16 開發商在其出具給買受人的購房收據上更名是否構成同意合同債權債務的概括移轉

——程林訴北京世博元房地產開發有限公司房屋買賣合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

北京市密云區人民法院（2016）京0118民初3163號民事判決書

2.案由：房屋買賣合同糾紛

3.當事人

原告：程林

被告：北京世博元房地產開發有限公司（以下簡稱世博元公司）

【基本案情】

被告世博元公司開發了北京市密云區世紀家園小區項目。2010年9月11日，被告世博元公司將仍處于開發建設中的北京市密云區世紀家園A座×號房屋出售給案外人蒲某巖，并向蒲某巖出具了加蓋財務專用公章的收據，內容為：今收到蒲某巖交來購房款A座×室，121.2m2，人民幣柒拾陸萬叁仟伍佰陸拾元整，￥763560元。但未簽訂書面房屋買賣合同。

2011年年初，蒲某巖將購房收據轉讓給原告程林。原告程林使用其岳父張保平的銀行賬戶，于2011年1月21日通過中國郵政儲蓄銀行轉賬支付給蒲某巖人民幣35萬元，于同年2月22日通過中國建設銀行轉賬支付給蒲某巖人民幣49萬元。2015年4月，被告世博元公司在為蒲某巖出具的購房收據上，更改名稱為程林，并加蓋公司公章，但未與程林簽訂書面房屋買賣合同。2015年10月，被告世博元公司又將涉案的房屋出售并交付給案外人張某萍。2016年4月28日，程林訴至本院，要求被告世博元公司交付涉案房屋；審理期間，變更訴訟請求為要求被告世博元公司返還購房款并賠償損失。本案在審理過程中，依原告程林的申請，本院依法委托北京龍泰房地產評估有限公司對北京市密云區世紀家園A座×號房屋的市場價值進行鑒定。經鑒定，北京龍泰房地產評估有限公司出具鑒定意見：北京市密云區世紀家園A座×號房屋評估單價：17176元/m2，評估總價208.17萬元。原告程林支付鑒定費6163元。

另外，被告世博元公司從事開發的北京市密云區世紀家園小區項目雖已竣工，但尚未取得預售及銷售許可手續。

【案件焦點】

被告世博元公司在為蒲某巖出具的購房收據上更改名稱為程林，并加蓋公司公章，是否在世博元公司、蒲某巖與程林之間形成合同債權債務的概況移轉。

【法院裁判要旨】

北京市密云區人民法院經審理認為：被告世博元公司為案外人蒲某巖出具了購買北京市密云區世紀家園A座×號房屋的金額為763560元的收據，此收據上記載了涉案房屋的位置、建筑面積、房屋總價，具備了房屋買賣合同的主要內容，且蒲某巖交付了購房款，已經履行了合同的主要義務，可以認定蒲某巖與被告世博元公司之間形成了商品房買賣合同關系。其后，蒲某巖將此房屋的收據以84萬元的價格轉讓給原告程林，并通過被告世博元公司，將收據的名字進行了變更。因此時蒲某巖并未取得涉案房屋的所有權也未占有使用，其獲得的只是依據商品房買賣合同關系而產生的債權，故其與原告程林之間并非二手房買賣關系；此收據經被告世博元公司改名蓋章之后，發生了債權債務的概括轉移，合同的主體變更為世博元公司與程林兩方，程林代替蒲某巖成為購買世紀家園A座×號房屋的權利主體。因此，世博元公司與程林之間形成了商品房買賣合同關系；世博元公司應按其與蒲某巖之間的合同約定向程林履行相應義務。因世博元公司無證銷售商品房，且在訴訟中仍未完成竣工驗收，導致世博元公司與程林之間形成的商品房買賣合同無效，故對原告程林要求被告世博元公司返還購房款及賠償經濟損失的訴訟請求予以支持，返還的購房款以蒲某巖向世博元公司支付的763 560元為限；賠償經濟損失根據房屋溢價情況以及當事人的違約情節予以確定。

北京市密云區人民法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條、第八十八條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第九條之規定，作出如下判決：

一、被告北京世博元房地產開發有限公司返還原告程林購房款763260元，限本判決生效之日起10日內付清；

二、被告北京世博元房地產開發有限公司賠償原告程林經濟損失1318140元，限本判決生效之日起10日內付清；

三、駁回原告程林的其他訴訟請求。

【法官后語】

本案爭議的主要問題是世博元公司對購房收據進行更名的行為是否構成同意合同權利義務的概況移轉。

世博元公司在出具給蒲某巖的購房收據上記載出賣給蒲某巖特定房屋及房屋價款，該購房收據應認定雙方成立了商品房買賣合同。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同”和第五條“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”的規定，標的物和價款是商品房買賣合同最基本和最核心的內容，具備這兩項內容可以說就具備了房屋買賣合同的主要內容。商品房買賣合同的主要權利義務關系為：出賣人的主要義務是轉移標的物及所有權于買受人，買受人的主要義務為支付價款。而在本案中蒲某巖履行了其主要義務，因此應當認定雙方成立商品房買賣合同。合同雖然成立，但因世博元公司未辦理商品房預售許可證即銷售商品房，違反了有關法律法規的強制性規定，因欠缺合法性要件而最終被認定無效。

合同權利義務概況移轉應具備以下構成要件：一是原合同的一方當事人與第三人達成了轉讓合同項下權利義務的約定；二是原合同的相對方同意該轉讓。關于蒲某巖與程林之間達成的是合同權利義務轉讓的約定，還是標的物轉讓的約定，應著重從以下角度予以識別：一是蒲某巖是否取得了標的物的所有權或準物權；二是從當事人的行為考察其真實意圖。本案中，蒲某巖將購房收據轉讓給程林時，蒲某巖尚未取得涉案房屋的所有權也未占有使用，對涉案標的物不享有物權，其享有的只是依據其與世博元公司的商品房買賣合同關系而產生的債權，因此其轉讓標的物尚缺乏權利基礎；同時，從蒲某巖協助程林完成了收據更名手續的角度看，如果蒲某巖單純轉讓標的物，在轉讓人與受讓人之間成立一個獨立的合同，該合同與轉讓人與第三人的合同無關，并不需要協助程林辦理更名手續。由此可以推定雙方的真實意圖其實就是轉讓合同項下的權利義務。本案中，世博元公司雖然沒有與蒲某巖、程林簽訂債權債務概況移轉的協議，亦沒有出具同意合同轉讓的書面文件，但其在蒲某巖的購房收據上將蒲某巖的名字變更為程林，該行為即構成“以行為作出承諾”。因此，程林代替蒲某巖成為該合同的買受人，承受該合同項下的一切權利義務。

本案中，程林繼受的商品房買賣合同因欠缺合法性要件被認定無效。因程林繼受的是蒲某巖與世博元的房屋買賣合同，程林要求世博元公司返還已付購房款，只能以蒲某巖向世博元公司交納的購房款763560元為限；對于蒲某巖多收的部分，程林可以依據其與蒲某巖的轉讓合同另行主張權利。

編寫人：北京市密云區人民法院 佟春蕾