第二節　不動產的類型

可以根據不同的需要，按照不同的標準，從不同的角度對不動產進行分類。弄清楚不動產的類型，在某種程度上就了解了估價對象的種類。

一、按用途劃分的類型

按照用途劃分，不動產可以分為居住不動產和非居住不動產兩大類，非居住不動產還可以按照用途進行細分。

（1）居住不動產　包括普通住宅、高檔公寓、別墅、集體宿舍（單身職工宿舍、學生宿舍）等。

（2）商業不動產　包括商業店鋪、超級市場、批發市場、購物中心等。

（3）辦公不動產　包括商業辦公樓（寫字樓）、政府辦公樓等。

（4）工業和倉儲不動產　包括工業廠房和倉庫等。

（5）農業不動產　包括農地、農場、林地、牧地、果園、種子庫、拖拉機站、飼養畜生用地等。

（6）特殊用途不動產　包括車站、機場、醫院、學校、教堂等。

（7）旅館不動產　包括飯店、酒店、賓館、招待所、度假村等。

（8）餐飲不動產　包括酒樓、美食城、快餐店等。

（9）娛樂不動產　包括游樂場、娛樂城、夜總會、影劇院等。

（10）綜合不動產　是指具有上述兩種以上（含兩種）用途的綜合不動產，如商業辦公居住綜合不動產等。

二、按開發程度劃分的類型

不動產按照開發程度劃分為五大類。

（1）生地　不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地。

（2）毛地　具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷房屋的土地。

（3）熟地　具有完善的城市基礎設施、土地平整，能直接在其上進行房屋建設的土地。

（4）在建工程　是指建筑物已經開始建設但尚未建成，不具備使用功能條件的不動產。該不動產不一定是正在建設，也可能是停工多年。

（5）現房（含土地）　地上建筑物已建成，可以直接使用的不動產。它可能是新的，也可能是舊的。

三、按實物形態劃分的類型

按照不動產的實物形態，可把不動產分為以下幾類。

（1）土地　包括無建筑物的土地（空地）和有建筑物的土地兩類。

（2）建筑物　包括已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物兩類。已建造完成的建筑物包括新的建筑物和舊的建筑物。尚未建造完成的建筑物包含正在建造的建筑物和停緩建的建筑物（如爛尾樓等）。

（3）土地與建筑物的綜合體　包含土地與已建造完成的建筑物的綜合體（現房）和土地與尚未建造完成的建筑物的綜合體（在建工程或房地產開發項目）。

（4）不動產的局部　不是整幢房屋，而是其中的某層或者某套。

（5）未來狀況下的不動產　最普遍的情形是期房。

（6）已經滅失的不動產　主要包含已被拆除的房屋和已被火災、地震等災害完全損毀的房屋兩大類。

（7）現在狀況下的不動產與過去狀況下的不動產的差異部分　多指建筑物的裝飾裝修部分，不動產受損狀況與完好狀況的差異部分。

（8）以不動產為主的整體資產或者包含其他資產的不動產　主要是指，正在運營、使用的賓館、餐館、商城等。通常既包含土地、房屋、構筑物等房地產，還包含家具、機器設備、債權債務、特許經營權等其他資產。

（9）整體資產中的不動產　一個企業中的土地或房屋。

四、按權益狀況劃分的類型

（1）共有的不動產　又可分為按份共有的不動產和共同共有的不動產。共有與單獨所有相比，是單個共有人不能自作主張，其權利要受其他共有人的制約，包括：①處分共有的不動產，應當經占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定；②按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產份額，但其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利；③因共有的不動產產生的債務，在對外關系上，共有人承擔連帶債務，除非法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債務關系；④對共有的不動地產作重大修繕，應當經占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定；⑤共有人按照約定管理共有的不動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

（2）權利充分的不動產　權利充分的不動產是指房屋所有權和建設用地使用權為單獨所有，沒有出租，未設立地役權、抵押權或其他任何形式的它項權利，不存在發包人拖欠承包人的建設工程價款，未被查封，不動產開發建設過程中的立項、規劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續齊全，產權明確等。包括：①權利充分的房屋所有權和出讓的建設用地使用權的不動產；②權利充分的房屋所有權和劃撥的建設用地使用權的不動產；③權利充分的房屋所有權和集體土地的不動產。

（3）部分產權或有限產權的不動產　典型的是以房改標準價購買的公有住房。這種產權的住房可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優先購買權，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的產權比例進行分配。現在提倡原按房改標準價購買的公有住房補足到房改成本價轉為完全產權。

（4）設立了地役權的不動產　即該不動產為他人提供了有限的使用權，如允許他人通行，《物權法》稱之為“供役地”。

（5）設立了抵押權的不動產（抵押不動產）　抵押人在通知抵押權人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的不動產轉讓給他人。抵押人將已抵押的不動產轉讓給他人的，不影響抵押權，受讓人處于抵押人的地位。

（6）有拖欠建設工程價款的不動產　《合同法》第二百八十六條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”

（7）已依法公告列入征收、征用范圍的不動產　《國有土地上房屋征收與補償條例》第十六條規定：“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。”

（8）被依法查封、采取財產保全措施或以其他形式限制的不動產。

（9）手續不齊全的不動產　例如，沒有建設用地規劃許可證或建設工程規劃許可證、施工許可證的不動產。

（10）房屋所有權、建設用地使用權不明確或歸屬有爭議的不動產。

（11）臨時用地或臨時建筑的不動產　包括未超過批準期限的臨時用地、臨時建筑和超過批準期限的臨時用地、臨時建筑。

（12）不動產中的無形資產　某些包含無形資產的不動產，如包含特許經營權的汽車加油站，根據估價目的，有時需要評估其包含無形資產在內的價值，有時需要評估不包含無形資產的價值，或者將其中無形資產價值從不動產價值中分離出來。

五、按是否產生收益劃分的類型

不動產按照其是否產生收益來劃分，分為：收益性不動產和非收益性不動產。

（1）收益性不動產　是指能直接產生租賃或者其他經濟收益的不動產，包括商店、商務辦公樓、公寓、旅館、游樂場、廠房、農地等。

（2）非收益性不動產　是指不能直接產生收益的不動產，如私人宅邸、未開發的土地、政府辦公樓、教堂等。

六、按經營使用方式劃分的類型

不動產按照經營使用方式劃分為以下四大類。

（1）出售型不動產。

（2）出租型不動產。

（3）營業型不動產。

（4）自用型不動產。