6 商品房買賣合同無效不影響買受人向第三人概括轉移債權債務之效力

——金洪訴北京世博元房地產開發有限公司房屋買賣合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

北京市第三中級人民法院（2016）京03民終8494號民事判決書

2.案由：房屋買賣合同糾紛

3.當事人

原告（反訴被告、上訴人）：金洪

被告（反訴原告、上訴人）：北京世博元房地產開發有限公司（以下簡稱世博元公司）

第三人（上訴人）：高淑敏

【基本案情】

世博元公司開發了位于北京市密云區的世紀家園小區A座住宅樓，該住宅樓于2008年10月24日取得施工許可證，預定于2010年5月8日竣工，工程規模1.55萬平方米。因該樓在施工過程中對樓房進行了加高、加寬建設，使該樓盤至今尚未竣工驗收。施工期間，世博元公司在未取得商品房預售許可證的情況下陸續出售房屋。2012年12月，世博元公司將世紀家園A座××房屋，面積121.2平方米，以84.8萬元出售給高淑敏，世博元公司為高淑敏出具30萬元的收據，雙方未簽訂書面的房屋買賣合同。2013年6月，高淑敏將該房屋以125萬元出售給金洪。金洪將房款125萬元支付給高淑敏后，世博元公司在高淑敏的購房收據上將交款人“高淑敏”改為“金洪”，收據中蓋了公司公章及財務章，該票據注明“此建筑物辦理產權以此價格為準，不再補差”。2015年1月底，世博元公司通知購房人補交附屬設施費用并辦理房屋入住手續。在辦理入住手續過程中，雙方對入住費用收取問題發生爭議。2015年5月22日，金洪訴至一審法院請求判令世博元公司依法收取總入住費用48764元，并為其及時辦理入住等手續。一審法院審理過程中，金洪變更訴訟請求：要求依法解除房屋買賣協議，由世博元公司和第三人高淑敏共同返還金洪已付房款125萬元及利息，并承擔已付房款一倍的賠償責任，計2673320元；由世博元公司返還金洪已付地下一層×號儲物間房款16萬元及利息，并承擔已付房款一倍的賠償責任，計327429元；世博元公司和第三人相互承擔連帶清償責任。審理中，一審法院向北京市密云區住房和城鄉建設委員會調查有關情況，經調查，該委曾于2015年3月19日提交給密云區紀律檢查委員會的密住建字\[2015\]59號關于密云縣（區）住房和城鄉建設委員會關于世紀家園A座信訪事項的調查處理情況報告。該報告中表示，訴爭樓房所在樓盤世博元公司于2008年年底開始就陸續出售，該樓盤的房屋現已基本售完，部分購房人與公司簽訂了《認購協議書》，部分購房人只有購房收據。在該樓因違規建設，需補辦規劃變更手續，施工許可變更手續，工程竣工驗收前，還需將樓內臨時電改為永久電，并與施工單位完成工程款結算等。審理中，一審法院向北京市規劃委密云分局調查有關情況，該局表示自2010~2011年左右，該局知悉該樓盤未按規劃施工，著手對世博元公司研究行政處罰事宜，因世博元公司未向該局提交有關施工資料等原因，至今尚未作出行政處罰決定，該樓盤何時能辦完行政處罰決定及能否辦理規劃變更手續現無法確定。

【案件焦點】

1.金洪與高淑敏之間的合同性質是什么以及合同效力如何；2.金洪與世博元公司之間是否存在商品房買賣合同關系以及該合同的效力如何；3.如何認定涉案的損失數額及責任主體。

【法院裁判要旨】

北京市懷柔區人民法院經審理認為：金洪和世博元公司之間存在儲藏間的買賣關系，因世博元公司未取得商品房預售許可證，故金洪與世博元公司之間關于儲藏室的買賣合同無效。關于金洪從高淑敏購買的房屋，原系世博元公司出售給高淑敏的房屋，后高淑敏再出售給金洪，故與金洪形成房屋買賣關系的相對方系高淑敏。該買賣合同是雙方的真實意思表示，合法有效，但現因房屋不具交付條件，合同目的不能實現，金洪現要求解除合同，一審法院應予支持。合同解除后，高淑敏應當返還金洪購房款，并對金洪的損失進行賠償。金洪要求高淑敏和世博元公司承擔連帶責任的請求沒有法律依據，法院不予支持。高淑敏與世博元公司之間的糾紛可另行處理。

北京市懷柔區人民法院依照《中華人民共和國合同法》第九十七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規定，判決如下：

一、金洪與世博元公司關于世紀家園A座地下一層×號儲物間的買賣合同無效。世博元公司返還金洪購房款16萬元，并賠償損失2萬元（于判決生效后十五日內執行）；

二、解除金洪與高淑敏簽訂的關于世紀家園A座×室的房屋買賣協議書。高淑敏返還金洪購房款125萬元，并賠償金洪損失80萬元（于判決生效后十五日內執行）；

三、駁回金洪的其他訴訟請求；

四、駁回世博元公司的其他反訴請求。

金洪、世博元公司、高淑敏持原審起訴意見提起上訴。北京市第三中級人民法院經審理認為：首先，金洪與高淑敏之間并非二手房買賣合同關系。從高淑敏與金洪的意思表示以及合同內容角度分析，雙方簽訂房屋買賣協議這一行為，本質上是債權債務的概括轉移，合同的目的是將購買世博元公司涉訴房屋的主體由高淑敏變更為金洪，合法有效。其次，金洪與世博元公司之間形成了商品房買賣合同關系。現世博元公司無證銷售商品房，且在訴訟中仍未完成竣工驗收，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規定，該行為屬于違反效力性強制性規定的情形。因此，金洪與世博元公司之間的商品房買賣合同無效。儲物間的買賣合同亦因相同理由，應認定為無效。最后，鑒于金洪與世博元公司之間的商品房買賣合同無效是由于世博元公司違規超建、無證銷售所致，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條之規定，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。在一審法院庭審中，金洪最終明確的訴訟請求為世博元公司返還已付購房款125萬元及利息，以及在已付購房款一倍以內進行損失賠償，共計2673320元。根據本案查明世博元公司實際收取涉案房屋價款、房屋溢價情況，以及當事人過錯程度及違約情節，本院酌情確定賠償數額。判決如下：

一、維持北京市懷柔區人民法院（2015）懷民初字第03464號民事判決第一項；

二、撤銷北京市懷柔區人民法院（2015）懷民初字第03464號民事判決第二項、第三項、第四項；

三、金洪與世博元公司關于世紀家園A座×室的買賣合同無效；世博元公司返還金洪購房款848000元，并賠償金洪損失1552000元（于判決生效后十五日內執行）；

四、駁回金洪的其他訴訟請求。

【法官后語】

本案的裁判要點涉及債權債務概括轉移、合同效力的認定。本案中，一審法院與二審法院在法律適用方面的認定完全不同。一審法院不認可金洪與世博元公司之間存在商品房買賣合同關系，只認定金洪與高淑敏之間存在房屋買賣合同關系，并以雙方合同目的不能達成為由判令合同解除。而二審法院認為，高淑敏與金洪簽訂房屋買賣合同，實際上是轉讓了其買賣房屋的資格，金洪通過支付房款及更改購房票據的行為概括承受了高淑敏對世博元公司的債權債務。而金洪與世博元公司之間，正如判理中論述，業已形成合法的商品房買賣合同關系。在認定金洪與世博元公司存在合同關系一節，二審合議庭意見一致；但在認定金洪與其前手高淑敏之間的合同效力時，合議庭產生了分歧。有意見認為，如金洪與世博元公司的房屋買賣合同關系依法無效，則金洪與其前手高淑敏之間的合同效力亦應歸于無效。多數意見認為，金洪與其前手高淑敏之間的合同已經履行完畢，正是金洪通過向高淑敏支付合同價款，其才取得了對于世博元公司的債權和債務。應當認定金洪與高淑敏之間的合同是有效的。債權債務的概括轉移，是受讓人完全代替出讓人的法律地位，成為債的關系的當事人，出讓人的全部權利義務關系移轉于受讓人。如非因出讓人的過錯導致轉讓的債權無效，則無須層層否定既往合同的效力。

編寫人：北京市第三中級人民法院 張嵐嵐