12 房屋未按設計施工產生質量問題嚴重影響居住使用，購房人請求解除合同的人民法院應當予以支持

——鄒俊雄訴重慶中慧房地產開發有限公司商品房買賣合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

重慶市第三中級人民法院（2016）渝03民終第90號民事判決書

2.案由：商品房買賣合同糾紛

3.當事人

原告（被上訴人）：鄒俊雄

被告（上訴人）：重慶中慧房地產開發有限公司（以下簡稱中慧房地產公司）

【基本案情】

2011年3月12日，鄒俊雄購買了重慶中慧房地產開發有限公司開發的“中慧第一城”15棟某號住房一套，當日鄒俊雄向中慧房地產公司支付了房屋契稅、大修基金等。2012年3月12日鄒俊雄與中慧房地產公司補簽了《重慶市商品房買賣合同》，約定中慧房地產公司將其開發的“中慧第一城”15棟某號住房一套出賣給鄒俊雄，該住房建筑面積為216.94平方米，房屋總價為889150元；付款方式為先支付489150元，余款400000元向銀行申請貸款。雙方還簽訂了《重慶市商品房買賣合同》補充協議，約定了其他權利義務。鄒俊雄于2012年12月8日履行完所有房款支付義務。

2011年5月，鄒俊雄在接房后進行裝修裝飾時，發現房屋的底層墻體、地面有返潮、結露、外墻滲水等質量問題，向中慧房地產公司及其物業管理部門反映后，經中慧房地產公司多次維修，均無效果。鄒俊雄遂向有關建設質監部門投訴反映，重慶市涪陵區建設工程質量監督站于2014年3月17日以“涪建質監發\[2014\]27號”文件向中慧房地產公司發出通知，認為造成該房屋返潮、結露的主要原因是房屋存在質量問題，且會對居住者的健康造成有害的影響，并影響住戶的使用功能。責令中慧房地產公司在30日內積極妥善處理。中慧房地產公司按通知采取了一定措施進行整改，但仍不能解決房屋質量問題。2015年6月5日鄒俊雄就該房屋的問題再次向重慶市涪陵區建設工程質量監督站投訴，重慶市涪陵區建設工程質量監督站于2015年6月9日以“涪建質監\[2015\]58號”文件通知中慧房地產公司盡快妥善處理，而中慧房地產公司未能解決該問題。鄒俊雄認為該房屋地面未按竣工圖記載的“自然通風的架空樓板”進行施工，中慧房地產公司予以認可。因中慧房地產公司不能解決鄒俊雄投訴的房屋質量問題，鄒俊雄遂訴至法院，請求解除雙方的房屋買賣合同。

【案件焦點】

鄒俊雄因房屋存在質量問題而請求解除合同時，如何認定房屋產生質量問題的責任主體和解除合同的標準。

【法院裁判要旨】

重慶市涪陵區人民法院經審理認為：鄒俊雄與中慧房地產公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及《重慶市商品房買賣合同》補充協議，系雙方當事人的真實意思表示，其內容合法有效，應受法律保護，雙方均應按合同的約定履行義務。鄒俊雄在取得中慧房地產公司交付的房屋后向中慧房地產公司付清了房款，已履行了主要義務；而中慧房地產公司向鄒俊雄所交付的房屋，存在底層墻體、地面長期有返潮、結露、外墻滲水等質量問題，經鄒俊雄多次向中慧房地產公司反映和向相關建筑質監部門投訴，中慧房地產公司也采取了相應的維修、整改措施，均不能解決問題，故鄒俊雄向中慧房地產公司購買的該房屋存在嚴重的質量問題，對居住者的健康會造成有害的影響，并影響住戶的使用功能，因而雙方簽訂的房屋買賣合同的目的對鄒俊雄不能得以實現，鄒俊雄提出解除房屋合同的請求，依法成立，予以支持。

重慶市涪陵區人民法院依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項、第一百四十八條和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第一款之規定，判決如下：

解除原告鄒俊雄與被告重慶中慧房地產開發有限公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》。

中慧房地產公司提起上訴，重慶市第三中級人民法院經審理認為：中慧房地產公司在建設過程中并未按圖施工，以致訟爭房屋出現底部通風不暢，形成返潮、結露的質量問題，且重慶市涪陵區建設工程質量監督站作為建設工程質量監督的主管部門，曾就此問題兩次要求中慧房地產公司進行整改，而中慧房地產公司并未提出異議且進行了一定的整改，因此，一審判決認定案涉房屋存在質量問題并無不當。訟爭房屋在交付后長達五年的期間里，一直存在嚴重的返潮、結露現象，雖經中慧房地產公司兩次整改，但仍未能消除，且訴訟中，中慧房地產公司也未在本院限定的期限內提出整改方案，從而證明訟爭房屋的上述質量問題不可以通過一定方式合理消除。在房屋存在嚴重質量問題而中慧房地產公司又拒不進行整改的情形下，如鄒俊雄繼續使用、居住該房，則必將損害其身心健康，使其購買住房的合同目的無法實現。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予以維持。

重慶市第三中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

【法官后語】

房屋存在質量問題時，售房者應當依法承擔瑕疵擔保責任。瑕疵擔保是指出賣人基于合同約定或法律的明確規定，而對標的物的質量及其負載之權利所應負的保證其瑕疵、完整、符合合同約定或法律規定的義務。我國《合同法》第一百四十八條對標的物的瑕疵擔保責任明確規定，出賣人給付符合合同約定質量標準的標的物，是一項給付義務。房屋質量的瑕疵擔保責任也可以適用《合同法》第一百四十八條的規定，同時可以適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條和第十三條的規定。

房屋瑕疵擔保責任承擔方式主要有以下三種：瑕疵修復責任、損失賠償責任、合同解除責任。在實踐中，房屋不符合質量要求而導致售房者承擔瑕疵擔保責任，存在多種情形：第一，房屋質量存在不符合國家標準的缺陷問題，即當房屋主體結構設計不符合國家標準，影響使用功能。第二，房屋質量問題未積極修復，嚴重影響正常居住使用。第三，房屋質量問題損害居住者身體健康，嚴重影響正常居住使用。房屋的質量問題一般都會影響正常的居住使用，而在何種情況下達到影響正常居住使用的“嚴重”程度，則難以界定。根據法律規定和實踐中的相關案例，“房屋嚴重影響正常居住使用”主要從兩個方面進行界定：一方面，房屋質量問題導致房屋的結構損壞，致使房屋失去居住的功能；另一方面，房屋質量問題可能導致居住人的健康受到損害。其中，對房屋質量問題是否導致房屋的結構損壞及房屋質量問題是否導致居住人的健康受到損害，需要由房屋質監部門、鑒定機構等出具專業的結論。

本案二審的裁判邏輯是，售房者未按照竣工圖施工與房屋質量問題存在因果關系，且售房者未積極修復房屋質量瑕疵，導致房屋質量問題影響居住者健康，因此房屋質量問題影響居住使用達到了“嚴重”程度，符合解除合同的標準，購房者請求解除合同時，人民法院遂予以支持。

編寫人：重慶市第三中級人民法院 李昊