5 遲延協(xié)助購房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

——劉俊豪訴潮州市第二建筑安裝總公司等商品房預(yù)售合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

廣東省潮州市中級人民法院（2016）粵51民終431號民事判決書

2.案由：商品房預(yù)售合同糾紛

3.當(dāng)事人

原告（被上訴人）：劉俊豪

被告（上訴人）：潮州市第二建筑安裝總公司（以下簡稱二建公司）、潮州市第二建筑安裝總公司房地產(chǎn)開發(fā)分公司（以下簡稱二建分公司）、潮州市培都大酒店有限公司（以下簡稱培都大酒店）

【基本案情】

2011年5月16日，培都大酒店與劉俊豪簽訂了《鳳城花園二期樓宇認(rèn)購合同書》，約定由劉俊豪向培都大酒店認(rèn)購鳳城花園二期C幢×號房，建筑面積178平方米，房款計870000元，附屬設(shè)施30000元，及車位1個，共合1050000元，認(rèn)購合同書簽訂之日，劉俊豪應(yīng)交付定金450000元，首期付足房款的30%，認(rèn)購之日起15日內(nèi)付房款450000元，余款在交房時結(jié)清，辦理銀行按揭應(yīng)按銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，所需費用由劉俊豪承擔(dān)，并預(yù)交房產(chǎn)證契稅及費用。就上述房屋的買賣關(guān)系，二建分公司作為出賣人于2012年9月3日與買受人劉俊豪簽訂《商品房買賣合同》一份，在該《商品房買賣合同》中，將上述劉俊豪認(rèn)購的鳳城花園二期C幢×號房的編號變更為鳳城花園二期三幢十層×房，《商品房買賣合同》對所購商品房面積、價格、付款方式、驗收、交付日期及產(chǎn)權(quán)證辦理等相關(guān)事宜進(jìn)行約定。約定：按2011年5月16日簽訂的《鳳城花園二期樓宇認(rèn)購合同書》的約定，劉俊豪于2011年5月16日支付培都大酒店購房款450000元，培都大酒店出具收據(jù)1份交劉俊豪存執(zhí)，該收據(jù)的內(nèi)容是：“今收到劉俊豪先生購鳳城花園二期3幢×房房款87萬元正，配套3萬元，車位1個15萬元正，共105萬元正，首付45萬元正，余款銀行按揭。”2012年9月3日，劉俊豪付還培都大酒店購房款50000元，代收契稅費及手續(xù)費20336.74元，培都大酒店分別出具收據(jù)1份交劉俊豪存執(zhí)，并將代收契稅費及手續(xù)費20336.74元付給潮州市房地產(chǎn)管理局。后劉俊豪與培都大酒店經(jīng)協(xié)商，將劉俊豪原購買的車位變更為鳳城花園二期二樓第30號-30-1號子母車位，車位轉(zhuǎn)讓款由原150000元變更為230000元，雙方于2014年7月7日簽訂《車位轉(zhuǎn)讓合同》1份，同日，劉俊豪付還培都大酒店車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款230000元，培都大酒店在其于2011年5月16日與劉俊豪簽訂的《鳳城花園二期樓宇認(rèn)購合同書》上注明：“更換車位后房款及車位款全數(shù)結(jié)清”,并在2011年5月16日的《收款收據(jù)》上注明：“房款及車位款結(jié)清。”2013年8月5日，中國建設(shè)銀行股份有限公司潮州市分行將劉俊豪的按揭貸款400000元轉(zhuǎn)入二建分公司的銀行賬戶，2014年3月24日，二建分公司對該按揭貸款開具發(fā)票。另查明：鳳城花園物業(yè)管理處于2013年8月2日向劉俊豪收取裝修垃圾處理費1500元及裝修押金2000元，并分別出具《收款收據(jù)》1份交劉俊豪存執(zhí)，收款收據(jù)的內(nèi)容分別是：“今收到×業(yè)主劉俊豪交來人民幣1500元，摘由：裝修垃圾處理費。”及“今收到×業(yè)主劉俊豪交來人民幣2000元，摘由：裝修押金”。再查明：培都大酒店、二建分公司已將上述鳳城花園二期三幢十層×房交付劉俊豪使用，但雙方?jīng)]有按照《商品房買賣合同》的約定辦理房屋交接手續(xù)。對于交房的時間，劉俊豪主張是2013年8月2日，二建分公司主張是按揭貸款發(fā)票出具后的2014年4月。

【案件焦點】

1.一審認(rèn)定交房時間為2013年8月2日是否正確；2.二建公司、培都大酒店是否應(yīng)當(dāng)賠償劉俊豪自2014年7月29日起至涉案的房屋所有權(quán)證辦妥止的購房款利息損失。

【法院裁判要旨】

廣東省潮州市湘橋區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：劉俊豪與培都大酒店簽訂的《鳳城花園二期樓宇認(rèn)購合同書》及與二建分公司簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方真實的意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，受法律保護(hù)，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同的約定履行各自的權(quán)利義務(wù)。因鳳城花園（二期）至今尚未通過有關(guān)部門驗收，開發(fā)商至今尚未能向房管部門申請辦理所有權(quán)初始登記手續(xù)，因此，鳳城花園（二期）尚未具備辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)的條件，現(xiàn)劉俊豪請求判令潮州市第二建筑安裝總公司房地產(chǎn)開發(fā)分公司履行合同義務(wù)，協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)的訴訟請求，本案不予支持，劉俊豪可在條件成就時另行主張。對于鳳城花園二期C幢×號房（即鳳城花園二期三幢十層×房）交付劉俊豪使用的時間問題，根據(jù)劉俊豪提供的裝修垃圾處理費及裝修押金的《收款收據(jù)》，鳳城花園物業(yè)管理處于2013年8月2日向劉俊豪收取裝修垃圾處理費及裝修押金，并在《收款收據(jù)》中寫明劉俊豪是“××”業(yè)主，據(jù)此，可以認(rèn)定出賣人至遲在2013年8月2日已將上述房屋交付劉俊豪使用，現(xiàn)劉俊豪主張交房時間是2013年8月2日，可予以支持，培都大酒店、二建分公司主張交房時間是2014年4月，缺乏證據(jù)，依法不予認(rèn)定。上述《商品房買賣合同》約定因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任；出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)積極協(xié)助買受人辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)并配合辦理契證的相關(guān)部門從速辦妥其房地產(chǎn)權(quán)證。按該約定，二建分公司至遲應(yīng)在2014年7月28日前將該房辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，并協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，但因鳳城花園（二期）至今尚未經(jīng)有關(guān)部門驗收，由于尚未能通過驗收，因此，鳳城花園（二期）至今未能辦理所有權(quán)初始登記，出賣人也至今未能將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的所有資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，劉俊豪至今未能辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。因通過驗收屬于二建分公司的責(zé)任與義務(wù)，因此，劉俊豪至今尚未取得房屋權(quán)屬證書的原因在二建分公司，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第（一）項規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。”及第二款規(guī)定：“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。”二建分公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因上述《商品房買賣合同》沒有約定違約金，現(xiàn)劉俊豪要求二建分公司賠償其已付購房款按中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計算的利息損失，依法可予支持，對于劉俊豪購買的鳳城花園二期C幢×號房（即鳳城花園二期三幢十層×房）房款的數(shù)額問題，雖然《商品房買賣合同》約定購房款為人民幣594558元，但根據(jù)《鳳城花園二期樓宇認(rèn)購合同書》及《車位轉(zhuǎn)讓合同》的約定，該房的購房款人民幣870000元、附屬設(shè)施人民幣30000元、車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款人民幣230000元，劉俊豪也已按約定向培都大酒店、二建分公司支付了人民幣1130000元，因此，對上述房屋的購房款、附屬設(shè)施款、車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款應(yīng)按《鳳城花園二期樓宇認(rèn)購合同書》及《車位轉(zhuǎn)讓合同》認(rèn)定。劉俊豪向培都大酒店交納的附屬設(shè)施費人民幣30000元屬于房屋基礎(chǔ)設(shè)施費用，該款應(yīng)計入購房款，而車位款人民幣230000元是轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)的款項，不是購房款，因此，劉俊豪已支付的購房款應(yīng)認(rèn)定為人民幣900000元。劉俊豪要求按購房款人民幣1130000元為基數(shù)，從2013年12月25日起計算已付購房款的利息損失，應(yīng)予調(diào)整，其利息損失應(yīng)按已付購房款人民幣900000元自2014年7月29日起至二建分公司將鳳城花園二期辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的所有資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案、協(xié)助劉俊豪辦理房屋權(quán)屬登記之日止，按中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。二建分公司是二建公司的分公司，根據(jù)《中華人民共和國公司法》第十四條第一款規(guī)定：“公司可以設(shè)立分公司。設(shè)立分公司，應(yīng)當(dāng)向公司登記機(jī)關(guān)申請登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。分公司不具有法人資格，其民事責(zé)任由公司承擔(dān)。”二建分公司在本案中應(yīng)負(fù)的民事責(zé)任，應(yīng)由二建公司承擔(dān)。鳳城花園二期是二建分公司與培都大酒店合作建設(shè)的，二建分公司在本案中應(yīng)負(fù)的民事責(zé)任，培都大酒店應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)。劉俊豪請求的裝修押金人民幣2000元及裝修垃圾處理費人民幣1500元是鳳城花園物業(yè)管理向劉俊豪收取的，不是本案三被告收取的，現(xiàn)劉俊豪請求本案三被告退還該款，缺乏依據(jù)，依法不予支持。對于劉俊豪要求退回代收契稅費及手續(xù)費人民幣20336元的問題，由于該款是有關(guān)部門先予代收取的，因此，劉俊豪的該項請求理由不足，應(yīng)予駁回。劉俊豪與二建分公司簽訂的《商品房買賣合同》明確約定土地使用權(quán)年限自2012年2月29日至2067年5月8日，現(xiàn)劉俊豪請求判令三被告將房屋土地使用年限展期至70年，依法不予支持，三被告對該請求的辯稱理由充分，應(yīng)予采納。三被告辯稱劉俊豪尚欠房款人民幣150000元，違約在先，由于劉俊豪并沒有購買兩個車位，其應(yīng)付房款已全部交付，因此，三被告的該辯稱理由不足，不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、《中華人民共和國公司法》第十四條之規(guī)定，判決如下：

一、二建公司、培都大酒店應(yīng)賠償劉俊豪自2014年7月29日起至二建分公司將鳳城花園二期辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的所有資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案、協(xié)助原告劉俊豪辦理房屋權(quán)屬登記之日止已付購房款900000元按中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算的利息損失，其中自2014年7月29日起至本判決生效之日止的利息損失應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)付清；本判決生效之日起至二建分公司將鳳城花園二期辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的所有資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案、協(xié)助劉俊豪辦理房屋權(quán)屬登記之日止的利息損失每年支付1次，于每年12月31日前付清；

二、駁回劉俊豪的其他訴訟請求。

二建公司、二建分公司、培都大酒店不服，提起上訴。

二審法院同意一審法院裁判意見，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

【法官后語】

1.不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記作為生效要件，故購房人需取得權(quán)屬證書

根據(jù)《物權(quán)法》第六條的規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。”因商品房系不動產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓是以登記作為生效的要件，而不是以交付使用作為生效的要件。本案劉俊豪通過簽訂合同雖已取得商品房的入住使用權(quán)，但因尚未辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，故并未取得不動產(chǎn)物權(quán)，其要取得物權(quán)，需申請當(dāng)?shù)胤抗懿块T辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)并取得房屋權(quán)屬。

2.依照最高人民法院的司法解釋，房屋出售人遲延協(xié)助購房人辦理房屋權(quán)屬證書，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償經(jīng)濟(jì)損失的違約責(zé)任

現(xiàn)實中，由于購房者相對于房屋開發(fā)商而言系處于弱勢的地位，購房人與房屋開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》時，系由開發(fā)商提供格式合同，雙方難以處在真正平等協(xié)商的情況下去簽訂買賣合同，故購房人如在房屋開發(fā)商不予協(xié)助其辦理房屋權(quán)屬證書時，其維權(quán)較為困難，需要相關(guān)的法律予以保護(hù)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。”最高人民法院已明確由于出賣人的原因，致使購房人在約定或規(guī)定的時間內(nèi)沒能取得房屋權(quán)屬證書，是一種違約行為，房屋出售人應(yīng)賠償購房人的經(jīng)濟(jì)損失，最高人民法院的規(guī)定起到切實保護(hù)購房人的合法權(quán)益的作用。

編寫人：廣東省潮州市中級人民法院 李照雄