2.2 住宅“雙市場”均衡機制

在商品房住宅市場，人們希望并且有能力購買住房的需求主要分為兩個部分（假設(shè)無泡沫情況下不存在投機需求）。第一，對應(yīng)于住房居住屬性的剛性需求，取決于住房的基礎(chǔ)價格。這個需求是剛性的，因為正常情況下，人們總是需要一個住所容納自己或者家庭，滿足飲食起居的需要。這個需求無論在什么年代、什么情況下對于一般的民眾而言都是存在的，不易改變。第二，對應(yīng)于住房的投資品屬性的投資需求，取決于住房的投資品價格。住宅除了可以給人們提供一個飲食起居的場所之外，還可以作為投資品。人們在滿足了自己的居住需求之后，在經(jīng)濟能力允許的情況下，可以購買或者租賃住房進行投資。投資品的價格取決于未來收入的現(xiàn)金流，可以認(rèn)為租金是未來的每期現(xiàn)金流收入，當(dāng)然還包括最后的住房轉(zhuǎn)讓收益。現(xiàn)實生活中也存在這種將住房持有后出租，以獲取租金收益的投資需求。在理想的市場環(huán)境下，二者之和構(gòu)成了住宅銷售市場的總需求。

如圖2—1所示，雙市場（左為銷售市場、右為租賃市場）首先應(yīng)當(dāng)具備雙均衡：二手商品房住宅銷售市場的銷售價格水平應(yīng)當(dāng)客觀反映銷售供給稀缺和購房總需求之間的矛盾；二手商品房住宅租賃市場的租金水平應(yīng)當(dāng)客觀反映租賃供給稀缺與租賃（居住）需求之間的矛盾。上述“雙市場、雙均衡”為“雙市場一般均衡”的前提條件。

圖2—1 穩(wěn)健的二手房（商品房住宅）銷售市場價格與租賃市場價格形成機制

在給定的“雙市場、雙均衡”前提條件下，“雙市場一般均衡”條件由商品房銷售市場中資金充裕方的投資需求（“購轉(zhuǎn)租”）基于有效價格調(diào)節(jié)機制而實現(xiàn)。如圖2—1所示：投資性購買需求（投資需求（注：投資性購買需求即在總購買需求中區(qū)別于居民居住性購買需求的部分，以下如無特別標(biāo)識，與“投資需求”的表述同義。））隸屬于構(gòu)成銷售價格的總需求方，且迅速轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U市場的總供給方，進而與租賃需求共同作用形成均衡的二手房租賃價格。雖然以上價格機制受諸多外生經(jīng)濟變量影響，但關(guān)鍵在于：假定短期內(nèi)（通常指一年之內(nèi)）市場無顯著外生租賃需求沖擊，則二手商品房住宅租賃市場名義租金只取決于租賃供給方，即二手商品房住宅銷售市場當(dāng)期投資（已實現(xiàn)的投資需求）規(guī)模。故短期內(nèi)租賃供給決定租賃價格，且租賃供給等于銷售市場資金充裕方的投資性購房規(guī)模。如果進一步假定短期內(nèi)總居住需求在規(guī)模上無顯著外生沖擊，且二手商品房住宅銷售供給規(guī)模短期內(nèi)亦不受外生變量影響，則二手住宅銷售即期價格完全由已實現(xiàn)的投資性購買需求的規(guī)模所決定。

基于以上理論可得出如下結(jié)論：短期內(nèi)商品房價格波動完全來自投資需求規(guī)模波動；投資需求規(guī)模受投資回報率，即租賃價格水平影響。圖2—2顯示了短期內(nèi)銷售市場投資需求拉動租賃市場供給的動態(tài)均衡過程。圖2—2中考慮的變量為租售比，即每平方米二手商品房住宅年度租賃價格除以每平方米商品房住宅售價，租售比亦可看作相對投資回報率，即從投資成本（銷售價格）和投資收益（租賃價格）的角度看待該指標(biāo)。因而，單位租售比的波動要反映在兩個市場的供求關(guān)系再平衡上，即市場根據(jù)相對價格確定供求關(guān)系從而在長期達到雙市場的一般均衡價格。從這個意義上講，如果排除外生因素影響（如人口結(jié)構(gòu)、城市化進程以及宏觀經(jīng)濟政策等），圖2—2暗示的租售比應(yīng)當(dāng)在一個相對恒定的水平上呈現(xiàn)平穩(wěn)的均值回歸過程，而不具備確定的單調(diào)趨勢（上升或下降）。

圖2—2 穩(wěn)健的二手房（商品房住宅）銷售市場價格與租賃市場價格再平衡機制

因此，穩(wěn)健的商品房住宅市場應(yīng)當(dāng)具備有效的內(nèi)生價格調(diào)節(jié)機制，即給定某國特定發(fā)展階段，根據(jù)該國宏觀經(jīng)濟政策和經(jīng)濟體基本特征，理論上應(yīng)當(dāng)存在一個適合該國特定發(fā)展階段的相對恒定的租金—價格比率（即租售比），原因亦可簡單地解釋為：給定經(jīng)濟體的特定發(fā)展階段，二手商品房銷售價格和租賃價格根本上被同一個變量（投資需求）推動。

基于短期內(nèi)給定總居住需求（租賃需求和購買居住需求之和）相對恒定、雙市場的總商品房住宅供給相對不變的假設(shè)，本節(jié)做出如下的分析。