17 “以物抵債”是否有效

——袁福滿訴北京福城源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等房屋買賣合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號(hào)

北京市密云區(qū)人民法院（2016）京0118民初5820號(hào)民事判決書

2.案由：房屋買賣合同糾紛

3.當(dāng)事人

原告：袁福滿

被告：北京福城源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱福城源公司）、黃會(huì)方、袁騰飛、趙振發(fā)

【基本案情】

福城源公司系密云區(qū)南河路4號(hào)院的房地產(chǎn)開發(fā)單位。2010年7月，福城源公司與天津市聯(lián)星電梯有限公司（以下簡(jiǎn)稱聯(lián)星公司）簽訂電（扶）梯設(shè)備制作合同，合同約定由聯(lián)星公司為福城源公司制作5部電梯（江蘇施塔德公司生產(chǎn)），并就福城源公司用房屋沖抵工程款一事約定如下：福城源公司用房屋一套（北京市密云縣金融商業(yè)城8#樓8層面積88平方米、每平方米單價(jià)7500元，房屋合計(jì)66萬元）沖抵部分本合同款，余款28.1萬元于電梯設(shè)備驗(yàn)收合格前支付聯(lián)星公司。該合同顯示聯(lián)星公司簽訂日期為2010年7月23日，福城源公司的蓋章處的日期為空白。

2010年7月，聯(lián)星公司與江蘇施塔德電梯有限公司北京分公司（以下簡(jiǎn)稱施塔德公司）簽訂電梯設(shè)備購(gòu)銷安裝合同，約定聯(lián)星公司從施塔德公司購(gòu)買5部電梯，總價(jià)款75萬元，合同同時(shí)約定聯(lián)星公司以一套住房折抵部分合同款項(xiàng)，該房系8# 8層?xùn)|南向住房面積90建筑平方米，6500元每建筑平方米，總房?jī)r(jià)58.5萬元，電梯款差價(jià)16.5萬元聯(lián)星公司須在發(fā)貨前3天內(nèi)支付到施塔德公司指定賬戶，施塔德公司授權(quán)黃會(huì)方為此套住房的產(chǎn)權(quán)人。該合同顯示聯(lián)星公司的簽訂日期為2010年7月14日，施塔德公司的簽訂日期為2010年7月18日。雙方另行簽訂了抵房協(xié)議書，內(nèi)容與上述電梯設(shè)備購(gòu)銷安裝合同中所約定的以房抵電梯款內(nèi)容一致。

2010年8月18日，福城源公司與黃會(huì)方簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，約定黃會(huì)方認(rèn)購(gòu)福城源公司銷售的商品房，坐落于北京市密云區(qū)新南路南側(cè)，舊順密路東側(cè)“福城新天地8號(hào)樓×02號(hào)，建筑面積為88平方米（實(shí)際面積以產(chǎn)權(quán)部門測(cè)量為準(zhǔn)），雙方約定按該商品房的建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)款，成交單價(jià)為7500元每平方米，成交房款為66萬元。2010年8月26日，福城源公司出具收據(jù)一張，內(nèi)容為：今收到黃會(huì)方8-×02房款66萬元整。

2013年10月2日，袁金華（系袁福滿之姐）與袁騰飛簽訂意向金合同，內(nèi)容為：本人袁金華今委托北京市密云縣東方美虹檀城店袁騰飛購(gòu)買福城新天地8號(hào)樓×02室購(gòu)房意向金3萬元，轉(zhuǎn)給業(yè)主，成交價(jià)為105萬元。同日袁騰飛出具收到上述3萬元的收條。

2013年11月5日，袁福滿與黃會(huì)方簽訂北京市存量房屋買賣合同，合同約定黃會(huì)方將福城新天地8號(hào)樓×02號(hào)樓房轉(zhuǎn)讓給袁滿福，該房屋建筑面積為88平方米，房屋交易價(jià)格為90萬元，付款方式為全款，由袁福滿先給付黃會(huì)方購(gòu)買該房屋定金50萬元，剩余資金付款日期為：黃會(huì)方通知袁福滿辦理網(wǎng)簽當(dāng)日付剩余40萬元。房屋交接情況為：袁福滿向黃會(huì)方付首付款50萬元當(dāng)日。該合同顯示的居間方為北京金典佳和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，但該公司未在合同上面蓋章或者簽字。當(dāng)日，黃會(huì)方出具收條，內(nèi)容為：本人黃會(huì)方今收到袁福滿購(gòu)買福城新天地8號(hào)樓×02室購(gòu)房首付款50萬元。

2014年7月9日，密云區(qū)公安局出具證明信，福城源公司開發(fā)建設(shè)的密云金融商業(yè)城6#、7#及8#商住樓的門樓院編號(hào)為：南河路4號(hào)院2號(hào)、3號(hào)及4號(hào)樓。

2016年5月19日，福城源公司與趙坤簽訂北京市商品房現(xiàn)房買賣合同，福城源公司將坐落于密云區(qū)南河路4號(hào)院4號(hào)樓8層1單元×03號(hào)房屋出售給趙坤，合同約定房屋建筑面積99.6平方米，房屋價(jià)款178萬元，其中趙坤支付首付款43.82萬元，余款通過銀行貸款支付。2016年6月17日，福城源公司為趙坤辦理了房屋入住手續(xù)。

袁福滿稱其于2015年9月即取得涉案×03號(hào)房屋的控制權(quán)，并擁有房屋的鑰匙。對(duì)此福城源公司稱其根本沒有向袁福滿交付×03號(hào)房屋的鑰匙，袁福滿系非法取得房屋鑰匙。袁福滿對(duì)此辯解稱其第一次進(jìn)入×03號(hào)房屋時(shí)房門沒有鎖，于是便進(jìn)入了房屋，并隨后將×03號(hào)房屋的鎖芯予以更換。本案在審理過程中，在本院依法追加趙坤為本案第三人之前，趙坤將×03號(hào)房屋的鎖芯予以了更換。

【案件焦點(diǎn)】

聯(lián)星公司與黃會(huì)方簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》是否有效。

【法院裁判要旨】

北京市密云區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：當(dāng)事人對(duì)自己的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。福城源公司與聯(lián)星公司簽訂電（扶）梯設(shè)備制作合同約定的抵頂房屋為北京市密云區(qū)金融商業(yè)城8# 8層的一套房屋，并未指明抵頂房屋的具體位置，雖然聯(lián)星公司與施塔德公司之間的電梯設(shè)備購(gòu)銷安裝合同約定的抵頂房屋為8# 8層?xùn)|南向的一套住房，但隨后黃會(huì)方與福城源公司所簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書及袁福滿與黃會(huì)方所簽訂的北京市存量房買賣合同所約定的房屋位置均為北京市密云區(qū)新南路南側(cè)，舊順密路東側(cè)福城新天地8號(hào)樓×02號(hào)，并未注明房屋的具體朝向。黃會(huì)方雖然與福城源公司簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，但其未與福城源公司辦理交接房屋的手續(xù)，袁福滿與黃會(huì)方之間亦未有交付房屋的手續(xù)，且雙方合同約定的×02號(hào)房屋面積與訴爭(zhēng)的×03號(hào)房屋差距較大，袁福滿雖然在一段時(shí)間內(nèi)擁有訴爭(zhēng)×03號(hào)房屋的鑰匙，但系私自更換房門鎖芯，并不是通過房屋買賣雙方正常交付獲得。綜合上述事實(shí)，袁福滿并未提供充分有效的證據(jù)證明其從黃會(huì)方處購(gòu)買的房屋即為訴爭(zhēng)的×03號(hào)房屋。現(xiàn)福城源公司明確表示將訴爭(zhēng)的×03號(hào)房屋出售給趙坤，并與趙坤辦理了正常的房屋買賣及交接手續(xù)，且黃會(huì)方表示其出售給袁福滿的房屋以合同約定為準(zhǔn)，故對(duì)于袁福滿要求以福城源公司、黃會(huì)方為被告依次辦理訴爭(zhēng)×03號(hào)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。黃會(huì)方提出其與袁福滿之間房屋買賣合同由于情勢(shì)變更不能繼續(xù)履行應(yīng)予解除的意見，雙方可以另案解決。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

駁回原告袁福滿的訴訟請(qǐng)求。

保全費(fèi)5000元，由原告袁福滿負(fù)擔(dān)。

案件受理費(fèi)12800元，由原告袁福滿負(fù)擔(dān)。

【法官后語】

本案處理重點(diǎn)主要在于對(duì)福城源公司與黃會(huì)方簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》性質(zhì)的認(rèn)定。該《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》不同于普通的房屋買賣認(rèn)購(gòu)協(xié)議，其簽訂的背景是福城源公司向聯(lián)星公司以訴爭(zhēng)房屋抵債，聯(lián)星公司又以該房屋向施塔德公司抵債，而施塔德公司授意黃會(huì)方為房屋所有人，因此福城源公司與黃會(huì)方簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》實(shí)質(zhì)是以房抵債合同。

關(guān)于“以物抵債”法律性質(zhì)認(rèn)定，有的人認(rèn)為，“以物抵債”就是“流質(zhì)契約”，應(yīng)認(rèn)定為無效；有的人認(rèn)為，“以物抵債”不同于“流質(zhì)契約”，“流質(zhì)契約”是對(duì)轉(zhuǎn)移抵押物所有權(quán)的預(yù)先約定，只存在于抵押、質(zhì)押合同中。目前，法律對(duì)“以物抵債”無明確規(guī)定。但在司法實(shí)踐中，最高人民法院對(duì)“以物抵債”問題形成了一定的觀點(diǎn)。以時(shí)間界限，債務(wù)履行期屆滿前約定的以物抵債，參照《物權(quán)法》關(guān)于禁止流押、流質(zhì)處理。這里強(qiáng)調(diào)了時(shí)間界限，不是一律按流押、流質(zhì)處理。債務(wù)履行期屆滿后約定的以物抵債，如果抵債物尚未交付給債權(quán)人，債務(wù)人反悔但未能提供證據(jù)證明有能力繼續(xù)履行原債務(wù)，債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人履行以物抵債約定的，應(yīng)予支持，不需要履行清算程序。

本案中，聯(lián)星公司與施塔德公司簽訂電梯設(shè)備購(gòu)銷安裝合同時(shí)同時(shí)約定聯(lián)星公司以一套住房折抵部分合同款項(xiàng)58.5萬元，電梯款差價(jià)16.5萬元聯(lián)星公司須在發(fā)貨前3天內(nèi)支付到施塔德公司指定賬戶。施塔德公司授權(quán)黃會(huì)方為此套住房的產(chǎn)權(quán)人。四天后，聯(lián)星公司與黃會(huì)方簽訂了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，內(nèi)容與上述電梯設(shè)備購(gòu)銷安裝合同中所約定的以房抵電梯款內(nèi)容一致。可以認(rèn)定，該《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》中關(guān)于以房抵債的約定是在債務(wù)履行期屆滿前作出的，因此應(yīng)參照《物權(quán)法》關(guān)于禁止流押、流質(zhì)處理，認(rèn)定聯(lián)星公司與黃會(huì)方簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》無效。

編寫人：北京市密云區(qū)人民法院 王曉麗