1.2 房價(jià)過快上漲與經(jīng)濟(jì)發(fā)展隱患

自1998年我國實(shí)行商品房改革以來，商品房交易市場得到了迅猛的發(fā)展，出現(xiàn)了房屋交易量和價(jià)格同時快速上漲的局面（見圖1—1至圖1—3）。

圖1—1 2001—2011年我國商品房屋銷售面積（單位：萬平方米）

資料來源：歷年《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

圖1—2 2001—2011年我國商品房屋銷售額（單位：億元）

資料來源：歷年《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

圖1—3 2001—2011年我國商品房屋平均銷售價(jià)格（單位：元/平方米）

資料來源：歷年《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

如圖1—1至圖1—3所示，2001—2011年的11年間，我國商品房屋的銷售面積增長了約5倍，銷售額則增長了近12倍。全國商品房屋每平方米的平均銷售價(jià)格，由2001年的略高于2000元，上漲到了2011年的5375元，而許多大中城市房價(jià)更是出現(xiàn)了10倍以上的漲幅。

房地產(chǎn)價(jià)格的飆升，加大了人們對中國房地產(chǎn)泡沫的疑慮。一般而言，房價(jià)占收入比、空置率和房屋租售比是判斷一國房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)。根據(jù)2011年《全國35個大中城市房價(jià)收入比排行榜》，全國總體的房價(jià)收入比達(dá)到了7.4，深圳、廈門、杭州、上海、北京等城市的房價(jià)收入比甚至超過了10。國際一般認(rèn)為該指數(shù)的安全線是6，而35個被調(diào)查城市中，僅有呼和浩特和貴陽兩座城市的房價(jià)收入比低于6。再看租售比，它是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。一個地區(qū)的房地產(chǎn)在運(yùn)行狀況良好的情況下，租售比一般介于1∶300與1∶200之間。上海易居房地產(chǎn)研究院的調(diào)查顯示，2011年北京、上海地區(qū)房屋租售比平均水平約為1∶400，中心地段則達(dá)到1∶500，顯然超過了警戒線。這意味著房產(chǎn)的投資價(jià)值相對變小，而樓市泡沫正在不斷地積聚。空置率是指某一時點(diǎn)上，一個地區(qū)空置房屋面積占房屋總面積的比例。國際通行慣例認(rèn)為空置率應(yīng)介于5％~10％之間。雖然我國目前沒有對空置率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，但一些非官方機(jī)構(gòu)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國大中城市普遍存在空置率超過20%的情況。

房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲和潛在的資產(chǎn)泡沫，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的極大隱患，成為影響我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、協(xié)調(diào)以及可持續(xù)發(fā)展的主要因素之一。

首先，從微觀個體的角度而言，持續(xù)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲使得過多的資本積聚于房地產(chǎn)行業(yè)。農(nóng)民荒于勞作，工人不事生產(chǎn)，企業(yè)不專心主營業(yè)務(wù)生產(chǎn)，國際熱錢和游資也大量投資于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，極易造成資源的錯配和過度的投機(jī)行為。特別是近幾年，各地“地王頻現(xiàn)”，大量的中央和地方國有企業(yè)積極發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè) （見表1—1），眾多民營企業(yè)和外國投資者也參與其中，進(jìn)一步推高了土地和房產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤也逐漸成為各地企業(yè)稅后利潤的重要組成部分。長此以往，必將造成其他實(shí)業(yè)生產(chǎn)的荒廢、產(chǎn)業(yè)空心化和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的萎縮。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，必將導(dǎo)致大量企業(yè)破產(chǎn)，國際熱錢也將大規(guī)模地撤出中國市場，造成國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的雙重危機(jī)，致使中國經(jīng)濟(jì)陷入長期的蕭條。

資料來源：國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會。

此外，對于居民消費(fèi)而言，過快上漲的房價(jià)，加大了普通居民的購房負(fù)擔(dān)，抑制了居民除房產(chǎn)外的日常消費(fèi)，進(jìn)一步加大了我國拉動內(nèi)需、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的難度，也加大了中國社會的貧富差距，使得低收入者深受其害，容易造成嚴(yán)重的社會問題和政治動蕩。

其次，房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲加劇了金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)較大，對金融機(jī)構(gòu)融資的依賴程度高。由于我國的資本市場融資體系相對落后，房地產(chǎn)業(yè)主要由銀行信貸提供融資需求，也就意味著房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)高度集中于銀行體系。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2009年以來，銀行體系向外投放的20多萬億元信貸中，超過50%投資于樓市與土地。房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)聯(lián)的投資、建筑業(yè)以及消費(fèi)者的信用風(fēng)險(xiǎn)，全部被銀行體系承擔(dān)。在房價(jià)上漲時，信貸資金都集中發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，潛在的風(fēng)險(xiǎn)被忽視了。一旦房地產(chǎn)市場泡沫破滅，大量的房地產(chǎn)資產(chǎn)將變?yōu)橛卸举Y產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)和消費(fèi)者的信貸風(fēng)險(xiǎn)就會直接轉(zhuǎn)化為對銀行的違約風(fēng)險(xiǎn)。金融體系的脆弱性和風(fēng)險(xiǎn)的高度傳染性，將直接引發(fā)金融危機(jī)，并導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)的全面爆發(fā)。

最后，房價(jià)的高漲也制約了我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級、技術(shù)革新和新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，透支了我國經(jīng)濟(jì)長期增長的動力。自改革開放以來，我國依靠出口和投資拉動的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，取得了舉世矚目的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就，但也造成了我國產(chǎn)品自主研發(fā)的比例較低，核心技術(shù)和零部件被西方發(fā)達(dá)國家掌握。一國經(jīng)濟(jì)的核心競爭力主要由該國的技術(shù)水平和科技能力決定，新技術(shù)和新產(chǎn)品的研發(fā)對于提升一國的核心競爭力具有重大意義，但前期投入較大，見效慢，風(fēng)險(xiǎn)較高。在房價(jià)持續(xù)上漲的情況下，房地產(chǎn)投資成為了一種回報(bào)率高、見效快的投資項(xiàng)目，必然吸引大量的實(shí)業(yè)資本轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)而忽略了技術(shù)創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也會因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展而受到制約。長此以往，缺乏核心技術(shù)的中國產(chǎn)品將逐漸喪失國際競爭力。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，中國將同時面臨國內(nèi)市場低迷和國際需求下降的局面，經(jīng)濟(jì)極易陷入長期的衰退。