3 樓市的問題

樓市的問題每個人都有自己的看法，畢竟關系到大家的切身利益，有房子的人希望房子能保值，沒房子的人希望價格跌得越多越好，兩者之間本來就是個矛盾的關系。本來我不愿意多講樓市的問題，但是樓市興衰畢竟和股市有莫大的關系，我是不想面對也得面對。

在2010年4月我在天涯經濟社區論壇發表過一篇文章《立此存鑒》，里頭講的關于樓市的內容現在回頭看看還是有參考價值的，在這里我把大部分內容復制過來給大家看看。

我一直在考慮一旦地產崩盤將會引起什么效應？是板塊擠壓效應還是海嘯效應？大家都知道，地球是由若干板塊組成的，板塊邊緣的擠壓常引發地震，而地震要么使地面下沉，要么使其上升，喜馬拉雅山就是因為印度洋板塊在擠壓歐亞大陸板塊的過程中，印度洋板塊下沉于歐亞大陸板塊，使后者被拱高，形成世界屋脊，而這種擠壓尚未停止，導致喜馬拉雅山每年都在增高。而海嘯的破壞力是十分驚人的，通常是泥沙俱下，摧毀一切，甚至使島嶼永遠沉沒于水下。兩者都是自然災難，但是結果卻大不一樣。

大家都知道著名的“波浪理論”緣自艾略特在海邊觀察海浪得到的啟發，江恩的“輪中輪”也充分利用了節氣變更的規律，實際上這些理論都緣自自然界的運動規律。股市是由于人的情緒產生波動，實際上本質也脫離不了自然界的影響，這就是我今天思考問題的根據所在。如果樓市雪崩，資金逃離出地產業，又找不到更好的投資去處，股市就成了最佳的投資場所，這就是板塊擠壓效應，沉陷樓市，拱抬股市。作用的力量不再是地殼運動的能量，而是資金。但是如果樓市雪崩引起重大恐慌，使股市中的地產股跟著雪崩，同時帶動其他股票一起下行，這就成了股市大海嘯，也是中國式的次級債危機！作為全球名列前茅的經濟體，中國的災難必然引發世界經濟二次探底，這點毫無疑問。排山倒海的資金回籠到銀行的結果是儲蓄資金大增，信貸出不去，壞賬急劇增加，銀行也將遭受重大虧損，甚至是滅頂之災！

到目前為止，我還沒有看到有人提出我這樣的理論，我可以向各位保證這是我本人的原創，至于以前是否有人提出，我無從查證，我算是立此存鑒吧，歷史會證明這一切。我天天在絞盡腦汁思考這兩種截然不同的效應將會給我們帶來什么樣的影響。我從不懷疑樓市崩盤的可能性，只要它是人的情緒炒起來的，情緒一退，房價自然要跌，漲得越兇，跌起來就越狠，這是最簡單的規律，不過跌得再狠也回不到2003年的水平，就像2008年的股市怎么跌也回不到2005年的998點，這也是規律。

以深圳為例，2003年福田區房子均價是5000元/平方米，7年來中國經濟平均每年增長幅度按照10%計算，如果房價與經濟同步增長，疊加計算結果是9750元/平方米，這是目前的結果，明年是10720元/平方米，后年是11790元/平方米，這個價位就是一旦地產發生雪崩時的下跌極限，因為這個價格具有投資價值（相當于大盤2000點），所以可以經得住考驗。目前福田區房價2萬元/平方米以上的比比皆是，四五萬元/平方米的也有不少，跌起來空間還是挺大的。

我們的國民普遍不具備一套衡量價值的思維模式，一切都是情緒在起作用，股市雪崩的時候明明到2000多點已經很有投資價值了，可還是繼續往下猛跌到1664點，5000點以上已經是巨大的泡沫了，大家卻不停地追逐。樓市其實也是一樣，現在明明已經嚴重超出大家的承受能力，泡沫非常巨大，卻有人不停地追擊，一旦跌起來，在買漲不買跌的心理作用下，房子要在下跌30%的地方剎住車是絕對不可能的，用我上面的價值估算方法算出來的底點我懷疑都會達到，殺過頭也不奇怪。

上面兩種效應，我個人更傾向于板塊擠壓效應多點，也就是說樓市下去了，股市可能會上來，只有這樣才能避免世界性的災難，配合人民幣升值，“熱錢”涌進股市，大盤股那么多，農行也上來圈錢（注意我的用詞是圈錢，不是上來給大家投資的，我看不出農行有任何投資價值），農行雖大，卻不可能重蹈中國石油的覆轍，沒準還會被用來熱炒一把，所以我說股市死不了。地產股算什么，一只中國石油一拉動，指數立刻狂飆，不行還有中國石化呢，權重那么大，整個地產板塊猛殺最多是影響了深圳成指，對滬深300指數的影響力都很有限，如果大家把樓市的錢撤出來買地產股，那就更好玩了，絕對是千古奇觀。

2010年4月寫這個篇章的時候，房價還在節節上漲，并沒有任何下跌的意思，雖然政府開始搞保障房向市場提供容量，像股票擴容一樣，可是進度比起股市擴容要慢得太多，所以作用是很有限的，調控不但沒有把房價壓下來，反而火上澆油促使房價進一步上漲。今年以來全國各地的房價倒是開始下跌，這回是真跌，但剛開始的速度也很緩慢，現在還沒有到加速下跌的過程，畢竟還沒引起投機者的恐慌。房子畢竟是個實實在在的有形資產，不像股票屬于虛擬資產，有形資產可以從心理上給人莫大的鎮靜作用，所以要引起恐慌并不容易，這需要足夠嚴重的輿論造勢。政府顯然也不想這么做，所以緩慢下跌會持續很長一段時間，這個過程也顯得特別漫長。

其實，調控房價有兩種方式：一種是比較低級的，就是直接讓價格往下跌，但這樣一來會引發很多社會問題，處理起來也很棘手，但這種方式對于整個經濟而言是比較安全的，只是必須在“維穩”的問題上多付出一些代價。另一種方式比較高級，那就是印貨幣，2012年6月公布的廣義貨幣已經超過90萬億元，2002年3月的數字是162301億元，2007年3月是364105億元，10年的時間印了74萬億元出來，增速4.6倍，和房價的漲速差不多，固定資產價格會隨著貨幣的貶值而升值（我們的物價也以同樣的速度飛漲），廣義貨幣的增速照這樣的速度發展下去，房價只要維持在現在的水平上不漲，用不了5年它的泡沫就會被完全稀釋，等于下跌50%，但是價格沒變，大家就不會感覺到心痛，所以也就不鬧事了，甚至你會因為手上的錢多了而對政府感恩戴德，但這種貨幣高速貶值勢必引起惡性通貨膨脹，會摧毀國家經濟。我們現在所看到的情況是兩手齊抓：一邊廣義貨幣數字還在高速增長，一邊房價開始下跌，這兩者結合在一起的調控方式絕對是要出大問題的。

2012年第一季度隨著房價的下跌，股市的表現還是不錯的，持續上漲了兩三個月，市場總體上出現了轉機。進攻型的板塊表現出色，像有色金屬、煤炭、地產幾個板塊的漲勢喜人，值得一提的是地產股的表現相當不錯，并不因為房價的下跌而跟著大跌，而是反向上漲，我兩年前提出來的板塊擠壓效應得到市場的驗證。

樓市之所以炒起來，我認為市場投機情緒的內在以外，還有一個確實存在的剛需問題，這是外在的因素，也是輿論導向中最有力的一個多頭證據。我們中國的人口問題大家都很清楚，我是生于80后的一代人，我們這代人的父母是50后、60初，那個時候是一個中國人口爆炸性增長的時期，其形成的原因大家都很清楚，我就不多說了。這是兩個人口增速的高峰，樓市的爆炸性上漲發生于2003—2010年，正好是我們這代人集體跨入婚姻殿堂的時期，我還沒進去，但我周圍的同學、朋友基本都進了，我是屬于少數群體。結婚必須有房子，這是大家的共識，也成了房價上漲的最重要的理由，這個理由顯得最體面。現在我們這代人絕大多數都已經結婚了，剩下的人對房價的影響已經可以忽略。90后的人數已經下降了許多，而且這代人的父母對應的是60末、70初那一代人，人口比之前的要少許多，而且都趕上改革開放的好環境，經濟基礎相對要好得多，思想也更開化一些，所以房子的重要性問題會漸漸被大家淡化。至于00后的人口規模就更小了，后面的一個人口高峰就是我們這代人的后代，但是比起20多年前，這次峰值要低多了，而我們這代人的后代再過20幾年結婚的規模顯著減少，峰值會更低。而那時候我們的父輩正好處于死亡期，那時候死亡人數的規模也是空前的，和出生時的峰值速升一樣，到時候也會出現兩波峰值較高的時期，等我們這代人也死了，中國的人口將會嚴重減少（前提是不再有政策性的增長刺激）。現在就是中國人口的最高峰期，對房子的需求量也最多，往后就是不用建房子也綽綽有余了，正常情況下房子的壽命比我們人的壽命會長許多。

圖1—6是我們國家過去80年間的每年出生人口數量曲線圖。1949年以后由于國策的作用，出生人口快速增長，在1957—1961年這幾年的時間里有一個快速下跌過程，原因大家都清楚，我不方便多說，然后就是一個強勁的脈沖，出現歷史峰值，中間有十幾年的時間一直呈現下坡態勢，國策沒變，對應的是1957—1961年那些年出生人口銳減，少了這部分人的生育，所以對應的下坡是再正常不過了。80后這部分又是一個高峰期，90后發生的這一輪長時間下坡有兩個原因：一是計劃生育政策的作用，二是對應了70年代的那一次下降周期。2000年后有幾年快速上升周期，對應的是我們這代人，當時是一個高峰，現在我們都20多歲了，陸續結婚，開始生育。我們可以看到，基本上20年就是一個周期的重復，無論是上升還是下降，基本是對應的，但是有一點必須注意到，就是后面的脈沖高峰值比前面一波要低一些，第3次脈沖顯然強度已經非常低了，計劃生育真正地發揮了作用，我想后面除非國策改變，否則不會再有強勁的脈沖波，人口出生數量會趨向平穩。出生人口脈沖波自然對應的是死亡人口脈沖波，這是無可避免的，現在還沒有真正開始。按照平均70歲的壽命計算，最強的死亡人數脈沖峰值要到2030年，還挺久的。

我想，出生人口脈沖波和結婚數量脈沖波應該是重疊的，也就是說，上面的出生高峰期也正是房子需求（也就是人們所說的“剛需”）的高峰期，中國人的傳統是結婚得有房子，租的一般還過不了關。前面2波脈沖房價沒漲起來的主要原因是，那時候國家政策還沒放開，還是計劃經濟階段，想投機，沒門，而房子真正的上漲被我們80后這代人趕了個正著。2003年以前房子都沒怎么漲，因為前面十幾年出生人口一直在走下坡，不存在脈沖式的剛需，說到底還是因為我們的國情：人口多，資源少，供應量平穩而需求猛增的時候必然導致價格上漲，再加上一些人從中投機獲利，漲起來就更兇猛了。后面不會再有過去十年的房價猛漲的行情了，就算國家不調控，這個問題也不必擔心，人口問題擺在那，看看上面的圖就明白了。

國家高層一直在喊刺激消費，實際上喊也白喊，也無須喊。我們中國人最大的一項消費是房子，普通人這一項消費直接透支了至少三代人的財富，一般的白領不吃不喝要工作三四十年才能買到一套適合自己居住的房子，還不能奢望比較好的那些高級住宅，如果扣除日常開銷，一輩子也休想買一套房子。根據我的見聞，我周圍那些同齡人買房子的基本沒有靠自己，至少需要父母或者兄弟姐妹在首付上給予大額資金的支持，然后再向銀行貸款，靠自己的工資對付每月的月供。房子的問題直接抑制了大家的消費能力，房價的問題不解決，靠喊口號刺激消費是毫無意義的。我們的房子價值在普通人的一生所創造的財富中占據絕對的比例，至少是70%。我們的汽車因為繁重的稅收問題賣得比國外貴得多得多得多，我們油也比美國貴，如果普通家庭配置了車，就算沒有按揭，養車的費用也可以消耗掉一個人的工資。這些都是很現實的問題，別說擔憂花完了錢沒有社會保障，就是當下你想花錢也拿不出來了，我們可支配的資金實在太少了，然后生病的巨大開銷又是一項令人頭疼的問題。美國人可以三個月換一次窗簾，我們的窗簾裝上去五六年我看都不會換一次，這就是差別。我們哪來的條件更換？能用就用著，得過且過，這樣一來還談什么刺激消費呢？

如果房價跌下來，解放了最大的一塊資金，其他的問題就好辦多了，有條件了誰不想提高生活質量？根本不需要政府喊口號，這是人的本能反應，所以，房子的問題關系到經濟轉型能否成功，這是問題的癥結所在。從過去一年的調控看來，政府顯然還是意識到了這個問題，但是壓房價牽動各方利益，不是那么容易對付的。時不時有關于業主因為房價下降而集體打砸售樓處要求賠償差價的報道，每當看到這個，我總是感到可恥！這種行為和土匪、強盜無異，想想股市下跌的時候虧的錢還少嗎？沒見有股民去打砸上市公司或者交易所，連去門口打醬油都沒有，這就是素質的體現，中國的股民應該是全世界最能克制的群體了，要是在美國，像2008年那樣的跌法早就有人去白宮門口游行示威了。我們每個人在作出每一項決策的時候應當為自己的行為負責，無論是買一棵白菜還是買一套房子，時價你能接受你就買了，后面漲和跌就看你的眼光和運氣了，誰規定房價必須上漲，不能下跌了？房價節節上漲的時候偷著樂，躲被窩里數錢，下跌的時候打砸謾罵，要求賠償差價，這叫什么？這叫強盜邏輯。地產企業炒高房價固然可恨，投機分子難道就沒有罪過嗎？每個買房子的人都希望房價在買了之后繼續上漲，享受升值的好處，可是你們有沒有想過那些買不起房子的人怎么辦？一個真正強大的人不在于凌弱，而是在于包容、尊重和照顧比自己弱小的人或者動物，考慮或謀劃每個生命的福祉。那些企求以自己的繁榮來彰顯優越感的人其實是真正貧窮的人，他們殷實的物質基礎改變不了精神匱乏的狀況，這是真正的可悲。