1.4 內外經濟發展不確定性與房地產調控困境

自實施經濟改革以來，中國實體經濟已經保持了超過30年的快速增長。2010年國內生產總值已達39.8萬億元人民幣，占全球經濟總量超過9%。中國的經濟規模雖然可觀，但其發展質量和發展模式明顯地落后于發達國家。中國既是向經濟工業化與現代化過渡的發展中國家，又是從計劃經濟體制向市場經濟體制過渡的“轉型國家”，處在經濟體制與發展階段的“雙過渡”時期，面臨著巨大的轉型風險。2008年以來，全球經濟形勢的急轉直下使得中國經濟發展的固有缺陷暴露無遺，加劇了房地產市場調控的難度。

1.4.1 外部經濟發展的不確定性與房地產市場調控困境

在全球經濟金融危機之前，我國的宏觀經濟戰略偏向于出口導向模式，對外貿易是支撐我國經濟增長的重要支柱，美國、歐盟等發達經濟體對中國出口商品的需求，是中國制造業增長的主要依托。自2008年以來，在金融危機的打擊下，發達經濟體陷于嚴重的經濟萎縮與蕭條中，歐洲陷入了嚴重的財政危機中，直接影響了外部需求（見圖1—9和圖1—10）。2012年4月份我國出口僅增長4.9%，遠低于市場預期，進一步加大了國內經濟下行的壓力。

圖1—9 美國2010年第三季度至2011年第三季度經濟數據一覽

資料來源：Survey of Current Business （December 2011）。

圖1—10 歐債危機示意圖

資料來源：Bloomberg， 太平洋證券。

更為關鍵的是，這一輪經濟危機也迫使歐美國家采取措施，改變過去的經濟發展模式。進入21世紀以來，發達經濟體一直被增長乏力、失業率上升和技術創新動力匱乏等問題所困擾，只能利用金融創新、貨幣擴張或者政府財政刺激等手段，滿足國內需求，穩定經濟增長，但這卻造成了對信貸、金融和財政刺激的嚴重依賴。美國依靠復雜的金融創新，提供流動性，而歐洲則采用政府舉債來維持國民的高福利。因此危機爆發后，美國的金融體系首當其沖地遭到沖擊，而歐盟國家的財政體系瀕于崩潰。

為了緩解危機，自2009年3月以來，美國已經進行了三輪“量化寬松”，即以貨幣擴張刺激經濟。但 “復興的路程漫長而艱苦”，美國國內經濟由于缺乏新增長點，即使利率水平再低，金融體系也難以大規模放出信貸，廠商和居民的投資與消費能力難以增加。而新能源、物聯網等長期中具備開發潛力和需求潛力的技術創新，又很難在短期中見效，所以美國經濟難以在短期內實現復興。更為關鍵的是，此次危機后美國政府意識到產業空心化的危險，強調發展制造業，“結束將就業機會輸出的歷史”，以拉動本國居民就業。因此，即使美國經濟復興，其經濟的對外需求也會因經濟模式的轉換而大大降低。“中國制造—美國消費”的現象將逐漸地改變。在這一點上歐洲與美國類似，同樣需要“再工業化”，逆轉實體經濟空心化的趨勢，而這些變化都將減少對中國產品的需求。因此在中短期內，外部需求的持續下滑將會對我國經濟的持續增長產生負面影響，加大了經濟結構調整的難度。

從長期來看，中國經濟需要轉型，擴大內需，進行產業結構調整和升級，擺脫對出口和房地產投資的依賴，但這一目標在短期內難以實現。因此，在外需低迷且中短期內難見好轉的情況下，中國需要穩定當前的總需求以保證經濟增長，短期中可控性較強，見效快的投資需求就顯得異常關鍵。如上所述，房地產投資在中國固定資產投資中占有重要地位，同時也帶動了相關產業的投資需求，如果過度抑制房地產投資的增長，將會對制造業、建筑業等產業產生連帶影響，從而對內需不足的中國經濟造成巨大的負面沖擊，直接造成經濟增速的下滑。居民就業、收入、企業利潤和財政收入等將受到影響，各種矛盾和問題會進一步激化，極易造成經濟和社會動蕩。

1.4.2 內部經濟發展的不均衡性與房地產市場調控困境

我國長期依賴高投資、高積累的經濟發展戰略，抑制了國內消費市場的發展。如圖1—11所示，近年來，我國經濟中居民消費所占的比重，呈現相當明顯的下降趨勢，截至2010年，居民消費占GDP的比重已經不足40%，國內消費市場嚴重滯后于經濟發展。

圖1—11 1996—2010年我國GDP中居民消費比例

資料來源：歷年《中國統計年鑒》。

造成這一現象的原因在于，我國經濟增長的質量偏低，經濟過度依賴投資而技術貢獻不足，經濟效率較低。例如：在經濟增長的技術貢獻方面，我國企業研發經費支出占主營業務收入的比重迄今不足1%，而發達國家普遍在3%左右。此外，中國的大量關鍵技術依賴進口，在航空設備、精密儀器、醫療設備、工程機械等具有戰略意義的高技術含量產品方面，我國關鍵技術的自給率甚至不足20%。

長期且持續的高投資，促使能源、原料需求急劇增長，進口急速增加。能源和原料國際市場價格的飆升，導致我國貿易條件惡化，增長成本加大；刺激了國內自然資源的過度和低效率開發，既造成資源浪費，又加重了我國的生態環境壓力。而且，投資過快增長造成生產能力的過快增長，但消費需求增長相對滯后，要保持經濟繼續高速增長，就必須不斷靠更大規模的投資來創造新的需求，造成靠投資需求來拉動投資的惡性循環。過去若干年來資本形成占GDP的比重不斷上升，居民消費持續下降，正是這種惡性循環的集中體現。但投資不可能無限增長，因此經濟最終必然面臨生產過剩的威脅。作為固定資產投資

重要組成部分的房地產投資，最終也將面臨嚴重的生產過剩。一旦形成生產過剩，中國就有可能出現投資泡沫破滅和經濟蕭條。

此外，高投資所誘導的高儲蓄的剩余資金大量涌向了房地產市場，其中不僅有大量來自銀行體系的貸款，也有大量的居民儲蓄性投資和國內外投機資本。剩余資金所創造的過高的需求，導致房地產價格飆升，造成房地產市場泡沫不斷膨脹，給宏觀經濟帶來了極大的風險。若不加以控制，一旦房地產行業出現危機，會立刻引發金融體系危機，銀行機構會因此蒙受巨大損失，大量居民財富也會化為烏有。