2 商品房層高“縮水”的違約賠償標(biāo)準(zhǔn)的確定

——黎招兵訴廣州市豐拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

廣東省廣州市中級人民法院（2016）粵01民終14588號民事判決書

2.案由：商品房預(yù)售合同糾紛

3.當(dāng)事人

原告（上訴人）：黎招兵

被告（被上訴人）：廣州市豐拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱豐拓公司）

【基本案情】

廣州市豐拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是位于廣州市南沙區(qū)雙山大道北側(cè)時代云圖花園的房地產(chǎn)開發(fā)商。開發(fā)過程中，時代云圖花園自編號2#、3#幢方案報建、施工圖記載的商品房層高均為2.8米，符合住宅設(shè)計規(guī)范關(guān)于層高宜為2.8米的規(guī)范要求。而預(yù)售房屋的《商品房預(yù)售合同》是豐拓公司上報包括房屋層高在內(nèi)的預(yù)售商品房概況等基本信息，通過網(wǎng)上填寫其他合同條款內(nèi)容，由陽光家緣網(wǎng)生成后打印給買賣雙方簽訂的。

2014年12月27日，黎招兵和豐拓公司簽訂《時代云圖花園認(rèn)購書》，約定黎招兵向豐拓公司認(rèn)購位于廣州市南沙區(qū)雙山大道北側(cè)時代云圖花園自編號2#幢×號的預(yù)售商品房。雙方確認(rèn)豐拓公司在銷售現(xiàn)場對即將簽訂的內(nèi)容完整、條款齊全的《商品房買賣合同》等示范文本進(jìn)行公示。雙方未對房屋層高作出約定。2015年12月14日，黎招兵和豐拓公司簽訂《商品房預(yù)售合同》。合同約定：黎招兵向豐拓公司購買位于廣州市南沙區(qū)雙山大道北側(cè)時代云圖花園自編號2#幢×號的預(yù)售商品房，商品房用途為住宅，層高為3米，建筑面積為83.39平方米，套內(nèi)建筑面積為65.71平方米。該商品房以套出售，按套內(nèi)建筑面積計算房價，總金額846760元。黎招兵按按揭貸款方式付款。對于面積差異處理，合同約定套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算房價款。套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超過3%的，黎招兵有權(quán)選擇單方解除合同或繼續(xù)履行合同。雙方未對房屋層高不符應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任作出約定。

黎招兵向豐拓公司支付了全部購房款，豐拓公司于2015年12月14日出具金額為256760元的購房款發(fā)票，于2016年1月21日出具金額為590000元的購房款發(fā)票。此后，豐拓公司委托廣東省工程勘察院對時代云圖花園的樣板房天花凈高度進(jìn)行測量。廣東省工程勘察院于2016年3月28日出具《觀測報告》，結(jié)果顯示時代云圖花園樣板房套內(nèi)天花凈高平均值均為2.6米。黎招兵發(fā)現(xiàn)豐拓公司實際建設(shè)的房屋層高為2.8米，于2016年6月29日向豐拓公司發(fā)出《關(guān)于請求解決層高不足問題的函》，要求豐拓公司賠償損失，提出相應(yīng)的賠償方案。雙方因此產(chǎn)生糾紛。2016年7月26日，豐拓公司向黎招兵發(fā)出《致業(yè)主的一封信》，表示雙方網(wǎng)簽的合同層高有誤，表明并無欺騙業(yè)主的故意，鑒于填寫的層高數(shù)據(jù)確實有誤，故向黎招兵提出調(diào)解方案，送五年的物業(yè)管理費（約為購房款的1.77%），希望雙方協(xié)商處理。雙方協(xié)商不成，黎招兵于是起訴至法院。目前，涉案的房屋建設(shè)層高實際為2.8米，并未驗收和交付黎招兵。

【案件焦點】

1.被告應(yīng)否承擔(dān)涉案商品房未符合層高約定的違約責(zé)任；2.如何確定違約責(zé)任的計算標(biāo)準(zhǔn)；3.是否應(yīng)支付相應(yīng)的利息。

【法院裁判要旨】

廣州市南沙區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：黎招兵與豐拓公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》是雙方真實意思表示，合法有效，房屋實際層高與合同的約定不符，豐拓公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因雙方未約定層高不符的違約責(zé)任，法律亦無明確規(guī)定，且層高已無法改變，故應(yīng)當(dāng)根據(jù)豐拓公司的違約程度和黎招兵受損程度酌情確定賠償數(shù)額。黎招兵未能證明豐拓公司在主觀上故意違約，且豐拓公司在客觀上未獲利；鑒于涉案房屋層高符合相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，層高相差0.2米，對使用房屋和居住舒適度影響相對有限。綜上酌情確定按總房屋價款的2%計算賠償款。黎招兵要求支付利息缺乏依據(jù)，不予支持。廣州市南沙區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定，作出如下判決：

被告豐拓公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性支付16935.2元給原告黎招兵。

黎招兵不服一審判決，提起上訴。廣州市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：黎招兵主張豐拓公司主觀上存在故意違約、隱瞞房屋實際狀況缺乏依據(jù)，不予采信；原審法院綜合考慮合同締約履行過程、黎招兵因此遭受的損失及豐拓公司的違約過錯程度等情節(jié)，酌情確定由豐拓公司按總房屋價款的2%支付賠償款，并無不妥。廣州市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，作出如下判決：

駁回上訴，維持原判。

【法官后語】

黎招兵訴豐拓公司商品房預(yù)售合同糾紛一案是涉案時代云圖花園七百多戶業(yè)主與開發(fā)商因房屋層高減少所引發(fā)的眾多糾紛之一，因涉及眾多當(dāng)事人權(quán)益，所以社會影響很大。商品房層高減少如何處理，雙方合同沒有約定，法律也無明文規(guī)定，廣州地區(qū)尚無既判先例可循。本案的裁判，對同類案件的處理有重要借鑒作用。

對層高減少造成的損失問題，一審法院咨詢了廣東省房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會。行業(yè)評估鑒定機(jī)構(gòu)因缺乏實例與操作規(guī)范，無法對案涉房屋層高減少對價格造成的影響及損失數(shù)額進(jìn)行評估。綜合考慮上述情況，法院結(jié)合合同對層高的約定、建筑面積計算規(guī)范對層高的最低要求、層高減少幅度在兩者間所占的比例以及房地產(chǎn)估價考慮的因素和價格修正或調(diào)整幅度等因素，酌情確定按2%的比例支付違約金。《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）第3.0.1條的規(guī)定，建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計算。結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.2米以下的，應(yīng)計算1/2面積。由于房屋價格是與建筑面積大小有直接關(guān)系，故應(yīng)參考可算建筑面積的最低層高作為計算的依據(jù)。本案合同約定3米與最低標(biāo)準(zhǔn)相差80厘米。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015）參考上述規(guī)定，層高對價格的影響與其他實物狀況因素結(jié)合，調(diào)整幅度不應(yīng)超過房價的20%，由于實物狀況受影響的因素包括層高和其他因素，故酌情確定層高對房屋價格影響最高不超過10%（按20%÷2計算）。因此，本案減少層高對房價影響的最高比例應(yīng)為2.5%（按10%÷80厘米×20厘米）。被告調(diào)解方案的金額大約為房價的1.7%左右。上述區(qū)域范圍中間值為2.1%。由于是酌情確定的比例，故確定為2%。

通過該案的審理，明確了處理層高誤差案件時應(yīng)注意的情形，如房屋是否符合規(guī)劃、報建要求與建筑規(guī)范；在合同簽訂履行過程中有無惡意隱瞞、欺騙和獲取不當(dāng)利益、造成對方實際損失的情況；層高減少是否影響房屋安全、功能、用途或使用舒適度等。在賠償數(shù)額方面，提出了應(yīng)在綜合考慮上述因素的前提下，酌情確定具體數(shù)額。

需要指出的是，對于處理層高減少引發(fā)的糾紛，在實踐中應(yīng)結(jié)合具體案情作出相應(yīng)處理。對開發(fā)商故意隱瞞房屋實際層高情況等行為，如開發(fā)商擅自變更房屋層高，以此手段變相超建住宅層數(shù)從中牟利的，因開發(fā)商存在重大主觀惡意，故應(yīng)對其課以較重的賠償責(zé)任，參照房屋面積誤差處理的方式處理。對符合建筑規(guī)范，按設(shè)計、報建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，并未擅自變更層高，不存在惡意欺騙和隱瞞的，如因開發(fā)商筆誤致合同約定與實際交房層高存在誤差、房管部門系統(tǒng)住宅信息錄入錯誤等過失行為所導(dǎo)致的層高不符等情況，可根據(jù)約定和有關(guān)建筑、評估規(guī)范酌情確定賠償數(shù)額。

本案酌情確定賠償數(shù)額的審判論證思路，可為案情相似案件的處理提供參考。作為廣州市房地產(chǎn)重大信訪維穩(wěn)案件，本案經(jīng)一、二審判決，得到妥善處理。涉案樓盤大部分業(yè)主與開發(fā)商參照法院判決結(jié)果自行協(xié)商解決糾紛，實現(xiàn)了法律效果和社會效果的統(tǒng)一。

編寫人：廣東省廣州市中級人民法院 張怡 林北征

廣東省廣州市南沙區(qū)人民法院 陳健 付斌