三、違約責(zé)任

13居間行為不當(dāng)作為違約金調(diào)整的考量因素

——王敏訴敬紅房屋買賣合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號(hào)

北京市第一中級(jí)人民法院(2017)京01民終7731號(hào)民事判決書

2.案由:房屋買賣合同糾紛

3.當(dāng)事人

原告(反訴被告、被上訴人):王敏

被告(反訴原告、上訴人):敬紅

第三人:北京尚誠(chéng)置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱尚誠(chéng)公司)

【基本案情】

2016年5月12日,王敏(買受人、乙方)與敬紅(出賣人、甲方)簽訂房屋買賣合同,約定王敏將位于海淀區(qū)某小區(qū)某號(hào)樓809號(hào)(以下簡(jiǎn)稱809號(hào))房屋出售給敬紅,成交價(jià)格為146萬(wàn)元,其中房屋價(jià)格為103萬(wàn)元;房屋裝飾、裝修等作價(jià)43萬(wàn)元,并約定了定金給付及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)間、違約責(zé)任及稅費(fèi)承擔(dān)問(wèn)題。

同日,王敏(乙方)、敬紅(甲方)與北京尚誠(chéng)置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(居間方、丙方)簽訂補(bǔ)充協(xié)議,約定乙方先支付定金10萬(wàn)元并應(yīng)于2016年6月14日前以建委資金監(jiān)管的方式支付給甲方首付款103萬(wàn)元;于2016年6月20日過(guò)戶前以銀行托管的方式支付給甲方32萬(wàn)元。乙方從購(gòu)房款中留存2萬(wàn)元作為物業(yè)交割保證金于辦理物業(yè)交割當(dāng)日交付給甲方。任何一方逾期履行上述義務(wù),每逾期1日,支付房屋總價(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。乙方如逾期履行付款義務(wù)超過(guò)15日的,構(gòu)成根本違約,甲方有權(quán)解除合同。雙方委托丙方作為代理人協(xié)助辦理網(wǎng)簽手續(xù)。

簽約后,王敏依約支付定金。尚誠(chéng)公司以45萬(wàn)元的房屋成交價(jià)格辦理網(wǎng)上簽約手續(xù),形成了《存量房屋買賣合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》(以下簡(jiǎn)稱網(wǎng)簽合同),但該份合同的紙質(zhì)打印版未經(jīng)雙方簽字確認(rèn)。2016年6月2日,王敏以45萬(wàn)元為基數(shù)交納了印花稅、契稅,敬紅在《個(gè)人銷售已購(gòu)房屋涉稅申報(bào)核定表》上簽字。2016年6月17日,王敏將45萬(wàn)元房款存入建委監(jiān)管賬戶,尚誠(chéng)公司未通知敬紅前往。2016年6月19日,三方相約辦理銀行托管手續(xù),敬紅未辦理即離開(kāi),之后拒絕協(xié)助辦理上述手續(xù)。王敏、尚誠(chéng)公司主張敬紅對(duì)網(wǎng)簽金額變更知情且同意,敬紅表示確實(shí)配合王敏辦理了納稅手續(xù),但對(duì)網(wǎng)簽價(jià)格不知情,是在辦理資金監(jiān)管時(shí)發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)疑。發(fā)生爭(zhēng)議后,王敏向敬紅表示可以一次性支付房款至敬紅賬戶,并致函要求繼續(xù)履行合同。敬紅以存在交易風(fēng)險(xiǎn)、王敏違約在先為由拒絕辦理后續(xù)事宜。王敏起訴要求敬紅協(xié)助繼續(xù)履行買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議,敬紅承擔(dān)違約責(zé)任。敬紅則認(rèn)為王敏構(gòu)成根本違約,要求解除買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議,由王敏承擔(dān)違約責(zé)任。

【案件焦點(diǎn)】

在居間方存在服務(wù)瑕疵的情況下,王敏未依約支付首付款的行為是否構(gòu)成根本違約,敬紅是否因此享有單方解除合同并拒絕履行合同的權(quán)利。

【法院裁判要旨】

北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:王敏與敬紅簽訂的買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議合法有效。買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議中前后不一致之處,應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容為準(zhǔn)。網(wǎng)簽合同未經(jīng)王敏、敬紅協(xié)商一致并簽字確認(rèn),不應(yīng)作為規(guī)范雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的依據(jù)。

合同履行中,雙方因網(wǎng)簽合同價(jià)格及首付款支付金額產(chǎn)生爭(zhēng)議。因稅費(fèi)由王敏承擔(dān),僅以敬紅在2016年6月2日的納稅材料上簽字,沒(méi)有其他證據(jù)佐證的情況下,無(wú)法證實(shí)敬紅曾同意按45萬(wàn)元的價(jià)格辦理網(wǎng)簽手續(xù)。王敏于2016年6月17日將45萬(wàn)元存入建委資金監(jiān)管賬戶,在辦理時(shí)間和支付金額上均違反了雙方合同約定,應(yīng)屬違約。但逾期時(shí)間未超過(guò)15日,并在15日內(nèi)要求敬紅協(xié)助辦理銀行托管手續(xù)以履行自身付款義務(wù),未構(gòu)成根本違約。敬紅僅享有主張逾期付款違約金的權(quán)利,無(wú)權(quán)解除合同,亦無(wú)權(quán)拒絕履行后續(xù)的協(xié)助義務(wù)。敬紅以擔(dān)心購(gòu)房款項(xiàng)安全為由拒絕履行后續(xù)義務(wù),無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)。后王敏提出未實(shí)質(zhì)損害敬紅獲得房款利益的支付方案后,敬紅仍拒絕履行配合義務(wù)并明確表示不出售房屋,構(gòu)成違約。綜上,法院對(duì)敬紅主張的反訴請(qǐng)求均不予支持。考慮王敏逾期未足額支付房款的違約行為在先,敬紅系在對(duì)合同條款理解偏差的情況下出現(xiàn)拒絕履行后續(xù)義務(wù)的違約行為,故法院對(duì)違約金金額酌情予以判定。

北京市海淀區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條之規(guī)定,作出如下判決:

一、王敏與敬紅于2016年5月12日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》《補(bǔ)充協(xié)議》繼續(xù)履行;

二、王敏與敬紅、北京尚誠(chéng)置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于2016年5月12日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》繼續(xù)履行;

三、王敏于本判決生效后七日內(nèi)支付敬紅房款89萬(wàn)元,敬紅于收到上述房款當(dāng)日協(xié)助王敏辦理上述房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),將上述房屋過(guò)戶至王敏名下,辦理該權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)所需的費(fèi)用由王敏負(fù)擔(dān);

四、敬紅于辦理本判決第二項(xiàng)過(guò)戶手續(xù)當(dāng)日,將809號(hào)房屋交付王敏使用;

五、敬紅于辦理本判決第二項(xiàng)過(guò)戶手續(xù)當(dāng)日,協(xié)助王敏辦理809號(hào)房屋的物業(yè)交割手續(xù),王敏于物業(yè)交割手續(xù)辦理完畢當(dāng)日支付敬紅剩余房款2萬(wàn)元;

六、敬紅于本判決生效后七日內(nèi)支付王敏違約金2萬(wàn)元;

七、駁回王敏的其他訴訟請(qǐng)求;

八、駁回敬紅的全部反訴請(qǐng)求。

敬紅持原審反訴請(qǐng)求提起上訴,北京市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:王敏未依約支付首付款的行為構(gòu)成違約。但在遲延付款后,其在15日內(nèi)積極要求繼續(xù)履行付款義務(wù),因敬紅原因?qū)е掠馄诟犊畛^(guò)15日,故王敏不構(gòu)成根本違約,敬紅不具有單方解除合同的權(quán)利,其拒絕繼續(xù)履行合同的行為構(gòu)成違約。法院將對(duì)一審判決主文第三項(xiàng)要求敬紅“協(xié)助王敏辦理上述房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)”中的“上述房屋”予以明確。敬紅的上訴請(qǐng)求不能成立,應(yīng)予駁回;一審法院判決雙方合同繼續(xù)履行,敬紅支付違約金的結(jié)果是正確的;一審判決主文存在筆誤,法院予以糾正。

北京市第一中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項(xiàng),《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第一百二十一條之規(guī)定,判決如下:

一、維持北京市海淀區(qū)人民法院(2016)京0108民初23469號(hào)民事判決第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)、第八項(xiàng);

二、變更北京市海淀區(qū)人民法院(2016)京0108民初23469號(hào)民事判決第一項(xiàng)為王敏與敬紅于2016年5月12日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》繼續(xù)履行;

三、變更北京市海淀區(qū)人民法院(2016)京0108民初23469號(hào)民事判決第三項(xiàng)為王敏于本判決生效后七日內(nèi)支付敬紅房款89萬(wàn)元,敬紅于收到上述房款當(dāng)日協(xié)助王敏辦理809號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),將上述房屋過(guò)戶至王敏名下,辦理該權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)所需的費(fèi)用由王敏負(fù)擔(dān)。

【法官后語(yǔ)】

本案為因居間方服務(wù)瑕疵導(dǎo)致房屋買賣合同糾紛案件中的典型案例。尚誠(chéng)置地公司在未將打印合同交由買賣雙方簽字的情況下,自行在網(wǎng)上簽約系統(tǒng)中將網(wǎng)上簽約手續(xù)辦理完備,違反了《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于完善存量房買賣合同網(wǎng)上簽約流程等有關(guān)問(wèn)題的通知》的要求,導(dǎo)致王敏無(wú)法按合同約定金額辦理資金監(jiān)管,進(jìn)一步引發(fā)合同履行爭(zhēng)議。雙方基于對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行業(yè)依賴,對(duì)合同訂約行為及履約行為存有截然相反的認(rèn)識(shí)。此時(shí)在認(rèn)定買賣雙方的違約行為時(shí)不僅要考慮簽約情況、合同約定、買賣雙方履約情況,還要結(jié)合居間方的居間行為對(duì)買賣雙方履行行為造成的影響等因素,具體至本案,在認(rèn)定違約情況時(shí)審理步驟如下:

一是根據(jù)簽約情況確定履約依據(jù)。本案涉及買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議及網(wǎng)簽合同三份文件,其中買賣合同與補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為當(dāng)事人真實(shí)意思表示,因補(bǔ)充協(xié)議簽訂在后,故兩份文件中約定不一致的以補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。網(wǎng)簽合同未經(jīng)王敏、敬紅協(xié)商一致并簽字確認(rèn),無(wú)法作為履約依據(jù)。

二是根據(jù)合同約定審查當(dāng)事人具體履約行為。本案中根據(jù)買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定,王敏未按時(shí)、足額支付購(gòu)房款,存在違約在先。

三是需結(jié)合居間方提供的居間服務(wù),審查當(dāng)事人雙方違約行為是否成立,若成立其是否構(gòu)成根本違約。本案中,居間服務(wù)中的瑕疵對(duì)買賣雙方的違約行為認(rèn)定均有影響。一方面,王敏雖違約在先,但考慮到王敏違約行為出現(xiàn)在居間服務(wù)瑕疵之后,且其在爭(zhēng)議產(chǎn)生后積極補(bǔ)救,綜合上述情況,其行為不構(gòu)成合同約定的根本違約,不必然導(dǎo)致合同解除;另一方面,敬紅拒不履行配合義務(wù),構(gòu)成違約,但上述違約行為亦源于對(duì)居間服務(wù)瑕疵后果的錯(cuò)誤理解,進(jìn)而對(duì)合同條款理解偏差,因此對(duì)其違約責(zé)任予以酌減。若在本案中將居間行為與房屋買賣履約行為割裂,則亦產(chǎn)生違約行為認(rèn)定的錯(cuò)誤及實(shí)質(zhì)的不公,亦不利于居間行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。

編寫人:北京市海淀區(qū)人民法院 劉雪琳 張慧聰