三、理論基礎(chǔ):確認(rèn)合同效力與規(guī)范物權(quán)變動(dòng)并行不悖

(一)正確區(qū)分買(mǎi)賣合同中的債權(quán)與物權(quán)關(guān)系

買(mǎi)賣合同成立生效則直接在當(dāng)事人之間建立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系,此時(shí)當(dāng)事人享有債法上的請(qǐng)求權(quán);但買(mǎi)賣合同生效并不當(dāng)然發(fā)生標(biāo)的物權(quán)屬變動(dòng),只有進(jìn)行動(dòng)產(chǎn)交付或不動(dòng)產(chǎn)登記以轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán),才會(huì)產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力,權(quán)利人因此獲得物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。債權(quán)變動(dòng)和物權(quán)變動(dòng)是兩種不同的法律事實(shí)[4],物權(quán)變動(dòng)在法律效果上能否成就不是合同成立生效的必要條件;而合同成立并生效的基礎(chǔ)關(guān)系也不必然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。

基于債權(quán)與物權(quán)的效力區(qū)分,法院在審理宅基地上的房屋流轉(zhuǎn)相關(guān)事實(shí)時(shí),首先要明確買(mǎi)賣合同的效力認(rèn)定與房屋所有權(quán)確認(rèn)是兩個(gè)完全不同的法律關(guān)系,確認(rèn)買(mǎi)賣合同的效力不影響對(duì)其物權(quán)變動(dòng)在法律上進(jìn)行否定評(píng)價(jià)。

(二)正確區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)與客觀事實(shí)

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采取登記生效原則,實(shí)踐中在保護(hù)因信賴物權(quán)登記而取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人的適用上取得了明顯成效。但是,在對(duì)物權(quán)權(quán)屬有爭(zhēng)議的當(dāng)事人之間,登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利人雖然在法律上推定為真正的權(quán)利人,但這種效力只是法律上的“推定”,并非絕對(duì)不可推翻。事實(shí)上,如果事實(shí)物權(quán)人有相反證據(jù)證明該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記有瑕疵,是可以推翻這種法律推定,從而維護(hù)事實(shí)物權(quán)人權(quán)益的。

民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用等原則,尤其在我國(guó)對(duì)物權(quán)法的適用更應(yīng)尊重基本國(guó)情。我國(guó)物權(quán)法于2007年才開(kāi)始實(shí)施,但在此之前,我國(guó)的土地問(wèn)題歷史悠久,情況復(fù)雜,特別是在農(nóng)村土地管理不盡完善的情況下,更應(yīng)在司法實(shí)踐中尊重個(gè)案事實(shí)。如果法律物權(quán)人在明知物權(quán)登記有瑕疵的情況下仍變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所有權(quán)人至自己名下,法院則應(yīng)該在查清相關(guān)事實(shí)的基礎(chǔ)上保護(hù)事實(shí)物權(quán)人的合法利益。[5]由此看出,通過(guò)買(mǎi)賣合同購(gòu)買(mǎi)宅基地上的房屋,雖然因現(xiàn)行法律法規(guī)限制而無(wú)法將房屋所有權(quán)變更登記至自己名下,但是不排除買(mǎi)受人因長(zhǎng)期占有并使用房屋而作為不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)人應(yīng)受法律保護(hù)的情況,也不排除出賣人因房屋現(xiàn)值暴漲而向法院提起確認(rèn)合同無(wú)效之訴鉆了法律空子。

(三)積極保護(hù)買(mǎi)受人占有房屋的派生權(quán)益

根據(jù)“房地一體”原則,宅基地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)受限,買(mǎi)受人如何憑借有效的買(mǎi)賣合同保障自身的合法權(quán)益?事實(shí)上,法院在審理宅基地上房屋買(mǎi)賣合同效力時(shí)必須正視農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記現(xiàn)實(shí)并尊重土地歷史遺留問(wèn)題。運(yùn)用誠(chéng)實(shí)信用、公序良俗等民法原則確認(rèn)宅基地上房屋買(mǎi)賣合同有效時(shí),即對(duì)當(dāng)事人的利益分配采用了“房地分離”模式,即便買(mǎi)受人受限于物權(quán)變動(dòng)登記,而無(wú)法對(duì)外行使公示該房屋所有權(quán)為其所有、對(duì)房屋進(jìn)行處分、抵押等權(quán)利,但不影響買(mǎi)受人向合同相對(duì)人主張有關(guān)非須經(jīng)權(quán)屬登記才可產(chǎn)生的權(quán)利,如拆遷補(bǔ)償收益、居住權(quán)益等。

但是,作為用益物權(quán)的宅基地使用權(quán),在中國(guó)現(xiàn)行法律框架內(nèi),農(nóng)民對(duì)其只享有占有、使用的權(quán)利,并不擁有所有權(quán)和處分權(quán),而買(mǎi)受人對(duì)宅基地上房屋進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)的目的是獲得房屋所有權(quán),在宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)沖突狀態(tài)下,法律必須尋找其他可保障買(mǎi)受人合法權(quán)益的權(quán)源,使對(duì)房屋買(mǎi)賣合同效力的確認(rèn)不淪為一紙空文,有效抑制出賣人因利益驅(qū)動(dòng)而背信棄義的違約行為。