一、商品房預售

1 不具備規范要求的商品房的責任承擔

——林華訴廈門源昌房地產開發有限公司商品房預售合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

福建省廈門市中級人民法院（2016）閩02民終630號民事判決書

2.案由：商品房預售合同糾紛

3.當事人

原告（上訴人）：林華

被告（上訴人）：廈門源昌房地產開發有限公司（以下簡稱源昌公司）

【基本案情】

2011年1月7日，林華與源昌公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定林華向源昌公司購買位于廈門市湖里區康泰里87號地下一層×號車位，按套計算總價款28萬元，建筑面積57.54平方米，其中套內建筑面積45.04平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積12.5平方米。合同“面積確認及面積差異處理”約定“合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，面積誤差比絕對值超出3％，買受人有權退房。……買受人不退房的……產權登記面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人”。源昌公司向林華出具金額為10萬元、18萬元的兩張發票，發票記載建筑面積均為57.54平方米。林華于2011年9月28日取得訟爭車位的產權證，建筑面積57.54平方米，所附房屋平面圖記載訟爭車位寬2.5米、長5米。源昌公司在廈門市國土房產測繪檔案管理中心備案的《土地房屋產籍調查表》里記載訟爭車位套內面積12.5平方米。林華請求判令源昌公司立即向林華返還購房款310115.81元及利息1811.64元（利息以6575.18元為基數，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算，自2011年1月7日起計至實際還款之日止）并賠償直接經濟損失133080元。源昌公司認為林華的訴求沒有法律依據，且已超過訴訟時效。

【案件焦點】

具有瑕疵的車位價款的確定依據。

【法院裁判要旨】

福建省廈門市湖里區人民法院經審理認為：林華與源昌公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。林華訴請的面積差異款，合同對面積差異處理約定不明。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符……合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：……面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人”的規定，合同和源昌公司出具的發票上載明建筑面積57.54平方米，總金額28萬元，由此計算單價為每平方米4866.18元，訟爭合同約定套內建筑面積45.04平方米，產權登記套內面積僅12.5平方米，減少了32.54平方米，面積誤差比達72.25%。因此源昌公司應向林華返還訟爭車位的面積差異款及自起訴之日起的利息。

福建省廈門市湖里區人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第四條，《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百三十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規定，作出如下判決：

一、廈門源昌房地產開發有限公司應于本判決生效之日起十日內返還林華房價款310115.81元及利息（利息以6575.18元為基數，按中國人民銀行同期同類貸款利率自2015年8月13日起計至本判決確定還款之日止）；

二、駁回林華的其他訴訟請求。

林華、源昌公司分別持原審起訴意見和答辯意見提起上訴。福建省廈門市中級人民法院經審理認為：合同有效。合同約定訟爭車位按套計算總價款28萬元，建筑面積57.54平方米，生效的（2014）廈民終字第1085號民事判決認定20號車位產權證載明建筑面積57.54平方米，且所附房屋平面圖記載車位寬2.5米、長5米，與訟爭21號車位相鄰。根據公平合理原則，訟爭車位應參照最相類似車位即案外人陳某碧所購20號車位款18萬元計價較為合理，源昌公司應返還林華多支付的購房款10萬元。導致訟爭車位糾紛系因源昌公司原因引起，林華要求源昌公司按合同約定賠償其直接經濟損失，應予以支持。

福建省廈門市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項之規定，作出如下判決：

一、撤銷廈門市湖里區人民法院（2015）湖民初字第5844號民事判決；

二、廈門源昌房地產開發有限公司應于本判決生效之日起三日內返還林華購房款10萬元及利息（按中國人民銀行同期同類貸款利率，自2015年8月13日起計算至本判決確定的還款之日止）；

三、廈門源昌房地產開發有限公司應于本判決生效之日起三日內賠償林華契稅損失3000元、律師費損失15000元，合計18000元；

四、駁回林華的其他上訴請求；

五、駁回廈門源昌房地產開發有限公司的其他上訴請求。

【法官后語】

1.具有特定用途的商品房應符合國家規范的要求，否則即為有瑕疵的商品房

根據《汽車車庫建筑設計規范》（JGJ 100-98）和《汽車車庫建筑設計規范》（JGJ 100-2015）對各式停車位的長寬均作了要求，具體以垂直式停車方式的小型汽車停車位為例，車位的最小尺寸宜為5.3m（長）×2.4m（寬），即車位的套內建筑面積一般應為12.72平方米，且車位的長寬要求均不得低于前述要求，否則即為瑕疵車位。

在本案當中涉及的車位即為以垂直式停車方式的小型汽車停車位，按該規范要求，其長寬的最小尺寸應為5.3m×2.4m；而本案涉訟車位的具體尺寸5m×2.5m，故該車位存在瑕疵。據此，出賣人源昌公司依法應承擔瑕疵給付的違約責任，在此情況下，買受人有權要求出賣人減少價款或解除合同、返還購房款及利息并支付違約金。

2.減價責任的確定

根據合同法的規定，減價責任事實是作為違約責任承擔方式之一，而非有別于違約責任的其他責任。我們認為減價權是一種單純形成權，是依單方意思表示減少價款或報酬的權利。其成立的要件有四點：（1）給付標的質量不符合約定，（2）債權人在異議期內將該等情形告知債務人，（3）債權人同意受領，（4）債務人救治權（即修理、更換或重作的主張）履行不能。

在本案當中，涉訟車位為瑕疵物，出賣人源昌公司知悉該車位不符合法定規范要求，但無法修理或更換、重作；且買受人林華已對該車位提出異議；買受人在訴訟中以變更訴訟請求方式要求愿意受領該車位，而放棄解除合同，返還價款并承擔相應的違約責任的要求。在此前提下，買受人林華訴請要求減少價款依法應予以支持。

至于減少價款的金額應如何確定的問題，我們認為，鑒于毗鄰涉訟車位的車位與涉訟車位的位置相近，且存在同樣尺寸不符合法定規范的瑕疵，但該車位的款項與涉訟車位的價款少了10萬元，并且該價款（即18萬元）為出賣人和為案外人的其他買受人確認亦并無異議，故本案參照該車位的價款作為涉訟車位確定依據，故減少價款的金額由本案涉訟的28萬元－18萬元＝10萬元。

編寫人：福建省廈門市中級人民法院 林巧玲