第3章 商品房住宅價格泡沫測度

3.1 引言

自2005年以來中國住房價格的快速上漲引發了消費者、學術界和政府對房地產市場潛在價格泡沫的擔憂。在房價高漲的同時，銀行貸款也呈現過度增長的態勢，表明市場存在相當規模的價格泡沫。價格泡沫可能造成人均可支配收入的降低，進而導致福利損失，從長遠來看，由此導致的消費支出不足和銀行過度信貸可能對中國經濟的健康發展造成負面影響。從市場有效性的角度分析，由于高昂的交易成本和對沖價格下跌風險機制的缺乏，當前的中國住房市場并非有效市場，表明中國住房資產價格的變化往往是序列自相關的，因此外部沖擊可能使價格周期被放大。這些對經濟的潛在負面影響使得住房價格的高漲受到中國政府和人民的高度關注。

中國城市住房商品化從20世紀80年代后期就已開始，但直到2005年土地招拍掛制度實施之前，住房價格并未出現明顯上漲。2004年第三季度生效的土地招拍掛制度增強了市場對住房價格上漲的預期，并導致投機行為的增加，實證數據表明，中國一線城市住房價格從2005年至今至少上漲了300%。基于對投機行為引發價格上漲并導致住房市場過熱的判斷，中國政府實施了一系列房地產調控政策，如新購住房5年內出售須繳納20%的所得稅和5%的營業稅、二套住房40%首付比例要求等。2011年以來，中國的4個一線城市和其他43個主要城市均出臺了更為嚴厲的調控政策，包括家庭住房套數限制、非本地戶籍者購房限制等。所有這些政策都是為中國房地產市場降溫，以防止更大價格泡沫的產生。

本章的主要目的是引入學術界流行的基本面回歸法來測度基于宏觀變量的住宅基礎價格，進而討論將租賃市場加入測度系統中，以使得商品房住宅具備雙重屬性，進一步討論雙市場均衡的住宅銷售價格。