14 買受人何種情況下可以行使合同解除權(quán)

——吳永祥訴南通萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

江蘇省南通市中級人民法院（2015）通中民終字第02809號民事判決書

2.案由：商品房銷售合同糾紛

3.當(dāng)事人

原告（被上訴人）：吳永祥

被告（上訴人）：南通萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

【基本案情】

2012年1月18日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》一份，約定被告將某商業(yè)B段×號店鋪營業(yè)用房129.12平方米出賣給原告，總金額617193.60元。被告應(yīng)當(dāng)在2012年1月30日前將驗(yàn)收合格的商品房交付給原告，被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因被告責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，原告享有解除權(quán)。合同簽訂后，原告共給付購房款614193.6元。2012年7月12日原告又繳納電開戶費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、裝修押金、物業(yè)費(fèi)等共10904.13元給被告。同日，被告將合同約定的房屋交付給了原告，但至目前為止被告未能開具正式房屋銷售發(fā)票給原告。

因原告不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，原告于2015年5月7日向本院起訴，要求解除商品房買賣合同。

【案件焦點(diǎn)】

案涉商品房買賣合同能否解除。

【法院裁判要旨】

江蘇省如皋市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案原、被告雙方所簽訂的房屋買賣合同合法有效。根據(jù)合同約定，原告已支付了購房等款，被告并已開具收據(jù)、清單給原告。雙方約定的交房時(shí)間為2012年1月30日前，按上述約定被告應(yīng)在2013年1月30日前將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，但被告至今未能有證據(jù)證明辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行備案，即便按被告庭后提供的《產(chǎn)權(quán)初始登記證明單》復(fù)印件上記載的備案日期2014年8月1日，亦超過了約定期限，況且至今被告收到原告購房款后未開具正式發(fā)票，而該票據(jù)也是辦理產(chǎn)權(quán)登記不可缺少的材料，故能確定原告未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記原因在被告，原告按照雙方《商品房買賣合同》第十五條約定要求退房，被告返還房款，并賠償損失合法有據(jù)。據(jù)此，如皋市人民法院判決如下：

一、解除原告吳永祥與被告南通萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的商品房買賣合同；

二、被告南通萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告吳永祥購房款617193.6元；

三、被告南通萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告吳永祥所支出的電開戶費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、裝修押金、物業(yè)費(fèi)等10904.13元；

四、被告南通萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告吳永祥購房款617193.6元自2012年8月1日起至本判決生效之日止按銀行同類貸款利息計(jì)算的利息；

五、原告吳永祥于判決生效后十日內(nèi)將位于如皋市長江鎮(zhèn)江風(fēng)海韻西區(qū)B幢商業(yè)×號店鋪返還給被告南通萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

南通萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提起上訴。南通市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：案涉房屋交付使用時(shí)間為2012年7月12日，萬基公司完成登記備案的時(shí)間應(yīng)為2013年7月12日，但萬基公司至2014年8月1日方取得案涉房屋的《產(chǎn)權(quán)初始登記證明單》，故吳永祥自2013年7月13日起取得解除合同的權(quán)利。合同的解除權(quán)應(yīng)當(dāng)及時(shí)行使，以維護(hù)法律關(guān)系的確定性。為消除權(quán)利人不及時(shí)行使合同解除權(quán)的不利因素，法律規(guī)定了解除權(quán)行使的除斥期間。吳永祥自2013年7月13日取得合同解除權(quán)，但至2015年5月7日才向原審法院提起訴訟要求解除合同，已超過法律規(guī)定的一年期限，其解除權(quán)已經(jīng)喪失。2014年8月1日后吳永祥已可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，其解除合同的主要理由不復(fù)存在，且因其長期占用房屋并取得收益，為維護(hù)交易的安全穩(wěn)定，本案亦不宜解除合同。原審法院判決解除合同存有不妥之處，本院依法予以糾正。雖然吳永祥的訴訟請求未得到支持，考慮到萬基公司是違約方，吳永祥在本案中無違約行為，為保護(hù)守約方的合法權(quán)益，本院確定一、二審的案件受理費(fèi)均由萬基公司負(fù)擔(dān)。據(jù)此，南通市中級人民法院判決如下：

一、撤銷如皋市人民法院（2015）皋民初字第0336號民事判決；

二、駁回被上訴人吳永祥的訴訟請求。

【法官后語】

第一，應(yīng)當(dāng)正確理解司法解釋相關(guān)規(guī)定的內(nèi)涵。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣司法解釋》）第十五條和第十九條分別規(guī)定了商品房買賣合同解除的兩種情形，實(shí)踐中因?qū)煞l的理解不一，造成適用上的混亂。故對兩法條應(yīng)當(dāng)仔細(xì)探究，正確理解。《商品房買賣司法解釋》第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”比較而言，兩法條有下列不同之處：

首先，違約后果不同。第十五條規(guī)定的情形是合同雙方可以履行義務(wù)但未履行，可以督促對方履行；第十九條則是指合同因出賣人違約，已經(jīng)無法履行或者沒有履行的必要，如房屋滅失或者土地使用手續(xù)不合法等原因?qū)е聼o法辦理房屋權(quán)屬證書。

其次，立法本意不同。合同的解除一直是各國的立法者十分慎重對待的問題，解除權(quán)屬于形成權(quán)，僅憑單方意思表示就可發(fā)生效力，若規(guī)定、行使不當(dāng)，很容易造成權(quán)利的濫用。在第十五條規(guī)定的情形下，合同尚有繼續(xù)履行的可能，權(quán)利人可在行使解除權(quán)和要求繼續(xù)履行之間作出選擇，但法律必須給予其一定期間的限制。若權(quán)利人長期不行使解除權(quán)，會影響當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確定，進(jìn)而影響交易安全，所以如果超過一定期限不行使解除權(quán)，應(yīng)視為權(quán)利的喪失。但第十九條規(guī)定的解除情形是合同已無繼續(xù)履行的可能，則沒有規(guī)定行使解除權(quán)的期限之必要。

最后，救濟(jì)方式不同。合同中，在一方出現(xiàn)違約的情形時(shí)，行使解除權(quán)成為當(dāng)事人自救的一種手段，《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”在《商品房買賣司法解釋》第十五條中當(dāng)事人可以在經(jīng)過催告期限后要求解除合同或者直接要求對方繼續(xù)履行義務(wù)，但《商品房買賣司法解釋》第十九條由于構(gòu)成根本違約，導(dǎo)致訂立合同所期望的經(jīng)濟(jì)利益已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)，只能要求解除合同，并要求違約方賠償損失。

第二，原告已經(jīng)喪失合同解除權(quán)。本案中，被告房產(chǎn)公司已經(jīng)按照約定向原告吳永祥交付房屋，合同已經(jīng)部分履行，且其并未向原告明示不再向產(chǎn)權(quán)管理部門提供權(quán)屬登記材料，或?qū)嶋H上無法提供相關(guān)材料，故而不應(yīng)當(dāng)適用《商品房買賣司法解釋》第十九條的規(guī)定。而根據(jù)合同約定，原告吳永祥自2013年7月13日起取得解除合同的權(quán)利，至原告2015年起訴時(shí)已經(jīng)超過《商品房買賣司法解釋》第十五條規(guī)定的一年除斥期。法律規(guī)定解除權(quán)行使的除斥期間的目的，在于督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利。超過1年的解除權(quán)期限，應(yīng)當(dāng)視為權(quán)利人已經(jīng)放棄了該項(xiàng)權(quán)利，故而原告吳永祥依法已經(jīng)喪失了本案所涉房屋買賣合同的解除權(quán)。

第三，阻卻合同履行的情形已經(jīng)消失。一方面，吳永祥購買案涉房屋的目的在于依法對房屋行使占有、使用、處分、收益等物權(quán)，并取得合法的登記手續(xù)，因其遲遲不能辦理房產(chǎn)登記，故而提起本次訴訟。自2014年8月1日起，被告南通萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)對涉案小區(qū)房屋取得《產(chǎn)權(quán)初始登記證明單》，亦即表明從此時(shí)起，原告吳永祥已可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)的登記手續(xù)，原先阻卻合同完全履行的情形已經(jīng)不復(fù)存在，即吳永祥提起訴訟的主要理由賴以成立的基礎(chǔ)事實(shí)已無消失，解除合同義務(wù)必要。另一方面，吳永祥已經(jīng)長期占用案涉房屋并取得收益，如果解除合同，將對被告南通萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司造成明顯損失，且不利于交易的穩(wěn)定，故而不能支持原告要求解除房屋買賣合同的訴請。當(dāng)然，被告房產(chǎn)公司未按時(shí)使房屋具備產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記條件，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，因原告未在本案中主張，可另案處理。

編寫人：江蘇省如皋市人民法院 孔德萊