15 開發商逾期交房情況下購房者的權利保護

——王紅靜訴奈曼旗名洋房地產開發有限公司房屋買賣合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

內蒙古自治區通遼市奈曼旗人民法院（2016）內0525民初3084號民事判決書

2.案由：房屋買賣合同糾紛

3.當事人

原告：王紅靜

被告：奈曼旗名洋房地產開發有限公司（以下簡稱名洋房地產公司）

【基本案情】

2014年1月24日原告王紅靜與被告名洋房地產公司簽訂了兩份金洋時代購物中心購房協議，協議約定王紅靜認購名洋房地產公司開發的金洋時代購物廣場一層北區面積約為6平方米的G1-A、G1-B號柜臺和面積約為12平方米G1-C、G1-D、G1-E、G1-F號柜臺,銷售單價分別為每平方米18983.33元和18908.33元。雙方在付款方式中約定原告于2014年1月24日分別交納50%購房款即63900元和116900元，剩余50000元和110000元購房款原告以銀行按揭貸款方式支付給被告。交房時間約定被告保證在2014年10月31日主體完工,具備使用條件。違約責任：被告逾期交房超過60日的，除每月向原告支付認購房款總價的萬分之三的違約金外，原告有權退房，并由被告按照政府的相關法律規定賠償原告利益損失等。此外該協議書還對雙方的其他權利、義務進行了約定。協議簽訂后，原告按照該兩份協議約定將共計180800元購房款交付給被告，被告卻未能按照約定時間完工并將柜臺交付使用，現原告訴至本院要求解除與被告之間簽訂的購房協議，并請求被告返還原告交納的購房款180800元，違約金1030.56元（180800元×19個月×3/10000）。

【案件焦點】

原告因開發商逾期交房導致權利無法實現，如何使得購房者進行維權。

【法院裁判要旨】

內蒙古自治區通遼市奈曼旗人民法院經審理認為：原告王紅靜與被告名洋房地產公司簽訂的兩份金洋時代購物中心購房協議，系雙方在自愿、平等協商的基礎上簽訂的，該協議合法有效，雙方均應該按照該協議的約定履行各自的權利和義務，原告王紅靜已經按照協議約定將50%購房款交付給被告，被告亦應該按照約定的時間完工交付使用，但被告至今未按約定將柜臺交付使用，致使原告簽訂合同的目的無法實現，其行為已經構成違約，且逾期時間已經超過60日，按照雙方在協議中的約定，此種情形下原告有權解除合同，并要求被告退還已經交納的購房款，同時要求被告承擔違約金，綜上，原告的訴訟請求符合合同約定和法律規定，應予以支持。

根據民事訴訟法的規定，當事人有答辯并對對方當事人提供的證據進行質證的權利，被告名洋房地產公司非因法定事由既不到庭參加訴訟又不進行答辯，視為其放棄舉證、質證及答辯的權利，但其放棄權利并不影響本案的審理。依照《中華人民共和國民法通則》第五條，《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：

一、解除原告王紅靜與被告奈曼旗名洋房地產開發有限公司于2014年1月24日簽訂的兩份金洋時代購物中心購房協議；

二、被告奈曼旗名洋房地產開發有限公司于本判決生效后三日內返還原告王紅靜購房款180800元，并給付原告王紅靜違約金1030.56元（180800元×19個月×3/10000），以上兩項總計181830.56元。

【法官后語】

本案是典型的消費者因開發商逾期交房導致權利無法實現，通過本案我們可知若開發商逾期交房購房者的維權方式有：

1.仔細查看商品房購買合同

購房者在遇到開發商延期交房的情況時，要仔細查看購房時與開發商簽訂的商品房購買合同，重點關注合同中有沒有延期交房的相關條款。如果簽訂的合同中有延期交房的條款可按照合同約定執行。倘若合同中并沒有延遲交房的條款，購房者是可以申請退房的。

2.違約賠償金原則上是已交房款的萬分之一

除了特殊情況之外，開發商未按商品房買賣合同的約定期限交房時需承擔違約責任。賠償中，開發商需要賠償的天數是合同約定的交房日和實際交房日的差。如若雙方協商解除買賣合同，開發商應當退還購房者的已付款項，并支付1%的違約金。相反，如果雙方繼續履行合同的話，違約賠償金額原則上是已交房款的萬分之一。

3.要收集開發商延遲交房的證據

購房者在遭遇開發商延期交房時，要注意收集項目延期交房的證據，并保留延期交房所造成的額外損失的證據。同時，購房者還要注意訴訟的時效性，了解延期交房的退房條件。而開發商延期30~90天，購房者便有權要求退房，原則上開發商還應當以購房者的定金雙倍退還或是支付房款的利息。

4.購房者在催告后應給予三個月期限

面對開發商逾期交房，購房者應該結合合同的具體約定來行使自己的權利。解除權的行使期限共分兩種。一方面，購房者并沒有催告，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使。當然，如果合同中對逾期交房有明確約定的話，雙方按約定處理。相反，如果沒有對逾期交房的相關條款約定，或是約定不明確甚至是違反法律、行政法規的則需要按照相關的法律規定處理。而購房者對開發商逾期交房的行為可以追究違約責任，違約金由房地產評估機構等相關部門評定后確定。另一方面，購房者遭遇開發商逾期交付房屋時可進行催告，催告后應給予三個月的期限，三個月期滿后，如若開發商仍不能如期交付，購房者解除合同的請求就能得到法院的支持。

編寫人：內蒙古自治區通遼市奈曼旗人民法院 韓笑