第二節(jié)　市場法的應(yīng)用

一、搜集交易實(shí)例

1．搜集大量交易實(shí)例的必要性

運(yùn)用市場法估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例（一些不能反映市場真實(shí)價(jià)格行情的報(bào)價(jià)、標(biāo)價(jià)是無效的）。只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握正常的市場價(jià)格行情，才能評(píng)估出客觀合理的價(jià)格或價(jià)值。

2．搜集交易實(shí)例的途徑

（1）查閱政府有關(guān)部門的不動(dòng)產(chǎn)交易資料。

（2）向不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、促使交易協(xié)議達(dá)成的經(jīng)紀(jì)人、律師、財(cái)務(wù)人員、銀行有關(guān)人員等了解其知曉的不動(dòng)產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況。

（3）與不動(dòng)產(chǎn)出售者，如業(yè)主、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得其不動(dòng)產(chǎn)的要價(jià)資料。

（4）查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。

（5）參加不動(dòng)產(chǎn)交易展示會(huì)，了解不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。

（6）同行之間相互提供。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員可以約定相互交換所搜集的交易實(shí)例。

（7）道聽途說的行情也要收集。

3．搜集內(nèi)容的完整性和真實(shí)性

搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般應(yīng)包括以下幾點(diǎn)。

① 交易雙方的基本情況和交易目的；

② 交易實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等；

③ 成交日期；

④ 成交價(jià)格，包括計(jì)價(jià)方式（如按建筑面積計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、按使用面積計(jì)價(jià)、按套計(jì)價(jià)）和計(jì)款；

⑤ 付款方式，如一次性付款、分期付款、貸款方式付款；

⑥ 交易情況，如交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無利害關(guān)系人之間的交易、急買急賣、人為哄抬等特殊交易情況。

為了避免在搜集交易實(shí)例時(shí)遺漏重要的內(nèi)容并保證所搜集內(nèi)容的統(tǒng)一性和規(guī)范化，故將所需要搜集的內(nèi)容制成統(tǒng)一的表格，見表4-1交易實(shí)例調(diào)查表。

4．建立交易實(shí)例庫

建立交易實(shí)例庫的最簡單做法，是將搜集交易實(shí)例時(shí)填寫好的“交易實(shí)例調(diào)查表”及有關(guān)資料（如照片等），以交易實(shí)例卡片或檔案袋的形式，一個(gè)交易實(shí)例一張卡片或一個(gè)檔案袋，分門別類保存起來。有條件的，可以開發(fā)有關(guān)的計(jì)算機(jī)軟件，將所搜集到的交易實(shí)例信息輸入計(jì)算機(jī)中，這樣有利于保存和在需要時(shí)查找、利用。

二、選取可比實(shí)例

雖然估價(jià)人員搜集的交易實(shí)例庫中存放的交易實(shí)例較多，但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)，不是任何交易實(shí)例都可以拿來參照比較的，有些交易實(shí)例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱為可比實(shí)例（或比準(zhǔn)實(shí)例）。

可比實(shí)例選取是否恰當(dāng)，直接影響到市場法評(píng)估出的價(jià)格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取可比實(shí)例的基本要求如下所示。

1．物質(zhì)的同一性或類似性

物質(zhì)的同一性或類似性體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（1）可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。不同用途的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格相差很大，所以首要的是應(yīng)選取用途相同的實(shí)例。

（2）可比實(shí)例的價(jià)格應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的價(jià)格相同。即可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。如：估價(jià)對(duì)象需要評(píng)估其買賣價(jià)格，就不能選取抵押價(jià)格的不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)例來作比較。

（3）可比實(shí)例的交易類型和估價(jià)目的應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的交易類型和估價(jià)目的相同。交易類型主要有土地使用權(quán)協(xié)議出賣、一般買賣、租賃、征用、抵押等，應(yīng)該選取相對(duì)應(yīng)的交易類型的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。

（4）可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。

2．時(shí)間的接近性

時(shí)間的接近是相對(duì)而言的，相對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)市場的變動(dòng)情況而言，如果幾年來不動(dòng)產(chǎn)市場都比較穩(wěn)定，價(jià)格變化幅度不大，那么幾年前的交易實(shí)例用于現(xiàn)在比較修正也是有效的。通常，可比實(shí)例的交易日期通常與待估對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)交易日期相差不宜超過1年。

3．地點(diǎn)的同一性和類似性

地點(diǎn)的同一性和類似性是為了消除區(qū)位因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)效用及價(jià)格的影響。最好能在同一地區(qū)，越近越好，如果同一區(qū)域內(nèi)沒有可選取的實(shí)例，可以在同一供需圈內(nèi)的類似地區(qū)選取。假如：要評(píng)估北京王府井地區(qū)的商業(yè)店鋪，最好選擇的交易實(shí)例也在王府井區(qū)域內(nèi)，若該區(qū)域內(nèi)沒有可供選擇的可比實(shí)例，可選擇東單、西單、前門等臨近的地區(qū)或同等級(jí)別的商業(yè)區(qū)的實(shí)例。

4．交易情況正常性

收集的交易實(shí)例必須為正常的交易或可修正為正常的交易。

所謂的正常交易，是指交易應(yīng)當(dāng)是公開、平等、自愿的，即在公開市場、完全競爭、信息暢通，交易雙方平等自愿、沒有私自利益關(guān)系的情況下的交易。

選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講是越多越好，但是如果選取的數(shù)量過多的話，可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以實(shí)現(xiàn)，另外后續(xù)修正、調(diào)整的工作量大。一般要求選取3個(gè)以上（含3個(gè)）、10個(gè)以下（含10個(gè)）的可比實(shí)例即可。

三、建立比較基準(zhǔn)

選取可比實(shí)例之后，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，統(tǒng)一其表達(dá)方式和內(nèi)涵，建立價(jià)格可比的基礎(chǔ)。換算處理主要包括以下五點(diǎn)：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價(jià)；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。以上五點(diǎn)主要包括以下內(nèi)容。

1．統(tǒng)一付款方式

將分期付款的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清的數(shù)額。具體方法是資金的時(shí)間價(jià)值中的折現(xiàn)計(jì)算。

【例4-1】　某宗不動(dòng)產(chǎn)交易總價(jià)為30萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，試計(jì)算該宗不動(dòng)產(chǎn)在成交日期一次付清的價(jià)格。

解：該宗不動(dòng)產(chǎn)在成交日期一次付清的價(jià)格計(jì)算如下：

30×20%＋30×（1－20%）/（1＋0.5%）6＝29.29（萬元）

例4-1中如果已知的不是月利率，而是：

① 年利率r，則計(jì)算中的（1＋0.5%）6就變?yōu)椋?＋r）0.5；

② 半年利率r，則計(jì)算中的（1＋0.5%）6就變?yōu)椋?＋r）；

③ 季度利率r，則計(jì)算中的（1＋0.5%）6就變?yōu)椋?＋r）2。

2．統(tǒng)一采用單價(jià)

在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，通常為單位面積上的價(jià)格（元/m2），但也不能忽略其他更有效、更具比較價(jià)值的單位。比如：在評(píng)估倉庫價(jià)值時(shí)，用“元/m3”比“元/m2”更能夠反映規(guī)律。

【例4-2】　估價(jià)對(duì)象為某城市的酒店，建筑面積為2000m2，客房80間。經(jīng)過案例收集，分別找到位于同類區(qū)段的3個(gè)酒店且都于近期成交的可比實(shí)例。具體信息及單價(jià)如表4-2所示，要求評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

從表4-2中我們可以看出，三個(gè)案例按面積計(jì)算的單價(jià)變動(dòng)范圍較大，從3600元/m2到4500元/m2，幅度達(dá)到25%。但是按照房間計(jì)算的單價(jià)的變動(dòng)范圍很窄。在本案例中使用房間單價(jià)作為比較單位更為合適。若按算數(shù)平均法，最后估價(jià)對(duì)象的評(píng)估單價(jià)為9.97萬元/間，評(píng)估總價(jià)為797.6萬元，建筑面積單價(jià)為3985元/m2。

3．統(tǒng)一幣種和貨幣單位

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，各地的不動(dòng)產(chǎn)交易計(jì)價(jià)的貨幣單位越來越豐富，如用：人民幣、美元、港幣、日元等進(jìn)行計(jì)價(jià)，通常都采用“元”。在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的匯率。

4．統(tǒng)一面積內(nèi)涵

在現(xiàn)實(shí)不動(dòng)產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)，有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也有按使用面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算如下：

建筑面積下的單價(jià)＝套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)×套內(nèi)建筑面積÷建筑面積

使用面積下的單價(jià)＝建筑面積下的單價(jià)×建筑面積÷使用面積　　　　

套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)＝使用面積下的單價(jià)×使用面積÷套內(nèi)建筑面積

5．統(tǒng)一面積單位

在面積單位方面，中國大陸通常采用平方米（土地的面積單位有時(shí)還采用公頃、畝），中國香港地區(qū)和美國、英國等習(xí)慣采用平方英尺，中國臺(tái)灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。它們之間的換算如下：

平方米下的價(jià)格＝畝下的價(jià)格÷666.67　　　

平方米下的價(jià)格＝公頃下的價(jià)格÷10000　 　

平方米下的價(jià)格＝平方英尺下的價(jià)格×10.764

平方米下的價(jià)格＝坪下的價(jià)格×0.303　 　 　

【例4-3】　搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例，甲交易實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的建筑面積200m2，成交總價(jià)80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。乙交易實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例，試在對(duì)其成交價(jià)格作有關(guān)修正、調(diào)整之前進(jìn)行“建立價(jià)格可比基礎(chǔ)”處理。

解：對(duì)該兩個(gè)交易實(shí)例進(jìn)行“建立價(jià)格可比基礎(chǔ)”處理，包括統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。具體處理如下。

（1）統(tǒng)一付款方式

如果以在成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8%，則：甲總價(jià)＝16＋32/（1＋8%）0.5＋32/（1＋8%）＝76.422（萬元）

乙總價(jià)＝15（萬美元）

（2）統(tǒng)一采用單價(jià)

則：　　　　甲單價(jià)＝764220/200 ＝3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）

　　　　　　乙單價(jià)＝150000/2500＝60（美元/平方英尺使用面積）

（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位

如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實(shí)例的美元換算為人民幣元。假設(shè)乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場匯率為1美元等于8.3元人民幣，則：

甲單價(jià)＝3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）　　　　

乙單價(jià)＝60×8.3＝498（元人民幣/平方英尺使用面積）

（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵

如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知該類不動(dòng)產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積等于0.75平方米使用面積，則：

甲單價(jià)＝3 821.1（元人民幣/平方米建筑面積）　 　　 　　

乙單價(jià)＝498×0.75＝373.5（元人民幣/平方英尺建筑面積）

（5）統(tǒng)一面積單位

如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方米＝10.764平方英尺，則：

甲單價(jià)＝3 821.1（元人民幣/平方米建筑面積）

乙單價(jià)＝373.5×10.764＝4 020.4（元人民幣/平方米建筑面積）

四、交易情況修正

1．交易情況修正的含義

可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將其調(diào)整為正常的成交價(jià)格，如此才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易情況修正（交易情況調(diào)整）。因此，經(jīng)過交易情況修正后，就將可比實(shí)例的實(shí)際但可能是不正常的價(jià)格變成了正常價(jià)格。具體來說包含下面四個(gè)方面的含義。

（1）估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是一種客觀合理價(jià)格，我們把它看作是“正常價(jià)格”。

（2）修正的目的就是要得到估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格，也就是要得到“正常價(jià)格”，因此，修正的基準(zhǔn)或者參照系數(shù)就是待估不動(dòng)產(chǎn)。

（3）如果可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的某個(gè)因素的條件比估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的因素條件要好，該因素作用的結(jié)果就是可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格高于“正常價(jià)格”，在進(jìn)行該因素修正時(shí)，就應(yīng)該“往下修正”，即該因素修正系數(shù)應(yīng)該小于1。如果可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的某個(gè)因素的條件比估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的因素條件要差，該因素作用的結(jié)果就是可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格低于“正常價(jià)格”，在進(jìn)行因素修正時(shí)，就應(yīng)該“往上修正”，即該因素修正系數(shù)應(yīng)該大于1。

（4）修正的含義，簡單地理解為“高了就往下拉，低了就往上提”。

2．造成成交價(jià)格偏差的因素

由于不動(dòng)產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無二、價(jià)值量大等特性，而且不動(dòng)產(chǎn)市場是一個(gè)不完全的市場，不動(dòng)產(chǎn)成交價(jià)格往往容易受到交易中的一些特殊因素的影響，從而使得其偏離正常的市場價(jià)格。造成成交價(jià)格出現(xiàn)偏差的原因有以下幾點(diǎn)。

（1）有利害關(guān)系人之間的交易。例如：兄弟之間、父子之間、親友之間、母子公司之間、公司與其員工之間的不動(dòng)產(chǎn)交易。

（2）急于出售或急于購買的交易。例如：抵押不動(dòng)產(chǎn)拍賣清償或欠債到期等急于出售不動(dòng)產(chǎn)用于償還，交易價(jià)格往往偏低；急于購買的情況下的成交價(jià)格往往偏高。

（3）交易雙方或某一方對(duì)市場行情缺乏了解的交易。對(duì)市場行情缺乏了解時(shí)進(jìn)行的交易，其成交價(jià)格存在較大的盲目性，通常與市場價(jià)格存在較大的差異。

（4）交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。例如：買方或賣方對(duì)買賣不動(dòng)產(chǎn)有特別的愛好、感情，成交價(jià)格往往偏高。

（5）特殊交易方式的交易。特殊交易方式包括：拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。一般情況而言，正常的成交價(jià)格是買賣雙方經(jīng)過充分討價(jià)還價(jià)的協(xié)議價(jià)格。拍賣、招標(biāo)等方式容易受現(xiàn)場氣氛、情緒等因素的影響而使價(jià)格失常。目前，我國大陸的土地使用權(quán)出讓是例外，拍賣、招標(biāo)的價(jià)格較能反映市場的行情，而且協(xié)議價(jià)格往往偏低。

（6）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。正常的成交價(jià)格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣方應(yīng)繳納賣方的稅費(fèi)，買方應(yīng)承擔(dān)買方的稅費(fèi)。但在實(shí)際的交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由買方繳納。例如：交易手續(xù)費(fèi)本應(yīng)由雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻轉(zhuǎn)嫁給了其中的一方。

（7）相鄰不動(dòng)產(chǎn)的合并交易。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當(dāng)?shù)挠绊憽Ｐ螤畈灰?guī)則或面積、規(guī)模過小的不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)格通常偏低，這類不動(dòng)產(chǎn)如果與相鄰的不動(dòng)產(chǎn)合并后，效用通常會(huì)增加。所以，相鄰不動(dòng)產(chǎn)合并交易的成交價(jià)格往往高于其單獨(dú)存在、與其不相鄰交易時(shí)的正常市場價(jià)格。

（8）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。例如：設(shè)立了典權(quán)、抵押權(quán)或有拖欠工程款的交易。

3．交易情況修正的方法

上述的8種交易情況的交易實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時(shí)，則應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。

交易情況修正的具體程序如下所示。

（1）剔除非正常的交易實(shí)例。

（2）測定各種特殊因素對(duì)正常價(jià)格的影響程度。測定方法可以利用已經(jīng)掌握的交易資料分析計(jì)算，確定修正系數(shù)。由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，需要估價(jià)人員平時(shí)收集整理交易實(shí)例，并加以分析，在積累了豐富經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，努力把握適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)。

（3）交易情況修正。交易情況修正的方法主要有：百分率法和差額法。

① 采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為

可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)＝正常價(jià)格

交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場價(jià)格為基準(zhǔn)來確定，假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格比正常市場價(jià)格高低的百分率為±S%，則有：

交易情況修正系數(shù)＝1/（1±S%）＝100/（100±S）

② 采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為

可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正數(shù)額＝正常價(jià)格

【例4-4】　某宗不動(dòng)產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中規(guī)定，買方付給賣方2208元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。該地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6%，試求該宗不動(dòng)產(chǎn)的正常成交價(jià)格。

解：該宗不動(dòng)產(chǎn)的正常成交價(jià)格求取如下：

正常成交價(jià)格＝賣方實(shí)際交易的價(jià)格/（1－賣方繳納的稅費(fèi)比率）

　?＝2208/（1－8%）＝2400（元/平方米）

五、交易日期調(diào)整

1．交易日期調(diào)整的含義

可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，是應(yīng)該在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)市場狀況下形成的。

如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（往往是不同的，而且通常成交日期早于估價(jià)時(shí)點(diǎn)），不動(dòng)產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，如政府出臺(tái)新的政策措施、利率發(fā)生變化、出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮等，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格就有可能不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。

交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是不動(dòng)產(chǎn)市場狀況對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響的調(diào)整。經(jīng)過交易日期調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

2．交易日期調(diào)整的方法

在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的推移，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn)；②上漲；③下跌。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，可不進(jìn)行交易日期調(diào)整。而當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格為上漲或下跌時(shí)，則必須進(jìn)行交易日期調(diào)整，以使其符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)市場狀況。

采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù)＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

其中，交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，以經(jīng)過前面調(diào)整后的可比實(shí)例價(jià)格為基準(zhǔn)（下同），可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±T%（從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，當(dāng)可比實(shí)例的價(jià)格上漲的，為＋T%；下跌的，為－T%），交易日期調(diào)整系數(shù)為：（1±T%）或（100±T）/100。則：

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù)＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

即：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±T%）＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

或，可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格× （100±T）/100＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

【例4-5】　某宗不動(dòng)產(chǎn)2004年6月的價(jià)格為1800元/m2，現(xiàn)需將其調(diào)整到2004年10月。已知該宗不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)的同類不動(dòng)產(chǎn)2004年4～10月的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月為100）。試計(jì)算該宗不動(dòng)產(chǎn)2004年10月的價(jià)格。

解：該宗不動(dòng)產(chǎn)2004年10月的價(jià)格計(jì)算如下：

1800×98.1/76.7＝2302.2（元/m2）

采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

六、不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整

不動(dòng)產(chǎn)自身狀況不同，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)有所差異。如果可比實(shí)例和估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)自身狀況之間有差異，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整。進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在其不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格。

1．不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整包括：區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整，每種狀況的調(diào)整還可以進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的修正。由于構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)狀況的因素比較復(fù)雜，不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整是市場比較法的一個(gè)難點(diǎn)和關(guān)鍵。

（1）區(qū)位狀況調(diào)整

區(qū)位狀況是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格有影響的不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。區(qū)位狀況調(diào)整是將可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格。

區(qū)位狀況調(diào)整的主要內(nèi)容包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共服務(wù)設(shè)施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素。

（2）權(quán)益狀況調(diào)整

權(quán)益狀況是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格有影響的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。權(quán)益狀況調(diào)整是將可比實(shí)例在其權(quán)益狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。

權(quán)益狀況調(diào)整的主要內(nèi)容：土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素。在實(shí)際估價(jià)中，遇到最多的是土地使用年限調(diào)整。

① 土地使用權(quán)年限調(diào)整　土地使用權(quán)年限長短，直接影響不動(dòng)產(chǎn)可獲收益，年限越長，不動(dòng)產(chǎn)總收益越多，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格越高。調(diào)整公式為：

可比實(shí)例進(jìn)行土地使用權(quán)年限調(diào)整后的價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×土地使用權(quán)年限修正系數(shù)

K＝[1－1/（1＋r）m]/[1－1/（1＋r）n]

式中　K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù)；

　　 　r——土地還原利率；

　　   m——待估土地土地使用權(quán)年期；

　　　n——可比案例土地使用權(quán)年期。

【例4-6】　若選擇的可比案例成交地價(jià)每平方米為500元，對(duì)應(yīng)使用權(quán)年期為30年，而待估土地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正如下：

年期修正后的地價(jià)＝500×[1－1/（1＋8%）20]/[1－1/（1＋8%）30]＝436.06（元/平方米）

② 容積率調(diào)整　容積率大小影響土地利用程度高低，容積率越大，土地的利用效益越好（在邊際收益>邊際成本之前）。調(diào)整公式為：

容積率調(diào)整后可比實(shí)例地價(jià)＝可比實(shí)例價(jià)格×容積率調(diào)整系數(shù)

容積率調(diào)整系數(shù)＝待估不動(dòng)產(chǎn)容積率調(diào)整系數(shù)/可比實(shí)例容積率調(diào)整系數(shù)

（3）實(shí)物狀況調(diào)整

不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物狀況是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格有影響的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。

實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容有很多，主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（屬于可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象之內(nèi)的部分）、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素；對(duì)于建筑物來說，主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面格局、工程質(zhì)量等影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素。

2．不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法

具體進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種。

（1）直接比較調(diào)整一般采用評(píng)分的辦法，以估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（通常定為100分），將可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。如果可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于100；相反，打的分?jǐn)?shù)就高于100。然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率。

采用直接比較進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：

可比實(shí)例在其不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格×100/（　　）＝在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格

上式括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)狀況相對(duì)于估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況的得分。

（2）間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不同的是設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)狀況，然后以此標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（通常定為100分），將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。如果估價(jià)對(duì)象、可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況比標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于100；相反，打的分?jǐn)?shù)就高于100。再將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率。

3．不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問題

（1）可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況，無論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況，都應(yīng)是成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的不動(dòng)產(chǎn)狀況，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候，可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價(jià)格就不能反映不動(dòng)產(chǎn)狀況。除了期房交易的成交價(jià)格之外，可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)在其成交日期時(shí)的狀況。

（2）由于不同使用性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位和實(shí)物因素不同，即使某些因素相同，但其對(duì)價(jià)格的影響程度也不一定相同。因此，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的比較、調(diào)整時(shí)，具體比較、調(diào)整的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。例如，居住不動(dòng)產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適；商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)著重繁華程度、交通條件；工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)調(diào)對(duì)外交通運(yùn)輸；農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。

七、求取比準(zhǔn)價(jià)格

經(jīng)過交易情況修正后，就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能是不正常的價(jià)格變成了正常價(jià)格；經(jīng)過交易日期修正后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格；進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整，將可比實(shí)例在其不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格。經(jīng)過三大方面的調(diào)整，就把可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格變成了估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理的價(jià)格。

1．求取某個(gè)與可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格的方法

經(jīng)過交易情況、交易日期、不動(dòng)產(chǎn)狀況三大方面的修正、調(diào)整后，就把可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，變成了估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格。如果把這三大方面的修正、調(diào)整綜合起來，計(jì)算公式如下：

（1）修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式

估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

（2）修正、調(diào)整系數(shù)累加形式

估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×（1＋交易情況修正系數(shù)＋交易日期調(diào)整系數(shù)＋不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）

（3）差額法公式

估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格±交易情況修正數(shù)額±交易日期修正數(shù)額±不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額

2．將多個(gè)可比實(shí)例價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法

每一個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格經(jīng)過上述修正之后，都會(huì)相應(yīng)地得出一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，如果有三個(gè)可比實(shí)例，經(jīng)過各項(xiàng)修正之后，會(huì)得到三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，但這三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格可能并不一致，最后需要將它們綜合成一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，以此作為比較法的估算結(jié)果。方法主要有：平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法三種。其中平均數(shù)法最常用。

【例4-7】　比準(zhǔn)價(jià)格結(jié)果為：2500，2550，2700，2800，2860，求中位數(shù)價(jià)格。

解：中位數(shù)價(jià)格為：2700

【例4-8】　比準(zhǔn)價(jià)格為：2500，2650，2800，2900，求中位數(shù)價(jià)格。

解：中位數(shù)價(jià)格為：（2650＋2800）/2＝2725