6 商品房買賣合同無效不影響買受人向第三人概括轉(zhuǎn)移債權(quán)債務(wù)之效力

——金洪訴北京世博元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號(hào)

北京市第三中級(jí)人民法院（2016）京03民終8494號(hào)民事判決書

2.案由：房屋買賣合同糾紛

3.當(dāng)事人

原告（反訴被告、上訴人）：金洪

被告（反訴原告、上訴人）：北京世博元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱世博元公司）

第三人（上訴人）：高淑敏

【基本案情】

世博元公司開發(fā)了位于北京市密云區(qū)的世紀(jì)家園小區(qū)A座住宅樓，該住宅樓于2008年10月24日取得施工許可證，預(yù)定于2010年5月8日竣工，工程規(guī)模1.55萬平方米。因該樓在施工過程中對(duì)樓房進(jìn)行了加高、加寬建設(shè)，使該樓盤至今尚未竣工驗(yàn)收。施工期間，世博元公司在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下陸續(xù)出售房屋。2012年12月，世博元公司將世紀(jì)家園A座××房屋，面積121.2平方米，以84.8萬元出售給高淑敏，世博元公司為高淑敏出具30萬元的收據(jù)，雙方未簽訂書面的房屋買賣合同。2013年6月，高淑敏將該房屋以125萬元出售給金洪。金洪將房款125萬元支付給高淑敏后，世博元公司在高淑敏的購(gòu)房收據(jù)上將交款人“高淑敏”改為“金洪”，收據(jù)中蓋了公司公章及財(cái)務(wù)章，該票據(jù)注明“此建筑物辦理產(chǎn)權(quán)以此價(jià)格為準(zhǔn)，不再補(bǔ)差”。2015年1月底，世博元公司通知購(gòu)房人補(bǔ)交附屬設(shè)施費(fèi)用并辦理房屋入住手續(xù)。在辦理入住手續(xù)過程中，雙方對(duì)入住費(fèi)用收取問題發(fā)生爭(zhēng)議。2015年5月22日，金洪訴至一審法院請(qǐng)求判令世博元公司依法收取總?cè)胱≠M(fèi)用48764元，并為其及時(shí)辦理入住等手續(xù)。一審法院審理過程中，金洪變更訴訟請(qǐng)求：要求依法解除房屋買賣協(xié)議，由世博元公司和第三人高淑敏共同返還金洪已付房款125萬元及利息，并承擔(dān)已付房款一倍的賠償責(zé)任，計(jì)2673320元；由世博元公司返還金洪已付地下一層×號(hào)儲(chǔ)物間房款16萬元及利息，并承擔(dān)已付房款一倍的賠償責(zé)任，計(jì)327429元；世博元公司和第三人相互承擔(dān)連帶清償責(zé)任。審理中，一審法院向北京市密云區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)調(diào)查有關(guān)情況，經(jīng)調(diào)查，該委曾于2015年3月19日提交給密云區(qū)紀(jì)律檢查委員會(huì)的密住建字\[2015\]59號(hào)關(guān)于密云縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于世紀(jì)家園A座信訪事項(xiàng)的調(diào)查處理情況報(bào)告。該報(bào)告中表示，訴爭(zhēng)樓房所在樓盤世博元公司于2008年年底開始就陸續(xù)出售，該樓盤的房屋現(xiàn)已基本售完，部分購(gòu)房人與公司簽訂了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，部分購(gòu)房人只有購(gòu)房收據(jù)。在該樓因違規(guī)建設(shè)，需補(bǔ)辦規(guī)劃變更手續(xù)，施工許可變更手續(xù)，工程竣工驗(yàn)收前，還需將樓內(nèi)臨時(shí)電改為永久電，并與施工單位完成工程款結(jié)算等。審理中，一審法院向北京市規(guī)劃委密云分局調(diào)查有關(guān)情況，該局表示自2010~2011年左右，該局知悉該樓盤未按規(guī)劃施工，著手對(duì)世博元公司研究行政處罰事宜，因世博元公司未向該局提交有關(guān)施工資料等原因，至今尚未作出行政處罰決定，該樓盤何時(shí)能辦完行政處罰決定及能否辦理規(guī)劃變更手續(xù)現(xiàn)無法確定。

【案件焦點(diǎn)】

1.金洪與高淑敏之間的合同性質(zhì)是什么以及合同效力如何；2.金洪與世博元公司之間是否存在商品房買賣合同關(guān)系以及該合同的效力如何；3.如何認(rèn)定涉案的損失數(shù)額及責(zé)任主體。

【法院裁判要旨】

北京市懷柔區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：金洪和世博元公司之間存在儲(chǔ)藏間的買賣關(guān)系，因世博元公司未取得商品房預(yù)售許可證，故金洪與世博元公司之間關(guān)于儲(chǔ)藏室的買賣合同無效。關(guān)于金洪從高淑敏購(gòu)買的房屋，原系世博元公司出售給高淑敏的房屋，后高淑敏再出售給金洪，故與金洪形成房屋買賣關(guān)系的相對(duì)方系高淑敏。該買賣合同是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，但現(xiàn)因房屋不具交付條件，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，金洪現(xiàn)要求解除合同，一審法院應(yīng)予支持。合同解除后，高淑敏應(yīng)當(dāng)返還金洪購(gòu)房款，并對(duì)金洪的損失進(jìn)行賠償。金洪要求高淑敏和世博元公司承擔(dān)連帶責(zé)任的請(qǐng)求沒有法律依據(jù)，法院不予支持。高淑敏與世博元公司之間的糾紛可另行處理。

北京市懷柔區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規(guī)定，判決如下：

一、金洪與世博元公司關(guān)于世紀(jì)家園A座地下一層×號(hào)儲(chǔ)物間的買賣合同無效。世博元公司返還金洪購(gòu)房款16萬元，并賠償損失2萬元（于判決生效后十五日內(nèi)執(zhí)行）；

二、解除金洪與高淑敏簽訂的關(guān)于世紀(jì)家園A座×室的房屋買賣協(xié)議書。高淑敏返還金洪購(gòu)房款125萬元，并賠償金洪損失80萬元（于判決生效后十五日內(nèi)執(zhí)行）；

三、駁回金洪的其他訴訟請(qǐng)求；

四、駁回世博元公司的其他反訴請(qǐng)求。

金洪、世博元公司、高淑敏持原審起訴意見提起上訴。北京市第三中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：首先，金洪與高淑敏之間并非二手房買賣合同關(guān)系。從高淑敏與金洪的意思表示以及合同內(nèi)容角度分析，雙方簽訂房屋買賣協(xié)議這一行為，本質(zhì)上是債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)移，合同的目的是將購(gòu)買世博元公司涉訴房屋的主體由高淑敏變更為金洪，合法有效。其次，金洪與世博元公司之間形成了商品房買賣合同關(guān)系。現(xiàn)世博元公司無證銷售商品房，且在訴訟中仍未完成竣工驗(yàn)收，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，該行為屬于違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的情形。因此，金洪與世博元公司之間的商品房買賣合同無效。儲(chǔ)物間的買賣合同亦因相同理由，應(yīng)認(rèn)定為無效。最后，鑒于金洪與世博元公司之間的商品房買賣合同無效是由于世博元公司違規(guī)超建、無證銷售所致，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條之規(guī)定，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。在一審法院庭審中，金洪最終明確的訴訟請(qǐng)求為世博元公司返還已付購(gòu)房款125萬元及利息，以及在已付購(gòu)房款一倍以內(nèi)進(jìn)行損失賠償，共計(jì)2673320元。根據(jù)本案查明世博元公司實(shí)際收取涉案房屋價(jià)款、房屋溢價(jià)情況，以及當(dāng)事人過錯(cuò)程度及違約情節(jié)，本院酌情確定賠償數(shù)額。判決如下：

一、維持北京市懷柔區(qū)人民法院（2015）懷民初字第03464號(hào)民事判決第一項(xiàng)；

二、撤銷北京市懷柔區(qū)人民法院（2015）懷民初字第03464號(hào)民事判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)；

三、金洪與世博元公司關(guān)于世紀(jì)家園A座×室的買賣合同無效；世博元公司返還金洪購(gòu)房款848000元，并賠償金洪損失1552000元（于判決生效后十五日內(nèi)執(zhí)行）；

四、駁回金洪的其他訴訟請(qǐng)求。

【法官后語】

本案的裁判要點(diǎn)涉及債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)移、合同效力的認(rèn)定。本案中，一審法院與二審法院在法律適用方面的認(rèn)定完全不同。一審法院不認(rèn)可金洪與世博元公司之間存在商品房買賣合同關(guān)系，只認(rèn)定金洪與高淑敏之間存在房屋買賣合同關(guān)系，并以雙方合同目的不能達(dá)成為由判令合同解除。而二審法院認(rèn)為，高淑敏與金洪簽訂房屋買賣合同，實(shí)際上是轉(zhuǎn)讓了其買賣房屋的資格，金洪通過支付房款及更改購(gòu)房票據(jù)的行為概括承受了高淑敏對(duì)世博元公司的債權(quán)債務(wù)。而金洪與世博元公司之間，正如判理中論述，業(yè)已形成合法的商品房買賣合同關(guān)系。在認(rèn)定金洪與世博元公司存在合同關(guān)系一節(jié)，二審合議庭意見一致；但在認(rèn)定金洪與其前手高淑敏之間的合同效力時(shí)，合議庭產(chǎn)生了分歧。有意見認(rèn)為，如金洪與世博元公司的房屋買賣合同關(guān)系依法無效，則金洪與其前手高淑敏之間的合同效力亦應(yīng)歸于無效。多數(shù)意見認(rèn)為，金洪與其前手高淑敏之間的合同已經(jīng)履行完畢，正是金洪通過向高淑敏支付合同價(jià)款，其才取得了對(duì)于世博元公司的債權(quán)和債務(wù)。應(yīng)當(dāng)認(rèn)定金洪與高淑敏之間的合同是有效的。債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)移，是受讓人完全代替出讓人的法律地位，成為債的關(guān)系的當(dāng)事人，出讓人的全部權(quán)利義務(wù)關(guān)系移轉(zhuǎn)于受讓人。如非因出讓人的過錯(cuò)導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓的債權(quán)無效，則無須層層否定既往合同的效力。

編寫人：北京市第三中級(jí)人民法院 張嵐嵐