第一節(jié)　不動(dòng)產(chǎn)的含義

一、不動(dòng)產(chǎn)的定義

不動(dòng)產(chǎn)，英文稱“real estate”、“real property ”或“immovable property”，它是“動(dòng)產(chǎn)”的對稱。當(dāng)下，各國對不動(dòng)產(chǎn)的定義各不相同。日本《民法》（第86條）規(guī)定，“土地及其定著物為不動(dòng)產(chǎn)”。《法國民法典》規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)是其性質(zhì)不能移動(dòng)，其用途不能移動(dòng)，其權(quán)利客體不能移動(dòng)，法律規(guī)定不能移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)”。中國的有關(guān)法律中也有不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)概念，如：《中華人民共和國擔(dān)保法》（第92條）規(guī)定，“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)指土地以及房屋、林木等地上定著物”。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度上看，動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不損害其經(jīng)濟(jì)用途和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物，一般指金錢、器物等，如：計(jì)算機(jī)、手機(jī)、手表等。不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或如移動(dòng)即會(huì)損害其經(jīng)濟(jì)效用和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物，如土地及固定在土地上的建筑物、橋梁、樹木等。例如，鋼材、水泥等是動(dòng)產(chǎn)，但是用其做成了房屋，就變成了不動(dòng)產(chǎn)。所以，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分，是以物是否能夠移動(dòng)并且是否因移動(dòng)而損壞其價(jià)值作為劃分標(biāo)準(zhǔn)的。

在本書中，我們將不動(dòng)產(chǎn)的概念界定為：土地、建筑物及其他土地定著物，以及衍生的全部權(quán)利、利益和收益的總和。不動(dòng)產(chǎn)涉及實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三部分。不動(dòng)產(chǎn)不一定是實(shí)物形態(tài)的，如探礦權(quán)和采礦權(quán)。依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物均屬于不動(dòng)產(chǎn)，如建筑物及土地上生長的植物。所以，不動(dòng)產(chǎn)包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。

在各種物權(quán)客體中，不動(dòng)產(chǎn)對人們的生活影響重大，是人們立身的物質(zhì)前提，且具有耐久性、稀缺性、不可隱匿性、不可移動(dòng)性和價(jià)值大等特點(diǎn)，具有作為財(cái)產(chǎn)的基礎(chǔ)性作用。因此，各個(gè)國家十分重視對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)。

有學(xué)者依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的不動(dòng)性，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)即地產(chǎn)，這種觀點(diǎn)在中國香港、加拿大很多著作中較為多見。由于地產(chǎn)是一切不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)，所以不動(dòng)產(chǎn)可以視為廣義上的地產(chǎn)。除卻土地本身之外，土地的附著物及附屬設(shè)施，諸如房屋、輸電電纜、通信設(shè)施、水管等均屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇，所以，從嚴(yán)格意義上說，不動(dòng)產(chǎn)即地產(chǎn)欠妥當(dāng)。

同時(shí)，有些學(xué)者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)即房地產(chǎn)，這種觀點(diǎn)也不正確。“不動(dòng)產(chǎn)”不僅指房屋建筑及其所在地塊，還包括林地、水系、草地等，而“房地產(chǎn)”是對開發(fā)性土地、建筑物的稱謂。相對而言，不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)大概念，房地產(chǎn)是一個(gè)相對小的概念，但是房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的主要組成部分。

二、不動(dòng)產(chǎn)中的土地、建筑物和其他土地定著物的含義

1．土地

土地是不動(dòng)產(chǎn)最為主要的組成部分，是不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)。

一般來說，可以將土地的定義大體劃分為狹義和廣義的概念。狹義的土地，僅指陸地部分，較有代表性的是土地規(guī)劃學(xué)家的觀點(diǎn)。土地規(guī)劃學(xué)家認(rèn)為：“土地是指地球陸地表層，它是自然歷史的產(chǎn)物，是由土壤、植被、地表水及表層的巖石和地下水等諸多要素組成的自然綜合體……”廣義的土地，不但包括陸地部分，而且包括光、熱、空氣、海洋等。經(jīng)濟(jì)學(xué)家對土地所做的解釋多為廣義的概念。英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾（Marshall）認(rèn)為：“土地是指大自然為了幫助人類，在陸地、海上、空氣、光和熱各方面所贈(zèng)與的物質(zhì)和力量。”

因?yàn)橥恋馗拍钌婕懊娲螅绊懛秶鷱V，所以，在1975年聯(lián)合國發(fā)表的《土地評(píng)價(jià)綱要》中指出，“一片土地的地理學(xué)定義是指地球表面的一個(gè)特定地區(qū)，其特性包含著此地面以上和以下垂直的生物圈中一切比較穩(wěn)定或者周期循環(huán)的要素，如大氣、土壤、水文、動(dòng)植物密度，人類過去和現(xiàn)在的活動(dòng)及相互作用的結(jié)果，對人類和將來的土地利用都會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。”分析此定義我們可知這是一個(gè)廣義上的土地的定義。

在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中我們必須采用土地的廣義定義。在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中，土地不再單純地指陸地部分，而是指地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間，即土地是由地球陸地部分的一定高度和深度的巖石、礦藏、土壤、水文、大氣和植被等要素組成的歷史自然綜合體。

嚴(yán)格地說，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評(píng)估的是地產(chǎn)而不是土地。地產(chǎn)與土地既有聯(lián)系，又有區(qū)別。地產(chǎn)是指作為財(cái)產(chǎn)的土地，其中既包括純自然土地，也包括經(jīng)過人類開發(fā)、改造的土地，但一個(gè)重要的特點(diǎn)是能夠被人們當(dāng)作財(cái)產(chǎn)占有。地產(chǎn)不僅包括特定范圍的土地物質(zhì)形態(tài)，而且包括土地權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)等。地產(chǎn)必然屬于土地，但是土地不一定屬于地產(chǎn)。地產(chǎn)具有商品屬性，具有使用價(jià)值和價(jià)值，可以像其他商品一樣進(jìn)行交換。但是，還有許多土地不具有使用價(jià)值和價(jià)值，它們不是地產(chǎn)，沒有估價(jià)的必要。

從不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的角度來看，對一宗土地的基本認(rèn)識(shí)，主要考慮以下幾點(diǎn)。

（1）位置 （或坐落）　包含所處的區(qū)位（宏觀區(qū)位）和具體地點(diǎn)，可以從國家、地區(qū)、鄰里、地點(diǎn)這些從宏觀到具體的表現(xiàn)來認(rèn)識(shí)。

（2）面積　依法確認(rèn)的面積，通常以平方米（m2）來表示，面積較大的土地常以公頃表示。

（3）四至　土地四鄰的名稱或界定，如“東至××，南至××，西至××，北至××” 。

（4）形狀　通常用圖（如規(guī)劃圖或宗地圖、建筑總平面圖）來說明。

（5）地形、地勢　指土地表面高低起伏的狀態(tài)或格局，包括與相鄰?fù)恋亍⒌缆返母叩完P(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。

（6）周圍環(huán)境　例如，環(huán)境優(yōu)美、整潔程度，有無廢氣、噪聲、土壤、水體、固體廢物、輻射等污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址，周圍有無高壓輸電線路、無線電發(fā)射塔、垃圾站等。這些通常用文字加照片來描述。

（7）利用狀況　主要指其法定用途和實(shí)際用途，如對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地來說，需要了解其法定用途，土地上有無建筑物、其他附著物等。如有建筑物、其他附著物，還要進(jìn)一步了解該建筑物、其他附著物對土地利用情況的影響。

（8）產(chǎn)權(quán)狀況　因?yàn)橥恋貦?quán)利的種類和內(nèi)容對土地價(jià)值有很大的影響，所以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)要特別注重調(diào)查、了解土地的權(quán)利狀況。在我國目前的土地制度下，應(yīng)了解待估價(jià)土地是國有土地還是集體土地，土地 取得途徑是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)，屬于出讓土地使用權(quán)的，應(yīng)了解土地使用年限（起止年月日）和剩余土地使用年限及可否續(xù)期。要了解取得土地的有關(guān)手續(xù)是否齊全，土地是否抵押、是否典當(dāng)、是否出租、是否涉案、權(quán)屬是否具有爭議、是否為臨時(shí)用地、是否屬于違法占地等。此外，還要了解土地所有權(quán)或土地使用權(quán)是否為共有。

（9）土地使用管制　對城市建設(shè)用地來說，土地使用管制主要是指城市規(guī)劃設(shè)定的限制條件，包括用途、建筑高度、容積率、建筑后退紅線距離（指建筑控制線與道路紅線或道路邊界、地塊邊界的距離）、建筑間距、綠地率（指一定地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占該地塊總面積的比率）、交通出入口方位、停車泊位、建筑體量、體型、色彩及其他要求，規(guī)定設(shè)計(jì)方案應(yīng)符合環(huán)境保護(hù)、消防安全、文物保護(hù)、衛(wèi)生防疫等有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

（10）地質(zhì)條件　包括地基的承載力和穩(wěn)定性、地下水位和水質(zhì)、不良地質(zhì)現(xiàn)象等。

（11）基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度　指“三通一平（一般指路通、水通、電通和場地平整）”、“五通一平（指具有了道路、供水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施或條件以及場地平整）”、“七通一平（一般是指具有了道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)狻崃Φ然A(chǔ)設(shè)施或條件以及場地平整）”。

（12）其他　例如，臨街商業(yè)用地還需要了解其臨街寬度和臨街深度，農(nóng)用地還需要了解其土壤情況、排水與灌溉情況。

一般的土地了解前八項(xiàng)既可；對于待開發(fā)或在開發(fā)的土地，還需要了解后幾項(xiàng)。

從不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的角度而言，還要了解城市規(guī)劃對土地使用管制設(shè)定的兩個(gè)指標(biāo)。

① 建筑密度　建筑密度（建筑覆蓋率），是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基地總面積占建筑用地面積的比率，即：

建筑密度=（建筑物基地總面積/土地總面積）×100%　　（1-1）

例如：某宗土地面積為1000m2，其上建筑物的基地面積為700m2，則建筑密度為70%。

② 容積率　容積率是反映和衡量地塊開發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。

容積率=總建筑面積/建筑用地面積　　（1-2）

例如：某宗土地的總面積為1000m2 ，其上建筑物的總建筑面積為4000m2，則容積率為4。

在某一宗地塊內(nèi)，如果建筑物的各層建筑面積均相同，則總建筑面積為：

總建筑面積=土地總面積×建筑密度×建筑層數(shù) 　　（1-3）

將式（1-3）兩邊同時(shí)除以土地總面積，可得容積率與建筑密度、建筑層數(shù)之間的關(guān)系為：

容積率＝建筑密度×建筑層數(shù) 　　（1-4）

注意：在城市規(guī)劃上，地下建筑面積通常不計(jì)容積率。

2．建筑物

建筑物的概念有廣義和狹義之分。

狹義的建筑物僅包含房屋，不包括構(gòu)筑物。而廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有整體物，既包括房屋又含有構(gòu)筑物。在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中通常將建筑物作廣義理解。

廣義的建筑物的概念中，房屋和構(gòu)筑物是同一個(gè)層次的。房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，能夠遮風(fēng)避雨，供人在內(nèi)居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲(chǔ)存物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場所。構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如：紀(jì)念碑、水壩、道路、煙囪、隧道等。

雖然，房屋和構(gòu)筑物是同一個(gè)層次的，兩者之間存在以下兩個(gè)區(qū)別：①人們是否直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)或生活活動(dòng)；②是否有門、窗、頂蓋。

從不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的角度來看，對建筑物的認(rèn)識(shí)主要包括以下幾方面。

（1）位置（或坐落）　包含所處的區(qū)位（宏觀區(qū)位）和具體地點(diǎn)，可以從國家、地區(qū)、鄰里、地點(diǎn)這些宏觀到具體的表現(xiàn)來認(rèn)識(shí)。

（2）面積　不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值計(jì)量單位一般以面積為常用單位，建筑物的面積一般包括建筑面積、成套房屋的套內(nèi)建筑面積、使用面積等。

（3）層數(shù)和高度　層數(shù)包括地上層數(shù)和地下層數(shù)。建筑物通常根據(jù)層數(shù)或總高度分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常按照層數(shù)來劃分：1～3層為低層住宅，4～6層為多層住宅，7～9層為中高層住宅，10層以上（含10層）為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過24m為高層，但不包含總高度超過24m的單層建筑。建筑總高度超過100m的，不論住宅還是公共建筑、綜合型建筑，均稱為超高層建筑。

（4）結(jié)構(gòu)　結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。

（5）設(shè)備　包括排水、衛(wèi)生、電氣、照明、空調(diào)、電梯、通信、防災(zāi)等設(shè)備。

（6）層高或凈層高　層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈層高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

（7）空間布局　包括平面圖、戶型圖等。

（8）裝飾裝修　包括外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門窗等。

（9）外觀　包括外觀圖片等。

（10）建成日期　包括開工日期和竣工日期。

（11）利用狀況　包括用途（法定用途和實(shí)際用途），多用途的還需要了解不同用途的位置或樓層分布及其面積。

（12）維修養(yǎng)護(hù)情況及完備程度　包括地基的穩(wěn)定性、沉降情況（沉降是否均勻及其程度）等。

（13）產(chǎn)權(quán)狀況　要了解是獨(dú)有、共有還是建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，是否抵押、典當(dāng)、出租，是否涉案，權(quán)屬是否有爭議，是否為臨時(shí)建筑，是否屬于違章建筑，還要了解所坐落土地的權(quán)利狀況。

（14）公共服務(wù)設(shè)施完備程度　對住宅而言，公共服務(wù)設(shè)施主要是指教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電等公共建筑的完備程度，寫字樓、工業(yè)廠房等也要求有相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施。

（15）其他　例如，通風(fēng)、采光、隔音、隔震、隔熱、物業(yè)管理等。

3．其他土地定著物

其他土地定著物是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外。其他土地定著物與土地、建筑物不能分離或雖然可以分離，但分離后不經(jīng)濟(jì)或移動(dòng)后會(huì)對土地、建筑物造成很大的使用不便及價(jià)值損害的，如：花園、假山、設(shè)施等。

美國有關(guān)法律規(guī)定，一旦某動(dòng)產(chǎn)被視作附著物，則該動(dòng)產(chǎn)在法律上將被看做土地的一部分，無論該動(dòng)產(chǎn)原來屬于誰，都將歸土地所有者所有。例如，土地所有者和承租人在契約中約定，承租者在所承租的土地上建造的工具棚，若契約約定不能拆除，則該工具棚被視為附著物而為土地所有者擁有；反之，若可以在契約到期前拆除移走，則該工具棚為承租人的動(dòng)產(chǎn)而不屬于附著物。

某些固定在土地或建筑物上的動(dòng)產(chǎn)，與土地、建筑物不能分離或雖然可以分離，但分離后不經(jīng)濟(jì)或移動(dòng)后會(huì)對土地、建筑物或該動(dòng)產(chǎn)本身造成很大的價(jià)值損害，則該動(dòng)產(chǎn)都將自動(dòng)被視為附著物，如：排水管道、電力、熱力系統(tǒng)等。

三、不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義

1．實(shí)物

不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物是指不動(dòng)產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，例如，不動(dòng)產(chǎn)建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修新舊程度等，土地的形狀、地勢、地質(zhì)、平整程度等。

在現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)當(dāng)中，對于不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物的分析，應(yīng)包含對有形實(shí)體、實(shí)體質(zhì)量以及二者組合所能達(dá)到的功能三方面的分析。

2．權(quán)益

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益是指不動(dòng)產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。不動(dòng)產(chǎn)交易既是實(shí)物交易，更是權(quán)益交易。所以，不動(dòng)產(chǎn)不同于一般性的有形資產(chǎn)，實(shí)物的品質(zhì)決定著價(jià)值的高低，如鐘表、珠寶、家具等；也不同于一般性的無形資產(chǎn)，權(quán)益多少?zèng)Q定了價(jià)值的高低，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、有價(jià)證券（股票、債券）等。不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物質(zhì)量和權(quán)益狀況都會(huì)影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的確定。

不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)，中國目前主要的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有：所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)等。同一宗不動(dòng)產(chǎn)可以同時(shí)設(shè)置多項(xiàng)權(quán)利。

不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)指房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己的不動(dòng)產(chǎn)，依照法律規(guī)定享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)按照占有狀態(tài)可分為：獨(dú)有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。獨(dú)有是指不動(dòng)產(chǎn)由一個(gè)所有人（自然人或法人）所有。共有是指不動(dòng)產(chǎn)由兩個(gè)以上的所有人（自然人或法人）所有。建筑物區(qū)分所有權(quán)是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式，是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)、共有部分持有權(quán)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)（表決權(quán)、參與制定規(guī)約、選舉及卸任管理者等）構(gòu)成。

土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)人依法對國有土地或者集體土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。按照所有權(quán)性質(zhì)可將土地使用權(quán)劃分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)兩部分。按照獲取方式可將國有土地使用權(quán)劃分為：有償取得（出讓、國有土地租賃、作價(jià)出資或入股）的土地使用權(quán)、無償取得的劃撥土地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)包括：農(nóng)用土地使用權(quán)（主要是土地承包經(jīng)營權(quán)）、農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)村企事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。此外還包括臨時(shí)用地的臨時(shí)用地土地使用權(quán)。

不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)在我國是指以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利 。土地使用權(quán)的租賃獲得的是土地租賃權(quán)，國有土地租賃獲得的是土地使用權(quán)，二者存在很大的區(qū)別。

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法將該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。在我國，土地抵押權(quán)僅指土地使用權(quán)抵押。

不動(dòng)產(chǎn)典權(quán)是指支付典價(jià)占有他人房地產(chǎn)而為自己使用、收益的權(quán)利 。

不動(dòng)產(chǎn)地役權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利（典型的通行權(quán)）。

空間利用權(quán)是指在土地使用權(quán)及其效力所及空間之外，對地表上下一定范圍內(nèi)的空間所享有的排他使用權(quán) 。

3．區(qū)位

不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位是指不動(dòng)產(chǎn)的空間位置，可以分為位置（或坐落）、交通、環(huán)境（包括自然環(huán)境、人工環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、景觀等）和配套設(shè)施（基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等）四個(gè)方面。

具體地說，一宗不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)位是該宗不動(dòng)產(chǎn)與其他不動(dòng)產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。除了其地理坐標(biāo)位置，還包括不動(dòng)產(chǎn)與重要場所的距離，從其他地方到達(dá)該宗不動(dòng)產(chǎn)的可及性，從該宗不動(dòng)產(chǎn)去往其他地方的便捷性，以及該宗不動(dòng)產(chǎn)的周圍環(huán)境、景觀、配套設(shè)施等，包括所在地區(qū)的人口狀況、該地區(qū)的聲譽(yù)、政府提供的服務(wù)設(shè)施、學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量、犯罪率等，最常見、最簡單衡量區(qū)位好壞的方法是距離。距離分為空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離三種。當(dāng)下，人們對交通時(shí)間距離的重視遠(yuǎn)勝于前兩者。

不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)位具有固定性，所以區(qū)位對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響十分重要，對兩宗實(shí)物和權(quán)益相同的不動(dòng)產(chǎn)，如果所處的位置、周圍環(huán)境、景觀、公共服務(wù)設(shè)施等區(qū)位狀況不同，價(jià)值很可能就會(huì)有很大的差異。

四、不動(dòng)產(chǎn)的其他名稱

不動(dòng)產(chǎn)有房地產(chǎn)、物業(yè)等不同的稱呼。

房地產(chǎn)（real estate或real property）：real estate是指land加上永久定著在其中、其上、其下的人工改良物，如構(gòu)筑物和房屋；real property是指real estate加上與其有關(guān)的各種權(quán)益，包括權(quán)利、利益和收益。Land是指地球的表面及下達(dá)地心、上達(dá)無限天空的空間，包括永久定著在地球表面之中、之上、之下的自然物，如樹和水。

物業(yè)（real estate property）：港澳地區(qū)對房地產(chǎn)的專門用語。如李宗鍔先生對物業(yè)的解釋是：“物業(yè)是單元性地產(chǎn)。一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。故一物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分割為小物業(yè)。”

五、不動(dòng)產(chǎn)的存在形態(tài)

不動(dòng)產(chǎn)包括土地和建筑物兩部分，房依地建、地為房載、房地不可分離，但并不是只有土地和建筑物合為一體時(shí)才能被稱為不動(dòng)產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于不動(dòng)產(chǎn)，它們都是不動(dòng)產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來，不動(dòng)產(chǎn)有單純的土地、單純的建筑物和房地結(jié)合的不動(dòng)產(chǎn)三種存在形態(tài)。

單純的土地：①城市中無建筑物的空地；②地上有建筑物，但根據(jù)需要仍要把土地單獨(dú)看待，并評(píng)估其價(jià)值。此時(shí)既可假想建筑物不存在，也可在土地評(píng)估中考慮建筑物的存在對土地價(jià)值的影響。

單純的建筑物：脫離土地的建筑物是不存在的，但是在有些情況下，需要將建筑物單獨(dú)看待，僅評(píng)估建筑物的價(jià)值。在單獨(dú)評(píng)估建筑物時(shí)，既可假想土地不存在，也可考慮土地的存在對建筑物價(jià)值的影響。

房地合一的不動(dòng)產(chǎn)：土地與建筑物合為一體時(shí)，是不動(dòng)產(chǎn)的完整實(shí)物形態(tài)。

六、不動(dòng)產(chǎn)的特性

不動(dòng)產(chǎn)具有以土地特性為基礎(chǔ)的特殊屬性，決定了其價(jià)格與其他商品的價(jià)格有許多差異。對不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人員來說，全面、準(zhǔn)確地認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)是正確評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格必備的前提條件之一。

（一）自然特性

1．不可移動(dòng)性

不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)是位置的不可移動(dòng)性或者固定性。由于其不可移動(dòng)性，每宗不動(dòng)產(chǎn)的交通、周圍環(huán)境、景觀、與市中心的距離等均有一定的狀態(tài)，從而形成其獨(dú)特的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使其位置具有優(yōu)劣之分。不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)主要是其自然地理位置固定不變，地塊之間不能互相調(diào)換位置。隨著城市建設(shè)和發(fā)展，對外交通、外部配套設(shè)施均會(huì)發(fā)生不同程度的變化，進(jìn)而影響不動(dòng)產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置。不動(dòng)產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的不同會(huì)影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成。

不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了其固定或依附于土地的建筑物和其他附著物也不能移動(dòng)。所以，不動(dòng)產(chǎn)市場不是一個(gè)全國性市場，更不是一個(gè)全球性市場，而是一個(gè)地區(qū)性市場，其供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至其變動(dòng)是反方向的。

2．獨(dú)一無二

不動(dòng)產(chǎn)不像其他產(chǎn)品一樣整齊劃一，可以說沒有兩宗不動(dòng)產(chǎn)是完全相同的。即使兩處的建筑物外觀一模一樣，但其坐落的位置不同，環(huán)境不同，這兩宗不動(dòng)產(chǎn)實(shí)質(zhì)上是不同的。不動(dòng)產(chǎn)有具異質(zhì)性，沒有相同不動(dòng)產(chǎn)的大量供給。不動(dòng)產(chǎn)的獨(dú)一無二的特性使得不動(dòng)產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代。從而，不動(dòng)產(chǎn)市場不能實(shí)現(xiàn)完全競爭，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受交易者個(gè)別行為的影響。但很多不動(dòng)產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性。

3．壽命長久

壽命長久性是指不動(dòng)產(chǎn)的耐久性，對土地而言，也稱為不可毀滅性、永續(xù)性。對建筑物而言，也稱為長期使用，在使用過程中會(huì)產(chǎn)生磨損、折舊乃至報(bào)廢，其使用壽命主要受經(jīng)濟(jì)壽命的制約。

由于壽命長久性，不動(dòng)產(chǎn)可以給產(chǎn)權(quán)人帶來持續(xù)的收益，但是產(chǎn)權(quán)人所能獲得的未來持續(xù)收益受到有關(guān)法律制約。根據(jù)我國《土地管理法》，土地使用者通過出讓方式獲得土地使用權(quán)，必須根據(jù)用途確定其使用年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，只能在出讓合同約定的使用年限內(nèi)獲得土地收益；轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，土地使用權(quán)年限為原合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。因此，在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)時(shí)必須考慮土地使用權(quán)年限的限制。

4．自然供給有限

土地是自然的產(chǎn)物，土地的面積為地球表面積所限定。地殼運(yùn)動(dòng)、人類的生產(chǎn)活動(dòng)不斷改變著地球表面的形態(tài)，但土地的總面積不會(huì)改變。在現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)條件下，人力不可能創(chuàng)造土地、消滅土地或用其他生產(chǎn)資料來代替。由于土地不能增加，同時(shí)土地具有不可移動(dòng)性，區(qū)位較好的土地具有供給有限性，導(dǎo)致了建筑物特別是區(qū)位較好的建筑物數(shù)量也是有限的。

（二）經(jīng)濟(jì)特性

1．價(jià)值量大

價(jià)值量大，是指不動(dòng)產(chǎn)與一般的物品相比，不僅單價(jià)高，而且總價(jià)大。不動(dòng)產(chǎn)在形成過程中，從土地開發(fā)、建設(shè)到裝修等，經(jīng)過開發(fā)和再開發(fā)的過程，凝聚了大量的社會(huì)勞動(dòng)力，因此單位產(chǎn)品的價(jià)格較高，整體價(jià)值較大。

2．用途多樣性

土地本身的用途多種多樣，如用于商業(yè)、辦公、居住、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等。在不同的用途中還可以選擇不同的利用方式，如居住用途有公寓、普通住宅等。不動(dòng)產(chǎn)的用途多樣性決定了不動(dòng)產(chǎn)在不同的用途及利用方式之間出現(xiàn)了競爭和優(yōu)選的問題。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來看，土地利用的一般順序是商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、 森林、不毛荒地。

3．相互影響性

由于可以移動(dòng)，一般商品的交易既包括實(shí)物的交易，又包括權(quán)益的交易。而不動(dòng)產(chǎn)由于不可移動(dòng)，其用途、建筑高度、外觀等利用狀況通常會(huì)對其他不動(dòng)產(chǎn)甚至社會(huì)公眾利益產(chǎn)生影響；同時(shí)，周圍其他不動(dòng)產(chǎn)的利用狀況也會(huì)對該不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生影響。例如，在一個(gè)住宅小區(qū)附近建一個(gè)工廠將會(huì)導(dǎo)致該小區(qū)的價(jià)值降低，而如果在該小區(qū)附近建一個(gè)公園，則可使其價(jià)值升高。

4．難以變現(xiàn)性

不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值相對較高，加上其不可移動(dòng)性和獨(dú)一無二性，使得同一宗不動(dòng)產(chǎn)的交易不可能太過頻繁，一旦需要買賣需要花費(fèi)很長時(shí)間來尋找合適的買者。

當(dāng)急需資金或者有其他急需時(shí)，不易將不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)，如若快速變現(xiàn)需進(jìn)行適當(dāng)幅度的降價(jià)。替代變賣不動(dòng)產(chǎn)遇到的難以變現(xiàn)問題的辦法，是將不動(dòng)產(chǎn)抵押或典當(dāng)來獲得現(xiàn)金。

5．保值增值性

一般的商品價(jià)格隨時(shí)間推移呈下降趨勢，一方面是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，重新生產(chǎn)該商品的生產(chǎn)成本下降了，另一方面是由于商品在使用過程中發(fā)生了磨損。而不動(dòng)產(chǎn)不同，它既是一種財(cái)富，又是一種商品；它是消費(fèi)資料，又是生產(chǎn)資料；它本身不可移動(dòng)，但其權(quán)益可以流通。不動(dòng)產(chǎn)的壽命長久、供給有限特性，使得其價(jià)值通常可以得到保持，甚至隨著時(shí)間的推移，價(jià)值會(huì)自然增加。當(dāng)然，處在不同的經(jīng)濟(jì)周期和不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展的不同階段，這種保值增值性有不同的表現(xiàn)，甚至還會(huì)出現(xiàn)階段性價(jià)格下降。

引起不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有4個(gè)方面：①不動(dòng)產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良，如裝修改造，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理；②通貨膨脹；③需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長帶動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)需求增加；④外部經(jīng)濟(jì)，如周圍環(huán)境或交通條件改善。

（三）制度和政策限制性

政府對不動(dòng)產(chǎn)的限制通過下列4種特權(quán)來實(shí)現(xiàn)的。

1．管制權(quán)

政府為了增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對不動(dòng)產(chǎn)的使用作出限制，例如通過城市規(guī)劃對建筑高度、土地用途、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。

2．征稅權(quán)

政府為了提高財(cái)政收入，可以對不動(dòng)產(chǎn)征稅或提高不動(dòng)產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平課征的。

3．征收權(quán)

政府為了社會(huì)公共利益的需要（修公路、建學(xué)校等），即使違反了這些被征收人的意圖，可以強(qiáng)制取得公民和法人的不動(dòng)產(chǎn)，但要對被征收的公民和法人給予公正補(bǔ)償。

4．充公權(quán)

政府可以在不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人或親屬的情況下，無償收回不動(dòng)產(chǎn)。此外，不動(dòng)產(chǎn)由于不可搬走，也不可隱藏，因此無法擺脫未來制度、政策變化的影響。這一點(diǎn)既說明了不動(dòng)產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性，也說明了政府制定長遠(yuǎn)不動(dòng)產(chǎn)政策的重要性。