11 隱蔽工程造成損失的歸責問題

——楊亞芬、張楊天宇訴北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

北京市第三中級人民法院（2016）京03民終10668號民事判決書

2.案由：商品房銷售合同糾紛

3.當事人

原告（被上訴人）：楊亞芬、張楊天宇

被告（上訴人）：北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱順鑫佳宇公司）

【基本案情】

2009年7月26日，張楊天宇、楊亞芬共同購買順鑫佳宇公司開發(fā)建設的位于順義區(qū)麗喜南苑小區(qū)20號樓1單元×號房屋一套。2009年12月底入住。入住不久發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間靠室內樓梯的墻壁陰濕，四樓樓梯的北墻陰濕，三樓北客廳的空調處墻壁陰濕，北臥室屋頂陰濕，四樓客廳地板因受潮鼓包、變形。楊亞芬曾向該小區(qū)的物業(yè)公司報修，但一直未得到解決。2014年3月10日，原告雇用施工人員查找漏水原因，發(fā)現(xiàn)埋在地面以下的衛(wèi)生間上水管漏水，楊亞芬當即向小區(qū)物業(yè)公司報告。后原告楊亞芬對漏水水管進行維修。審理中，經(jīng)原告申請，法院委托上海華碧檢測技術有限公司司法鑒定所對原告衛(wèi)生間拆下的上水管進行檢測，該鑒定所鑒定意見為：涉案管材存在熱熔熔接圈凹凸不勻和熱熔插入深度偏小的缺陷。后又出具文函一份，內容為：管材存在熱熔熔接圈凹凸不勻和熱熔插入深度偏小的缺陷，增加了管材在通水過程中出現(xiàn)接頭開裂的風險，從而存在管材漏水的可能性。后原告申請對因漏水造成的損失進行評估，確定造成的損失為26819元。

【案件焦點】

1.涉訴房屋是否超過質量保修期；2.涉訴房屋漏水造成損失的歸責問題；3.漏水造成的損失金額。

【法院裁判要旨】

北京市順義區(qū)人民法院經(jīng)審理認為：二原告所有的順義區(qū)麗喜南苑20號樓1單元×號房屋室內漏水，經(jīng)原告雇用施工人員查找漏水水源，最終確定原告衛(wèi)生間上水管管道漏水，且原告刨開地面后，已經(jīng)通知該小區(qū)物業(yè)公司人員到場并拍照取證。該上水管道經(jīng)有關鑒定機構鑒定，系管道熱熔焊接出現(xiàn)瑕疵造成。應當指出，該損壞的供水管道系被告順鑫佳宇公司建房過程中埋藏在地面以下的隱蔽工程，沒有證據(jù)證明原告在使用過程中進行了人為破壞，故該漏水的責任應當由被告順鑫佳宇開發(fā)公司承擔。被告順鑫佳宇開發(fā)公司辯解該管道超出2年保修期一詞，因該管道屬于隱蔽工程，且明顯存在質量瑕疵，在保修期內，原告發(fā)現(xiàn)漏水后多次向小區(qū)物業(yè)報修，但始終未得到妥善解決。故被告辯解該管道超過2年保修期限的意見，法院不予采信。對因此給原告張楊天宇、楊亞芬造成的損失被告順鑫佳宇公司應當承擔賠償責任。

北京市順義區(qū)人民法院作出如下判決：被告北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告張楊天宇、楊亞芬房屋損失26819元，于本判決生效之日起7日內履行。

順鑫佳宇公司持原審起訴意見提起上訴。北京市第三中級人民法院經(jīng)審理認為：楊亞芬在質保期內就漏水問題曾多次向物業(yè)公司反映，且該漏水問題一直未得到解決，故該問題并未超過質保期。就損失歸責問題，根據(jù)鑒定結論及證言可以證明涉訴房屋衛(wèi)生間排水管存在滲水問題，就順鑫佳宇公司主張的該問題系由原告裝修所致，因其未提交證據(jù)，故對該主張，法院不予采信。順鑫佳宇公司未能及時對漏水問題進行查勘和維修，可以委托第三方進行修復，故順鑫佳宇公司應承擔相應責任。關于損失數(shù)額，本案進行了鑒定，故損失數(shù)額應以評估報告為準。

北京市第三中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

【法官后語】

本案處理的重點是因房屋隱蔽工程質量問題所造成的損失的歸責問題。本案中，從表面上看，確實已經(jīng)超過了質保期，但是本案中原告入住涉訴房屋不久后發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間靠室內樓梯的墻壁陰濕，四樓樓梯的北墻陰濕，三樓北客廳的空調處墻壁陰濕，北臥室屋頂陰濕，四樓客廳地板因受潮鼓包、變形。楊亞芬曾向該小區(qū)的物業(yè)公司報修，但一直未得到解決。順鑫佳宇公司也未及時對涉訴房屋進行查勘和維修，故涉訴房屋的漏水問題并未超過質保期。

關于漏水造成損失的歸責問題。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。本案中由于順鑫公司未能及時對漏水問題進行查勘及維修，楊亞芬可以委托第三方進行修復，順鑫公司不能確定拆除的排水管屬涉案房屋所有系其自身過錯所致，因此可以認定順鑫公司交付的房屋不符合合同約定，應當承擔相應的責任。

關于數(shù)額問題，根據(jù)原告提供的照片顯示瓷磚、地板、踢腳線、墻紙等均受到浸泡，楊亞芬對衛(wèi)生間瓷磚、地板、踢腳線、墻體等受浸泡部分進行了修復及更換，并提供采購合同等證據(jù)予以佐證。以具有專業(yè)資質的評估公司對損失進行鑒定，能夠較為客觀、公正地反映實際發(fā)生的損失金額，故法院根據(jù)鑒定結論作為相應的賠償損失數(shù)額。

編寫人：北京市順義區(qū)人民法院 肖承生 謝衍明