第三節　不動產估價的概念

一、不動產估價的概念

不動產估價的全稱為不動產價格評估。日本、韓國稱為“不動產鑒定評價”；中國香港特別行政區稱其為“物業估價”，中國臺灣地區稱為不動產估價，一般把不動產估價定義為“依據影響不動產價值之各種資料，判定對象不動產之經濟價值，并以貨幣額表示之。換言之，是在社會上之一連串價格秩序中，指出估價對象不動產之價格或租金額之行為”。 大陸的廣義房地產估價就是不動產估價。

不動產估價，是指不動產專業估價人員和估價機構接受他人委托，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法律法規和標準，在合理的假設下，運用科學的方法，對特定不動產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。

對不動產估價概念的理解應注意以下三點。①估價目的影響估價結果。估價目的，是指一個不動產估價項目的估價結果的期望用途，來源于對估價的不同需要。例如：同一幢房用于抵押、買賣、征收、課稅、資產清算等不同目的作估價，考慮的估價原則和采用的估價方法可能就不同，結果就不一樣。估價目的不同，具體落實到估價的價格類型也不同。不動產的價格類型有：買賣價格、租賃價格、入股價格、抵押價格、課稅價格、投保價格、征收價格、典當價格等。②不同的權益對應不同的客觀合理價格。由于不動產的地理位置有固定性，其可以轉移的并非是不動產的實物本身，而是關于不動產的所有權、使用權及其他權益，所以不動產價格實質上是這些無形的權益的價格。轉移的權益越大，價格就越高，因此不動產估價與不動產權益分析之間有著密切關系是必然的。由于每種權益均能形成相應的價格，同一宗不動產，轉移的權益不同，價格也就不相同。③時間對不動產的價格影響很大。不動產市場是動態變化的市場，其價格隨著時間變化而變化。因此在進行估價時，一般都假定市場情況停止在某一時間，如勘估日期或待定日期，既作為價格分析時的時間差異修正系數和資料取舍的截止日期，也是估價額具體對應的時間，通常稱之為估價基準日或基準時點。

不動產估價既是一門科學也是一門藝術。正確的不動產價格的推測與判斷，必須基于一套嚴謹的不動產估價理論和方法，但又不能完全拘泥于有關的理論和方法，還必須依賴估價人員的經驗，因為不動產價格形成的因素復雜多變，不是任何人用某些公式就能夠計算出的。評估時應考慮該不動產的特性及不動產市場的所有潛在的影響因素。

隨著我國土地使用制度、住房制度，以及其他相關領域的經濟體制改革的不斷深入和完善 ，不動產估價的作用越來越大，服務的領域越來越廣，不動產估價行業日趨成熟并在各項經濟活動中漸現其地位和重要性。之所以要對不動產進行價格評估，是源于理論上和現實中的需要。

二、不動產估價概念中的關鍵術語

1．專業不動產估價人員

專業房地產估價人員，是指經過房地產估價人員職業資格考試合格或者資格認定、資格互認，取得相應資格并注冊生效，從事房地產估價活動的人員。目前，中國房地產估價人員職業資格有房地產估價師執業資格和房地產估價員從業資格兩種。

2．估價目的

估價目的，是指一個不動產估價項目的估價結果的期望用途，或者通俗一點講，委托人將未來完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及不動產的經濟活動或者民事行為。

不同的估價目的來源于對估價的不同需要。估價目的具體可以劃分為：土地使用權出讓、房地產轉讓、作價入股、租賃、抵押、典當、保險、稅收、征收和征用補償、損害賠償、糾紛調處、司法鑒定、企業有關經濟行為、房地產估價糾紛調處中的房地產估價復核或鑒定等。

不同的估價目的，將影響估價結果。因為估價目的不同，估價的依據和應考慮的因素以及采用的價值標準、估價方法就有可能不同，甚至估價對象的范圍也不相同。在價值構成的各要素，即成本、費用、稅金、利潤等取舍上，也必須服從于估價目的。而不同的估價目的，限制了估價報告的用途。由于上述原因，針對不同的估價目的得出的估價結果可能不同，因此，不能將估價報告盲目地套用于與其不相符的用途。

3．估價原則

估價原則，是指人們在不動產估價的反復實踐和理論探索中，在認識不動產價格形成和運行客觀規律的基礎上，總結出的一些簡明扼要的進行不動產估價所依據的法則或標準。不動產估價中的主要原則有：公平原則、合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則等。

4．估價程序

估價程序，是指一個不動產估價項目運作全過程中的各項具體工作，按照其內在的相互聯系排列出的先后次序 。

5．估價方法

不動產估價不能單純依靠估價人員的經驗進行主觀判斷，還必須采用科學的估價方法進行測算。不動產主要的估價方法有：比較法、收益法、成本法。由于估價對象、估價目的以及估價時點等的不同，估價方法還可以采用：假設開發法、路線價法、長期趨勢法等。

一宗不動產的價值獲取的途徑主要有以下幾種：①近期市場上類似的不動產的交易價格；②重新開發建設一宗類似的不動產所需要的經費；③將該宗不動產出租或營業預計可以獲得的收益。

6．估價對象

估價對象，是指一個不動產估價項目中需要評估其價值的具體不動產。

理論上不動產的存在形態只有土地、建筑物和房地合一三種，但現實中對不動產估價時要明確需要評估的不動產指的是土地還是建筑物，或者是房地合一，又或是其中權益的一部分。總之，現實中的估價對象是豐富多彩、復雜多樣的。

7．影響估價對象價值的因素

影響不動產價值的因素多種多樣，這些影響因素往往具有動態性，因此其對不動產價值的影響也具有動態性。通常情況下，影響不動產價值的主要因素有環境、人口、經濟、社會、行政、心理、國際等方面。

在不同的時期、不同的地區，對于不同類型的不動產，各種影響因素所引起的不動產價格變動的方向、程度等不盡相同。

8．估價時點

估價時點，是指估價結果所對應的日期，即在該日期上估價對象才有不動產價格或價值。由于同一宗不動產在不同的時間價值會有所不同，所以，估價通常是對估價對象在某個特定時間的價值作出估計。

9．價值的測算和判定

價值的測算和判定建立在估價人員對估價對象不動產所在的房地產分市場的運行規律的掌握，以及對相關經濟、法律、社會、自然因素的變化對估價對象價值影響的判斷。

價值是估價對象在某種估價目的特定條件下形成的正常值，它能為當事人或社會一般人所信服和接受。但是，此處的估價不同于定價。

三、不動產估價的意義

雖然任何資產在交易中都需要衡量和確定價格，估價行業希望所有的資產都要估價的心情也是可以理解的，但并不是所有的資產都需要專業估價。對于價值量較小或者價格依照通常方法容易確定的資產，通常不需要專業估價。例如，2004年11月25日發布的《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋[2004]16號）第四條規定“對擬拍賣的財產，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”可見，一種資產只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業估價。這是因為：一種資產如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通過簡單的比較）便可以得知，就不需要專業估價。一種資產雖然具有獨一無二的特性，但如果價值量不夠大，聘請專業機構或專業人員估價的花費與資產本身的價值相比較高，甚至超過資產本身的價值，聘請專業機構或專業人員估價顯得不經濟，則也不需要專業估價。

在經濟學上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：①同質商品，買者不在乎從誰的手里購買；②買者和賣者的人數眾多；③買者和賣者都有進出市場的自由；④買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格；⑤就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的；⑥買者和賣者無串通共謀行為；⑦消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；⑧商品可轉讓且可發生空間位置的移動。一個市場如果不符合上述八條中的任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現實中幾乎不存在。證券交易所和小麥市場通常被看作近似于完全市場的實例。不動產作為商品，其品質各不相同和復雜的特性不符合第①條和第④條。另外，盡管不動產所有權（在中國指房屋所有權和建設用地使用權）可以轉讓，但不動產實物無法移動，不符合第⑧條。因此，不動產市場通常被視為典型的不完全市場。

由于不動產市場是不完全市場，并且市場信息不對稱，有許多阻礙不動產價格合理形成的因素，不會自動地形成常人容易識別的適當價格，在其判斷中要求有專門知識和經驗，所以需要不動產估價師提供市場信息，進行“替代”市場的估價。不動產估價有助于將不動產價格導向正常化，促進不動產公平交易，建立合理的不動產市場秩序。

值得指出的是，在需要專業估價的不同類型的資產中，因為它們之間的特性不同，把握影響其價值的因素所需要的專業知識和經驗有很大的差異，例如質量、性能、新舊程度、產權狀況、占有使用情況、市場行情等，所以對它們的價值進行評估通常不是同一個估價師甚至不是同一家估價機構所能勝任的。例如，對于不動產、古董、礦產、機器設備、無形資產等，很難有同一個人對它們都“識貨”，更不用說要科學、準確地評估出它們的價值了。進一步來說，估價是與估價對象這個“物”密切相關的，與某些浮在“物”之上的專業服務不同，而類似于設計，建筑設計、汽車設計、服裝設計、發型設計等雖然都是設計，都需要造型和講究美觀等，但仍然“隔行如隔山”。對于社會大眾來說，通常也只有具有相應估價專業知識和經驗的估價師得出的估價結果才令人信服，才具有公信力，估價因此必然會出現適當的專業分工，形成按照估價對象劃分的不同專業和相應的估價師。國際上，一般把估價專業劃分為不動產、古董和藝術品、礦產資源、機器設備、企業價值、無形資產等幾大類。即使是不動產估價，在美國等市場經濟發達國家和地區，通常還分為住宅估價和商業不動產估價兩大類。在這兩類中又有各自的專業范疇。例如，在住宅估價中，有的不動產估價師專做小型的（一至四個單元）給多戶家庭使用的住宅估價，有的不動產估價師專做大面積住宅估價。在商業不動產估價中，有的不動產估價師可能專做土地開發估價，有的不動產估價師可能專做工業不動產估價，有的不動產估價師可能專做寫字樓估價，有的不動產估價師可能專做零售商業不動產估價。總之，估價如果不分專業，一個估價師如果什么資產都可以估價，就好比是一個教師什么書都可以教，一個醫生什么病都可以看，某些估價師可能因所有估價業務都可承攬而一時得利，但終因沒有專業化發展而不能提供優質服務，進而會發生“信任危機”而不被社會認可，其估價行業難以持續發展，最終受害的將是估價師和估價行業自身。至于估價機構，可以根據擁有的估價師的專業情況以及自己的發展定位等，專營某種資產估價業務，成為某種專業的估價機構；或者從事多種資產估價業務，成為綜合性的估價機構。

不動產估價具有重要的意義，主要表現在以下三點。

（1）不動產“量大面廣”，其他資產的數量相對較少。不動產數量龐大，社會保有量和每年的新增量都很大。在一個國家或地區的全部財富中，不動產是其中比重最大的部分，一般占50%～70%，即其他各類財富之和也不及不動產一項，僅占30%～50%。例如，1990年美國的不動產價值為8.8萬億美元，大約占美國全部財富的56%。不動產也是家庭財產的最重要組成部分。據有關資料，不動產占家庭總資產的比重，在西歐國家為30%～40%，在美國為25%左右。美國家庭平均擁有的不動產資產4倍于其股票資產。2002年，中國農村居民的財產中，土地和房產是最大的兩項，約占74%；城市居民的財產中，房產占的比重高達64.39%。在總量不多于不動產的其他資產中，許多資產還因為不同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性而不需要專業估價。某些資產雖然在理論上需要專業估價，但因為數量很少，估價業務“千年等一回”，從而難以支撐起人們專門從事其估價活動，也就沒有相應的估價師這種專門職業。一旦需要估價，通常是依靠相關研究者或者設計者、制造者提供專業意見。在需要專業估價并能支撐起人們專門從事其估價活動的其他資產中，一般還要分專業。這些就使得其他資產估價專業相對更小，不動產估價在估價行業中的主體地位更加突出。

（2）不動產需要估價的情形較多，其他資產需要估價的情形相對較少。不動產以外的其他資產主要是發生轉讓行為，在轉讓的情況下需要估價。不動產除了發生轉讓行為，還普遍發生租賃、抵押、征收、征用、課稅等行為。因此，不僅不動產轉讓需要估價，而且不動產租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險等活動也都需要估價。縱觀古今中外，對不動產估價的需求遠遠大于對其他資產估價的需求。

（3）不動產估價還普遍提供不動產咨詢顧問服務，其他資產估價主要限于價值評估本身。因為不動產估價師不僅需要懂得不動產價值及其評估，而且具備有關不動產價格及其影響因素的專業知識和經驗，了解不動產市場行情，所以，不動產估價師也是“不動產價格專家”、“不動產市場分析專家”、“不動產投資顧問”，人們通常還要求不動產估價師和不動產估價機構承擔不動產市場調研、不動產投資項目可行性研究、不動產開發項目策劃、不動產項目調查評價、不動產購買分析、不動產資產管理等業務。這就使得不動產估價行業具有更大、更廣的發展空間。

【思考題】

1．不動產的概念與不動產的特性是什么？

2．不動產的存在形態和類型有哪些？

3．簡述不動產估價的概念。

4．不動產估價的意義有哪些？

【練習題】

1．在估價中選取估價依據應有針對性，主要是根據（　　）來選取。

A．估價假設和估價原則　　　 B．價值類型和估價結果

C．估價程序和估價方法　　　 D．估價目的和估價對象

2．關于明確估價目的的說法，正確的是（　　）。

A．估價目的由價值類型決定　　　 B．估價目的根據估價師的經驗確定

C．估價目的由委托人的估價需要決定　　　 D．估價目的根據估價對象和價值時點綜合確定

3．價值時點為現在的估價，下列日期中不應選為價值時點的是（　　）。

A．估價作業期間的某日　　　 B．實地查勘估價對象期間的某日

C．估價報告出具日期　　　 D．估價報告出具后的某日

4．下列說法正確的是（　　）。

A．不論何種估價目的，估價所依據的房地產狀況始終是價值時點時的狀況

B．不論何種估價目的，所依據的房地產市場狀況不一定是價值時點時的狀況

C．不論何種估價目的，所依據的房地產市場狀況始終是價值時點時的狀況

D．不論何種估價目的，估價所依據的房地產狀況和市場狀況始終是價值時點時的狀況

5．下列說法正確的是（　　）。

A．同一估價對象只有一種類型的價值

B．理論上同一估價對象在同一估價目的及相應的特定條件下形成的正常值是唯一的

C．建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的建安工程費、專業費用、管理費用、投資利息及開發利潤之和

D．建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新構建價格，包括建筑安裝工程費、專業費用、管理費用、銷售費用、投資利息、開發利潤

6．對房地產估價本質的認識包括（　　）等方面。

A．房地產估價是評估房地產的價格而不是價值

B．房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

C．房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證

D．房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內

E．房地產估價既是一門學科又是一門技藝

7．房地產需要專業估價的理由為（　　）。

A．房地產具有獨一無二性 B．政府部門要求估價

C．房地產價值量大 D．委托人要求估價

E．房地產市場是地區性完全市場

8．某估價事務所在1998年6月20日至7月20日評估了一宗房地產于1998年6月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議。現在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為（　　）。

A. 1998年6月30日 B．現在

C．重新估價的作業日期 D．要求重新估價的委托方指定的日期

9．相鄰房地產的權利人應正確處理相鄰關系，相鄰關系的產生是因房地產具有（　　）。

A．易受限制　　　 B．獨一無二

C．相互影響　　　 D．不可移動

10．房地產利用中存在外部性，這體現了房地產（　　）的特性。

A．不可移性　　　 B．獨一無二　　　 C．相互影響　　　 D．用途多樣

11．房地產的（　　）特性，是房地產有別于其他財產的主要之處。

A．不可移動　　　 B．供給有限　 　　 C．價值量大　 　　 D．用途多樣

12．房地產的獨一無二特性導致了（　　）。

A．難以出現相同房地產的大量供給

B．房地產市場不能實現完全競爭

C．房地產交易難以采取樣品交易的方式

D．房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

E．房地產價值量大

13．下列敘述錯誤的是（　　）。

A．房地產的權益，是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益

B．房地產的所有權中，建筑物區分所有權是一種復合性的權利

C．土地使用權是指土地使用權人依法對國有土地或者集體土地享有占有、使用、收益和處分的權利

D．地役權是指土地所有權人或土地使用權人為他人能在自己土地上通行而使用自己土地的權力

E．典權是指支付典價占有他人房地產而為自己使用、收益的權利

14．下列（　　）不是按其經營使用方式來劃分的。

A．出售型房地產　　　 B．出租型房地產　　　 C．辦公型房地產　　　 D．自用型房地產

15．房地產的開發、利用、消費，要受制于其所在的空間環境，如鄰里關系、當地的社會經濟發展狀況、制度政策等，這是由于房地產的（　　）。

A．不可移動性　　　 B．獨一無二性　　　 C．相互影響性　　　 D．易受限制性

16．（　　）對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的。

A．區位　　　 B．交通　　　 C．環境景觀　　　 D．外部配套設施

17．由于房地產價值量大，加之獨一無二特性造成對影響房地產價格的（　　）等方面的情況在短時間內不易了解。

A．產權　　　 B．質量　　　 C．效率

D．能量　　　 E．環境

18．由于房地產的（　　），每宗房地產的溫度、濕度、日照、交通、周圍環境、景觀、與其他地方 （如市中心）的距離等，均有一定的狀態，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置，使房地產有區位優劣之分。

A．不可移動性　　　 B．獨一無二性　　　 C．壽命長久性　　　 D．流動性差

19．房地產按開發程度來劃分，可以分為（　　）。

A．耕地　　　 B．生地　　　 C．毛地

D．熟地　　　 E．期房

20．（　　）是指一個房地產估價項目中需要評估其價值的具體房地產。

A．估價項目　　　 B．估價對象　　　 C．估價目標　　　 D．估價標的

21．房地產估價從某種意義上講是（　　）房地產的價值。

A．發明　　　 B．發現　　　 C．創造　　　 D．穩定

【答案】

1．D、2.C、3.D、4.C、5.B、6.BCD、7.AC、8.A、9.C、10.C、11.A、12.ABCD、13.ACD、14.C、15.A、16.A、17.ABE、18.A、19.BCD、20.B、21.B