2.3 無泡沫的商品房住宅均衡價格決定

總的來說，無泡沫的穩健商品房住宅市場應為“雙市場（商品房住宅銷售市場與商品房住宅租賃市場）一般均衡”結構，即二手商品房銷售市場和二手商品房租賃市場具備聯動、健康的價格發現功能和供給、需求再平衡功能。

2.3.1 銷售市場

二手商品房住宅銷售市場的銷售價格應當等于商品房供給的稀缺性與購買總需求（包含居住性購買需求和投資性購買需求）所決定的動態均衡價格，銷售市場購買總需求可以寫為：

在模型（2—1）中，為內生二手商品房住宅銷售市場購買需求總和；分別代表購買需求總和中的投資需求和居民購房居住需求（剛性需求（注：本報告界定“居民居住性購買（或購房）需求”即為“剛性需求”，獨立于“投資性購買（或購房）需求”或“投資需求”。在二手商品房住宅銷售市場中，兩者加總，即為購房總需求。）），其中短期內購房居住需求相對剛性，所以其價格彈性遠小于投資需求的價格彈性。即，

不等式（2—2）說明在銷售市場中，若假定短期內銷售供給相對恒定，則銷售價格波動完全取決于投資性購買需求，即市場中資金充裕方的“購轉租”行為，而并非取決于剛性需求。模型（2—1）中的其他變量定義如下：R代表二手商品房租賃市場租金變量，P為銷售價格變量，上角標a代表各變量隸屬于銷售市場（注：如圖2—3所示的變量標識中，上角標a代表二手房銷售市場經濟變量，上角標b代表二手房租賃市場經濟變量，下同。），下角標t代表各變量為連續的時間序列在t時點取值。

基于模型（2—1）的基本設定，可歸納如下定理：

定理1：二手商品房住宅購買總需求為租賃市場名義租金水平和銷售市場名義銷售價格水平所共同決定的函數。購買總需求在數量上可分解為投資性需求與居民購房居住需求（剛性需求）兩部分（分別為銷售價格和租金價格的函數）。其中短期內剛性需求相對穩定，若假定供給不變，則短期內銷售價格水平完全由投資需求決定。

銷售市場供給方同樣為銷售價格和租金的函數，根據本報告對供給方的定義，可以用代表二手商品住房總供給函數。由于本報告將雙市場（銷售、租賃市場）看作一個系統，故在該系統內研究內生二手商品房住宅供給時，可以進一步界定該供給函數具備如下性質：

條件（2—3）暗示：在不考慮系統外其他變量沖擊的情況下，系統內生的銷售供給隨名義銷售價格上漲而膨脹，隨租金上漲而萎縮。故二手商品房住宅銷售總供給由住宅銷售價格與租金水平共同決定（或由租售比決定）。根據本報告理論基礎，租售比為廣義資本紅利，其當期數值受宏觀經濟政策、名義利率和本國貨幣相對價格影響，而與房地產市場本身無關，則有如下推論：

推論1：相對于二手商品房住宅市場（包含銷售市場和租賃市場）的供給方和需求方，依據各自價格水平（銷售價格和租賃價格）的再平衡過程，市場均衡租售比為前定變量。即雙市場供給需求再平衡過程為系統內由價格驅動的動態過程，且該系統內短期租售比值波動服從均值回歸過程。

本節界定短期內供給函數的動態過程如下：根據房地產為資本品（不易消耗）的性質和建筑業新建商品房住宅供給周期相對其他工業商品較長的特性，把銷售供給拆分為存量和流量兩個部分。

所以，在單市場均衡（單一銷售市場均衡）的條件下，政府考慮用外生政策調整當期均衡投資額，從根本上抑制二手商品房住宅銷售價格波動的有效方法應當為：抬高二手商品房住宅銷售市場中買賣雙方的成交比例；相反，任何造成剛性需求被人為壓低的政策，都會進一步刺激投資購買需求，增加二手房銷售價格的不確定性。

2.3.2 租賃市場

就房屋租賃市場而言，同樣也分為供給部分和需求部分。就供給方面分析，因為無泡沫的商品房住宅租賃市場排除了投機的存在，房源來自那些持有房屋進行價值投資，享受租金收入的投資者。從這個意義上，房屋的投資品屬性提供了租賃市場供給的主要來源。因此，假設這個市場是理想且均衡的，即所有房屋投資者所持有的房屋都進行出租（空置率為零）（注：以上結論成立的前提為全社會由政府提供的保障性住房處于供不應求的局面。），那么房屋租賃市場的供給應該等于房屋銷售市場需求方的投資需求。至于供給曲線的形狀和斜率與上文的分析一致，當租賃市場的租賃價格上升的時候，會有更多的投資者愿意投資且出租手中的房屋，在持有成本不變的情況下，享受更高的收益，實現利潤最大化，使得租賃市場房屋供給量增加。反之，租賃價格下降會導致房屋租賃市場供給量下降，所以租賃市場的供給曲線呈現向右上方傾斜狀態。

就需求方而言，當房屋租賃價格上升時，本來愿意租房但是也有能力購房居住的人（應然性承租人）基于自身福利考慮，有可能選擇購房居住而離開租賃市場，導致租賃市場總需求降低。反之，租賃價格降低時，會有更多有意愿租房的人進入租賃市場，使得總需求升高，所以需求曲線呈現斜率為負，向右下方傾斜的狀態。相對于銷售市場，二手住宅租賃市場的租金水平應當反映租賃市場供給稀缺和租賃居住需求之間的動態均衡，如圖2—3右圖所示當期供給曲線、需求曲線和均衡價格水平。

圖2—3 穩健的二手房（商品房住宅）銷售市場與租賃市場均衡價格決定

定理2：二手商品房住宅總購買需求中投資性購買需求在數量上等于租賃市場總供給；租賃市場總需求等于租賃居住需求。租賃居住需求中部分為應然性需求，即應然性需求方可隨機地選擇成為承租人或者成為購房居住者。

所以，如果調控政策使租賃價格失去作用，不再進入住房需求者的決策信息集，造成流量投資不足，這暗示著租賃市場流量供給不再能滿足長期（確定）租賃需求部分，造成租賃市場嚴重供不應求的局面。由此可得，對穩健租賃市場的扭曲使租賃需求最終失去價格（銷售價格、租賃價格）彈性，理論上，只要租賃市場存在，則不論價格多高，承租人都必須承擔，除非承租人脫離該市場。

如果房地產的單一市場價格調控（注：此處“單一市場價格調控”特指二手商品房住宅銷售市場的價格調控。）的實際效果造成租賃市場需求膨脹，則該政策必然會扭曲穩健的租賃市場，使得價格調控失去作用，如果長期無法回歸市場均衡，那么政策本身也將無法持續。