約定于2015年12月31日前向二原告交付房屋，而被告未提供證據(jù)證明在約定期間交付房屋，被告亦未提供免責(zé)證據(jù)，被告逾期交房的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。因被告未提供充分證據(jù)證實(shí)房屋具體交付時(shí)間，二原告于2016年6月14日收到房屋鑰匙，應(yīng)視為二原告已收房，并對(duì)房屋交付條件予以默認(rèn)，故對(duì)逾期交房時(shí)間本院確認(rèn)從2016年1月1日起至2016年6月14日止共166日；被告以約定按日計(jì)算向原告支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金超過(guò)原告造成的損失約定過(guò)高為由請(qǐng)求減少違約金，因被告違約給原告造成的損失，原、被告均未提供證據(jù)予以證實(shí)，本院參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)\[7.475%\[5.75×（1＋30%）\]計(jì)算損失數(shù)額，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”被告支付原告的違約金按超過(guò)損失的30%,即在中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)不超過(guò)損失30%范圍內(nèi)承擔(dān)違約金，即被告應(yīng)承擔(dān)違約金19431元（439671元×年利率9.7175%\[7.475×（1＋30%）\]÷365天×166天），故二原告請(qǐng)求本院判令被告支付2016年1月1日至同年8月31日延期交房違約金55876元，2016年8月31日后按每日229元支付延期交房罰金至實(shí)際交房之日止的訴訟請(qǐng)求，部分支持，被告主張的違約金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減少的辯解意見(jiàn)，予以采納；原告要求被告按合同交付房屋的訴訟請(qǐng)求，因房屋已交付，不予支持；被告提出已在交房時(shí)間通過(guò)電話等方式通知原告收房的辯解意見(jiàn)，未提供充分證據(jù)佐證，不予采納；被告提出雙方簽訂合同后降雨達(dá)172天，屬不可抗力的辯解意見(jiàn)，不符合法律規(guī)定，不予采納。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院有關(guān)適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條、第十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、限被告永州帝豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)一次性支付原告鄭申伍、鄧淑娟違約金19431元；

二、駁回原告鄭申伍、鄧淑娟的其他訴訟請(qǐng)求。

【法官后語(yǔ)】

本案涉及連續(xù)降雨能否成為延期交房的不可抗力，能否可以免除被告責(zé)任。《合同法》第一百一十七條“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任……本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況”。不可抗力指當(dāng)事人訂立合同時(shí)不可預(yù)見(jiàn)，它的發(fā)生不可避免，人力對(duì)其不可克服的自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等客觀情況。不可抗力是一項(xiàng)免責(zé)條款,買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，不是由于合同當(dāng)事人的過(guò)失或疏忽,而是由于發(fā)生了合同當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見(jiàn)、無(wú)法預(yù)防、無(wú)法避免和無(wú)法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，發(fā)生意外事件的一方可以免除履行合同的責(zé)任或者推遲履行合同。本案中，被告提出雙方簽訂合同后降雨達(dá)172天，屬不可抗力，雨季屬于一年四季中正常的一個(gè)天氣氣候，部分陰雨天氣并不影響正常施工，被告所稱的2015年至2016年出現(xiàn)降水日數(shù)，不屬于合同法規(guī)定的不可抗力情形，不能以此免除其責(zé)任。

編寫(xiě)人：湖南省永州市新田縣人民法院 王娟