一、問題的提出:宅基地上房屋流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)誘因

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,城鎮(zhèn)化發(fā)展速度加快,城鄉(xiāng)人口流動(dòng)性逐步加大,人們的居住區(qū)域界限逐漸被打破,面對(duì)城市居高不下的房價(jià),以及農(nóng)村城鎮(zhèn)化的發(fā)展前景,尤其是近城郊地區(qū),不少城鎮(zhèn)居民開始將目光投向農(nóng)村,通過買賣合同購買農(nóng)村房屋,農(nóng)村私有房屋交易開始活躍,并由此帶來許多社會(huì)問題和法律問題,已經(jīng)引起的糾紛或尚在履行中的該類房屋買賣交易大量存在。農(nóng)村居民依申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)并在其上建造住房及附屬設(shè)施后,將在宅基地上建造的房屋及附屬設(shè)施所有權(quán)流轉(zhuǎn)給第三人從而導(dǎo)致宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)在變動(dòng)上產(chǎn)生沖突。“宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)”至今無論在法學(xué)理論界還是在實(shí)務(wù)界都沒有統(tǒng)一定論,法院在審理該類糾紛中時(shí)常遭遇無法可依的尷尬局面,已然成為立法及司法實(shí)踐無法回避的問題。

案例:

【基本案情】

被告張某峰非村委會(huì)成員,其向村委會(huì)購買宅基地后,于1996年在該土地上建設(shè)了一幢四層高的樓房,并隨后將房屋按樓層分別出賣給四人,其中第四層出賣給本案原告黃某發(fā)。黃某發(fā)于1996年支付4萬元給被告后,即對(duì)房屋進(jìn)行裝修、入住,并一直使用至今。涉案房屋于1998年4月21日以張某峰的名義取得集體土地建設(shè)用地使用證,并于2003年4月8日以張某峰的名義辦理了整幢樓房的房地產(chǎn)權(quán)證。

2006年4月26日,張某峰一家共同出具《聲明書》,稱:張某峰現(xiàn)將坐落于J市白石修竹里×號(hào)的房屋住宅按不同樓層分割成四個(gè)房產(chǎn)證,并分別轉(zhuǎn)讓給四個(gè)買受人,希望有關(guān)部門鑒證。后該聲明由J市白石聯(lián)發(fā)公司加具“屬實(shí)”意見、村委會(huì)加具“上述情況屬實(shí)”意見。

J市政府于2010年2月3日制定、頒發(fā)了《J市“三舊”改造實(shí)施意見》,將涉案房屋所在區(qū)域納入“三舊”改造的范圍。

2014年11月19日,原告黃某發(fā)等四人分別以其已經(jīng)依照約定支付購房款,但被告拒絕辦理房屋過戶辦證義務(wù)而導(dǎo)致原告等人無法行使房屋所有權(quán)人的權(quán)利為由,向本院提起訴訟,其中本案原告請(qǐng)求確認(rèn)J市白石修竹里×號(hào)4樓房屋所有權(quán)屬于原告,被告3日內(nèi)協(xié)助原告辦理房屋過戶至原告名下的登記手續(xù)。本院經(jīng)審理后認(rèn)為,原、被告之間的買賣行為依現(xiàn)行法律和相關(guān)政策規(guī)定暫不具備辦理相應(yīng)權(quán)屬變更登記為由,駁回原告的訴訟請(qǐng)求。現(xiàn)原告提起本案訴訟,請(qǐng)求法院判決:確認(rèn)原、被告之間的房屋買賣合同有效;涉案房屋4樓的拆遷補(bǔ)償利益歸原告所有(價(jià)值約4.5萬元)。

【裁判理由】

J市P區(qū)法院經(jīng)審理后認(rèn)為:首先,關(guān)于原、被告之間的房屋買賣合同效力認(rèn)定,涉案房屋的買賣行為經(jīng)雙方確認(rèn)是發(fā)生在1996年5月1日前。原、被告作為完全民事行為能力人,對(duì)房屋的買賣是原、被告真實(shí)意思表示。1999年施行的《土地管理法》第63條雖明文規(guī)定禁止集體所有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,但原、被告間的買賣行為發(fā)生于該法律實(shí)施之前,根據(jù)1988年的《土地管理法》第41條規(guī)定,當(dāng)時(shí)的法律并不禁止城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買集體所有土地的使用權(quán)用以興建住宅。被告將其合法取得土地使用權(quán)后興建的房屋轉(zhuǎn)讓給原告的買賣行為并沒有違反當(dāng)時(shí)法律的禁止性規(guī)定,且沒有證據(jù)證明其再轉(zhuǎn)讓行為存在有原、被告惡意串通而損害國家、集體或者第三人利益的情形。故原、被告之間的房屋買賣合同從維護(hù)良好的公序良俗、交易規(guī)則出發(fā),應(yīng)認(rèn)定其合法有效。

其次,對(duì)于原告主張的J市白石修竹里×號(hào)4樓房屋的拆遷補(bǔ)償利益歸其所有的問題。原告實(shí)際已經(jīng)取得該房屋的所有權(quán),但受限于現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定而無法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),從而使原告無法對(duì)外行使買賣、抵押等處分所有權(quán)的權(quán)利,但這不影響原告向合同相對(duì)人即被告主張有關(guān)非須經(jīng)權(quán)屬登記才可產(chǎn)生的權(quán)利,其中當(dāng)然包括了本案所涉及的拆遷補(bǔ)償所產(chǎn)生的實(shí)際利益。不過,由于原告所主張的拆遷補(bǔ)償利益并未實(shí)際發(fā)生,權(quán)利的指向、范圍均不明確,原告該請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律的依據(jù),本院依法不予支持,原告可在涉案房屋拆遷補(bǔ)償?shù)氖聦?shí)發(fā)生后另行主張。

該案審理的爭議焦點(diǎn)在于合同效力如何認(rèn)定,以及涉案房屋所有權(quán)的歸屬及其派生權(quán)益的保障問題。涉案樓層四個(gè)買受人與出賣人針對(duì)房屋所有權(quán)、合同效力等問題前后共向法院提起12宗案件。法院盡管一一作出處理,且原、被告均息訴服判,但宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與地上房屋所有權(quán)登記沖突問題及司法裁判困惑卻沒有隨案件的結(jié)束而消失。發(fā)生農(nóng)村宅基地建房買賣合同糾紛,主要有以下三個(gè)方面原因:

(一)宅基地使用權(quán)及房屋流轉(zhuǎn)的隱形市場

一方面,隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快以及集約化、專業(yè)化農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系的構(gòu)建,農(nóng)村剩余勞動(dòng)力不斷向城市聚集,越來越多的農(nóng)村居民對(duì)宅基地的依賴性降低,在宅基地上建造的房屋因長期無人居住而閑置;另一方面,當(dāng)前農(nóng)村居民對(duì)宅基地使用權(quán)的取得是無償?shù)?從而滋生了不占白不占的念頭,導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中存在大量超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地的“一戶多宅”現(xiàn)象,擁有剩余房屋和宅基地的農(nóng)村居民將農(nóng)村房子與宅基地使用權(quán)以遠(yuǎn)低于市場價(jià)格的方式私下一并轉(zhuǎn)讓給非本村集體組織成員的其他人,這對(duì)法律意識(shí)淡薄且消費(fèi)能力有限的買賣雙方來說無疑是一個(gè)“雙贏”的選擇。

(二)經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)使出賣人背信棄義

利益的驅(qū)動(dòng)是出現(xiàn)宅基地上房屋買賣糾紛的根本原因。我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的火爆發(fā)展帶動(dòng)了各地土地不同程度的增值,加之農(nóng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展的迫切需要,農(nóng)村集體土地征用、舊村改造、房屋拆遷等,使房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)高于房屋原出賣價(jià)格,出賣人渴望參與利益分配從而引發(fā)訴訟。從P法院審理的類型案來看,這些糾紛的買賣行為發(fā)生時(shí)間基本都在五年以上,有的甚至長達(dá)二十幾年,出賣人收取房款后,房屋由買受人占有并使用至今。2007年頒布了《物權(quán)法》,明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采用登記生效制度,于是出賣人背著買受人將涉案房屋登記在自己名下之后向法院提起訴訟,要求確認(rèn)其與買受人簽訂的買賣合同無效。

(三)立法真空使利益再分配成為可能

目前,我國尚沒有一部專門調(diào)整農(nóng)村房屋買賣和宅基地使用權(quán)處分方面的民事法律,僅靠土地管理法、民法通則、物權(quán)法等法律中極少條款進(jìn)行調(diào)整,且大多為原則性規(guī)定,內(nèi)容較為籠統(tǒng)模糊,存在大量法律空白[2]。例如《土地管理法》第62條第4款規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn),并沒有禁止農(nóng)村房屋的出賣。此外,對(duì)應(yīng)立法的滯后,國務(wù)院及相關(guān)部門雖已出臺(tái)一些禁止性政策文件,但法律與政策不統(tǒng)一,且無法形成地域性甚至全國性的統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn),導(dǎo)致案件審理中遇到嚴(yán)格適用法律與公平處理紛爭的困惑。如何平衡并分配各方利益,宅基地上的房屋側(cè)重于保護(hù)法律上的權(quán)利人還是事實(shí)上的占有人,這些疑問在法官理性的審判技能儲(chǔ)備及感性的生活經(jīng)驗(yàn)間游走,給案件審判帶來一定的難度和不確定性。