3 締約過(guò)程中一方未主動(dòng)據(jù)實(shí)向?qū)Ψ脚督灰字卮笮畔⒌模鄬?duì)方可終止繼續(xù)磋商主合同

——陳軍、魏蓮花訴無(wú)錫融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)約合同案

【案件基本信息】

1.裁判書(shū)字號(hào)

江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院（2016）蘇02民終18號(hào)民事判決書(shū)

2.案由：商品房預(yù)約合同糾紛

3.當(dāng)事人

原告（被上訴人）：陳軍、魏蓮花

被告（上訴人）：無(wú)錫融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱融科公司）

【基本案情】

2015年8月6日，陳軍、魏蓮花與融科公司簽訂《融科·玖玖派認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》一份，約定：陳軍、魏蓮花向融科公司支付人民幣2萬(wàn)元作為認(rèn)購(gòu)融科·玖玖世家2幢45單元×室房屋的定金；房屋建筑面積121.49平方米，總價(jià)1059553元；陳軍、魏蓮花應(yīng)于2015年8月13日前攜帶相關(guān)證明到融科公司指定地點(diǎn)簽訂《商品房買賣合同》及附件；若陳軍、魏蓮花不履行或不按時(shí)履行協(xié)議任何條款，視為違約，融科公司沒(méi)收已付定金，并有權(quán)將訂購(gòu)房屋另行出售。2015年8月7日，陳軍、魏蓮花支付定金2萬(wàn)元。2015年8月11日，陳軍、魏蓮花告知融科公司因其訂購(gòu)的房屋處于抵押狀態(tài)，而融科公司并未提前告知，故要求解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議并要求退回定金。與此同時(shí)，融科公司在8月11日將雙方簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)尚處于抵押狀態(tài)的涉案融科·玖玖世家45單元×室房屋解除抵押。2015年8月17日，融科公司向陳軍、魏蓮花發(fā)送《解約通知書(shū)》一份，明確表示解除雙方簽訂的《融科·玖玖派認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》并沒(méi)收定金2萬(wàn)元。陳軍、魏蓮花認(rèn)為融科公司在與其簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)未就房屋已抵押的重大事項(xiàng)向其進(jìn)行告知，存在欺騙消費(fèi)者的不誠(chéng)信行為，認(rèn)為與融科公司簽訂購(gòu)房合同風(fēng)險(xiǎn)太大，故要求融科公司退還2萬(wàn)元定金。融科公司認(rèn)為雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議真實(shí)有效，認(rèn)購(gòu)房屋抵押的情況，其在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)也進(jìn)行過(guò)告知，但無(wú)書(shū)面證據(jù)，且在認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的簽訂正式商品房買賣合同日期到期前涉案房屋抵押已經(jīng)解除，可以進(jìn)行正常交易。陳軍、魏蓮花未按照協(xié)議約定簽訂《商品房買賣合同》，違反了合同法關(guān)于定金條款的規(guī)定，其有權(quán)沒(méi)收定金。

【案件焦點(diǎn)】

陳軍、魏蓮花以簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)融科公司未向其披露房屋存在抵押為由未簽訂《商品房買賣合同》是否合理。

【法院裁判要旨】

江蘇省無(wú)錫市濱湖區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：陳軍、魏蓮花訂購(gòu)的涉案房屋處于抵押狀態(tài)，系涉及房屋的重大事項(xiàng)，且不能通過(guò)房屋外觀直觀查驗(yàn)知悉，在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，作為出賣方的融科公司應(yīng)當(dāng)將該重要信息告知買受人。現(xiàn)陳軍、魏蓮花明確表示融科公司在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議前未將該事項(xiàng)向其進(jìn)行告知，融科公司抗辯稱已經(jīng)進(jìn)行告知，因該告知屬融科公司應(yīng)履行的義務(wù)，在對(duì)該事實(shí)雙方存在爭(zhēng)議的情況下，對(duì)主張自身義務(wù)已履行的一方應(yīng)負(fù)有舉證證明的義務(wù)。現(xiàn)融科公司未提供證據(jù)證明其已履行了該告知義務(wù)，故本院依證據(jù)規(guī)則對(duì)融科公司在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)已對(duì)房屋處于抵押狀態(tài)向陳軍、魏蓮花進(jìn)行過(guò)告知的抗辯意見(jiàn)不予采納。陳軍、魏蓮花已在2015年8月11日向融科公司明確表示解除合同不會(huì)繼續(xù)簽訂買賣合同，融科公司也于2015年8月17日明確表示協(xié)議予以解除，故涉案認(rèn)購(gòu)協(xié)議于2015年8月17日已解除。雖然在約定的簽訂正式買賣合同日期前融科公司將抵押解除，但陳軍、魏蓮花基于預(yù)約階段融科公司對(duì)相關(guān)重大事項(xiàng)的不完整披露產(chǎn)生不信任感而不愿與融科公司簽訂買賣合同，系其對(duì)自身權(quán)益的合理保護(hù)；且該信息的披露，對(duì)于陳軍、魏蓮花決定是否簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議具有重要影響。故本案雙方未簽訂《商品房買賣合同》的原因不應(yīng)歸責(zé)于陳軍、魏蓮花一方，融科公司應(yīng)將收取的定金2萬(wàn)元予以返還。

江蘇省無(wú)錫市濱湖區(qū)人民法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法理若干問(wèn)題的解釋》第四條之規(guī)定，作出如下判決：

一、原告陳軍、魏蓮花與被告無(wú)錫融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2015年8月6日簽訂的關(guān)于融科·玖玖世家2幢45單元×室房屋的《融科·玖玖派認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》于2015年8月17日予以解除；

二、被告無(wú)錫融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日立即返還原告陳軍、魏蓮花定金2萬(wàn)元。

融科公司持原審抗辯意見(jiàn)提起上訴。江蘇省中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：當(dāng)事人在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)約定交付的定金為立約定金，只有當(dāng)買受人一方違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的情況下才喪失取回定金的權(quán)利。本案中，買受人陳軍、魏蓮花于認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定簽約日期前幾日向融科公司明確表示因其認(rèn)購(gòu)的房屋處于抵押狀態(tài)，而融科公司并未提前告知，故要求解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議。融科公司未提供證據(jù)證明其已就房屋抵押事宜提前口頭告知陳軍、魏蓮花，且在陳軍、魏蓮花提出解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議之前，涉案房屋確實(shí)處于抵押狀態(tài)。因此，陳軍、魏蓮花基于融科公司存在的重大事項(xiàng)未提前披露而產(chǎn)生的不信任感，不愿繼續(xù)簽訂正式房屋買賣合同的行為具有正當(dāng)性，不屬于定金罰沒(méi)的違約行為。融科公司的上訴請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，作出如下判決：

駁回上訴，維持原判。

【法官后語(yǔ)】

本案處理重點(diǎn)主要在于締約過(guò)程中對(duì)交易信息披露義務(wù)的認(rèn)識(shí)。關(guān)于締約過(guò)失責(zé)任，我國(guó)《合同法》第四十二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。”可以看出，此處規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”的條件是“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)”或“提供虛假情況”，而對(duì)于在訂立合同過(guò)程中交易一方發(fā)現(xiàn)對(duì)方存在上述情況后，是否可以終止合同的訂立，并未作出規(guī)定。而基于交易的誠(chéng)實(shí)信用原則，在交易一方未能主動(dòng)披露相關(guān)重大信息的情況下，相對(duì)方基于自身利益的保護(hù)拒絕繼續(xù)磋商相關(guān)交易事宜，應(yīng)予以支持。

具體到本案，雙方簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，涉案房屋存在抵押。根據(jù)《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，抵押期間，抵押物的轉(zhuǎn)讓是受到相應(yīng)限制的。故房屋存在抵押權(quán)，是房屋買賣合同交易中涉及房屋的重大信息，對(duì)于房屋能否順利交易以及買受人可能存在的交易風(fēng)險(xiǎn)有重大影響，且該信息作為買受人并不能通過(guò)對(duì)房屋外觀的查看而獲取。在未解除抵押的情況下，出賣人應(yīng)向買受人主動(dòng)披露該信息。而融科公司未主動(dòng)披露該信息，導(dǎo)致交易的信用基礎(chǔ)被破壞，陳軍、魏蓮花基于預(yù)約階段融科公司對(duì)相關(guān)重大事項(xiàng)的不完整披露產(chǎn)生不信任感，而不愿與融科公司簽訂買賣合同建立合同關(guān)系，系其對(duì)自身權(quán)益的合理保護(hù)，并非屬于定金罰沒(méi)的違約情形。

編寫(xiě)人：江蘇省無(wú)錫市濱湖區(qū)人民法院 吳傳杰