二、審判難點:宅基地上房屋買賣合同的效力認定

對宅基地上房屋買賣合同效力的認定無非兩種結果:一是認定合同無效,二是認定合同有效。根據筆者收集的資料顯示,大部分地區法院的判決都是傾向于認定合同無效,包括“畫家村”房屋買賣合同案。

(一)主體不適格:認定合同無效

根據《土地管理法》第63條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”、《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款“農民的住宅不得向城市居民出售”、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》中“加強農村宅基地管理,禁止城鎮居民在農村購置宅基地”等規定,城鎮居民或本集體組織之外的村民購買本集體經濟組織成員的宅基地上房屋的,均認定為合同無效。

認定合同無效的原因在于,農村居民根據申請而獲得的只是宅基地的使用權并非所有權,根據“房地一體”原則,其在宅基地上建造的房屋所有權權能是不完整的,法律法規禁止宅基地使用權流轉實質上也禁止了農民對房屋所有權的自由處分,所以房屋買賣雙方不能自由約定宅基地上房屋所有權的流轉。宅基地關系到農民的基本居住條件,具有福利性和保障性[3],所以獲得農村宅基地有嚴格的身份限制,一旦合同約定的交易對象違反了我國農民住宅不得向本集體組織成員出售的強制性規定則應認定無效。

(二)調整交易因素:認定合同有效

隨著“城鄉一體化”步伐加快,逐步放寬農村宅基地流轉條件,賦予農村土地更多活力,使土地價值產生更多效益,做到“物盡其用”是大勢所趨,所以各地法院也逐漸有條件放寬對農村房屋交易合同效力的認定標準。本文開篇的案例中,法院認定雙方的房屋買賣合同有效,基于三個方面的考慮:一是該買賣行為發生于1995年,其后頒布實施的關于禁止宅基地使用權流轉的法律法規不能約束在前發生的交易行為;二是合同雙方履行該合同約定的內容長達二十多年,表明合同雙方具有接受合同約束的真實意愿;三是買受人已經成為涉案房屋的實際占有人,有集體組織的鑒證,且買受人已于1998年將戶口遷入涉案房屋所在地址,綜上理由認定房屋買賣合同有效。該案從買受人入戶情況、占有房屋的時長、名下產權、雙方的訴訟目的等各方面綜合考慮,對雙方已發生的交易行為進行效力補正,可以看出司法實踐對宅基地房屋流轉有條件承認合同效力的傾向性,至于如何說理則是司法裁判的技術性問題。

當然,從目前司法實踐來看,確認合同有效并非主流裁判,法官應根據合同簽訂的背景目的、履行情況、交易習慣等進行綜合考慮,根據一般人的日常生活經驗判斷以及運用法官的專業法學素養對合同的效力進行謹慎判斷,并體現對買受人利益的傾斜性保護,更符合合同法所體現的“自由”“誠信”法理價值。

(三)合同效力不同所產生的不同權益保障

司法實踐對宅基地上房屋買賣合同效力的認定比較謹慎,因為這不僅涉及當事人的切身利益,同時也體現了司法的價值取向,以及對誠實信用、公序良俗等原則與法規政策禁止性規定的取舍和平衡。對合同效力的不同認定直接關系到當事人的利益保障程度問題。

理論一般認為,合同無效的賠償請求權基礎是基于信賴利益的損失,其與期待利益相對應,期待利益包括了履行利益和未來可獲得的利潤收入等,而信賴利益則主要是指直接財產的減少。具體到宅基地房屋買賣合同,如果該合同被確認無效,那么出賣人可能賠償的范圍僅僅是買受人因訂立或履行合同而實際支出的費用損失,而房價上漲或拆遷補償等履行利益一般是在合同有效履行的情況下產生的利益,屬于期待利益范疇。

為了平衡雙方利益,法院會根據公平、誠信等原則將升值、拆遷等利益以損失形式,綜合分析當事人的主觀過錯、行為目的等,在當事人間進行合理分配。但如若確認合同有效,拆遷補償、地價上漲等其他可預見但不確定的利益應歸結為買賣過程中存在的交易風險,應由買賣雙方自己負擔,因此能更直接、更全面保障買受人合法權益不受侵犯,一定程度上抑制出賣人因利益驅動而違背合同誠信的行為。