13 消防驗收是否屬商品房買賣中交付的必備條件

——袁海洋訴新疆祥和居房地產開發有限公司商品房買賣合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

新疆維吾爾自治區吐魯番市中級人民法院（2015）吐中民一終字第235號民事判決書

2.案由：商品房買賣合同糾紛

3.當事人

原告（上訴人）：袁海洋

被告（被上訴人）：新疆祥和居房地產開發有限公司

【基本案情】

2013年11月15日原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：被告將中洋麗都小區2幢一單元×室房屋賣給原告，付款方式為：買受人2013年11月15目前支付首付款11O000元，余款230000元向銀行申請貸款。出賣人逾期交房的違約責任：逾期交房超過30日后，買受人有權解除合同，買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的5％向買受人支付違約金。交付期限：出賣人應當在2014年8月30日前將該商品房驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。合同對交付約定為：工程經驗收合格。合同簽訂后，原告按照合同約定分別在2013年11月15日交10萬元、2013年11月23日合計繳納11萬元，2013年12月19日原告到銀行辦理按揭手續，貸款23萬元。2014年8月14日中洋麗都小區2#樓經四方驗收合格后，原告認為被告交付的房屋未經過規劃、消防等部門驗收，不符合合同約定的交付條件而拒絕接收房屋，雙方由此產生糾紛。

【案件焦點】

被告是否按合同約定提供驗收合格的房屋。

【法院裁判要旨】

新疆維吾爾自治區吐魯番市鄯善縣人民法院經審理認為：本案的爭議焦點是被告是否按合同約定給原告提供驗收合格的房屋。原告認可曾在2014年8月30日前到被告處，詢問是否可以入住，按雙方合同的約定，被告應在2014年8月30日前交付驗收合格房屋給購房者，但“驗收合格”的標準在合同中并未約定。《中華人民共和國合同法》第二百七十九條第二款規定：“建設工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條第二款規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用”。上述法律法規對“驗收合格”的標準是什么，并未明確約定。實踐中，驗收合格有兩種觀點：一是驗收合格指工程質量驗收合格，二是驗收合格不僅包括工程質量，還包括規劃、消防等驗收合格。在本地的商品房開發中，通行的做法是建筑工程質量驗收合格后，就可以辦入住手續。其他的驗收手續隨后辦理。被告向法庭提交了竣工報告、工程質量分戶驗收表等證據，該證據足以證明被告所建房屋在2014年8月12日已竣工，每一戶房屋的建筑結構，電器、采暖、衛生、天然氣等都經過驗收合格，房屋已具備使用條件，且事實上現中洋麗都小區已有近百戶住戶入住該小區。故原告要求解除合同及給付違約金的請求無事實依據，本院不予支持。綜上，據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決：駁回原告的訴訟請求。

袁海洋提起上訴。新疆維吾爾自治區吐魯番市市中級人民法院查明的事實與一審查明的事實一致。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

【法官后語】

實踐中，商品房買賣因質量、交付條件引發的糾紛較為常見，本案為我市近年來首例因消防驗收問題向法院提起訴訟的案例。案件的處理涉及三個方面的問題。

1.消防驗收是否屬于商品房買賣中的交房必備條件問題

國務院公安部門規定的大型人員密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文件報送公安機關消防機構審核，建設單位應當向公安機關消防機構申請消防驗收，未經消防驗收或消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程，建設單位在驗收后應當向公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查，經依法抽查不合格的，應當停止使用。由于住宅小區不屬于人員密集的公共場所，消防機構僅根據建設單位提供報備的材料，對商品房開發項目進行抽查、公示。說明在商品房建設中，對于消防驗收由以政府為主導的強制驗收轉為了備案制，未經消防驗收的不影響交付，但應當及時向消防機構備案，消防機構根據報備材料進行抽查，經抽查不合格的，應當停止使用。

2.商品房買賣糾紛中對驗收合格的具體內容的理解與認定

根據《城市房地產管理法》第二十七條第二款規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”《建筑法》第六十一條第二款也規定：建設工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。實踐中，開發商與購房者往往在商品房買賣合同中因對工程質量問題及交付條件的理解不同，并由此產生諸多糾紛。對于上述規定中的驗收內容應當包含哪些主要內容，有兩種觀點：一是驗收合格指工程質量驗收合格，二是驗收合格不僅包括工程質量，還包括人防、消防、綠化等驗收合格。

國家為加強對商品房買賣行為的管理，強制性的要求開發商提供商品房買賣合同示范文本，在合同中約定了房屋交付條件，具體包括四種情況下的交付：

（1）該商品房經驗收合格；

（2）該商品房經綜合驗收合格；

（3）該商品房經分期綜合驗收合格；

（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

且合同另有一空白欄以便雙方當事人自行約定交付的條件。

如果當事人約定的交房條件是第一種，那么開發商只要通過設計、施工、監理等部門的竣工驗收，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條款。

如果當事人約定的交房條件是第二種或第三種或第四種，則都應以開發商是否取得當地房地產開發管理機構發出的《房地產開發經營項目交付使用許可證書》為標準，該許可應該包括《竣工驗收備案》、人防、消防、綠化等基礎配套設施建設。開發商在合同中約定的交房時間取得了該證書，就具體了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。

本案雙方當事人圍繞工程驗收所包含的具體內容以及商品房是否屬于人員密集場所的問題存在較大爭議。開發商一方認為除特指的綜合驗收和階段性驗收外，商品房買賣合同中約定的驗收合格僅指：工程質量經設計、施工、工程監理等單位分別簽署質量合格文件即達到交房條件；買受人一方認為驗收合格不僅包括工程質量驗收，還包括小區道路、消防、人防、綠化、供排水等驗收合格。司法實踐，各地法院也存在對商品房買賣示范文本中四種交房條件所包含的具體內容存在理解和認定上的不統一。出于對買受人的權益保護，有的法院認為如果開發商與購房人約定的交付條件低于商品房綜合驗收的標準，則以綜合驗收為交付條件標準，即消防驗收為工程質量驗收合格的必備要件，如果雙方約定的標準高于商品房綜合驗收的標準，則雙方應以約定為交付條件標準，這顯然與合同法觀點相悖。人民法院居中裁判主要依據法律、法規以及雙方當事人簽訂商品房買賣合同中約定的交房條件進行判斷。

3.如果商品房買賣雙方在示范合同約定除以上四項以外其他的交付條件，應當如何認定呢

本案中，開發商與買受人在合同中明確約定：該商品房經驗收合格，即開發商在交房時只要通過設計、施工、監理等部門工程質量竣工驗收就可交付。如雙方簽訂的商品房買賣合同明確約定消防等驗收合格為交付條件的，房屋交付時應達到驗收合格的條件。根據雙方庭審舉證、質證開發商在交房時已經取得《竣工驗收備案》，因此開發商并不存在違約。買受人要求解除合同，支付違約金的訴訟請求不能得到法院支持。一、二審法院據此駁回了原告的訴訟請求正確。基于對工程驗收的內容爭議問題各地法院認定不一，有待最高人民法院盡快出臺相關司法解釋，以規范相關案件的審理工作。

編寫人：新疆維吾爾自治區吐魯番市中級人民法院 郭照玲