一、商品房預(yù)售

1 不具備規(guī)范要求的商品房的責(zé)任承擔(dān)

——林華訴廈門源昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同案

【案件基本信息】

1.裁判書(shū)字號(hào)

福建省廈門市中級(jí)人民法院（2016）閩02民終630號(hào)民事判決書(shū)

2.案由：商品房預(yù)售合同糾紛

3.當(dāng)事人

原告（上訴人）：林華

被告（上訴人）：廈門源昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱源昌公司）

【基本案情】

2011年1月7日，林華與源昌公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定林華向源昌公司購(gòu)買位于廈門市湖里區(qū)康泰里87號(hào)地下一層×號(hào)車位，按套計(jì)算總價(jià)款28萬(wàn)元，建筑面積57.54平方米，其中套內(nèi)建筑面積45.04平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e12.5平方米。合同“面積確認(rèn)及面積差異處理”約定“合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買受人有權(quán)退房。……買受人不退房的……產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人”。源昌公司向林華出具金額為10萬(wàn)元、18萬(wàn)元的兩張發(fā)票，發(fā)票記載建筑面積均為57.54平方米。林華于2011年9月28日取得訟爭(zhēng)車位的產(chǎn)權(quán)證，建筑面積57.54平方米，所附房屋平面圖記載訟爭(zhēng)車位寬2.5米、長(zhǎng)5米。源昌公司在廈門市國(guó)土房產(chǎn)測(cè)繪檔案管理中心備案的《土地房屋產(chǎn)籍調(diào)查表》里記載訟爭(zhēng)車位套內(nèi)面積12.5平方米。林華請(qǐng)求判令源昌公司立即向林華返還購(gòu)房款310115.81元及利息1811.64元（利息以6575.18元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算，自2011年1月7日起計(jì)至實(shí)際還款之日止）并賠償直接經(jīng)濟(jì)損失133080元。源昌公司認(rèn)為林華的訴求沒(méi)有法律依據(jù)，且已超過(guò)訴訟時(shí)效。

【案件焦點(diǎn)】

具有瑕疵的車位價(jià)款的確定依據(jù)。

【法院裁判要旨】

福建省廈門市湖里區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：林華與源昌公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。林華訴請(qǐng)的面積差異款，合同對(duì)面積差異處理約定不明。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符……合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：……面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人”的規(guī)定，合同和源昌公司出具的發(fā)票上載明建筑面積57.54平方米，總金額28萬(wàn)元，由此計(jì)算單價(jià)為每平方米4866.18元，訟爭(zhēng)合同約定套內(nèi)建筑面積45.04平方米，產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)面積僅12.5平方米，減少了32.54平方米，面積誤差比達(dá)72.25%。因此源昌公司應(yīng)向林華返還訟爭(zhēng)車位的面積差異款及自起訴之日起的利息。

福建省廈門市湖里區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百三十條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條之規(guī)定，作出如下判決：

一、廈門源昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還林華房?jī)r(jià)款310115.81元及利息（利息以6575.18元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率自2015年8月13日起計(jì)至本判決確定還款之日止）；

二、駁回林華的其他訴訟請(qǐng)求。

林華、源昌公司分別持原審起訴意見(jiàn)和答辯意見(jiàn)提起上訴。福建省廈門市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：合同有效。合同約定訟爭(zhēng)車位按套計(jì)算總價(jià)款28萬(wàn)元，建筑面積57.54平方米，生效的（2014）廈民終字第1085號(hào)民事判決認(rèn)定20號(hào)車位產(chǎn)權(quán)證載明建筑面積57.54平方米，且所附房屋平面圖記載車位寬2.5米、長(zhǎng)5米，與訟爭(zhēng)21號(hào)車位相鄰。根據(jù)公平合理原則，訟爭(zhēng)車位應(yīng)參照最相類似車位即案外人陳某碧所購(gòu)20號(hào)車位款18萬(wàn)元計(jì)價(jià)較為合理，源昌公司應(yīng)返還林華多支付的購(gòu)房款10萬(wàn)元。導(dǎo)致訟爭(zhēng)車位糾紛系因源昌公司原因引起，林華要求源昌公司按合同約定賠償其直接經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)予以支持。

福建省廈門市中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項(xiàng)之規(guī)定，作出如下判決：

一、撤銷廈門市湖里區(qū)人民法院（2015）湖民初字第5844號(hào)民事判決；

二、廈門源昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起三日內(nèi)返還林華購(gòu)房款10萬(wàn)元及利息（按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率，自2015年8月13日起計(jì)算至本判決確定的還款之日止）；

三、廈門源昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起三日內(nèi)賠償林華契稅損失3000元、律師費(fèi)損失15000元，合計(jì)18000元；

四、駁回林華的其他上訴請(qǐng)求；

五、駁回廈門源昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其他上訴請(qǐng)求。

【法官后語(yǔ)】

1.具有特定用途的商品房應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范的要求，否則即為有瑕疵的商品房

根據(jù)《汽車車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ 100-98）和《汽車車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ 100-2015）對(duì)各式停車位的長(zhǎng)寬均作了要求，具體以垂直式停車方式的小型汽車停車位為例，車位的最小尺寸宜為5.3m（長(zhǎng)）×2.4m（寬），即車位的套內(nèi)建筑面積一般應(yīng)為12.72平方米，且車位的長(zhǎng)寬要求均不得低于前述要求，否則即為瑕疵車位。

在本案當(dāng)中涉及的車位即為以垂直式停車方式的小型汽車停車位，按該規(guī)范要求，其長(zhǎng)寬的最小尺寸應(yīng)為5.3m×2.4m；而本案涉訟車位的具體尺寸5m×2.5m，故該車位存在瑕疵。據(jù)此，出賣人源昌公司依法應(yīng)承擔(dān)瑕疵給付的違約責(zé)任，在此情況下，買受人有權(quán)要求出賣人減少價(jià)款或解除合同、返還購(gòu)房款及利息并支付違約金。

2.減價(jià)責(zé)任的確定

根據(jù)合同法的規(guī)定，減價(jià)責(zé)任事實(shí)是作為違約責(zé)任承擔(dān)方式之一，而非有別于違約責(zé)任的其他責(zé)任。我們認(rèn)為減價(jià)權(quán)是一種單純形成權(quán)，是依單方意思表示減少價(jià)款或報(bào)酬的權(quán)利。其成立的要件有四點(diǎn)：（1）給付標(biāo)的質(zhì)量不符合約定，（2）債權(quán)人在異議期內(nèi)將該等情形告知債務(wù)人，（3）債權(quán)人同意受領(lǐng)，（4）債務(wù)人救治權(quán)（即修理、更換或重作的主張）履行不能。

在本案當(dāng)中，涉訟車位為瑕疵物，出賣人源昌公司知悉該車位不符合法定規(guī)范要求，但無(wú)法修理或更換、重作；且買受人林華已對(duì)該車位提出異議；買受人在訴訟中以變更訴訟請(qǐng)求方式要求愿意受領(lǐng)該車位，而放棄解除合同，返還價(jià)款并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任的要求。在此前提下，買受人林華訴請(qǐng)要求減少價(jià)款依法應(yīng)予以支持。

至于減少價(jià)款的金額應(yīng)如何確定的問(wèn)題，我們認(rèn)為，鑒于毗鄰涉訟車位的車位與涉訟車位的位置相近，且存在同樣尺寸不符合法定規(guī)范的瑕疵，但該車位的款項(xiàng)與涉訟車位的價(jià)款少了10萬(wàn)元，并且該價(jià)款（即18萬(wàn)元）為出賣人和為案外人的其他買受人確認(rèn)亦并無(wú)異議，故本案參照該車位的價(jià)款作為涉訟車位確定依據(jù)，故減少價(jià)款的金額由本案涉訟的28萬(wàn)元－18萬(wàn)元＝10萬(wàn)元。

編寫(xiě)人：福建省廈門市中級(jí)人民法院 林巧玲