1.3 房地產市場調控與保增長

我國投資拉動型的經濟增長戰略，使得房地產業一直以來都是推動中國經濟增長的重要產業之一。特別是在2008年全球經濟危機爆發之后，中國的出口需求急劇萎縮。為了保持經濟增長，我國政府推出了大規模的經濟刺激政策，以彌補出口下降所導致的需求不足。從實際效果來看，投資在拉動經濟增長中的作用被進一步強化了，而相當部分的資金投資到了房地產行業。如圖1—4所示，近幾年房地產開發投資呈現出加速增長的態勢。2011年，房地產固定資產投資（主要指房地產開發投資）保持較高增速。全年完成房地產開發投資61740億元，同比增長27.9%。其中住房開發投資達到了44308億元，同比增長30.2%。

圖1—4 1997—2011年我國房地產行業固定資產投資的增長情況（單位：億元）

資料來源：歷年《中國統計年鑒》。

房地產行業的蓬勃發展，使得中國經濟增長存在越來越明顯的房地產依賴性，房地產已經成為我國拉動投資、消費和經濟增長的重要動力之一。

首先，房地產開發投資已經成為我國固定資產投資中的重要組成部分（見圖1—5）。房地產行業固定資產投資帶來的固定資本形成價值，會被直接地歸入到支出法國內生產總值中的資本形成總額，而且房地產行業的固定資產是建筑，其存續及折舊的期限長，對于經濟發展的后續影響非常大。回顧近年房地產投資所形成的固定資產規模，2003—2009年，中國房地產固定資產投資規模接近20萬億元，占到全部固定資產投資總額的23%，僅次于制造業的投資規模。房地產固定資產投資占GDP的比例則超過了10%，遠遠高于同期西方國家的投資水平。（注：OECD Factbook 2009 顯示，英國、德國、法國、意大利、加拿大、日本和美國七大工業國家20世紀70年代至2006年房地產投資占GDP的比例分別為3.6%、6.5%、5.4%、5.2%、5.9%、5.7%和4.7%。）2010年與房地產投資相關的增加值（房地產固定資本形成、居民房地產消費等）總計超過了10萬億元，約占同期全國GDP的26%（見表1—2）。

圖1—5 1997—2010年我國房地產行業固定資產投資占全社會固定資產投資比例及其占城鎮固定資產投資比例

資料來源：歷年《中國統計年鑒》。

資料來源：歷年《中國統計年鑒》。

如果考慮到房地產行業投資所帶動的相關上下游產業的投資和生產，房地產行業對投資和經濟增長的推動作用將進一步增強。如圖1—6所示，自1999年以來，房地產增長較快的省份也是經濟發展較快的省份。

圖1—6 1999—2007年房地產投資與人均GDP

注：縱軸表示房地產投資占GDP的比例，而橫軸表示人均GDP。

資料來源：Chen et al.（2011）。

其次，房地產行業也是提供就業，提高居民收入水平的一個重要行業。僅房地產業本身，2003—2010年，就業人數就由120萬人增至211萬人。其間接拉動的中介服務、裝修、建筑業、建材制造業，更是成為解決居民就業的重要行業。此外，房地產消費，也是居民日常消費的重要組成部分。一般而言，房地產“消費”不包括房產購置費用，而是指真正用于房產消費的行為，即居住的支出，房屋租賃以及裝修、維護等費用。對于自有住房則將房屋購置價格折算為無限期的等額的房租，作為“自我租賃”的房屋消費計算。如果按照“自我租賃”來對房地產消費進行估計，2009年中國房地產消費達3.35萬億元，占GDP總量的9%以上，即使僅僅計算城鎮居民“居住”項目的消費支出，2010年也已接近9000億元，在居民的日常消費中占有重要地位（見圖1—7）。

圖1—7 2001—2010年我國城鎮居民居住消費總支出（單位：億元）

資料來源：歷年《中國統計年鑒》。

再次，房地產行業的土地出讓收入，是地方政府財政收入的重要來源。如北京市2011年土地出讓金總計為741.9億元，占直轄市財政總收入3006.3億元的近四分之一。從全國來看，2010年全國土地出讓收入達2.9萬億元，占地方財政總收入7.3萬億元的39.7%。房地產投資熱潮帶來的高地價，成為地方政府獲得收入的重要來源，并且在2007年之后呈現明顯的上升趨勢，2010年僅直接與房地產相關的稅收（房產稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅）就已經占到地方稅收收入的近20%（見圖1—8和表1—3）。

圖1—8 2007—2010年我國與房地產相關的稅收增長情況（單位：億元）

資料來源：歷年《中國統計年鑒》。

資料來源：歷年《中國統計年鑒》。

倘若再考慮房地產信貸對于金融體系的重要性，可以看出，房地產行業已經從金融、財政、消費、投資各方面深刻地影響著中國當前的經濟增長。雖然從長期來講，擺脫對房地產的依賴，有利于經濟的健康發展和社會福利的增加，但短期內嚴格地調控房地產極易傷害當前的經濟結構和金融體系。過度地打壓房地產行業，會導致投資需求下降，經濟增速下滑；政府財政赤字增加，短期內加重地方政府的債務負擔，進一步加大地方政府融資平臺的風險；銀行體系風險增大，不良貸款增加；失業率上升，居民的收入下降，對本來就較為疲軟的內需產生極大的負面作用。一旦超出其可以承受的臨界范圍，必然造成連鎖的危機反應，導致經濟下滑，甚至出現經濟安全和社會穩定失控的局面。