第三節　市場法總結和應用舉例

一、市場法總結

對市場比較法的內容進行歸納總結：市場法是根據在估價對象同一供求范圍內且成交日期與估價時點接近的類似不動產的成交價格來求取估價對象的價值。為此，必須做到以下幾點。

（1）首先要從現實的不動產市場中搜集大量交易實例，并針對具體的估價對象、估價時點和估價目的，從中選取一定數量、符合一定條件的可比實例；

（2）然后，對這些可比實例的成交價格依次進行換算、修正和調整，換算即建立價格可比基礎，它是將各個可比實例的成交價格處理為口徑一致、相互可比；

（3）“修正”即交易情況修正，它是將可比實例實際但可能是不正常的成交價格修正為正常市場價格；

（4）“調整”包括交易日期調整和不動產狀況調整，其中，交易日期調整是將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格；

（5）不動產狀況調整是將可比實例在其不動產狀況下的價格調整為在估價對象不動產狀況下的價格；

（6）最后，將這些經過了換算、修正、調整之后的若干個可比實例價格，采用平均數、中位數或眾數等方法綜合出一個價格，便得到了估價對象的價值。

市場法的主要流程如圖4-2所示：

二、應用舉例

【例4-9】　評估某塊城市規劃確定的住宅用地

土地總面積為1500平方米，收集有關資料：共調查了A、B、C三宗土地買賣實例作為比較實例。可比實例的成交價格如下：

該類土地2003年1～9月的價格變動情況如下表所示：

注：表中的價格指數為環比價格指數，均以上個月為100。

不動產狀況的比較判斷結果，如下表所示：

試運用上述資料估算該土地2003年9月20日的正常市場價格。

解：

（1）計算公式：比準價格＝可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×不動產狀況修正系數

（2）交易情況修正系數為：

可比實例A＝100/100

可比實例B＝100/97

可比實例A＝100/105

（3）交易日期修正系數為：

可比實例A＝0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038＝1.168

可比實例B＝1.013×1.028×1.035×1.033×1.038＝1.156

可比實例C＝1.033×1.038＝1.072

（4）不動產狀況修正系數為：

可比實例A＝100/（95×0.4＋105×0.35＋110×0.25）＝100/102.25

可比實例B＝100/（92×0.4＋96×0.35＋98×0.25）＝100/94.55

可比實例A＝100/（106×0.4＋109×0.35＋97×0.25）＝100/104.8

（5）計算比準價格：

比準價格A＝1200×（100/100）×1.168×（100/102.25）＝1370.76（元/平方米）

比準價格B＝1150×（100/97）×1.156×（100/94.55）＝1449.51（元/平方米）

比準價格C＝1380×（100/105）×1.072×（100/104.8）＝1344.38（元/平方米）

（6）將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為比較法的估算結果，則有：

估價對象價格（單價）＝（1370.76＋1449.51＋1344.38）/3 ＝1388.22（元/平方米）

估價對象價格（總價）＝1388.22×1500＝208.23（萬元）

【思考題】

1．市場法的概念？市場法的理論依據？

2．市場法的使用范圍和條件？

3．市場法估價的操作步驟？

4．如何搜集交易實例？

5．如何選取可比實例？

6．為什么要建立比較基準？建立比較基準包括哪些內容？

7．如何進行交易日期修正？

8．如何進行不動產狀況調整？

【練習題】

1．某房地產的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產的市場價格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價為4800元/m2、建筑物重置單價為3000元/m2。該房地產的總價為（　　）萬元。

A. 2340　　　 B. 3780　　　 C. 4140　　　 D. 5220

2．某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價位10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付；交易稅費均由買方承擔。已知買房應繳納的稅費為3萬元，賣方應繳納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例選為可比實例，年折現率為6%，則對其建立比較基礎后的總價為（　　）萬元。

A. 90.19　　　 B. 95.85　　　 C. 100.57　　　 D. 105.28

3．某房地產在2014年3月的價格為7200元/m2，已知類似房地產在2014年3月至9月的價格指數分別為：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上個月為基數）。該房地產2014年9月的價格為（　　）元/m2。

A. 8485　　　 B. 8536　　　 C. 10038　　　 D. 10098

4．為評估某房地產2014年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：成交日期為2014年4月1日。成交單價為8000元/m2，合同約定建筑面積為95m2，并約定面積有誤差時總價不調整。在2014年6月1日房屋登記時建筑面積為100m2。自2014年1月1日至10月1日，當地該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3%。該可比實例經調整后的比較單價為（　　）元/m2。

A. 7737.83　　　 B. 8145.08　　　 C. 8423.57　　　 D. 8573.77

5．某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5∶1，至價值時點按人民幣計的類似房地產價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3∶1，對該可比實例進行市場狀況調整后的價格為人民幣（　　）萬元。

A. 630.0　　　 B. 650.0　　　 C. 661.5　　　 D. 682.5

6．采用百分率法進行交易情況修正時，應以可比實例（　　）為基準確定交易情況修正系數。

A．成交價格　　　 B．賬面價格　　　 C．正常價格　　　 D．期望價格

7．某類房地產2013年4月的市場價格為6500元/m2，該類房地產2013年3月至10月的環比價格指數分別為105.53，103.85，100.04，99.86，98.28，96.45，92.17，90.08，該類房地產2013年10月的市場價格為（　　）元/m2。

A. 5110.51　　　 B. 5307.26　　　 C. 5548.37　　　 D. 5638.13

8．某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設年折現率為8%，家電家具價值為5萬元，現將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（　　）元/m2。

A. 4387　　　 B. 4398　　　　 C. 4500　　　 D. 4887

9．評估某宗房地產的市場價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例：甲可比實例的成交價格為8000元/m2，比正常價格低2%；乙可比實例的賣方實收價格為7800元/m2，交易稅費全由買方負擔，當地房地產交易中買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%；丙可比實例的成交價格為8300元/m2，其裝修標準比估價對象的裝修標準高200元/m2。假設不考慮其他因素影響，三個可比實例比較價值的權重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產的市場價格為（　　） 元/m2。

A. 8157. 60　　　 B. 8158. 91　　　 C. 8163. 57　　　 D. 8164. 88

10．某小區中有一幢沿街商業樓，一、二層為商業用房，三至六層為住宅，現需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區中另一幢六層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產狀況調整時，判斷錯誤的有（　　）。

A．因位于同一小區，區位因素相同，不需進行區位狀況調整

B．因同期建造，質量一致，不需進行實物狀況調整

C．因房地產權利性質相同，不需進行權益狀況調整

D．因樓層相同，不需進行樓層因素調整

E．因臨街狀況不同，應進行噪聲污染因素調整

11．某可比實例房地產的實物狀況優于標準房地產3%，估價對象房地產的實物狀況劣于標準房地產5%。若采用直接比較法，可比實例房地產的實物狀況調整系數為（　　）。

A. 0.922　　　 B. 0.995　　　 C. 1.119　　　 D. 1.019

12．下列說法錯誤的是（　　）。

A．在采用市場比較法估價時，如果估價對象為普通裝修，可比實例為高檔裝修，則在建立比較基礎時，應將可比實例的裝修價值扣除

B．可比實例在用途上應與估價對象的用途相同

C．在選取可比實例時，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用

D．當有較多的交易實例符合可比實例要求時，應選取其中與估價對象最為類似的交易實例作為可比實例

13．下列說法錯誤的是（　　）。

A．在可比實例的成交日期至估價時點期間，房地產價格為上漲時，必須進行交易日期調整

B．在可比實例的成交日期至估價時點期間，房地產價格為下跌時，必須進行交易日期調整

C．在可比實例的成交日期至估價時點期間，無論房地產價格為上漲、下跌或平穩發展，都必須進行交易日期調整

D．在可比實例的成交日期至估價時點期間，無論房地產價格為上漲、下跌，都必須進行交易日期調整

14．下列房地產中，通常適用市場比較法估價的是（　　）。

A．標準廠房　　　 B．行政辦公室　　　 C．寫字樓

D．房地產開發用地　　　 E．在建工程

15．估價對象為一宗熟地，對其可比實例權益狀況進行調整時，應包括的內容有（　　）。

A．建筑密度　　　 B．土地使用期限　　　 C．基礎設施完備程度

D．容積率　　　 E．周邊道路交通管制狀況

16．判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數為（　　）。

A. 0.060　　　 B. 0.940　　　 C. 1.060　　　 D. 1.064

17．在本金相等、計息的周期數相同時，如果利率相同，則通常情況下（計算的周期數大于1）（　　）。

A．單利計息的利息少，復利計息的利息多

B．單利計息的利息多，復利計息的利息少

C．單利計息的利息與復利計息的利息一樣多

D．無法知道

18．某地區房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產交易，買方付給賣方2325元/m2，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為（　　）元/m2。

A. 2487.75　　　 B. 2500.00　　　 C. 2511.00　　　 D. 2162.25

19．按直接比較判定某可比實例價格的區域因素修正系數為0.98，則其依據為（　　）。

A．可比實例的區域因素優于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2%

B．可比實例的區域因素劣于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2%

C．可比實例的區域因素劣于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2.04%

D．可比實例的區域因素優于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2.04%

20．為評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，又知最近1年來該地區該類房地產價格每月環比增長0.5%，則該可比實例經修正、調整后的價格是（　　）元/m2。

A. 7000　　　 B. 7003　　　 C. 7436　　　 D. 7670

21．在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等于（　　）。

A．賣方實際得到的價格/（1－應由賣方繳納的稅費比率）

B．賣方實際得到的價格－應由賣方負擔的稅費

C．買方實際付出的價格－應由買方負擔的稅費

D．應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率

E．買方實際付出的價格/（1－應由買方繳納的稅費比率）

22．評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，－1.5%，－2.5%，－1.0%，1.5%，－1.5%，0%。則該可比實例在2005年9月末的價格為（　　）元/m2。

A. 2938　　　 B. 2982　　　 C. 3329　　　 D. 3379

23．某宗房地產，使用面積為830平方英尺，成交總價為7萬美元，于成交時一次付清。人民幣的年利率為5%，人民幣與美元的匯率為1美元＝7.7395元人民幣，建筑面積與使用面積的關系為1m2建筑面積＝0.9m2使用面積，1平方英尺＝0.09290304平方米，該宗房地產的實際成交價格為（　　）元人民幣/平方米建筑面積。

A. 7026.14　　　 B. 6258.75　　　 C. 7010.34　　　 D. 6323.58

24．下列關于選取可比實例的說法中，有誤的一項是（　　 ）。

A．可比實例所處的地區應與估價對象所處的地區相同，或是在同一供求范圍內的類似地區

B．可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同，當兩者不相同時，一般不能作為可比實例

C．可比實例的成交價格是正常成交價格，或可修正的正常成交價格

D．選取可比實例的數量在實際中是越多越好，為后續進行的比較修正工作帶來方便

25．在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800元/m2，建筑面積l00m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清；丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為（　　）。

A．甲＞乙＞丙＞丁　　　 B．乙＞丁＞甲＞丙

C．乙＞丙＞甲＞丁　　　 D．丙＞乙＞丁＞甲

26．某宗可比實例房地產2007年1月30日的價格為800美元/m2，該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.1%。假設人民幣與美元的市場匯率2007年1月30日為1美元＝7.8650元人民幣，2007年6月30日為1美元＝7.6835元人民幣。則該可比實例的價格調整到2007年6月30日的結果是（ 　　）元人民幣/m2。

A. 6323.52　　　 B. 6804.37　　　 C. 6.657.48　　　 D．6650.25

27．按直接比較判定某可比實例價格的調整系數為0.98，則其依據是（　　）。

A．可比實例的房地產狀況在某個因素方面優于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為2%

B．可比實例的房地產狀況在某個因素方面劣于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為2%

C．可比實例的房地產狀況在某個因素方面優于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為2.04%

D．可比實例的房地產狀況在某個因素方面劣于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為2.04%

28．評估某宗房地產2011年7月1日的市場價值，選取的可比實例中該類房地產的成交日期為2010年10月1日，成交價格為3500元/m2，另知：該類房地產市場價格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月漲1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進行市場狀況調整后可比實例的比準價格為（　　）元/m2。

A. 4075.3　　　 B. 4081.3　　　 C. 4122.5　　　 D. 4166.4

29．某宗房地產交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔據悉，該地區房地產買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產交易的正常成交價格為（　　）萬元

A. 27.6　　　 B. 28.2　　　 C. 29.0　　　 D. 29.9

30．某年1月30日購買某房地產價格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當年，該類房地產以美元為基礎的價格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌換美元的匯率1月30日為6.59∶1，9月30日為6.46∶1。下列關于該房地產價格的說法，錯誤的是（　　 ）。

A．該房地產的名義交易價格為人民幣6590元/m2

B．該房地產的實際交易價格為人民幣6404元/m2

C．該房地產于該年9月30日的市場價格為1052美元/m2

D．該類房地產在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準的價格平均每月比上月上漲幅度大于1%

【答案】

1．C、2.C、3.D、4.B、5.D、6.C、7.A、8.B、9.D、10.ABCD、11.D、12.A、13.C、14.ACD、15.BDE、16.D、17.A、18.B、19.D、20.B、21.ABD、22.A、23.D、24.D、25.C、26.B、27.C、28.B、29.B、30.A