第一節　市場法概述

一、市場法的概念

市場法又稱直接交易案例比較法、買賣實例比較法、市場比較法、比較法等。其英文名稱也不盡相同，如：market comparison approach，sales comparison approach，comparison analysis，market approach等。市場法是將估價對象與在估價時點近期交易的類似不動產進行比較，對這些類似不動產的成交價格做適當的修正和調整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其公式是：

類似不動產價格±價格修正調整值＝估價對象價格

類似不動產是指其實物、權益、區位狀況均與估價對象的實物、權益、區位狀況相同或相當的不動產。與估價對象進行比較的類似交易案例，簡稱可比案例。用市場法求出的價格稱為比準價格。

市場法的本質是在收集足夠交易案例的基礎上，通過已經成交的相同或類似不動產的成交價格，來確定估價對象在公開市場上最可能的成交價。

在現實中，由于不動產位置的固定性和不可移動性，每宗不動產都有其區域性和個別性。如何選擇與估價對象條件相似的交易實例，如何對交易實例與估價對象之間的差異因素進行量化修正，如何在計算出各交易實例的修正價格后確定估價對象的價格，這些都成為市場法運用中的難點。

二、市場法的理論依據

市場法的理論依據是不動產價格形成的替代原理。

替代原理認為，同一市場上，對于效用相同或者相當的商品，由于它們在滿足消費者需求方面具有替代性，因而在靜態條件下，它們的價格會趨向一致或者形成一種相對穩定的比例關系。在動態的條件下，如果某種商品因為一些因素致使價格上升，而其替代商品的價格未發生變化，消費者會因為該商品的價格過高而選擇消費其替代商品，使得該商品因需求量下降而不得不降價，最終使得它們的價格趨于一致。替代性越強，價格越接近。

經濟主體在市場上的一切交易行為總是要追求利潤最大化，即要以最少的費用求得最大利潤，因此在選擇商品時都要選擇效用高而價格低的，如果效用與價格比較，價格過高，人們均會敬而遠之。這種經濟主體的選擇行為結果，在效用均等的商品之間產生替代作用，從而使具有替代關系的商品之間在價格上相互牽制而趨于一致，這就是替代原則，市場比較法就以這一原則為依據。根據替代原則，就可以用類似不動產的已知價格，比較求得待估價不動產的價格，得到估價結果。從不動產交易過程來看，從事不動產交易時，當事人會依據替代原則，將擬交易的不動產價格與類似不動產價格比較，然后決定是否進行交易，所以市場比較法是符合當事人的現實經濟行為的。

市場比較法基本原理如圖4-1所示：

市場比較法以替代原則為理論基礎，因此具有現實性和富有說服力。同時，只要有類似的土地買賣實例可以適用，不僅可以評估土地價格，還可以利用相應的租賃實例，測算土地的租金，這就是租賃實例比較法。當然也應注意到，在具體的一宗不動產交易中，成交價格可能會偏離其正常市場價格。但是，只要搜集了較多的交易實例，對其成交價格進行適當的處理后得到的結果就可以作為正常市場價格的最佳參照值。市場比較法要求土地市場比較發育，可以獲得足夠的比較實例，因此它更適用于市場比較發育地區經常性交易的土地價格的評估。

三、市場法適用的范圍與條件

市場法適用的對象是具有交易性的不動產，如不動產開發用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業廠房等。而對于那些很少發生交易的不動產，如特殊工業廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場法估價。

市場法適用的條件是：在同一供求范圍內存在著較多的類似不動產的交易。如果在不動產市場發育不夠或者不動產交易較少發生的地區，就難以采用市場法估價。

市場法的原理和技術也可以用于其他估價方法中有關參數的求取，如經營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發經營期等。

四、市場法估價的操作步驟

市場比較法整個評估過程可以歸納為7個步驟，具體步驟如下。

①搜集交易實例；②選取可比實例；③建立價格可比基礎；④進行交易情況修正；⑤進行交易日期調整；⑥進行不動產狀況調整；⑦求取比準價格。