第二節(jié)　不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的特征

不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格和一般物品價(jià)格相比具有較大的異同之處，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

與一般物品價(jià)格的共同之處如下所示。

（1）兩者都是指價(jià)格，通常是用貨幣的形式來(lái)表示，習(xí)慣上也都是用貨幣的形式來(lái)償付。

（2）兩者的價(jià)格都有波動(dòng)，通常受市場(chǎng)的供求因素的影響。供過(guò)于求時(shí)，一定時(shí)間內(nèi)物品的價(jià)格都會(huì)有相應(yīng)幅度的下降；反之，一定時(shí)間內(nèi)物品的價(jià)格則會(huì)有相應(yīng)幅度的上升。

（3）兩者都是按質(zhì)論價(jià)，價(jià)格與質(zhì)量呈正相關(guān)關(guān)系。

與一般物品價(jià)格的不同之處如下所示。

（1）生產(chǎn)成本不同　一般物品是勞動(dòng)的產(chǎn)物，有生產(chǎn)成本；而不動(dòng)產(chǎn)中的土地不是勞動(dòng)創(chuàng)造的，其與一般物品相比本質(zhì)上不含有生產(chǎn)成本要素。例如，一塊風(fēng)景秀麗的未開(kāi)發(fā)的土地，因適宜建造別墅區(qū)導(dǎo)致其賣價(jià)很高，但在此之前這塊土地可能并未投入任何勞動(dòng)力。

從其他層面看，一般物品的價(jià)格是“勞動(dòng)價(jià)值”的貨幣表現(xiàn)，圍繞當(dāng)下“勞動(dòng)價(jià)值”上下波動(dòng)；而不動(dòng)產(chǎn)中的地價(jià)本質(zhì)上不是“勞動(dòng)價(jià)值”的貨幣表現(xiàn)，而是地租的資本化，其價(jià)格很難說(shuō)有一個(gè)波動(dòng)中心。

（2）折舊不同　一般物品的壽命有限，而且可以大量重復(fù)生產(chǎn)，其價(jià)格隨著時(shí)間的流逝逐漸降低，因此具有折舊現(xiàn)象。而不動(dòng)產(chǎn)中的土地由于具有永續(xù)性，不僅無(wú)這種現(xiàn)象，而且具有增值的現(xiàn)象，其價(jià)格隨著時(shí)間的流逝而自然升高。當(dāng)然也有例外的情況發(fā)生，如一座礦山城市，當(dāng)?shù)V物被開(kāi)采完后，若沒(méi)有其他產(chǎn)業(yè)興起，則當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)隨著城市的沒(méi)落而有降低的趨勢(shì)。

（3）價(jià)格差異不同　一般物品，如電腦、冰箱等可以大量生產(chǎn)，可標(biāo)準(zhǔn)化，其價(jià)格較為一致；不動(dòng)產(chǎn)中的土地由于其自身的獨(dú)特性，沒(méi)有兩塊土地是完全相同的，所以基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不同土地的價(jià)格有較大的差異，在大城市的商業(yè)集中區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值與在偏遠(yuǎn)的山區(qū)或邊遠(yuǎn)的荒漠土地的不動(dòng)產(chǎn)差別很大。

（4）市場(chǎng)性質(zhì)不同　一般物品具有較完全市場(chǎng)，形成的價(jià)格較為客觀，而不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全的市場(chǎng)，形成的價(jià)格容易受主觀因素影響。馬克思曾說(shuō)過(guò)：“必須牢牢謹(jǐn)記，那些本身沒(méi)有任何價(jià)值，即不是勞動(dòng)產(chǎn)品的東西（如土地），或者至少不能由勞動(dòng)再生產(chǎn)的東西（如古董、某些名家的藝術(shù)品等）的價(jià)格，可以由一系列非常偶然的情況來(lái)決定。”

（5）價(jià)格形成時(shí)間不同　一般物品易于比較，并且具有較完全市場(chǎng)。但是在不動(dòng)產(chǎn)中土地個(gè)別差異大，又無(wú)完整市場(chǎng)，其價(jià)格一般需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期考慮后才形成。因此，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)而且較為艱難。

（6）供求變化不同　一般物品的價(jià)格和不動(dòng)產(chǎn)土地的價(jià)格都受供求變化的影響，但土地的供給彈性較小。而且，從全社會(huì)的角度看，土地的總量是固定的，也就是說(shuō)土地供給是完全無(wú)彈性的，供給曲線是一條垂直的直線。因此，不動(dòng)產(chǎn)土地的價(jià)格大多數(shù)受需求方的影響，并且對(duì)土地的需求是一種“引致”需求。但是對(duì)某種特定的用途的土地而言，土地的供給是有彈性的。因?yàn)椋恋赝梢栽诓煌挠猛局g進(jìn)行選擇，從而使得一種用途的土地可以擠占其他用途的土地，例如：商業(yè)用地可以擠占居住用地，住宅用地可以擠占工業(yè)用地，工業(yè)用地可以擠占農(nóng)業(yè)用地。

一、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格對(duì)區(qū)位的敏感性

不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位是指不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域位置，它不僅單純地反映在地理坐標(biāo)上，還強(qiáng)調(diào)空間位置與周圍環(huán)境、場(chǎng)所、人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的相互關(guān)系，是這些空間關(guān)系在某一地域內(nèi)的綜合。

不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位本身是具有價(jià)值的，由于土地自身的空間結(jié)構(gòu)，加之不斷在土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)、利用產(chǎn)生的附加值，逐漸形成了土地區(qū)位的經(jīng)濟(jì)差異。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的增值性，在很大程度上是由土地的增值所決定的，而土地增值能力大小、利用程度好壞，都與區(qū)位密切相關(guān)，所以不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格對(duì)區(qū)位具有敏感性。

區(qū)位對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響，主要體現(xiàn)在：①對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響，例如對(duì)居民消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，居住區(qū)位與住宅本身都具有居住效用，研究表明，住宅區(qū)位的價(jià)值可占住房總價(jià)格的一半；②區(qū)位在一定程度上決定人們生活的方便度及通達(dá)度，而周圍的自然、人文環(huán)境也對(duì)居住者身心產(chǎn)生重大影響；③對(duì)不動(dòng)產(chǎn)類型、規(guī)模的影響，離市中心越近，土地價(jià)格越高。市中心范圍內(nèi)的地產(chǎn)類型多以商業(yè)地產(chǎn)為主，如大型購(gòu)物中心、金融中心等，住宅以高層建筑為主。而郊區(qū)的土地價(jià)格較為便宜，土地利用較粗放，多為工業(yè)用地或?yàn)榈蛯咏ㄖ蛣e墅等。

二、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格

由于不動(dòng)產(chǎn)的自然地理位置具有不可移動(dòng)性，所以，其可以轉(zhuǎn)移的并非是不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物本身，而是有關(guān)該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益，因此，通常所說(shuō)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是這些無(wú)形的權(quán)益的價(jià)格。不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)與其權(quán)益狀況并不總是一致的。因此，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)與對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的了解、分析之間有著必然的聯(lián)系。由于每種權(quán)益均會(huì)影響價(jià)格，同一宗不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，估價(jià)結(jié)果也會(huì)不同。

三、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成時(shí)間較長(zhǎng)

一宗不動(dòng)產(chǎn)通常與周圍其他宗不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，但該地區(qū)并非固定不變，尤其是其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常處在擴(kuò)大、縮小、集中、擴(kuò)散、發(fā)展、衰退等不斷變化的過(guò)程中，所以，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是考慮該不動(dòng)產(chǎn)過(guò)去如何使用，將來(lái)能作何種使用，綜合考慮這些結(jié)果后才能形成不動(dòng)產(chǎn)的今日價(jià)格（或某特定時(shí)間的價(jià)格）。在估價(jià)時(shí)，應(yīng)密切注意把握今日的價(jià)格為昨日的展開(kāi)、明日的反映這一事實(shí)。

四、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格易受交易者的個(gè)別情況的影響

不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格，一般隨著交易的必要而個(gè)別形成。由于土地的不可移動(dòng)性、數(shù)量固定性、個(gè)別性等自然特性，使不動(dòng)產(chǎn)不同于一般物品，不易具有交易市場(chǎng)上的行情。一般商品可以開(kāi)展樣品交易、品名交易，其價(jià)格可以在交易市場(chǎng)上形成。而不動(dòng)產(chǎn)則不能搬到一處作比較，要認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)，只有親自到所在地觀察。同時(shí)，由于不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值量大，相似的不動(dòng)產(chǎn)一般只有少數(shù)的買者和賣者，有的甚至只有一個(gè)買者和賣者，因此不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常隨交易的需要而個(gè)別形成，并容易受買賣雙方的個(gè)別因素（如偏好、感情沖動(dòng)、討價(jià)還價(jià)能力等）的影響。

五、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格既有買賣價(jià)格，也有租賃價(jià)格

由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值量大、壽命長(zhǎng)久，出現(xiàn)了買賣和租賃兩種交易方式、兩種市場(chǎng)并存的狀態(tài)，所以，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格既可表示為交換代價(jià)的價(jià)格，同時(shí)也可表示為使用和收益代價(jià)的租金。有些類型的不動(dòng)產(chǎn)，如公寓、寫字樓、旅館等，租賃的交易方式是主流。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格與租金的關(guān)系，猶如本金與利息的關(guān)系。若要求取價(jià)格，只要能把握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。相反，若要求取租金，只要能把握價(jià)格及期待的資本化率，即可求得。在一定條件下，兩者之間可以相互比較，產(chǎn)生一個(gè)合理的租售比價(jià)。