三、違約責任

13居間行為不當作為違約金調整的考量因素

——王敏訴敬紅房屋買賣合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

北京市第一中級人民法院(2017)京01民終7731號民事判決書

2.案由:房屋買賣合同糾紛

3.當事人

原告(反訴被告、被上訴人):王敏

被告(反訴原告、上訴人):敬紅

第三人:北京尚誠置地房地產經紀有限公司(以下簡稱尚誠公司)

【基本案情】

2016年5月12日,王敏(買受人、乙方)與敬紅(出賣人、甲方)簽訂房屋買賣合同,約定王敏將位于海淀區(qū)某小區(qū)某號樓809號(以下簡稱809號)房屋出售給敬紅,成交價格為146萬元,其中房屋價格為103萬元;房屋裝飾、裝修等作價43萬元,并約定了定金給付及產權過戶時間、違約責任及稅費承擔問題。

同日,王敏(乙方)、敬紅(甲方)與北京尚誠置地房地產經紀有限公司(居間方、丙方)簽訂補充協(xié)議,約定乙方先支付定金10萬元并應于2016年6月14日前以建委資金監(jiān)管的方式支付給甲方首付款103萬元;于2016年6月20日過戶前以銀行托管的方式支付給甲方32萬元。乙方從購房款中留存2萬元作為物業(yè)交割保證金于辦理物業(yè)交割當日交付給甲方。任何一方逾期履行上述義務,每逾期1日,支付房屋總價款萬分之五的違約金。乙方如逾期履行付款義務超過15日的,構成根本違約,甲方有權解除合同。雙方委托丙方作為代理人協(xié)助辦理網簽手續(xù)。

簽約后,王敏依約支付定金。尚誠公司以45萬元的房屋成交價格辦理網上簽約手續(xù),形成了《存量房屋買賣合同(經紀成交版)》(以下簡稱網簽合同),但該份合同的紙質打印版未經雙方簽字確認。2016年6月2日,王敏以45萬元為基數交納了印花稅、契稅,敬紅在《個人銷售已購房屋涉稅申報核定表》上簽字。2016年6月17日,王敏將45萬元房款存入建委監(jiān)管賬戶,尚誠公司未通知敬紅前往。2016年6月19日,三方相約辦理銀行托管手續(xù),敬紅未辦理即離開,之后拒絕協(xié)助辦理上述手續(xù)。王敏、尚誠公司主張敬紅對網簽金額變更知情且同意,敬紅表示確實配合王敏辦理了納稅手續(xù),但對網簽價格不知情,是在辦理資金監(jiān)管時發(fā)現并提出質疑。發(fā)生爭議后,王敏向敬紅表示可以一次性支付房款至敬紅賬戶,并致函要求繼續(xù)履行合同。敬紅以存在交易風險、王敏違約在先為由拒絕辦理后續(xù)事宜。王敏起訴要求敬紅協(xié)助繼續(xù)履行買賣合同及補充協(xié)議,敬紅承擔違約責任。敬紅則認為王敏構成根本違約,要求解除買賣合同及補充協(xié)議,由王敏承擔違約責任。

【案件焦點】

在居間方存在服務瑕疵的情況下,王敏未依約支付首付款的行為是否構成根本違約,敬紅是否因此享有單方解除合同并拒絕履行合同的權利。

【法院裁判要旨】

北京市海淀區(qū)人民法院經審理認為:王敏與敬紅簽訂的買賣合同及補充協(xié)議合法有效。買賣合同及補充協(xié)議中前后不一致之處,應以補充協(xié)議內容為準。網簽合同未經王敏、敬紅協(xié)商一致并簽字確認,不應作為規(guī)范雙方權利義務關系的依據。

合同履行中,雙方因網簽合同價格及首付款支付金額產生爭議。因稅費由王敏承擔,僅以敬紅在2016年6月2日的納稅材料上簽字,沒有其他證據佐證的情況下,無法證實敬紅曾同意按45萬元的價格辦理網簽手續(xù)。王敏于2016年6月17日將45萬元存入建委資金監(jiān)管賬戶,在辦理時間和支付金額上均違反了雙方合同約定,應屬違約。但逾期時間未超過15日,并在15日內要求敬紅協(xié)助辦理銀行托管手續(xù)以履行自身付款義務,未構成根本違約。敬紅僅享有主張逾期付款違約金的權利,無權解除合同,亦無權拒絕履行后續(xù)的協(xié)助義務。敬紅以擔心購房款項安全為由拒絕履行后續(xù)義務,無事實及法律依據。后王敏提出未實質損害敬紅獲得房款利益的支付方案后,敬紅仍拒絕履行配合義務并明確表示不出售房屋,構成違約。綜上,法院對敬紅主張的反訴請求均不予支持?？紤]王敏逾期未足額支付房款的違約行為在先,敬紅系在對合同條款理解偏差的情況下出現拒絕履行后續(xù)義務的違約行為,故法院對違約金金額酌情予以判定。

北京市海淀區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條之規(guī)定,作出如下判決:

一、王敏與敬紅于2016年5月12日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版)》《補充協(xié)議》繼續(xù)履行;

二、王敏與敬紅、北京尚誠置地房地產經紀有限公司于2016年5月12日簽訂的《補充協(xié)議》繼續(xù)履行;

三、王敏于本判決生效后七日內支付敬紅房款89萬元,敬紅于收到上述房款當日協(xié)助王敏辦理上述房屋的產權過戶手續(xù),將上述房屋過戶至王敏名下,辦理該權屬轉移登記手續(xù)所需的費用由王敏負擔;

四、敬紅于辦理本判決第二項過戶手續(xù)當日,將809號房屋交付王敏使用;

五、敬紅于辦理本判決第二項過戶手續(xù)當日,協(xié)助王敏辦理809號房屋的物業(yè)交割手續(xù),王敏于物業(yè)交割手續(xù)辦理完畢當日支付敬紅剩余房款2萬元;

六、敬紅于本判決生效后七日內支付王敏違約金2萬元;

七、駁回王敏的其他訴訟請求;

八、駁回敬紅的全部反訴請求。

敬紅持原審反訴請求提起上訴,北京市第一中級人民法院經審理認為:王敏未依約支付首付款的行為構成違約。但在遲延付款后,其在15日內積極要求繼續(xù)履行付款義務,因敬紅原因導致逾期付款超過15日,故王敏不構成根本違約,敬紅不具有單方解除合同的權利,其拒絕繼續(xù)履行合同的行為構成違約。法院將對一審判決主文第三項要求敬紅“協(xié)助王敏辦理上述房屋的產權過戶手續(xù)”中的“上述房屋”予以明確。敬紅的上訴請求不能成立,應予駁回;一審法院判決雙方合同繼續(xù)履行,敬紅支付違約金的結果是正確的;一審判決主文存在筆誤,法院予以糾正。

北京市第一中級人民法院依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項,《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百二十一條之規(guī)定,判決如下:

一、維持北京市海淀區(qū)人民法院(2016)京0108民初23469號民事判決第二項、第四項、第五項、第六項、第七項、第八項;

二、變更北京市海淀區(qū)人民法院(2016)京0108民初23469號民事判決第一項為王敏與敬紅于2016年5月12日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版)》繼續(xù)履行;

三、變更北京市海淀區(qū)人民法院(2016)京0108民初23469號民事判決第三項為王敏于本判決生效后七日內支付敬紅房款89萬元,敬紅于收到上述房款當日協(xié)助王敏辦理809號房屋的產權過戶手續(xù),將上述房屋過戶至王敏名下,辦理該權屬轉移登記手續(xù)所需的費用由王敏負擔。

【法官后語】

本案為因居間方服務瑕疵導致房屋買賣合同糾紛案件中的典型案例。尚誠置地公司在未將打印合同交由買賣雙方簽字的情況下,自行在網上簽約系統(tǒng)中將網上簽約手續(xù)辦理完備,違反了《北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于完善存量房買賣合同網上簽約流程等有關問題的通知》的要求,導致王敏無法按合同約定金額辦理資金監(jiān)管,進一步引發(fā)合同履行爭議。雙方基于對房地產經紀機構的行業(yè)依賴,對合同訂約行為及履約行為存有截然相反的認識。此時在認定買賣雙方的違約行為時不僅要考慮簽約情況、合同約定、買賣雙方履約情況,還要結合居間方的居間行為對買賣雙方履行行為造成的影響等因素,具體至本案,在認定違約情況時審理步驟如下:

一是根據簽約情況確定履約依據。本案涉及買賣合同、補充協(xié)議及網簽合同三份文件,其中買賣合同與補充協(xié)議應為當事人真實意思表示,因補充協(xié)議簽訂在后,故兩份文件中約定不一致的以補充協(xié)議約定為準。網簽合同未經王敏、敬紅協(xié)商一致并簽字確認,無法作為履約依據。

二是根據合同約定審查當事人具體履約行為。本案中根據買賣合同及補充協(xié)議的約定,王敏未按時、足額支付購房款,存在違約在先。

三是需結合居間方提供的居間服務,審查當事人雙方違約行為是否成立,若成立其是否構成根本違約。本案中,居間服務中的瑕疵對買賣雙方的違約行為認定均有影響。一方面,王敏雖違約在先,但考慮到王敏違約行為出現在居間服務瑕疵之后,且其在爭議產生后積極補救,綜合上述情況,其行為不構成合同約定的根本違約,不必然導致合同解除;另一方面,敬紅拒不履行配合義務,構成違約,但上述違約行為亦源于對居間服務瑕疵后果的錯誤理解,進而對合同條款理解偏差,因此對其違約責任予以酌減。若在本案中將居間行為與房屋買賣履約行為割裂,則亦產生違約行為認定的錯誤及實質的不公,亦不利于居間行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。

編寫人:北京市海淀區(qū)人民法院 劉雪琳 張慧聰