第三節　不動產價格的影響因素

在現實生活中，不動產估價的高低是由眾多影響不動產價格的因素綜合作用的結果。而影響不動產價格的因素多而復雜，本書主要從以下幾點進行詳細的闡述。

一、不動產自身因素

不動產自身條件的好壞，直接關系到其價格高低。所謂自身條件，是指那些反映不動產本身的自然物理性狀態的因素。這些因素分別如下所示。

1．位置、面積

各種經濟活動和生活活動對不動產位置都有所要求。不動產位置的優劣直接影響其所有者或使用者的經濟收益、生活滿足程度或社會影響，因此，不動產坐落的位置不同，價格有較大的差異。無論是坐落在城市或鄉村、中心商業區或住宅區、向陽面或背陽面均如此。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優劣所決定。

不動產價格與位置優劣成正相關關系。商業不動產的位置優劣，主要是看繁華程度、臨街狀態。居住不動產的位置優劣，主要是看周圍環境狀況、安寧程度、交通是否方便以及與市中心的遠近。其中別墅的要求是接近大自然、環境質量優良、居于其內又可保證一定的生活私密性。“一步差千金”對于商業來講永遠是個真理，但對于營造別墅則是個誤區。工業不動產的位置優劣，通常視其產業的性質而定。一般來說，如果其位置有利于原料與產品的運輸，有利于廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。

不動產的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上并不是一個簡單的幾何概念，而是與特定的區位相聯系的自然因素與人文因素的總和。故不動產的位置有自然地理位置與社會經濟位置之別。不動產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發生變動，這種變動可能是因城市規劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是其他建設引起的。但不動產的位置由劣變優時，則價格會上升；相反，則價格會下跌。

同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。一般來說，凡面積過于狹小而不利于使用的土地，價格較低。地價與土地面積大小的關系是可變的。一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農村則相應較低。土地面積大小的合適度還因不同地區、不同消費習慣而有所不同。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因此較大面積土地的價格會遠遠高于較小面積土地的價格。相反，如果地方市場僅能接受小型建筑型態，則較大面積土地的價格與較小面積土地的價格，差異不會很大。

2．地形、地勢和地質

地形是指同一塊土地內的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關系，特別是與相鄰道路的高低關系，如，是高于或低于路面。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的不動產的價格要高于地勢低的不動產的價格。

不同類型的建筑物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。地質條件決定著土地的承載力。地質堅實、承載力較大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在現代城市建設向高層化發展的情況下，地質條件對地價的影響較大。地價與地質條件成正相關；地質條件好，地價就高；反之，地質條件差，地價則低。

3．形狀、用途

土地形狀是否規則，對地價也有一定的影響。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規則的土地由于不能有效利用，價格一般較低。土地經過調整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲。地價與土地形狀成正相關：土地形狀規則，地價就高；土地形狀不規則，地價就低。

土地的用途對價格有較大的影響。由于不同的用途所帶來的收益不同，因而在不同的用途下，地價也有較大的不同。一般而言，商業用地的價格高于居住用地的價格，居住用地的價格高于工業用地的價格，而市政基礎設施和社會福利性用地的價格，往往只體現為無償（以劃撥方式取得）或象征性地收費。

4．日照

日照有自然狀態下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。不動產價格與日照的關系具有下列特征：一方面與日照成正相關；另一方面與日照成負相關。一般來說，受到周圍巨大建筑物或其他東西遮擋的不動產的價格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等不動產的價格。日照對不動產價格的影響還可以從住宅的朝向對其價格的影響中看到。

5．通風、風向、風力

一般情況下，風力越大或時常出現風災的地方，不動產價格越低。不動產價格與風向的關系在城市中比較明顯，在上風地區不動產價格一般較高，在下風地區不動產價格一般較低。

6．氣溫、濕度、降水量

這三者極端過剩或極端貧乏，均不利于生產和生活，因此會降低不動產價格。把降水量與地勢結合起來看，其對不動產價格的影響更明顯。地勢雖然低洼，但若降水量不大，則不易積水，從而導致地勢對不動產價格的影響不大，但在地下水位高的地區例外；反之，降水量大，地勢對不動產價格的影響力就大。

7．天然周期性災害

凡是天然周期性災害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不能利用。但這類土地一旦建設了可靠的防洪工程，不再受周期性災害的影響，其價格會逐漸上漲。甚至由于靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風景、水路交通，從而使得這類土地的價格要高于其他土地。

8．建筑物

建筑物外觀包括建筑式樣、風格和色調，對不動產價格有很大影響。凡建筑物外觀新穎、優美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之，單調、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。同時，建筑物的朝向、建筑結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量等對不動產的價格也有較大的影響。

二、人口因素

不動產的需求主體是人，人的數量多少、人口素質如何，都對不動產價格有著很大的影響。人口因素對不動產價格的影響，主要表現在人口數量（人口密度）、人口素質和家庭規模三個方面。

1．人口數量（人口密度）

不動產價格與人口數量的關系非常密切。一方面，當人口數量增加時，人們對不動產的需求通常會增加，從而使其價格上漲。尤其是在人口密度高的大城市，人口增多有可能引起不動產價格大幅度上漲。在大城市，隨著外來人口或流動人口的增加對不動產的需求必然加大，從而促進不動產價格的上漲。人口高密度地區，一般而言，不動產求多于供，供給相對匱乏，因而價格趨高。另一方面，人口密度過高，特別是低收入人群密集的區域，會導致交通擁擠、環境惡化，又有可能降低不動產價格。但是，綜合而言，高密度地區的不動產的價格較高。

2．人口素質

人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起不動產價格高低的變化。人類社會隨著文明的發達、文化的進步，公共設施必然日益完善和普遍，對居住環境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加不動產的需求，從而導致不動產價格趨高。如果一個地區中的居民素質低，組成復雜，社會秩序欠佳，人們多不愿在此居住，則該地區的不動產價格必然低落。

3．家庭規模

家庭規模是指全社會或某一地區的家庭平均人口數。家庭人口規模發生變化，即使人口總數不變，也將引起居住單位數的變動，從而引起需用住宅數量的變動，隨之導致不動產需求的變化而影響不動產價格。一般而言，隨著家庭規模小型化，即家庭平均人口數的下降，不動產價格有上漲的趨勢。

三、制度政策因素

影響不動產價格的行政因素，是指影響不動產價格的制度、政策、法規、行政措施等方面的因素。國家可以運用多種手段配置土地資源，因而對不動產價格產生很大的影響。

1．土地制度

土地制度對土地價格的影響也許是最大的。例如，在中國傳統的土地制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地，可能使地租、地價根本不能作為完整概念存在。土地制度主要包括土地所有制和土地使用制度。改革開放以來，我國城市土地實行有償使用制度，國有土地所有權與使用權分離，土地使用權作為特殊商品進入流通領域，從而形成了為獲得土地使用權而支付的代價。我國的不動產轉讓，并不涉及土地所有權，僅涉及土地使用權的轉移。

2．住房制度

住房制度與土地制度一樣，對不動產價格的影響也是很大的。住房制度主要指住房供給、分配及相應的配套制度。我國在改革開放之前，長期實行低租金住房福利分配制度，必然造成不動產價格低落，其結果是租金不能養房，住房供給短缺。而改革住房制度之后，推行住宅商品化和社會化，才使住宅價格和租金反映市場的供求變化。

3．不動產價格政策

不動產價格政策是指政府對不動產價格高低的態度以及采取的干預方式、措施等。政府對不動產價格干預的方式主要有兩種：一類是直接制定價格；一類是通過其他措施或手段來調節價格。

不動產價格政策可分為兩類：一類是高價格政策；一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對不動產價格放任不管，或有意通過某些措施抬高不動產的價格；低價格政策，一般是指政府采取種種措施抑制不動產價格上漲，從而使不動產價格維持不變或下跌。因此，高價格政策促進不動產價格上漲，低價格政策造成不動產價格下落。特別注意：低價格政策并不意味著造成不動產價格的絕對水平低下；高價格政策也并不意味著造成不動產價格的絕對水平很高。

4．特殊政策

在一些地方建立經濟特區，實行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對外開放措施，往往會提高該地區的不動產價格。例如，深圳變成經濟特區，海南島成為海南省并享受特區待遇，都曾使這些地方的不動產價格大幅度上漲。

5．城市規劃和土地利用規劃

城市規劃和土地利用規劃對不動產的價格均有較大的影響。城市規劃確定城市擴展方向、用地結構、用地功能布局、分期開發次序、開發強度和建筑用地技術規范，從而決定城市未來各區位的不動產開發價值和有效利用程度。尤其是城市規劃對土地用途、土地利用強度（建筑密度、建筑容積率、建筑高度）的規定是土地使用權出讓合同中的重要內容，直接影響到土地的價格。

土地利用規劃是依據國民經濟和社會發展計劃、國土資源和環境保護的要求、土地供給能力以及各項建設對土地的需要，對一定時期內一定行政區域范圍的土地開發、利用和保護所制定的目標、計劃和戰略部署。土地利用規劃影響土地利用結構和土地供給，從而影響不動產價格。

6．稅收政策

不動產稅制指的是對不動產取得、保有、流轉三個不同環節的稅收設置，包括不同稅種對納稅對象、納稅人、稅率的具體規定。

國家通過稅收政策調控不動產業的發展，直接或間接地對不動產課稅，實際上是減少了利用不動產的收益，因而造成不動產價格低落。不同的稅種和稅率，對不動產價格的影響是不同的。此外，在考慮課稅對不動產價格的影響時，必須注意課稅是否轉嫁的問題。如果某稅種可按一定的規定或一定的途徑轉嫁出去，那么其對不動產價格的影響就較小。

7．交通管制

交通便利條件直接影響不動產的價格。某些不動產所處的位置看起來交通便利，但實際上并不便利，這就是受到了交通管制的限制。對不動產價格有影響的交通管制，主要有嚴禁某類車輛通行、實行單行線、步行街等。

實行某種交通管制也許會降低該不動產的價格，但對另一些不動產來講，實行這種交通管制則可能會提高不動產的價格。如果住宅區內的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲和行人行走的不安全感，因此會提高不動產的價格。

四、經濟因素

經濟情況的演變對國計民生及國際地位的影響有著重要的作用。影響不動產價格的經濟因素主要有：經濟發展狀況、物價（特別是建筑材料價格）、居民收入、供求狀況等。

1．經濟發展

經濟發展，預示著財政、金融狀況景氣，經濟繁榮，投資、生產活動活躍，就業機會增加，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設施等的各類需求不斷增加，引起不動產價格上漲，尤其是引起地價上漲。從材料看，不動產價格尤其是土地的價格明顯受經濟周期的影響，并滯后于經濟周期，波浪式地變化，說明不動產需求的變化趨勢與經濟循環趨勢一致。

2．物價水平

不動產價格與物價的關系非常復雜。通常物價普遍波動，不動產價格也將隨之變動；如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當于不動產價格變動的百分比，而兩者的動向也應一致。

就單獨一宗不動產而言，物價的變動可以引起不動產價格的變動，如建筑材料價格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動不動產價格上漲。從一段較長時期來看，不動產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。

3．居民收入

通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使人們對不動產的需求增多，導致不動產價格上漲。如果居民收入的增加，是中、低收入水平者的收入增加，對居住不動產的需求增加，促使居住不動產的價格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對不動產價格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事不動產投資（尤其是投機），則必然會引起不動產價格變動。

4．供求狀況

供給和需求是形成價格的兩個最終因素。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。不動產的價格也是由供給和需求決定，與需求成正相關，與供給成負相關。供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。需求一定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升。

由于不動產的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一不動產價格水平高低的，主要是本地區本類不動產的供求狀況。至于其他類型不動產的供求狀況對該不動產的價格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。

五、社會因素

我國歷來有“安土重遷”的傳統，對不動產有著深切的眷戀。因此，社會因素對不動產價格有很大的影響。影響不動產的價格的主要社會因素有以下幾點。

1．政治安定狀況

政治安定狀況，是指現有政權的穩固程度，不同政治觀點的黨派和團體以及不同宗教團體的沖突情況等。一般來說，政治不安定，意味著社會動蕩、財產權保障不足，影響人們投資、置業的信心，造成不動產價格低落。

2．社會治安程度

社會治安程度，是指偷盜、搶劫、強奸、殺人等方面的犯罪情況。不動產所處的地區，如若經常發生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產缺乏保障，因此造成不動產價格低落。

3．不動產投機

不動產投機，簡言之就是投準時機，利用不動產價格的漲落變化，通過在不同時期買賣不動產，從價差中獲取利潤的行為。

一般來說，不動產投機對不動產價格的影響出現下列三種情況：引起不動產價格上漲；引起不動產價格下跌；起著穩定不動產價格的作用。

當不動產價格節節上升時，那些預計不動產價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，造成一種虛假需求，無疑會促使不動產價格進一步上漲。而當情況相反時，那些預計不動產價格還會進一步下跌的投機者紛紛拋售不動產，則會促使不動產價格進一步下跌。當不動產價格低落時，懷有日后不動產價格會上漲心理的投機者購置不動產，以待日后不動產價格上漲時拋出，這樣，就會出現當不動產需求小的時候，投機者購置不動產，造成不動產需求增加；而在不動產價格上漲時投機者拋出不動產，增加不動產供給，從而平抑不動產價格。

4．城市化

一般來說，城市化意味著人口向城市地區集中，造成城市不動產需求不斷增加，帶動城市不動產價格上漲。城市化的結果是使得越來越多的人口聚集到城市中，依靠不動產市場解決住房的人不斷增多，客觀上增加了對不動產的需求。

六、國際因素

國際經濟、軍事、政治等環境因素，對不動產價格也有很大影響。影響不動產價格的主要因素有下列四個。

1．國際經濟

經濟狀況發展良好，一般有利于不動產價格上漲。

2．軍事沖突情況

一旦發生戰爭，則戰爭地區的不動產價格會陡然下落，而那些受到戰爭威脅或影響的地區，其不動產價格也有所下降。

3．政治對立狀況

如若國與國之間發生政治對立，則會出現實行經濟封鎖、凍結貸款、終止往來等，這些一般會導致不動產價格下跌。

4．國際競爭狀況

這主要是國與國之間為吸引外資而進行的競爭，競爭激烈時，不動產價格一般較低落。

七、其他因素

1．環境因素

影響不動產價格的環境因素，是指那些對不動產價格有影響的不動產周圍的物理性因素。這方面的因素有以下幾點。

聲覺環境：噪聲大的地方，不動產價格必然低下。噪聲小、安靜的地方，不動產價格通常較高。

大氣環境：不動產所處的地區有無難聞的氣味、有害物質和粉塵等，對不動產價格影響也很大。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的不動產價格較低。

水文環境：地下水、溝渠、河流、江、湖、海洋等污染程度如何，對其附近的不動產價格也有較大的影響。

視覺環境：不動產周圍安放的東西是否雜亂，建筑物之間是否協調，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對不動產價格都有影響。

衛生環境：清潔衛生情況對不動產價格也有影響。

2．心理因素

心理因素對不動產價格的影響有時是一個不可忽視的因素。影響不動產價格的因素主要有下列七個：（1）購買或出售心態；（2）欣賞趣味（個人偏好）；（3）時尚風氣；（4）接近名家住宅心理；（5）講究門牌號碼、樓層數字或土地號數；（6）講究風水；（7）價值觀的變化。

不動產價格的影響因素匯總見表2-1。

【思考題】

1．不動產價格的含義和形成條件有哪些？

2．不動產價格的特征有哪些？

3．不動產估價的影響因素有哪些？

【練習題】

1．決定某一房地產價格水平高低的，主要是（　　）。

A．全國房地產總的供求狀況　　　 B．本地區房地產的供求狀況

C．全國本類房地產的供求狀況　　　 D．本地區本類房地產的供求狀況

2．在商品房價格快速上漲情況下，提高購買商品房首付款比例，上調購買商品房貸款利率，會抑制商品房價格（　　）。

A．下降　　　 B．上漲　　　 C．不會造成影響　　　 D．先下降，后上漲

3．下列說法正確的是（　　）。

A．房地產價格在短期內通常沒有波動

B．房地產價格在短期內通常有波動，在短期內可以看出其變動規律和發展趨勢

C．房地產價格在長期內都會有波動，在短期內可以看出其變動規律和發展趨勢

D．房地產價格在長期短期內都會有波動，在短期內很難找出變動規律和發展趨勢。

4．房地產價格與房地產需求的關系是（　　）。

A．房地產價格與房地產的需求正相關

B．房地產價格與房地產的需求負相關

C．供給一定的情況下，需求增加，則價格上升

D．供給一定的情況下，需求增加，則價格下降

5．某宗土地的規劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（　　）元/m2。

A. 100　　　 B. 300　　　 C. 600　　　 D. 900

6．下列情況，會導致成交價格偏離正常價格的是（　　）。

A．相鄰房地產合并交易

B．交易雙方成交前進行了超長時間的協議磋商

C．交易雙方存在利害關系

D．交易稅費非正常負擔

E．交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情

7．形成房地產有效需求必須具備的條件有（　　）。

A．消費者有購買房地產的意愿　　　 B．城市經濟高速發展

C．人口急劇增長　　　 D．消費者能夠承受并支付得起房地產價格

E．房地產供給大于房地產需求

8．決定房地產供給量的因素有（　　）。

A．該種房地產的價格水平　　　 B．該種房地產的開發成本

C．該種房地產的開發技術水平　　　 D．房地產開發商對未來的預期

E．相關物品的價格水平

9．下列不屬于房地產價格與一般物品價格相同之處的是（　　）。

A．都是價格用貨幣來表示　　　 B．都有波動，受供求因素的影響

C．都是按質論價　　　 D．都受區位因素的影響

10．一般來講，人口總量不變，隨著家庭人口規模小型化，住宅價格總的趨勢是（　　）。

A．上漲　　　 B．下跌 　　 C．保持相對穩定　　　 D．先漲后跌

11．下列影響房地產價格的因素中，會導致房地產價格下降的因素是（　　）。

A．控制土地供應量　　　 B．增加城鎮居民可支配收入

C．增加房地產保有環節稅收　　　 D．提高城市化水平

12．關于住宅估價中樓層因素的說法，錯誤的是（　　）。

A．估價對象為整幢住宅樓時，樓層屬于區位因素

B．位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同

C．對于一套住房而言，樓層會影響其通達性

D．同一住宅小區總層數相同的住宅樓的樓層差價可能不同

13．下列房地產價格影響因素中，不屬于制度政策因素的是（　　）。

A．開征房產稅　　　 B．物價水平變化

C．調整房地產信貸規模　　　 D．城市規劃變更

14．影響工業房地產價格的區位因素主要有（　　）。

A．是否適于安裝設備　　　 B．是否易于取得動力

C．是否便于處理廢料　　　 D．是否接近大自然

E．是否利于獲取原料

15．下列房地產價格影響因素中，不屬于區位因素的有（　　）。

A．地形、地勢　　　 B．土地開發程度

C．土地用途、容積率　　　 D．朝向、樓層

E．外部配套設施

16．下列說法正確的是（　　）。

A．城市經濟發展和人口增加帶來房地產需求增加，從而引起房地產價格上漲，這種房地產價格上漲屬于房地產自然增值

B．房地產擁有者自己對房地產進行投資改良所引起的房地產價格上漲屬于房地產自然增值

C．通貨膨脹所引起的房地產價格上漲屬于房地產自然增值

D．房地產使用管制改變所引起的房地產價格上漲不是真正的房地產自然增值

17．下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區商品住宅當前需求的有（　　）。

A．當前該類房地產價格水平較高　　　 B．消費者的收入水平增加

C．通往郊區的高速公路收費被取消　　　 D．人們預期該項房地產價格未來會上漲

E．城市居民出行向郊區遷移的趨勢

18．下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產價格下降的有（　　）。

A．提高購房最低首付款比例

B．在賣方市場的情況下，增加房地產開發環節的稅收

C．在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D．減少房地產開發用地的供應量

E．建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機

19．土地實物因素包括（　　）。

A．面積　　　 B．形狀　　　 C．地形

D．土壤　　　 E．位置

20．判定工業房地產區位優劣的主要因素有（　　）。

A．臨街狀況　　　 B．是否便于動力取得

C．是否便于廢料處理　　　 D．是否接近大自然

E．是否便于產品和原料運輸

21．下列對某宗房地產狀況的描述中，不屬于位置描述的是（　　）。

A．該房地產位于28層辦公樓的第8層　　　 B．該房地產500米內有地鐵站點

C．該房地產離機場約25公里　　　 D．該房地產坐北朝南

22．下列影響某宗建設用地價格的因素中，不屬于權益因素的是（　　）。

A．土地用途　　　　 B．所在區域綠化水平

C．土地容積率　　　 D．土地使用期限

23．房地產價格容易受買賣雙方的個別因素的影響，以下因素對房地產價格的影響最小的是 （　　）。

A．買賣雙方的知識水平　　　 B．買賣雙方的偏好

C．討價還價能力　　　 D．感情沖動

24．在其他條件不變的前提下，建設一條鐵路對居民區的房地產價格和對倉儲或者工業用地房地產價格可能產生的變動方向，下面描述正確的為（　　）。

A．居民區的房地產增值，工業用地房地產貶值

B．居民區的房地產增值，工業用地房地產增值

C．居民區的房地產貶值，工業用地房地產增值

D．居民區的房地產貶值，工業用地房地產貶值

25．關于房地產的保值增值，下列敘述有誤的一項是（　　）。

A．對房地產本身進行投資、改良所引起的房地產價格上升，不是房地產的自然增值

B．通貨膨脹所引起的房地產價格上升，不是真正的房地產增值，而是房地產保值

C．需求增加導致稀缺性增加所引起的房地產價格上升，是真正的房地產自然增值

D．外部經濟所引起的房地產價格上升是房地產保值

26．下列關于房地產價格影響因素的表述中，正確的是（　　）。

A．不同的房地產價格影響因素，引起房地產價格變動的方向和程度是不盡相同的

B．房地產價格影響因素對房地產價格的影響與時間無關

C．理論上，房地產價格與房地產價格利率因素成負相關

D．房地產價格影響因素對房地產價格的影響均可用數學公式或者數學模型來量化

E．匯率因素對房地產價格影響的表現是：本幣匯率上升會導致房地產價格上漲；相反，則導致房地產價格下降

27．下列有關人口因素對房地產的影響，描述錯誤的是（　　）。

A．隨著家庭人口規模小型化，住宅價格有下降的趨勢

B．人口密度的增加，可能造成房地產價格趨高，也可能降低

C．人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產價格的變化

D．人口增長可分為人口自然增長和人口機械增長

28．房地產由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至會隨著時間推移而自然增加，會引起房地產自然增值的是（　　）。

A．房地產對本身進行投資改良　　　 B．房地產需求增加導致稀缺性增加

C．通貨膨脹　　　 D．外部經濟

E．建造成本增加

【答案】

1．D、2.B、3.D、4.AC、5.D、6.ACD、7.AD、8.ABCD、9.D、10.A、11.C、12.AB、13.B、14.BCE、15.ABC、16.A、17.BCDE、18.ACE、19.ABCD、20.A、21.B、22.B、23.A、24.C、25.D、26.ACE、27.A、28.BD